臺灣臺南地方法院111年度重訴字第110號

• 裁判案由: 請求所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺南地方法院
• 裁判日期: 111 年 12 月 29 日
• 法官: 施介元
• 當事人: 黃偉庭、李俊昇

臺灣臺南地方法院民事判決
111年度重訴字第110號

原 告 黃偉庭
訴訟代理人 趙培皓律師
被 告 李俊昇
訴訟代理人 江鎬佑律師
上列當事人間請求請求所有權移轉登記事件，經本院於民國111
年12月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 　文
被告應於原告給付新臺幣8,950,000元同時，將門牌號碼臺南市○
○區○○0街00號13樓建物（即臺南市○○區○○段0000○號，權利範圍
全部及同段2367建號，權利範圍100,000分之810、內含停車位編號58號，權利範圍100,000分之287）及臺南市○○區○○段0000地號
土地，權利範圍10,000分之78移轉登記並遷讓交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴時係以兩造於民國110年7月24日簽立之不動產預定購買訂金收據（下稱系爭訂金收據）所成立之買賣契約及民法第348條第1項規定為請求權基礎，主張被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（權利範圍10,000分之78）暨其上
同地段2360建號即門牌號碼臺南市○○區○○0街00號13樓建物
（權利範圍全部）、2367建號（權利範圍100,000分之810、內含停車位編號58號權利範圍100,000分之287）【下稱系爭不動產】之所有權移轉登記予原告；嗣於111年6月20日以民事追加訴之聲明暨準備書二狀具狀追加依系爭訂金收據約定為請求權基礎，及追加備位請求被告應依系爭訂金收據所示內容與原告簽訂房地買賣契約，核原告前開所為請求權基礎及備位聲明之追加，係就系爭訂金收據成立之買賣關係（本約或預約）之同一基礎事實而為之請求，其請求之原因事實，具有社會事實上之共通性及關聯性，且原告於起訴時所主張之事實理由及提出之證據資料，於追加部分亦得加以利用，並無礙於被告之程序保障，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許。原告又於111年9月20日以民事準備書四狀將先位之訴變更為：「被告應於原告給付新臺幣(下同)8,950,000元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記
予原告並遷讓交付予原告」等語，未變更請求權基礎，僅表明原告自己之同時履行義務，亦應准許。
二、原告起訴主張：兩造所簽立之系爭訂金收據已具買賣契約成立之要素：買賣標的即系爭不動產、買賣價金9,500,000元
、付款方式及條件、稅費負擔、瑕疵擔保、履約之方式達成合意，買賣契約確已成立，被告自應依系爭訂金收據將系爭不動產之所有權移轉登記並點交予伊；若認系爭訂金收據僅具買賣預約之性質，因被告早於111年1月18日取得系爭不動產之所有權，依系爭訂金收據第4條第2項約定被告應與伊就系爭不動產簽訂買賣契約等語。並為㈠先位聲明：被告應於原告給付8,950,000元之同時，將系爭不動產之所有權移轉
登記予原告並遷讓交付予原告；㈡備位聲明：被告應依系爭訂金收據所示內容與原告簽訂房地買賣契約。
三、被告抗辯：系爭訂金收據僅具預約性質，原告不得據為主張權利之依據；又系爭訂金收據之預約業因伊有逾期不簽訂正式契約之情，解除條件已成就，原告亦不得據為要求伊簽立正式買賣契約等語，對原告之先、備位請求，均聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。
四、原告主張兩造於110年7月24日簽立系爭訂金收據，由原告向被告購買被告向訴外人佳晟建設股份有限公司（下稱佳晟公司)購買之預售屋【建物標示：建物門牌：佳晟家成C2棟13
樓，含汽車停車位編號B2-58號；建號：主建物、室內+附屬建物+公設：136.83平方公尺（41.39坪）、權利範圍：全部；建號：車位、室內+附屬建物+公設：24.69平方公尺（7.46坪）。土地標示：建物：安南區溪東段1674地號、3796.57平方公尺（8.84坪）、權利範圍：78/10000；車位：安南區溪東段1674地號、3796.57平方公尺（0.11坪）、權利範圍
：1/10000】，嗣於111年1月18日上開建物完工交屋，即由
佳晟公司將系爭不動產以買賣為原因登記予被告等情，為被告所不爭執，並經原告提出且被告不爭執之系爭不動產建物部分之登記謄本、不動產買賣意願書、系爭訂金收據、佳晟家成房屋買賣合約書（含佳晟家成房屋預定買賣契約書、佳晟家成土地預定買賣契約書）為證，應認為真實。原告另主張兩造所簽立之系爭訂金收據已具買賣系爭不動產之契約成立生效要件，被告應依約履行移轉所有權之義務，縱認僅具預約效力，被告亦負有與原告依系爭訂金收據之約定內容訂立系爭不動產買賣契約等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點在於：系爭訂金收據是否具備買賣契約之要件？被告有無解約之權限？
五、得心證之理由：
㈠稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思表示不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條第1項、第2項、第153條第2項分別定
