111年度訴字第1105號｜民事：返還定金等｜裁判日期：112 年 05 月 12 日

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度訴字第1105號原告李亭漪侯正文上二人共同訴訟代理人沈志祥律師被告羅鋒源羅鋒鎮羅鋒洲上三人共同訴訟代理人蘇國欽律師蘇清水律師黃郁庭律師上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國112年4月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。本件原告李亭漪起訴時聲明第1項原係請求：「被告應連帶給付原告李亭漪新臺幣（下同）70萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」嗣於民國111年12月13日以民事準備狀㈡追加侯正文為本件原告，並將上開聲明列為先位聲明，及變更訴之聲明為：「一、先位聲明：㈠被告應連帶給付原告李亭漪70萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、備位聲明：㈠被告應連帶給付原告李亭漪60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應連帶給付原告侯正文10萬元及自民事準備狀㈡繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」就備位聲明部分，核其請求之社會基礎事實同一（均基於原告就同一不動產與仲介公司簽立不動產買賣意願書後，被告遲未簽訂系爭不動產買賣契約書所衍生是否返還定金糾紛之社會基礎事實），是原告李亭漪追加侯正文為本件原告並為備位聲明之請求，於法有據，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠被告三人為坐落臺南市○○區○○段00地號即門牌號碼臺南市○○ 區○○路00巷0弄0號建物（下稱系爭不動產）之繼承人，被告羅鋒鎮、羅鋒洲授權被告羅鋒源全權處理系爭不動產之繼承、登記、出售等事宜，並約定出售系爭不動產之價款於扣除各項規費、稅費、代書費、仲介費後之結算金額，由兄弟姐妹等6人均分。嗣被告羅鋒源於111年3月14日代理被告羅鋒鎮、羅鋒洲，與訴外人永慶不動產臺南成大林森店即翔珩不動產開發有限公司（下稱翔珩公司）簽立專任委託銷售契約書，委託翔珩公司居間仲介出售系爭不動產，雙方約定委託銷售總價為1,400萬元，委託期間為自111年3月起至111年7 月30日止；系爭委託銷售契約書第6條第6項並約定因可歸責於甲方（即被告）之事由而不能簽立不動產買賣契約書時，甲方應加倍返還定金予買方，並由被告羅鋒源代表被告三人於系爭委託銷售契約書簽章處簽「羅鋒源代」字樣。㈡原告李亭漪、侯正文夫妻透過訴外人翔珩公司表示購買系爭不動產之意願，並表示欲以原告李亭漪為系爭不動產之登記名義人，遂由原告侯正文於111年3月21日與訴外人翔珩公司簽訂如原證4之不動產買賣意願書，委託訴外人翔珩公司居間仲介以1,400萬元承買系爭不動產，同時支付5萬元斡旋金，訴外人翔珩公司隨即通知被告羅峰源，被告羅峰源乃於111年3月22日在原證4之不動產買賣意願書右下方記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣之賣方簽章處欄位簽名確認，是依系爭不動產買賣意願書第3條第1項約定，該斡旋金即轉為定金。