臺灣臺南地方法院110年度訴字第1883號

• 裁判案由: 分割共有物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 112 年 10 月 17 日
• 法官: 林勳煜
• 原告: 鐘思亮
• 被告: 馬潤生、馬阮文英

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1883號
原 告 鐘思亮
訴訟代理人 黃紹文律師
被 告 馬潤生

馬阮文英

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○區○○○段000000地號土地(面積115平方公尺
)，分歸原告取得。
原告應分別補償被告馬潤生新臺幣252萬6,000元、被告馬阮文英新臺幣252萬6,000元。
訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、被告馬潤生、馬阮文英經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市○區○○○段000000地號土地(面積115平方公尺，下
稱系爭土地）為兩造共有，權利範圍如附表所示。因兩造就系爭土地無不分割之協議，亦無不能分割之原因，惟無法達成分割協議，爰依民法第823條規定提起訴訟請求分割。
㈡系爭土地為南北走向，呈長方形，東側、西側及北側均毗鄰他人土地，僅南側臨東區崇德十九街對外通行，如以原物分配方式分割，且共有人分得土地均面臨道路，將致共有人分得土地呈南北向、臨路面窄之狹長地形，不利兩造建築利用，且系爭土地西側毗鄰之土地為原告擔任法定代理人之聯邦電力工程股份有限公司(下稱聯邦電力公司)單獨所有，如將系爭土地全部由原告取得而整體利用，並由原告以適當價金補償被告，實較有利於全體共有人等語。
㈢並聲明：兩造共有之系爭土地，請准判決分割由原告單獨取得，並由原告以適當價金補償被告馬潤生、馬阮文英。
三、被告馬潤生、馬阮文英均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造共有，權利範圍如附表所示，土地使用分區為「第三種商業區」，並無不能分割之限制，共有人間亦無不分割之特約，且被告均已遷移國外而無法協議成立等情，有系爭土地謄本、地籍圖、都市計畫土地使用分區證明書、本院臺南簡易庭調解不成立證明書及被告戶籍資料（本院卷第25至33頁）在卷可稽，是原告依前揭規定請求裁判分割系爭土地，於法即無不合，應予准許。
㈡次按共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得依任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第2項定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院70年度台上字第3468號、93年度台上字第197號判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地坐落臺南市東區崇德十九街旁(南側臨路幅寬約10
公尺之崇德十九街)；西側同段3511-2地號土地有5層樓(門
牌號碼：臺南市○區○○○○街00號)建物坐落其上，另東側同段
3511-5、3511-4地號土地上現有高約2層樓建物坐落其上。
2.系爭土地現況有高約2層樓、鋼架鐵皮屋頂之建物(下稱系爭建物)坐落其上，建物內部以鐵架鋼板搭設2樓層，目前置放水管、雜物及機器等物，1樓前側並有數輛機車停放。據到
場之原告表示該建物係其搭建及供聯邦電力公司置放物品使用等情，此經本院於111年5月12日會同當事人及臺南市東南地政事務所測量人員至現場履勘屬實，並有勘驗（測量）筆錄及現場照片（本院卷第103至115頁）附卷可參，而坐落系爭土地上之系爭建物面積為99.7平方公尺乙節，亦有臺南市東南地政事務所111年5月23日東南地所測字第1110049636號函文檢附之土地複丈成果圖(本院卷第121、123頁）在卷可
考，則系爭土地目前有1棟約2層樓高、鋼架鐵皮屋頂之系爭建物坐落其上，僅南側臨寬約10公尺之道路(崇德十九街)可對外通行之事實，即堪可採。
㈢查系爭土地面寬約4.8公尺、縱深約24公尺，如依兩造各持分
