110年度訴字第24號｜民事：請求解除買賣契約等｜裁判日期：111 年 05 月 16 日

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度訴字第24號原告郭藍儀訴訟代理人陳‧阿濼喇哈夷穆‧伊沃司甫（原名陳保羅）被告潘清標訴訟代理人許泓琮律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國111年4月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠訴之聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣（下同）336萬元。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡原告為購買臺南市○區○○段000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭402地號土地）、同段403地號土地（權利範圍1/3，下稱系爭403地號土地）及其上門牌號碼臺南市○區○○○路000 巷00弄00號1樓之未保存登記建物（下稱系爭房屋），而於民國109年9月26日與住商不動產左營福山加盟店即盛聯不動產有限公司（下稱住商左營店）簽訂買賣議價委託書，委託其經紀人員即訴外人黃西昆以380萬元代為議價，並約定土地貸款需有6成，並要進行土地鑑界。嗣兩造於同年10月8日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以395萬元向被告購買系爭402、403地號土地，且要進行土地鑑界，原告並於同日簽發①票號245186號、金額15萬元②票號24 5187號、金額237萬元之商業本票2紙（以下分別稱系爭15萬元本票、系爭237萬元本票）作為擔保，交與訴外人張智菡地政士收執保管。㈢原告於鑑界時，認為系爭402地號土地之地籍圖上有附圖所示之7個點，應該要釘7個界釘。惟地政人員僅釘a、b、c之3個界釘，且其測量之點、線、面及方位有所偏差，致測量結果錯誤（詳民事準備書狀3）。另鄰地即北華段401地號土地所有權人對該土地與系爭402、403地號土地之界址提出異議，並表示該界址與地政機關於90幾年間之測量結果不同，但地政人員卻未作成書面紀錄。又依地籍圖所示，d、e點不釘上界釘，界址不明，日後會與北華段408號土地所有權人發生糾紛。且系爭房屋之牆壁位於界址外，被告有侵占北華段406、408地號土地之情事。g點位於系爭402地號土地與北華段401、404、405地號土地之交界，測量人員只在牆上畫紅色圓圈，卻不釘界釘，顯見系爭402地號土地確有界址糾紛。g、f點未釘界釘，測量人員只在牆上畫紅色界址線，紅線的東側為北華段406地號土地，西側為系爭402地號土地，現場可以看到系爭房屋之3道牆柱在北華段406地號土地上，日後勢必會有糾紛。㈣原告於訂約後之109年11月5日發生地政機關未釘3個界釘、系爭房屋占用北華段406地號土地及北華段401地號土地所有權人不同意複丈結果等界址糾紛之情事後，即依系爭契約通知張智菡，並於同年月23日、27日以存證信函催告被告處理界址糾紛。惟被告已逾15日未處理該糾紛，無法確認界址，且其未依系爭契約於同年月30日前完成點交，其已違反系爭契約第7條第1款約定，原告依系爭契約第6條第9款約定，自得解除系爭契約，且以起訴狀繕本送達於被告作為解除系爭契約之意思表示。㈤被告出賣之系爭402、403地號土地有界址不清及占有他人土地之情事，且被告任意拆除牆柱，違反系爭契約第9條第4款，被告依系爭契約第10條第3款約定，其應按原告已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付原告。而原告已依系爭契約於同年10月12日將系爭15萬元本票及現金25萬元存入中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號00000000000000號（下稱系爭信託專戶），於同年月19日轉帳匯入59萬元，共99萬元，再加上系爭237萬元本票，合計336萬元，爰依上開約定，請求被告給付懲罰性違約金336萬元。二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：原告之訴駁回。㈡被告未曾接獲鄰地所有權人或第三人主張系爭402、403地號土地有界址糾紛之情事，又系爭契約第7條第1款，依其文義解釋，屬權利瑕疵擔保責任之約定，並非物之瑕疵擔保責任。