110年度訴字第793號｜民事：給付違約金｜裁判日期：111 年 09 月 06 日

臺灣臺南地方法院民事判決 110年度訴字第793號原告楊正浩訴訟代理人麥玉煒律師被告方啓光訴訟代理人蘇建榮律師方冠榮上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111年8月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖萬壹仟伍佰元，及自民國一百一十一年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔千分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告於民國110年2月9日委由代理人方虹霞與其簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買原告所有臺南市○區○○段000地號土地、臺南市○區○○段0000○號即門牌號碼為臺南市○區○○街000號房屋（下稱系爭不動產），總價金為新臺幣（下同）15,250,000元；兩造委由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）辦理履約保證，被告依約應遵期將買賣價金存入履約保證金專戶（立帳金融機構為台新國際商業銀行股份有限公司建北分行、帳號為00000-000000000號；下稱系爭履保專戶）；嗣被告未依約於110年4月15日給付尾款12,200,000元，原告乃於110年4月16日寄發存證信函，定7日以上期間催告被告履約，被告於110年4月19 日收受該存證信函後竟未理會，原告遂於110年4月27日寄發存證信函，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示；茲原告得依系爭買賣契約第12條第2項規定，請求被告賠償違約金並沒收系爭履保專戶內款項，爰提起本件訴訟；另原告於對話訊息明確表示依約行事，將寄發存證信函給被告，難認原告有展延期日之意；縱承辦地政士同意被告展延，因非原告授權地政士處理事項，對原告不生效力；況原告於訊息中所稱「這兩週」係指這週與下週即原告發函催告所需期間，而非被告所指14個日曆天；即使被告於110年4月27日完成申貸及對保，不動產移轉登記通常需3至5個工作天，被告最快僅能於110年4月30日給付尾款，仍屬違約等語。並聲明：㈠被告應給付原告91,500元，並同意其領取系爭履保專戶內款項4,580,000元（系爭履保專戶內款項於原告動撥2,500,000元後餘2,080,000元，茲因原告未變更聲明而仍以其書狀所載為準），及均自訴之變更狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告於110年4月15日已同意等待兩週（即110年4月15日至110年4月29日共14日）讓被告申辦銀行貸款，被告亦已於110年4月27日完成申貸及對保，待系爭不動產所有權移轉即可同時撥款辦理尾款給付，尚未逾越原告同意等待貸款期限；本件係原告寄發存證信函向被告表示解除系爭買賣契約，要求承辦地政士停止辦理所有權移轉，始致被告無法向銀行貸款，故原告解除系爭買賣契約為不合法；被告除不同意原告沒收系爭履保專戶內款項外，仍願給付原告所請求違約金數額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事實㈠兩造經永義不動產有限公司所屬業務員李俊輝居間仲介，於1 10年2月9日成立系爭買賣契約，約定原告應將系爭不動產所有權移轉被告，被告則應支付價金15,250,000元（詳如附表所示）；兩造同時約定委由合泰建經辦理履約保證，被告應依約遵期將買賣價金存入系爭履保專戶；被告依約最遲應於110年4月15日給付尾款12,200,000元。㈡原告於簽立買賣契約時將系爭不動產權狀正本交付承辦地政士，於110年2月19日前亦已依約將辦理過戶手續相關證件資料（即印鑑章與印鑑證明等）交付承辦地政士。㈢被告於110年2月20日及同月23日將簽約款1,500,000元匯入系爭履保專戶。㈣被告於110年3月30日將完稅款1,550,000元匯入系爭履保專戶。㈤李俊輝於110年4月13日下午9時許告知被告父親方冠榮，被告應於4月14日中午前支付2,500,000元。㈥原告於110年4月15日傳送訊息「裕豐街那邊確定今天不會完結哄？公司法尊有要求還是按約行事，會先發存證信函給對方喔，先跟您說一聲，剩下的等他這兩周貸款辦一辦」給承辦地政士。㈦原告於110年4月16日寄發存證信函給被告，催告應於函到7日內給付尾款；被告收受日期為110年4月19日（見補字卷第35頁至第45頁）。