臺灣臺南地方法院民事判決

上訴人

黃天辰

即原告

訴訟代理人

黃逸豪律師

被上訴人

林銘駿

即被告

訴訟代理人

黃紹文律師

上列當事人間請求確認租金債權金額事件，上訴人對於中華民國110年11月30日本院臺南簡易庭110年度南簡字第1001號第一審簡易判決提起上訴，於111年4月26日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即原告於原審起訴及本院主張：

㈠上訴人向被上訴人承租門牌臺南市○○區○○村○○0○00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自民國104年2月1日起至114年1月31日止，租金自109年起每月為新臺幣（下同）25,000元，上訴人於109年9月曾以系爭房屋有漏水情形起訴請求由上訴人自行修繕並扣抵租金，經本院以109年度南簡字第1585號請求修繕房屋漏水事件（下稱前案）審理時，被上訴人於109年12月12日簽立承諾書載明：「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」（下稱系爭承諾書）交付上訴人，上訴人遂撤回前案訴訟。上訴人已於110年1月18日完成系爭房屋使用執照變更，依系爭承諾書約定，被上訴人應於110年2月18日完成系爭房屋前後鐵皮屋修繕工程，惟被上訴人迄今未履行系爭房屋前後鐵皮屋之修繕工作，因此系爭房屋租金自110年3月1日起至同年12月31日止每月租金應為15,000元，惟依系爭承諾書約定內容，請求確認被上訴人對上訴人就系爭房屋自110年3月1日起至同年12月31日止，每月租金債權為15,000元等語。

㈡對被上訴人抗辯之陳述：

⒈系爭承諾書明白記載被上訴人願意承諾修繕系爭建物之漏水工程，很清楚的包括屋頂RC和鐵皮部分，原本整棟系爭建物必須於110年2月15日全部完成防水工程，但適逢過年期間，恐無法如期完工，經兩造討論後，才有系爭承諾書第二段的補充說明，且罰則亦不因施工日期之展延而失效。

⒉兩造簽立系爭承諾書之真意，係要求被上訴人應修繕系爭建物及鐵皮屋部分，如未修繕即應減免租金。且依民法第421條、423條規定，出租人即被上訴人有保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，而鐵皮屋部分如未修繕完成，將會造成各房間地板、客廳與走廊漏水嚴重，影響上訴人對於系爭房屋之使用收益，上訴人不可能同意給付25,000元之租金，此亦合乎租賃關係之經驗法則。又系爭承諾書既已敘明被上訴人應負責修繕系爭建物及鐵皮部分，如未修繕應減免租金之意旨，即不須再於後段重複相同之文字，系爭承諾書後段文字，僅是兩造約定鐵皮屋之修繕，可以延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成，尚無免除被上訴人減免租金之義務，鐵皮屋部分既未修繕完成，被上訴人即應依系爭承諾書之約定減免租金。

㈢原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉請求確認被上訴人對上訴人就系爭房屋租金自110年3月1日起至同年12月31日止，每月租金債權應為15,000元。

二、被上訴人則答辯：

㈠系爭房屋係於77年間興建完成，被上訴人於103年11月11日出租予上訴人時，屋齡已近30年，承租時上訴人表示要依其需求進行裝修，兩造乃於租賃契約書約定「依房屋現況交屋，補貼屋頂防水5萬元，並同意冷氣窗及工廠牆壁整修拆除」，亦即由上訴人自行處理系爭房屋防水漏水事宜。詎上訴人於109年9月間片面主張被上訴人雖有補貼5萬元修理漏水，但經過保固期且已租賃近6年，要求被上訴人修繕房屋漏水，並提出協富工程行出具之「RC屋頂防水工程」報價單（數量129坪、單價1,000元、合計129,000元），要求被上訴人給付，經被上訴人拒絕後，上訴人對被上訴人提起前案訴訟，被上訴人本於善意及息訟之目的，於訴訟進行中同意前往系爭房屋查看了解，但抵達後上訴人要求被上訴人簽立承諾書始同意被上訴人進屋查看，被上訴人希望能解決問題，故在「如未修理RC屋頂防水工程，要每月減少房租10,000元」之認知下簽署系爭承諾書，被上訴人並基於此承諾，於110年1月間委請訴外人崇信工程行對系爭房屋之屋頂地坪牆面、兩側外牆進行防水作業，並於110年2月完成，總計花費30萬元，被上訴人已依系爭承諾書之內容為一定之行為，並無違反不履行之情事。