㈢系爭契約之買賣標的為系爭402、403地號土地，被告確為所有權人，且無第三人對系爭402、403地號土地主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛之情事。系爭402地號土地與北華段406地號土地交界處即如附圖所示之f點（下稱系爭界址點），地政機關無法測定界樁，乃因系爭界址點位在建物內，無法實地釘定，尚非無法以科學、數理計算及其他資訊判定界址，故非屬界址糾紛。㈣再者，該界址點業經地籍圖明確標示，原告亦未具體指明或證明有第三人主張界址糾紛存在之情事。則系爭402、403地號土地之權利既無瑕疵，原告自不得主張有系爭契約第7條第1款之情事，無由援引系爭契約第6條第9款解除契約，亦不得依系爭契約第10條第3款請求被告給付懲罰性違約金。況原告未定期間催告被告解決界址糾紛，即以存證信函主張解除系爭契約，與系爭契約第6條第9款約定之要件不符。㈤又系爭契約第10條第3款約定：「本約簽訂後，乙方若有未依約履行、不爲給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之赔償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作爲懲罰性違約金另行給付甲方。」被告迄今未受領買賣價金，原告簽發之系爭15萬元、237萬元本票亦非被告所執有，縱認原告得解除系爭契約，其亦不得請求被告給付懲罰性違約金336萬元。㈥依系爭契約第15條第4款約定，系爭房屋並非系爭契約之買賣標的，至多屬於贈與之性質，依民法第411條規定，被告不負物之瑕疵擔保責任。亦與系爭契約第12條第5款之「非屬房地結合體之土地」要件不符，被告是否有鑑界之義務，實有疑問。且鑑界後面積若有不同，可以用金錢補償，縱有鑑界之必要，被告於繳稅前完成即可，無須解除契約。三、兩造不爭執事項：㈠原告曾於109年9月26日簽立買賣議價委託書，委託住商左營店，議價系爭房屋、系爭402地號土地（權利範圍全部）、系爭403地號土地（權利範圍1/3），購買總價為380萬元（補字卷第17-18頁）。㈡兩造於109年10月8日簽立系爭契約，約定由原告向被告購買系爭402地號土地（權利範圍全部）、同段403地號土地（權利範圍1/3，為私設巷道），買賣價金為395萬元，第一期款（簽約款）40萬元、第二期款（備證用印款）59萬元、第三期款（完稅款）59萬元、第四期款（尾款）237萬元（補字卷第19-21頁）。㈢系爭契約第6條第9款約定：「本約辧理繳税手續、產權移轉登記送件前，若有本約第7條第1、2款之情事者，乙方（被告）最遲應於税單核下5日内排除理清，否則應即停止繳税、產權移轉登記等作業。若乙方逾15日仍未配合履行，並經甲方（原告）定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」第7條第1款約定：「乙方保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」第12條第5款前段約定：「買賣標的若有非屬房地結合體之土地，應於繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界規費由乙方負擔。」（補字卷第22、25頁）㈣系爭契約第15條「其他約定事項」約定（補字卷第25頁）：⒈現況點交。 ⒉賣方用自用土地增值稅，屆時如因無法符合自用時，增加的稅費由賣方自行負擔。 ⒊鑑界相關費用均由賣方負擔，買方同意只鑑界北區北華段402 地號。 ⒋本買賣標的上有一未保存建物（平房）門牌台南市○○○路000 巷00弄00號（即系爭房屋）一併過戶予買方。㈤兩造及住商左營店於109年10月8日簽立不動產買賣價金履約保證申請書，委由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，約定由僑馥建經將價金存放在系爭信託專戶；原告並於同日各簽立15萬元、237萬元之商業本票2紙（票號各為245186、245187號）作為擔保，交與承辦之張智菡地政士收執保管（補字卷第27-30頁、本院卷第169-171、255頁）。㈥被告於108年9月9日簽立不動產委託銷售標的現況說明書（土地），其上「使用情況」欄第5項「是否被他人無權占用或被越界建築之情形」，勾選「否」（補字卷第31頁）。㈦系爭信託專戶於109年10月12日經存入系爭本票15萬元、現金存入25萬元；於同年10月19日經轉帳匯入59萬元，該帳戶內總計有99萬元（本院卷第257、259頁）。㈧原告於109年11月23日寄發存證信函予被告，副本寄與住商左營店、張智菡、僑馥建經，內容略謂：系爭402、403地號土地於109年11月5日進行鑑界，施測後同段401地號土地地主提出異議，且系爭402、403地號土地尚有幾點界址無共識未能標示，顯已造成界址糾紛，要求暫停過戶程序，解除買賣契約（補字卷第37-38頁）。