㈧被告於110年4月27日已完成銀行申貸及對保程序，並將其餘尾款1,530,000元匯入系爭履保專戶。㈨原告於110年4月27日寄發存證信函通知被告解除系爭買賣契約；被告收受日期為110年4月28日（見補字卷第47頁至第57頁）。四、兩造間爭執事項㈠原告依系爭買賣契約第12條第1項解除系爭買賣契約，有無理由？㈡原告依系爭買賣契約第12條第2項規定，請求被告給付違約金 91,500元，並同意其領取系爭履保專戶內款項2,080,000元，有無理由？五、本院得心證理由㈠依據系爭買賣契約第4條規定，被告本來應該在110年4月15日付清尾款，但原告後來因為需要資金而於110年4月13日請仲介轉知被告，若於110年4月14日中午前將2,500,000元存入其帳戶，則原告同意等候被告向兆豐銀行辦理貸款，剛好被告申辦貸款也遇到問題，被告遂同意原告的提議並委請代書動撥已存入系爭履保專戶內款項，所以兩造關於付清尾款的期限已合意變更，原告不能再因被告未於110年4月15日付清尾款，主張被告違約而定相當期間催告被告付清尾款，進而以被告未於相當期限內履行為由，解除系爭買賣契約。至於原告向仲介提及「逾期失效」部分，仲介並沒有向被告轉達附有此條件，縱使假設原告未曾取消此條件，仍屬傳達錯誤情形，不能使被告承擔因此所生不利益，故兩造合意變更尾款給付期限的約定，不包含該「逾期失效」部分，原告不得以入帳時間為110年4月14日下午（僅略晚於110年4月14日中午），主張兩造合意變更尾款給付期限的協議失效。 ⒈當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；民法第153條第1項定有明文。契約自由原則乃私法自治的具體表現，若不違反法律強行或禁止規定及公共秩序與善良風俗，任何人均享有經由締結私法契約，安排其私生活領域的自由。契約自由原則包含決定是否締約及契約內容等自由，當事人如於訂約後合意變更契約內容，自無不可。 ⒉兩造經李俊輝居間仲介而於110年2月9日成立系爭買賣契約，約定原告應將系爭不動產所有權移轉被告，被告則應支付價金15,250,000元（詳如附表所示）；依據系爭買賣契約第4條規定，被告應於110年4月15日以前給付尾款等事實，為兩造所不爭執，復有不動產買賣契約書影本1份在卷可稽（見補字卷第25頁至第33頁），應堪認定。 ⒊原告於110年4月13日請李俊輝轉知被告，若於110年4月14日中午前將2,500,000元存入其帳戶，則原告同意等候被告向兆豐銀行辦理貸款，嗣被告就此與原告達成合意，故系爭買賣契約給付尾款期限已變更等事實，亦有原告與仲介間通話紀錄在卷可佐（見本院卷第173頁），復經李俊輝證稱：「（證人與原告間，原告曾表示『今晚10點半前給我答覆同意與否，並在明天中午前入我帳戶，完成支付250萬元＝我等他辦兆豐……』，本件你有無將此條件明確告知被告？）有，我有告知被告的父母。被告從頭以來就是由他的父母代理處理這件事情……我在110年4月13日晚上大約9時左右透過LINE通話告知買方」（見本院卷第210頁至第211頁）等語、證人許笻涵陳稱：「因為被告需要貸款來給付系爭買賣契約尾款……當時原告要求提前動撥買賣價金，被告同意，原告即願意延長兩週給被告申請貸款」（見本院卷第142頁）等語明確，同堪認定。 ⒋原告雖以被告未於110年4月15日給付尾款為由，主張被告違約而於110年4月16日寄發存證信函，催告被告應於函到7日內給付尾款，然系爭買賣契約給付尾款期限於變更後已非為110年4月15日，原告所為催告核與系爭買賣契約第12條第1項規定不符，對被告當不生拘束力。縱被告未於收受該存證信函7日內給付尾款，原告亦不得據以解除系爭買賣契約。從而，原告於110年4月27日寄發存證信函通知被告解除系爭買賣契約，不生效力。 ⒌原告雖主張其同意等候被告申辦貸款時附有條件，即被告必須於110年4月14日中午12時前將2,500,000元入帳（見本院卷第142頁至第144頁）。惟依李俊輝證稱：「（你有無跟被告代理人告知說『如果沒有在明天中午前支付250萬元的話，逾期失效』？）沒有明確告知，但我有告知要在明天中午前支付250萬元」（見本院卷第211頁至第212頁），可知被告於合意變更給付尾款期限以前不知附有條件，此乃仲介為原告傳達意思表示時未明確告知附有該條件所致，原告當不得主張被告應受該條件拘束。 ⒍原告係於110年4月14日上午11時36分許在動用款項協議書簽名，俾利證人許笻涵為兩造辦理動撥系爭履保專戶內款項作業，讓已存入系爭履保專戶價金2,500,000元得先匯入原告指定帳戶之事實，有動用款項協議書影本1份在卷可憑(見本院卷第215頁)，復經證人許笻涵陳稱：「我於110年4月14日上午11點6分有傳訊息告知原告會晚30分即約11點36分到他辦公室，我不記得原告有沒有同意會等我簽名，但我的認知是原告沒有拒絕，所以是有同意……我到達的時間大約是上午11點36分左右……原告有簽動撥同意單」（見本院卷第143頁至第144頁）等語明確，足堪認定。