㈡系爭承諾書之內容有分二項，即第一項「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元」、第二項「系爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成」，而兩造係因前案訴訟才簽立系爭承諾書，當時兩造之訴訟爭點本即係針對RC屋頂防水工程之施作，並未包括前後增建之一層鐵皮屋部分，上訴人在系爭承諾書另插入第二段文字，實與前案無關連。被上訴人簽立系爭承諾書係為解決RC屋頂修繕之前案訟爭，因上訴人擔心被上訴人於上訴人撤回另案起訴後不依承諾修繕RC屋頂，乃於第一項加註修繕日期及違反之減租罰則，至第二項係涉及使用執照變更之爭議，雖有記載鐵皮屋之修繕，但此非前案之爭議，未有修繕具體主張，僅有修繕記載，並無減租罰則約定，第一項及第二項修繕之地點、時間及效果均不同，兩者係各自獨立，減租罰則之規定在第二項並不適用。又系爭房屋使用執照登記範圍為二層鋼筋混凝土加強磚造，前後鐵皮建物非系爭房屋原有執照建物，而是之後附加之建物，面積遠小於系爭房屋，建築材料、用途及功能均有所不同，二者重要性不可同視，上訴人要申請合法登記之民宿，自係以原有建物範圍規劃申請，如有承諾修繕但未予修繕，其罰則之輕重多寡自應有所不同，始符常理。承諾書第二項文字既未載明適用第一項之減租規定，當然不生減租效果，上訴人擴大解釋第一項之減租罰則於第二項亦有適用，非被上訴人當時之認知。如第二項亦適用減租之記載，則被上訴人實係在受脅迫及錯誤認知之情況下為第二項之承諾，被上訴人亦得依民法第88條、第92條規定撤銷上開意思表示。

㈢若認依承諾書第二段被上訴人違反限期修繕應減少租金，然此具有減租以支付違約金之性質，應審酌系爭房屋之RC建物與鐵皮屋面積、建材、性質之巨大差異，僅因鐵皮屋未修繕即課以RC建物未修繕之相同違約效果，減少每月租金4成，顯屬過高，顯失公平，請予審酌並依法酌減。

㈣原審依承諾書之文義及簽立承諾書之形成原因認定鐵皮屋修繕部分並無減少租金之適用，認事用法並無違誤，上訴人提起上訴並無理由。並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造於103年11月11日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年1月1日至114年1月31日，104年至105年每年租金為20萬元，106年至108年每年租金為26萬元，109年至113年及114年1月每月租金為25,000元。並於租賃契約記載「依房屋現況交屋，補貼屋頂防水5萬元，並同意冷氣窗及工廠牆壁整修拆除」。（原審卷第23頁至第41頁、第61頁）

㈡上訴人於109年9月16日有提出系爭房屋租賃契約書、系爭房屋二樓房屋狀況照片及上訴人於109年8月28日所寄發之學甲郵局第37號存證信函及被上訴人之回函為證據以系爭房屋漏水嚴重為由，對被上訴人提起前案訴訟請求被上訴人修繕系爭房屋之漏水。上訴人所寄發之存證信函係通知被上訴人系爭房屋二樓天花板每逢下大雨，漏水非常嚴重，若被上訴人不作出善意回應，視為同意承租人（即上訴人）依法自行修繕，防水與修復費用，於租金中扣除之；防水之費用：總計129,000元等語。被上訴人於前案審理中於109年12月21日有提出答辯狀表示為釋出善意承諾幫房客做屋頂漏水修繕工程，並檢附被上訴人於109年12月12日所簽立之系爭承諾書，內容載明：「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」等語，兩造乃於前案109年12月22日言詞辯論期日陳述兩造已和解，並由上訴人撤回前案之起訴。