有明文。故民法第345條第2項所謂「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」之規定，應係指買賣雙方當事人只對買賣契約「必要之點」亦即買賣標的物及價金有所表示而已，至於買賣契約之其他要素則未明白表示，此時，因買賣雙方對買賣之標的物及價金意思表示互相合致，契約即告成立。又預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。查：
⒈兩造於110年7月24日簽立系爭訂金收據，由原告向被告購買被告向佳晟公司購買之預售屋【建物標示：建物門牌：佳晟家成C2棟13樓，含汽車停車位編號B2-58號；建號：主建物
、室內+附屬建物+公設：136.83平方公尺（41.39坪）、權
利範圍：全部；建號：車位、室內+附屬建物+公設：24.69
平方公尺（7.46坪）；土地標示：建物：安南區溪東段1674地號、3796.57平方公尺（8.84坪）、權利範圍：78/10000
；車位：安南區溪東段1674地號、3796.57平方公尺（0.11
坪）、權利範圍：1/10000】；買賣總價為9,500,000元；約定付款條件即簽立系爭訂金收據時約定原告支付訂金550,000元（當天付350,000元，翌日付200,000元），稅費負擔、
瑕疵擔保責任、違約責任等，有系爭訂金收據在卷可查。自系爭訂金收據前開各項約定可知，本件兩造所訂契約，雖名為「不動產預定訂金收據」，但關於買賣之標的、總價金、付款方式及因係由原告向被告購買向佳晟公司之預售屋，尚未有明確之產權登記，固兩造約定於110年10月31日前「正
式簽訂買賣契約」，即以被告自佳晟公司移轉登記後明確產權登記之系爭不動產細目重新填載，並給付簽約款，此有兩造另約定「倘賣方（即被告，下同）尚未取得產權，則雙方同意延後」等語自明，是兩造於系爭訂金收據有關買賣被告向佳晟公司購買之預售屋重要事項，均經明確約定，且兩造依系爭訂金收據前開約定內容，各得行使其權利而無須另訂本約，是系爭訂金收據應為本約而非預約。
⒉被告抗辯稱系爭訂金收據約定之標的主建物面積，與嗣後建物謄本記載之面積不同，可證系爭訂金收據為為預約並非本約等語，惟查兩造買賣標的即被告向佳晟公司購買之預售屋，已如前述，亦即被告本於與佳晟公司之買賣契約所取得之不動產即系爭不動產，是系爭訂金收據所約定之買賣標的並無不明確之處。
⒊被告雖辯稱依系爭訂金收據第6條違約責任約定「若賣方擅自
解約、逾期不配合本預定買賣契約之約定或造成違約之情事致本契約解除，除應負擔買方（即原告，下同）所有損害之賠償外，應返還買方已付全數訂金，並賠償買方已付訂金之同額，作為懲罰性違約金」，今被告已取得佳晟公司移轉所有權後，兩造未有進一步簽定買賣契約之情，堪認被告有逾期不簽訂正式契約之情，系爭訂金收據已解除條件成就，原告之請求權已消滅等語。惟契約一經成立，雙方均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之特別約定，及法定解除契約之原因外，不能任意解除，且係不違約之一方，始有權為解除契約之意思表示，亦即解除權之行使屬於不違約一方，此亦為法諺「不得以黑手行使權利」所揭示之原則。是上開約定應解為被告縱有上開違約之情事，原告得選擇解除契約，請求被告返還訂金、所受損害及懲罰性違約金，解除權在不違約之原告，被告並無主張解除之權利。
㈡物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。另審酌系爭訂金收據付款約定可知，兩造於訂約時，因係以被告向佳晟公司購買之預售屋為標的，尚應於被告已取得佳晟公司移轉之系爭不動產所有權後，始能填載正式之產權資料，固約定原告最遲在買賣契約簽訂後1.5個月內支付尾款即總價金80%之款項，是被告本有於自佳晟公司移轉系爭不動產所有權後，會同原告填具系爭不動產明確之產權資料，俾利原告支付尾款並辦理移轉系爭不動產所有權登記予原告，以履行出賣人之義務。是原告依民法第348條第1項規定，請求被告應將系爭不
動產所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。
㈢稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。民法第345條第1項定有明文。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項亦著有明文。又所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號民事判決意旨參照）。查兩造於系爭訂金收據已約定原告以總價9,500,000元向被告購買系爭不動產，原告
已依約給付550,000元予被告，僅餘8,950,000元未付，被告雖未主張同時履行抗辯權，請求原告於辦理系爭不動產所有權移轉登記之同時，應給付8,950,000元予被告，惟原告於
訴之聲明表示負擔此義務，對被告有利，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第348條第1項規定、系爭訂金收據約定，請求被告於原告給付剩餘之買賣價金8,950,000元同時
，將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並點交之，為有理由，應予准許。
七、又原告先位之訴即被告應將系爭不動產所有權移轉登記並遷讓交付予原告之請求，既經本院判決其勝訴，則其追加備位之訴部分，本院自無再加以審酌之必要。又本件命被告辦理系爭不動產移轉登記之判決部分，屬意思表示，性質上不適於宣告假執行，須於原告勝訴確定後，由原告持確定判決逕行辦理所有權移轉登記，而命遷讓交付部分，原告未陳明願供擔保宣告假執行，則被告所為願供反擔保之聲明，即無必要，附此敘明。並依民事訴訟法第87條規定諭知訴訟費用之負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日民事第一庭 法 官 施介元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日書記官 曾怡嘉