面積及需臨路以供通行之條件而原物分割與原、被告(即分
割為2筆土地，被告2人分割後共有1筆土地) ，則原告分割
後取得之土地面寬僅約3.125公尺(原告持分面積為75平方公尺，以縱深24公尺推算臨路面寬為3.125公尺)、被告共同取得之土地面寬僅約1.67公尺(被告2人持分面積合計40平方公尺，以縱深24公尺推算臨路面寬為1.67公尺)，2筆分割後土地顯然面寬均過小而未達臺南市畸零地使用規則第3條規定
之基地寬度(正面路寬超過7公尺至15公尺之商業區土地，土地面寬需達4公尺，參酌該條附表一)而屬畸零地，難以供將來建築使用，自不宜按兩造原持分面積予以分割。又系爭土地目前有系爭建物坐落其上，原告表示該建物係其搭建及供聯邦電力公司置放物品使用乙節，有上開勘驗照片及筆錄附卷可查，而系爭土地西側毗鄰之同段3511-2地號土地為原告擔任法定代理人之聯邦電力公司所有，此亦有卷附3511-2地號土地謄本及經濟部商工登記公示資料查詢服務表(本院卷
第35至38頁)可稽，則以3511-2地號土地與系爭土地相毗鄰
及使用現況而論，如系爭土地原物分割後由原告1人取得，
應可與3511-2地號土地合併使用而提高土地使用經濟效益，且系爭土地現況有原告搭建之系爭建物坐落其上，如由原告取得系爭土地，更可避免將來拆除地上物所造成之糾紛及爭執。基此，本院審酌上情，及考量系爭土地現況、兩造所有權權利範圍及土地分割效益等條件予以綜合判斷，認系爭土地分割後由原告1人取得，不僅有利於土地規劃及興建，亦
可與相毗鄰土地合併利用而提升土地效能，應屬適當可採之方案。
㈣再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。查系爭土地分割後分歸原告1人取得，業經本院認
定如前，則依上開法條規定，原告即應就被告分割後未受分配之結果以金錢補償之。又系爭土地經本院囑託德美不動產估價師事務所鑑定市場價值及應補償多少金額後，該事務所於111年8月16日以111德字第1110801號函檢附不動產估價報告書(下稱系爭鑑定報告書)到院，鑑定結果為：「…經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析法進行評估，評估結果及最終價格決定如下：(一)土地價格：…評定總價1,4
52萬4,500元。(二)各共有人找補金額：…馬潤生分配不足應
受補償252萬6,000元、馬阮文英分配不足應受補償252萬6,000元。(三)各共有人間相互找補金額：鐘思亮應補償馬潤生252萬6,000元、補償馬阮文英252萬6,000元。」(上開土地
價格、各共有人找補金額及各共有人間相互找補金額，報告書皆以表格方式列出)等情，此觀諸系爭鑑定報告書至明。
本院審酌上開鑑定報告書係就系爭土地個別條件及面積，進行產權分析、一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析及依最有效使用分析情況下，採用比較法、土地開發分析法2種估價方式，與比較標的進行分析
及加權比重，並考量條件差異程度，進行調整、修正推估而得出系爭土地價值及找補金額，鑑定內容及技術均具有一定之專業性，核屬公正客觀，堪可採為本件原告應補償被告之標準。是原告分割取得系爭土地後應分別補償被告馬潤生、馬阮文英之金額為252萬6,000元、252萬6,000元，爰判決如主文第2項所示。
㈤原告固爭執系爭土地臨路面寬為4.8公尺，採原物分割面寬不
足屬於畸零地，依現狀無任何土地開發之計畫及可能，不動產估價師以土地開發法評估價格並不適當，應以比較法評估價格，且考量目前房地產業景氣相較於囑託鑑定估價時(111年8月16日)減退，應以比較法評估之土地價值百分之90計算，即對被告補償金額酌減為451萬8,000元(即被告馬潤生、
馬阮文英各補償225萬9,000元、225萬9,000元)較屬合理等
語。惟查，系爭土地使用分區為「第三種商業區」，土地寬度約為4.8公尺、深度約40公尺，正面路寬為10公尺(即崇德十九街)，可見系爭土地寬度、深度均已超過臺南市畸零地
使用規則第3條(參酌該法條附表一)規定之標準(正面路寬超過7公尺至15公尺之商業區土地，面寬需達4公尺、深度需達13公尺)而非屬畸零地，故不動產估價師併以系爭土地可開