㈢被上訴人已於110年2月間完成系爭房屋RC部分之漏水修繕工程。

㈣本院於106年1月10日以105年度南簡字第313號判決「被告（即被上訴人）就系爭房屋之使用執照第一層，應依建築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2。」，被上訴人不服提起上訴，經本院於107年1月18日以106年度簡上字第89號判決駁回被告之上訴而告確定。

㈤臺南市政府工務局以110年1月5日南市工使二字第1091559350號函知被上訴人：「臺端擬於本市○○區○○0號之12建物地上1層及地上2層申請作為H-2-住宅使用乙案，依(77)南工使字第41號建築物使用執照影本登載內容及『臺南市一定規模以下建築物免辦理使用執照辦法』得免辦理變更使用執照」，被上訴人有將上開函文寄發予上訴人，上訴人於110年1月18日收受上開函文。（原審卷第119、133頁）

㈥上訴人分別於110年2月8日以學甲郵局存證號碼8存證信函、110年3月15日以學甲郵局存證號碼11存證信函通知被上訴人，修復系爭房屋鐵皮屋漏水，2月17日即將到期，按承諾書規定，每月減少房租1萬元；懇盼台端能拿出誠意解決，如遲不做出善意回應，將依法提出訴訟。被上訴人於110年3月23日桃園南門郵局存證號碼78存證信函回覆，修繕屋頂防水及兩側牆面油漆，於110年2月5日完工。至於鐵皮屋部分，有請師傅勘查估價，往後遇大雨，若因鐵皮屋導致漏水，請台端錄影並拍照知會房東，以便前往勘查並處理。（原審調字卷第26頁至第35頁）

㈦被上訴人並未修繕系爭房屋前後鐵皮屋。

四、兩造爭執事項：上訴人主張被上訴人未修繕系爭房屋前後鐵皮屋，依承諾書規定應減少110年3月1日起至同年12月31日止，每月租金1萬元，合計10萬元，是否有理由？

五、本院得心證之理由：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件兩造就系爭房屋訂有租賃契約，然對於自110年3月1日起至同年12月31日止每月租金之金額有所爭執，上訴人對被上訴人所負租金債權之內容為何既存有爭議，足致上訴人在私法上之法律上地位存在不安之危險，而此種不安危險之狀態，客觀上得以確認判決將之除去，是上訴人提起本件確認訴訟，堪認有確認利益，先予敘明。

㈡上訴人主張兩造間就系爭房屋之租金應自110年3月1日起減少房屋租金1萬元，係以被上訴人所簽名之系爭承諾書為據，是本件所應審究者即在於上訴人得否依系爭承諾書中所載「房屋前後鐵皮屋部分」對被上訴人請求減少房屋租金1萬元，茲就本院判斷意見分述如下：

⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。此有最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號、65年度台上字第2135號、74年度台上字355號判決意旨可資參照。是依最高法院上開裁判意旨，關於如何探求當事人之真意，以確定契約內容，可歸納為：①以契約文義為出發點（文義解釋），②通觀契約全文（體系解釋），③斟酌訂約時事實及資料，如磋商過程、往來文件及契約草案等（歷史解釋），④考量契約目的及經濟價值（目的解釋），⑤參酌交易慣例，⑥以誠實信用為指導原則等等。兩造既就「未修繕系爭房屋前後鐵皮屋之漏水」是否為系爭承諾書所定減少租金之條件有所爭執，此即涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定兩造依系爭承諾書所達成之協議意義及內容。

⒉觀之系爭承諾書之文字可分為不相銜接、各起段落之前後二段，第一段為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。」，之後又另起一段記載「係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」（見原審調字卷第15頁）；自其上下文義，雖可認被上訴人承諾修繕之範圍包括系爭建物及該建物前後鐵皮屋，然就修繕期限及不履行修繕義務將發生減少租金效果之內容僅載明於第一段；該承諾書第二段既另就「系爭房屋前後鐵皮屋」之修繕期限為約定，且未於此段文字後另行註明如不履行修繕義務之減租效果，故自整體契約文義、體系觀之，已難認兩造間存有如被上訴人未依期完成系爭建物前後鐵皮屋之修繕，亦將發生減租效果之合意。