㈢又原告為求慎重，復於翌日即111年3月22日由原告李亭漪開立「發票日期為111年4月10日、付款銀行為華南銀行、票據號碼為RD0000000號、票面金額為30萬元」之支票作為承買系爭不動產之定金（連同上開現金5萬元，總計原告交付35 萬元定金），另以增補契約方式再與訴外人翔珩公司簽訂如原證3之不動產買賣意願書，並由被告羅峰源於111年3月23 日在原證3之不動產買賣意願書右下方記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣之賣方簽章處欄位簽名確認，除買賣當事人改為原告李亭漪外，訴外人翔珩公司並將原證4、原證3不動產買賣意願書合計35萬元定金備註載明於原證3不動產買賣意願書第9條特約條款內，足見兩造之合意。㈣原告李亭漪既已於111年3月22日簽署如原證4之不動產買賣意願書，表示願以被告委託之價格1,400萬元購買系爭不動產，且被告羅峰源亦於111年3月23日在該不動產買賣意願書親自簽名同意出售，足證系爭不動產之買賣契約已成立，被告自應依系爭委託銷售契約書第6條第3項約定，與原告簽訂不動產買賣契約書暨辦理所有權移轉事宜，並依第17條約定應於系爭不動產售出前先行辦理繼承登記。詎被告羅峰源雖向訴外人翔珩公司表示已陸續收到其餘繼承人之證件，並允諾會催促配合辦理繼承登記及不動產買賣物權移轉契約等，然經訴外人翔珩公司屢次催促被告履約，被告均未積極處理，致雙方迄今無法簽訂不動產買賣契約書，原告不得已提起本件訴訟。㈤先位聲明部分：原告李亭漪主張依原證3不動產買賣意願書第 4條之約定請求被告連帶給付原告李亭漪70萬元（35萬元×2 倍）及法定遲延利息； ⒈如上所述，兩造間就系爭不動產已有買賣之合意，是倘本院認原告李亭漪以增補契約方式所簽訂原證3之不動產買賣意願書，其效力不及於原告侯正文所簽訂原證4之不動產買賣意願書，則原告侯正文以債權讓與方式，將原證4 不動產買賣意願書契約賦予之債權及其請求權利讓與原告李亭漪，並以民事準備狀㈢為債權讓與之通知。 ⒉按定型化契約通常於雙方處於不對等地位方有無效之問題，本件兩造係處對等地位簽訂不動產買賣意願書，故系爭不動產買賣意願書有拘束被告之效力。再者，系爭不動產買賣意願書雖屬於定金契約，然支票本為支付證券，得代替現金使用。本件被告羅鋒源已於原證3之不動產買賣意願書右下方有記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣之賣方簽章處欄位簽名確認，且訴外人翔珩公司亦將原證4、原證3不動產買賣意願書合計35萬元定金備註載明於原證3不動產買賣意願書第9條特約條款內，足證被告羅鋒源已收受系爭定金35萬元，而被告羅鋒源收受定金後指示何人保管或交付予何人，均不影響被告已收受定金之效力。 ⒊又系爭委託銷售契約書第3條第3項第2款規定，甲方（即被告）依本契約約定應提供之各項文件未交齊時，定金暫由乙方（即訴外人翔珩公司）保管，且本件被告尚另需簽署不動產買賣契約書，並提供辦理繼承登記等文件跟程序，是訴外人翔珩公司為被告之代理人，其有代理被告收受或保管定金之權，而依民法第103條規定意旨，直接對被告發生收取定金效力。 ⒋系爭不動產買賣係因被告遲未辦理繼承登記，致兩造迄今仍無法簽訂不動產買賣契約書，係屬於可歸責於被告（賣方）之事由致無法簽訂買賣契約，是被告應依原證3不動產買賣意願書第4條之約定加倍返還已收全部之定金予原告李亭漪。 ⒌系爭委託銷售契約書第17條特約記載「委託人為此物件之合法繼承人，售出前須先行辦理繼承登記」，被告三人為系爭不動產之共同繼承人，持分加總為1/2，須共同辦理繼承登記，並簽署不動產買賣契約書，買賣方能繼續履行，缺一不可，是被告對於系爭不動產買賣所應負之出賣人責任性質上為不可分之債，即多數債務人以不可分之給付為標的之債務，因其給付為不可分，故各債務人必須負全部給付之義務，債務人既無從為一部給付，債權人亦無從請求一部之給付，故依民法第292條規定準用第273條第2 項規定，被告自應就未履行契約義務乙事負連帶返還定金之責任。