發建築之效益，利用土地開發分析法予以評估價格，並無不當之處，原告主張系爭土地不適宜以土地開發分析法評估價格乙節，核與客觀事實及規定不合，容有所誤，系爭鑑定報告書利用比較法及土地開發分析法，加權比重調整後以每平方公尺12萬6,300元予以評估，尚無估價方法不當而影響鑑
定結果之情形；又系爭鑑定報告書乃經該估價師事務所於111年8月16日委派估價師至現場勘查後，以該日價格予以評估，此距本件言詞辯論終結時(112年10月3日)雖已約14個月，然系爭土地位居臺南市核心區域，聯絡道路、公共設施設置及社區規劃，均已達成熟完善之程度，具有相當抗跌性，且近鄰土地多已開發而為中高度利用狀態，整體區域經濟發展、都市化發展趨勢皆呈現穩定性成長，系爭土地乃屬量少、接手性高之產品，較不易受通貨膨脹及市場變動而影響其交易價格，應無原告所稱因目前房地產業景氣相較於囑託鑑定估價時(111年8月16日)減退，而以比較法所得之土地價值百分之90計算之必要，此經本院函詢德美不動產估價師事務所有關系爭土地是否有原告上開所稱跌價之情事後，該事務所於112年9月25日以112德字第1120903號函覆表示：「…臺南市東區竹篙厝段與本案相同之第三種商業區(容積率280%)，或相近似之住宅區土地，期間成交案例甚少，案例再經價格檢核推算結果，與111年8月16日之估價結果無異。顯示本案位處之精華地段，縱有前述房地負向資訊，價格尚未見跌價趨勢。」等語(本院卷第379頁)，亦同此認定，故原告上開
之爭執，難謂可採，其應補償被告之金額，仍應以前揭認定之結果為據。原告雖另表示鑑定補償價格是以完整土地價格依被告應有部分來換算，但系爭土地如以原物分割，則被告分割取得土地為畸零地，價格會較完整土地價格為低，應考慮此條件而予審酌找補金額等語。然查，系爭土地分割結果係由原告1人取得，被告並未分配取得任何土地，此與原告
、被告分割後均取得土地，因分別取得土地坐落位置、面積、地形條件不同而可能造成價格差異之情形有別，被告未取得土地所應獲補償之金額，自應以系爭土地未分割前價格按其權利範圍予以計算為當，且系爭土地如由原告、被告2人
分割取得(分割為2筆)，如前所述，分割後2筆土地寬度均過小而未達臺南市畸零地使用規則第3條規定之基地寬度，並
非僅被告按其權利範圍分割後之土地為畸零地，原告分割後取得之土地亦屬之，影響條件相同，原告所稱被告分割後之土地為畸零地而應酌減其找補價格一語，其所據應有所誤。是原告上開所持之理由，難謂有憑，尚不足以影響前揭認定應補償被告之金額，併予指明之。
五、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，原告本於共有人之地位，提起本件訴訟請求裁判分割，即屬正當。本院審酌系爭土地現有使用狀況、土地使用分區、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀後，認分割後由原告1人取得，並
分別補償被告無法分割取得土地之金額，應屬適當之分割方法，爰判決如主文第1、2項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。查分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。而定共有物分割之方法，係由法院自由裁量為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，且分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘由一造負擔全部費用，顯有失公平。故本院審酌系爭土地兩造之權利範圍及分割結果，認本件訴訟費用依上開規定由兩造按其權利範圍即如附表「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例分擔，始屬適當，並判決如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　17　　日民事第四庭 法 官　林勳煜
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　18　　日書記官　莊文茹
【附表】
編號 共有人 權利範圍 訴訟費用負擔比例 1 鐘思亮 15/23 6522/10000 2 馬潤生 2000/11500 1739/10000 3 馬阮文英 2000/11500 1739/10000