⒊另依不爭執事項㈡所載事件經過，可知兩造訂立系爭承諾書之目的，係為解決當時兩造間繫屬於本院之前案糾紛；經本院調取前案卷宗核閱結果，上訴人於前案起訴時，係主張系爭建物嚴重漏水，多間房間天花板崩落、家具與壁紙嚴重受損，而依民法第430條規定，聲明請求「判決由原告（即上訴人）自行修繕系爭建物之漏水，由租金中扣除」，並於起訴狀中檢附屋內天花板之現況照片及一紙協富工程行所出具，內容為「RC屋頂防水工程、數量129坪、單價1,000元、總價129,000元、129坪包括女兒牆、防水噴漆處理」之報價單為證；另上訴人於起訴前，曾於109年8月28日以存證信函通知被上訴人稱：「系爭建物年久失修，二樓天花板每逢下大雨，漏水非常嚴重，已造成多間房屋天花板崩落……；依據民法第423條、第429條、第430條之規定，台端應保持屋況合於使用狀態，如不為修繕，承租人得自行修繕，請求出租人償還或於租金中扣除之，函到7日內，台端如不作出善意回應，視為同意承租人依法自行修繕，防水與修復費用，於租金中扣除之；防水之費用：總計RC坪數共一二九坪，每坪防水處理費新台幣壹仟元，合計新台幣壹拾貳萬九千元，房間天花板修復另計……」等語，詳如不爭執事項㈡所示，由上訴人於前案所提出之報價單所載工程內容觀之，顯然與鐵皮屋之漏水修繕無涉，且從上訴人於前案起訴狀、存證信函之陳述觀之，上訴人於當時要求被上訴人修繕或主張修繕費用應自租金扣除者，均係指系爭建物RC屋頂之修繕工程，並未論及鐵皮增建部分之修繕，而被上訴人亦確係為解決前案糾紛始同意在上訴人所事先擬定之系爭承諾書上簽名交付上訴人撤回前案訴訟等情，亦為上訴人所不爭執，是自兩造締結系爭協議之目的及磋商過程研判，兩造願以「如被上訴人不修繕即減租」方式處理兩造間之漏水修繕紛爭，亦當指系爭建物RC屋頂之修繕工程而言。

⒋是以，經依文義、體系、目的及歷史解釋之結果，兩造於系爭承諾書中約定如被上訴人不履行修繕義務，將發生減少租金效果者，應僅指就系爭建物RC部分之修繕工程而已，該建物前後鐵皮屋之修繕工程則不包括在內。而被上訴人已依系爭承諾書所載期限完成系爭建物RC部分之修繕工程，此為上訴人所不爭執，則被上訴人對上訴人之各期租金債權，自不因系爭協議書之約定而減為每月15,000元，上訴人主張得依系爭承諾書第二段之內容要求被上訴人減少房屋租金1萬元云云，要無可採。

⒌至上訴人以不爭執事項㈥內容及民法第423條規定主張被上訴有修繕系爭房屋前後鐵皮屋漏水之義務等情，固屬事實，然此僅屬出租人依租賃關係就租賃物所負之義務，至租金應如何給付仍應由兩造協議，而兩造所簽立之系爭承諾書協議減租效果，依文義、體系、目的及歷史解釋之結果應僅是針對兩造前案爭訟之系爭建物RC部分之修繕工程部分，已說明如前，其徒以被上訴人有修繕租賃物之義務，即主張減租效果應包含系爭房屋前後鐵皮屋漏水云云，自難憑採。

六、綜上所述，上訴人主張被上訴人未修繕系爭房屋前後鐵皮屋，依系爭承諾書約定應減少每月房屋租金1萬元，並無可採，是其請求確認被上訴人對上訴人就系爭房屋自110年3月1日起至同年12月31日止，每月租金債權應為15,000元，並無所據，為無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。