姑且不論原告得否依民法第89條撤銷其意思表示，原告於動用款項協議書簽名時間距離當日中午12時僅剩餘約24分鐘，依通常經驗評估證人許笻涵辦理動撥系爭履保專戶款項所需時間，被告顯不可能於110年4月14日中午12時前將2,500,000元匯入原告帳戶，如該條件係兩造協議變更給付尾款期限必要之點，於110年4月14日中午12時後始將該款項匯入對原告已無實益，原告應可當場拒絕於動用款項協議書上簽名。原告卻先默默於動用款項協議書上簽名，讓被告先將系爭履保專戶內款項2,500,000元匯入其帳戶，再指摘被告未於110年4月15日中午12時前匯入其帳戶，進而主張其意思表示（即同意等候被告向兆豐銀行辦理申貸）已因被告逾期匯入而失效，亦難認符合誠實信用原則。⒎原告於110年4月15日下午6時9分即動撥款項入帳後固傳訊息通知仲介及代書：「裕豐街那邊確定今天不會完結哄？公司法尊有要求還是按約行事，會先發存證信函給對方喔，先跟您說一聲，剩下的等他這兩周貸款辦一辦」（見本院卷第179頁及第201頁），惟兩造已合意變更給付尾款期限，原告主張被告因未於110年4月15日付清尾款而違約，容有誤會。除非兩造就給付尾款期限又合意變更或依法另得行使權利，原告不得於同意等候被告向兆豐銀行申辦貸款後，單方面自行附加申辦貸款期限。況原告已明確表示將寄發存證信函催告被告於7日內付清尾款，該訊息中所謂「等他這兩周貸款辦一辦」應非指展延給付尾款期限2 週之意。被告據以主張原告同意等待2週供被告申辦貸款（見本院卷第53頁），應有誤會。然兩造雖未合意給付尾款期限展延2週即至110年4月29日，卻有原告同意等候被告向兆豐銀行申辦貸款之約定，故不得謂給付尾款期限仍為110年4月15日，附此敘明。㈡原告還沒有合法解除系爭買賣契約，所以其主張沒收被告已給付全部款項，不符合系爭買賣契約第12條第2項規定，為無理由。 ⒈如被告毀約不買或有其他違約情事時，原告於解除系爭買賣契約後，得沒收被告已給付之全部款項；系爭買賣契約第12條第2項後段定有明文。準此，如原告因被告違約而合法解除系爭買賣契約，即得依約沒收被告已給付全部款項；若原告解除系爭買賣契約為不合法，則尚與系爭買賣契約第12條第2項後段規定不合，無從據以主張沒收被告已給付全部款項。 ⒉原告雖以被告未於110年4月15日給付尾款為由，寄發存證信函定相當期間催告被告履行，再以被告未於該相當期間給付尾款為由，寄發存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示。然兩造業已合意變更給付尾款期限，故原告解除系爭買賣契約為不合法，業經本院論述認定如前。原告既尚未合法解除系爭買賣契約，當亦無從依系爭買賣契約第12條第2項後段規定，主張沒收被告已給付全部款項4,580,000元(計算式：系爭履保專戶內金額＋已動撥匯入原告帳戶金額＝2,080,000＋2,500,000＝4,580,000)。原告以此為基礎事實，請求被告同意其向合泰建經領取系爭履保專戶內餘額2,080,000元，自同屬無據。縱原告於訴訟中再次以違約為由解除系爭買賣契約，因其已同意等候被告向兆豐銀行申辦貸款，原告未曾催告被告完成貸款程序，即主張解除系爭買賣契約並要求停止過戶（見本院卷第325頁），始致被告迄未完成貸款程序並給付尾款，自仍難認被告就此有何違約情事。從而，原告於訴訟中再次為解除系爭買賣契約之意思表示，仍未合法生效，附此敘明。㈢兩造已經合意變更系爭買賣契約給付尾款期限，故被告未於1 10年4月15日給付尾款，非屬違約。依據系爭買賣契約第12 條第2項規定，原告本來不可以向請求被告給付違約金，但兩造就此有特別約定，即兩造雖然已經合意變更給付尾款期限，但被告還是要照原來未變更給付尾款期限前的狀態給付違約金，故原告請求被告給付違約金部分，為有理由。 ⒈被告若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金至被告完全給付時為止；系爭買賣契約第12條第2項前段定有明文。倘若被告遲延給付尾款，依約即應賠償自應付之日起至完全給付時為止，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金。 ⒉被告雖未於110年4月15日付清尾款，惟兩造既已合意變更給付尾款期限，即難據以認定被告有遲延給付情形，故被告本無庸為此給付違約金。然基於私法自治原則，兩造仍得就此為特別約定，以供兩造共同遵守。