㈨原告於109年11月27日寄發存證信函予被告，副本寄與住商左營店、張智菡、僑馥建經，內容略謂：系爭契約第12條第5 點指明應於完稅前完成鑑界作業，現發生鑑界糾紛，依第6 條第9點，有發生擔保責任第7條第1點界址糾紛之情事，最遲應於稅單核下5日內排除理清，至今已逾15日未能理清，請被告7日內配合履行，否則依第6條第9點，本人有權解除契約（補字卷第39頁）。四、本院得心證之理由：㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。次按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號民事判決意旨參照）。㈡查原告係向被告購買系爭402地號土地（權利範圍全部）、系爭403地號土地（權利範圍1/3，為私設巷道），坐落上開土地上之系爭房屋則係一併過戶予原告，並非買賣標的（詳兩造不爭執事項㈡、㈣），故被告負有擔保第三人就買賣之標的物即系爭402、403地號土地，對原告不得主張任何權利及擔保被告就系爭402、403地號土地之所有權確係存在，然就系爭房屋不負權利或物之瑕疵擔保責任。次查，系爭402地號土地與同段406地號土地間近似直角之點（即如附圖所示之f點，下稱系爭界址點），因位於建物內，測量儀器無法觀測並於正確位置實地釘定該界址點，因該界址點無法實地釘定，與該界址點有關之北華段402與406地號土地間界線於現地之確定位置，亦無法清楚確認等情，有臺南市臺南地政事務所109年12月28日土地複丈成果圖及面積計算表、110年6月22日臺南地所測字第1100054918號函附之地籍參考圖、110年12月29日臺南地所測字第1100119363號函在卷可佐（本院卷第101、127、295頁）。而就原告提出之現場照片（本院卷第223頁）觀之，系爭界址點所位在之建物，應為系爭房屋。㈢再查，被告確為系爭402地號土地（權利範圍全部）、系爭40 3地號土地（權利範圍1/3）之所有權人，有土地登記第一類謄本在卷可參（本院卷第27-29頁）；臺南市臺南地政事務所曾於109年11月5日、12月8日就系爭402地號土地辦理二次鑑界複丈作業（其中於109年11月23日收件DAA2字第52500號再鑑界複丈，申請人辦理撤回），相關鄰地4011地號有人到場表示意見但未於土地複丈圖上簽名，後續也未來所表示異議，本案鑑界成果與現行地籍圖尚屬相符等情，有該所110 年4月1日臺南地所測字第1100028735號函及所附之土地複丈申請書及土地複丈成果圖在卷足參（本院卷第93-103頁）。又證人張智菡於本院審理中具結證稱：鑑界當時並沒有糾紛，有借鄰居的房屋、後面的菜園，開門進去鑑界，但沒有鄰地所有人主張系爭房屋占用他人土地之事情等語（本院卷第150-151頁）。準此，足認並無第三人就系爭402地號土地之鑑界，至臺南地政事務所表示異議，鑑界成果與現行地籍圖相符，而被告確為系爭402、403地號土地之所有權人，故系爭契約之買賣標的即系爭402、403地號土地，自無權利之瑕疵存在，被告並未違反系爭契約第7條第1款之權利瑕疵擔保之約定，故原告自不得依系爭契約第6條第9款解除契約。㈣另系爭界址點縱位在系爭房屋內，故系爭房屋可能占用北華段406、408地號土地而有遭拆除之虞，然因系爭房屋並非系爭契約之買賣標的，被告尚不負權利或物之瑕疵擔保責任。又系爭界址點位在系爭房屋內，固造成北華段402與406地號土地間界線於現地之確定位置，無法清楚確認，惟系爭契約第7條第1款所謂之「界址糾紛」，應指「被告」與「第三人」間而非兩造間關於系爭402、403地號土地之界址標示未明之爭執，故原告以系爭界址點無法標示，認被告違反系爭契約第7條第1款而依系爭契約第6條第9款解除契約，尚屬無據。㈤基上，原告既不得依系爭契約第6條第9款解除契約，則其依系爭契約第10條第3款請求系爭契約解除後之懲罰性違約金，自非有據。五、綜上所述，原告主張被告違反系爭契約第7條第1款約定，故依第6條第9款約定解除系爭契約，再依系爭契約第10條第3 款約定，請求被告給付之懲罰性違約金336萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　16　　日民事第一庭　法官　陳尹捷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　16　　日書記官　曾美滋附圖：

臺灣臺南地方法院110年度訴字第24號

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