觀諸原告與仲介間通話內容：「買方延遲會產生滯納金，這邊會照實支付給楊先生……兆豐銀行那邊已經在進行了，買方有滯納的部分一定會負責滯納金……（今晚十點半前給我答覆同意與否，並再明天中午前入進我帳戶完成支付250萬元＝我等他辦兆豐，逾期失效）……楊先生好，那天我們應該有討論到，如果250萬有到帳，就不會寄存證信函？……我能了解一下，存證信函的內容嗎？因為我也是照您的意思跟買方溝通……（我會等他辦理兆豐，延遲還是會按合約規定處理，你電話中問到時我也有說還是會扣啊……）瞭解，罰款這部分是沒問題，那應不會對合約有影響吧……如果只是計算罰款是沒問題」（見本院卷第167頁至第183頁）等內容，可知兩造透過仲介協議結果已就此有特別約定。亦即，兩造雖合意變更給付尾款期限，惟被告仍須給付自110年4月16日起至完全給付時為止，按原先約定比率計算之違約金。 ⒊原告請求被告給付自110年4月16日起至110年4月27日(即原告解除系爭買賣契約意思表示到達被告前1日)為止，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金91,500元，核與兩造後來所為特別約定相符，被告就原告所為違約金請求亦已為認諾（見本院卷第47頁），本院當應本於被告認諾而為其敗訴之判決。該違約金給付無確定期限且係以支付金錢為標的，原告請求被告應就該違約金給付自訴之變更狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項之規定相符，同屬有據。從而，原告請求被告給付91,500元，及訴之變更狀送達翌日即111年7月7日（見本院卷第305頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。六、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付91,500元，及自111年7月7日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為有理由，應予准許。原告超過此部分之請求，則屬無據，應予駁回。七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，因所命給付金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，無庸原告聲請即應依職權宣告假執行。至其敗訴部分，假執行之聲請則因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　6 　　日民事第一庭法官　陳谷鴻以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　7 　　日書記官呂伊謦【附表】不動產買賣契約書立約人買方：方啓光代理人：方虹霞（以下簡稱為甲方）賣方：楊正浩（以下簡稱為乙方） …… 第四條、價款給付一、甲方應依下列日期給付乙方價款： …… 　　　尾款：12,200,000元…… 　　　交屋日期訂於最遲110年4月15日，甲方應依約付清尾款。　　　乙方原有銀行貸款需由甲方代清償時，依第五條第二項規　　　定支付尾款，辦理交屋。　…… 　七、甲乙雙方同意本買賣契約依合泰建經機構之價金履約保證（以下簡稱履保）之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以「價金履約保證申請書」及「價金履約保證書」內容為準。第五條、乙方原有抵押貸款清償方式　一、…… 　二、清償方式如下：　　　乙方原有銀行貸款由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償……　 …… 第七條、甲方貸款約定 …… 　二、甲方透過金融機構辦理貸款應一律由承辦地政士於買賣標的物辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且甲方應依承辦地政士通知之指定期日內親自辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入履保專戶……並同時支付尾款。 …… 第九條、擔保責任 …… 　七、甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。…… …… 第十二條、違約責任一、甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……　　　　　　　　二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。 ……

臺灣臺南地方法院110年度訴字第793號

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