㈥備位聲明部分：原證4之不動產買賣意願書雖為原告侯正文所簽署，然原告二人為夫妻，原意即欲以原告李亭漪名義登記為買受人，遂合意由原告侯正文先行交付5萬元斡旋金，但因顧及定金金額不夠，遂再交付30萬支票定金，另由原告李亭漪簽署原證3之不動產買賣意願書，並由訴外人翔珩公司將原證4、原證3不動產買賣意願書合計35萬元定金一併書寫載明於原證3不動產買賣意願書第9條特約條款內。是倘本院認原告先位之訴為無理由，因原證4、原證3之不動產買賣意願書符合契約之原意，原告應得個別請求被告加倍返還定金，爰依：⑴原證3不動產買賣意願書第4條之約定請求被告連帶給付原告李亭漪60萬元及法定遲延利息、⑵原證4不動產買賣意願書第4條之約定請求被告連帶給付原告侯正文10萬元及法定遲延利息。㈦並聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告應連帶給付原告李亭漪70萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告應連帶給付原告李亭漪60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵被告應連帶給付原告侯正文10萬元及自民事準備狀㈡繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：㈠先位聲明部分：原告李亭漪主張依原證3不動產買賣意願書第 4條之約定請求被告連帶給付原告李亭漪70萬元（35萬元×2 倍）及法定遲延利息，為無理由： ⒈系爭不動產買賣意願書不能拘束被告： ⑴系爭不動產買賣意願書為原告與訴外人翔珩公司所簽署，是系爭不動產買賣意願書無法拘束被告： ①觀系爭不動產買賣意願書之審閱權告知，可知是系爭不動產買賣意願書為訴外人翔珩公司提供予原告之定型化契約；再觀系爭不動產買賣意願書之內容係原告委由訴外人翔珩公司與被告羅鋒源等斡旋之授權，是系爭不動產買賣意願書為原告與訴外人翔珩公司間委託斡旋契約，其契約效力僅存於原告及訴外人翔珩公司間，與被告無涉。 ②被告羅鋒源簽名處欄位雖有載「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認以收訖買方支付之定金無誤。」等文義（下稱系爭文義），惟系爭文義字體過小，且系爭文義附近蓋有翔珩公司印章，系爭文義不甚清楚，客觀上非即望明瞭，且為一般人需細觀得知，而依被告羅鋒源高齡69歲，初中肄業，識字能力低落，且現視力不佳及罹患重聽等情，顯見其對簽署系爭不動產買賣意願書之內容，確無可悉，是被告羅鋒源於系爭不動產買賣意願書上簽名時，無系爭文義之法效意思。 ③基上所陳，被告羅鋒源於系爭不動產買賣意願書賣方欄位簽名，僅係表示瞭解原告提出買受意思之斡旋，並無同意與原告達成系爭不動產買賣之合意，是系爭不動產買賣意願書對被告無拘束力。 ⑵系爭不動產買賣意願書係屬定型化契約，惟未給予被告審閱權，是系爭不動產意願書有關第2條、第9條之約定及系爭文義，對被告應不受拘束力： ①系爭不動產買賣意願書為訴外人翔珩公司提供給一般人交易不動產使用之常規契約文件，且意願書上載明「依內政部公告，買方簽訂契約前，有3天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱定。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」是系爭不動產買賣意願書屬定型化契約。而系爭不動產買賣意願書既為原告委由訴外人翔珩公司提供給被告羅鋒源並簽署，核與定型化契約之要件相符，則系爭不動產買賣意願書應給予被告行使審閱權。 ②系爭不動產買賣意願書第2條斡旋金支付約款、第9條特約條款及系爭文義等，均非於被告羅鋒源與訴外人翔珩公司簽署系爭委託銷售契約書中約定且可預見瞭解。是系爭不動產買賣意願書未給予被告羅鋒源行使審閱權，難認被告羅鋒源就上開約款文義瞭解。 ③上開第2條及第9條約款之內容，均涉及定金數額及定金支付方式，意為買方支付定金予賣方後，賣方即受簽署不動產買賣契約之義務，惟第2條約款之定金數額為30萬元並以支票方式支付，而第9條約款之定金數額為35萬元並以其中5萬元現金及30萬元支票支付，就上二約款間之定金數額及其支付方式不同，尚難認原告已與被告達成定金契約之意思表示合致，是上二約款對被告無拘束力。 ④又上二約款之定金數額，不論係以30萬元或35萬元而定，均僅佔意願買價1,400萬元之2.14%至2.5%，其數占比均不到一成，與一般買賣不動產約定定金數額之常情不符，是上二約款，以原告支付微薄定金後，被告則負簽署不動產買賣契約之義務，存有減輕原告支付定金之責任、加重被告簽署不動產買賣契約之責任、並對被告有重大不利益，與民法247條之1第1款、第2款及第4款之要件相符，故上二約款對被告顯失公平而無效。 ⑤另系爭文義為擬拘束被告負有簽署不動產買賣契約書之義務及免除原告負有支付定金之舉證義務，然系爭文義之字體甚小且周遭甚雜，不易使人即望明瞭，是系爭文義，亦與民法247條之1第1款、第2款及第4款之要件相符，且顯失公平而無效。 ⑥從而，系爭不動產買賣意願書僅由原告於111年3月22日攜回審閱確認簽名，未予被告羅鋒源攜回審閱，且系爭不動產買賣意願書第3條第1項之斡旋有效期間為「自簽立本意願書至111年3月23日」，其斡旋期間之末日即被告簽署系爭不動產意願書之日，顯然未予被告羅鋒源至少3日之審閱期間，無法詳閱瞭解內容，是被告對系爭不動產買賣意願書，未充分時間瞭解該定型化契約條款之意義及效果，即無享有審閱權，在欠缺周延思考，亦無磋商機會而倉促締約，使被告簽訂顯失公平之契約條款，應屬明確。是以，系爭不動產買賣意願書之約款對被告而言，應不構成買賣契約之內容。 ⒉若系爭不動產買賣意願書有拘束被告之效力，則：⑴被告羅鋒源並未於系爭委託銷售契約書中勾選同意或者不同意授權訴外人翔珩公司代為收受定金，是依系爭委託銷售契約書第6條第2項約定，視為被告羅鋒源不同意授權訴外人翔珩公司代收定金，是訴外人翔珩公司無為被告代收定金之權限。 ⑵縱訴外人翔珩公司有為被告代收定金之權限，被告羅鋒源亦無收取或受領原告支付之系爭定金35萬元： ①依仲介公司居間不動產買賣實務，仲介公司避免買賣雙方私下簽約而規避給付居間報酬，均不使買賣雙方有碰面機會。本件被告羅鋒源確未曾與原告李亭漪接觸碰面，故被告羅鋒源當無自原告李亭漪處受領定金。 ②訴外人翔珩公司承辦人未於系爭不動產買賣意願書第9 條特約條款（此約款涉及定金數額及其支付方式）旁欄位簽名，是訴外人翔珩公司是否確有收取原告支付之定金，再轉交予被告羅鋒源收取，存有疑義。 ③訴外人翔珩公司僅是被告專任委託銷售系爭不動產，並不具代被告簽署買賣契約書及收取定金之權利，否則無需被告與原告簽署不動產買賣意願書及於系爭專售契約書第6條第2項約款約定收取定金與否之權限。是訴外人翔珩公司顯非被告代理人，縱訴外人翔珩公司有向原告收取定金，對被告亦不生收取定金之效力。 ⑶原告主張依民法第292條規定準用第273條第2項規定請求被告負連帶返還定金之責任，顯不可採： ①按定金契約之成立應經當事人之合意，並以交付定金為要件，是定金契約為要物契約。本件觀諸系爭委託銷售契約書第6條第2項、第6項約定之內容可知，被告負有不動產買賣契約簽署義務之前提，即須以買賣雙方存有簽署不動產買賣契約書之意思表示合致且原告應交付定金予被告為前提，是系爭不動產買賣意願書係屬定金契約。 ②又系爭定金無論為30萬或35萬元，其定金30萬元部分以遠期支票（發票日期為111年4月10日），依臺灣高等法院106年度上更㈠字第57號民事裁判意旨，尚不能以支票充作金錢代替物之支付，是兩造間定金契約之要物條件尚未成就，被告尚無簽署不動產買賣契約之義務，因此雙方未能簽署系爭不動產買賣契約，係不可歸責於被告，故原告請求被告即賣方返還加倍定金，於法無據。 ⑷縱認原告請求被告返還定金為可採，則其得請求之金額為35萬元，而非連帶給付70萬元： ①原證3不動產買賣意願書效力不及於原證4不動產買賣意願書： 原證3不動產買賣意願書及原證4不動產買賣意願書之買受人不同一，且定金約定不同，依契約形式觀察，即屬各自不同獨立之法律關係。又被告羅鋒源對原證3、原證4不動產買賣意願書買受人李亭漪、侯正文為夫妻乙事，並無所悉，且契約若欲增補，應經當事人意思表示合致後，增補契約始有效成立，是難憑以上二不動產買賣意願書之買受人為夫妻關係、不動產標的同一、買賣價金同一、同有現金5萬元等文義，即認上二不動產買賣意願書為同一法律關係或其基礎事實同一，而認原告李亭漪與被告羅鋒源存有增補契約意思表示合致之情事。 上二不動產買賣意願書間之法律關係及其基礎事實，應僅係唯一，然原告竟稱上二不動產買賣意願書之法律關係及其基礎事實存認同一或不同之情並認上二不動產買賣意願書之效力是否相及等情，殊難想像。 原告欲以民事準備狀㈢為通知被告債權讓與事，意即原告就上二不動產買賣意願書亦認各自獨立契約，屬自認法律關係之陳述，是原證3不動產買賣意願書效力不及於原證4不動產買賣意願書。 ②倘本院審酌上情後認被告羅鋒源已收取定金總額為35萬元，惟觀系爭專售契約書第6條第4項、第6項約定可知，無論買賣雙方任一方違約，應以定金數額作損害賠償，是被告縱有違約責任，仍係賠償35萬元，非連帶給付70萬元。㈡備位聲明部分：原告追加之備位聲明所依契約及所涉當事人，均與先位聲明請求之基礎事實不同一，且本案訴訟經法院四次開庭，案業進行至調查證據訊問證人程序，原告始追加備位聲明，已妨害被告訴訟防禦權，是被告不同意原告追加備位聲明，故原告追加備位聲明不合法。㈢並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺南市○○區○○段00地號即門牌號碼臺南市○○區○○路00巷0 弄0號建物（即系爭不動產）原為訴外人即被告之父親羅朝來所有，嗣羅朝來於77年8月28日死亡後，系爭不動產由被告羅鋒源、羅鋒鎮、羅鋒洲等6人繼承（但尚未辦理繼承登記）。㈡被告羅鋒鎮、羅鋒洲授權被告羅鋒源全權處理系爭不動產之繼承、登記、出售等事宜，並約定出售系爭不動產之價款於扣除各項規費、稅費、代書費、仲介費後之結算金額，由兄弟姐妹等6人均分。㈢被告羅鋒源於111年3月14日代理被告羅鋒鎮、羅鋒洲，與訴外人翔珩公司簽立專任委託銷售契約書，委託翔珩公司居間仲介出售系爭不動產，雙方約定委託銷售總價為1,400萬元，委託期間為自111年3月起至111年7月30日止。㈣系爭委託銷售契約書第3條、第6條、第17條之約定如附表一所示。㈤原告侯正文與原告李亭漪為夫妻關係。㈥原告侯正文於111年3月21日與訴外人翔珩公司簽訂如原證4之不動產買賣意願書，委託訴外人翔珩公司居間仲介以1,400 萬元承買系爭不動產，同時支付5萬元斡旋金（斡旋有效期間為自簽立本意願書至111年3月22日）；且原告侯正文於111年3月21日攜回原證4之不動產買賣意願書審閱3日，並充分瞭解契約書及其附件之內容無誤後，於買方欄位簽名。㈦原告李亭漪於111年3月22日與訴外人翔珩公司簽訂如原證3之不動產買賣意願書，委託訴外人翔珩公司居間仲介以1,400 萬元承買系爭不動產，同時開立發票日期為111年4月10日、付款銀行為華南銀行、票據號碼為RD0000000號、票面金額為30萬元之支票作為定金（斡旋有效期間為自簽立本意願書至111年3月23日）；且原告李亭漪於111年3月22日攜回原證3之不動產買賣意願書審閱3日，並充分瞭解契約書及其附件之內容無誤後，於買方欄位簽名。另系爭不動產買賣意願書第9條特約條款載明：定金①現金5萬元、②華南支票30萬元，共35萬元。㈧原證4、原證3不動產買賣意願書右下方「賣方簽章」處之欄位均有記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣，並經被告羅鋒源分別於111年3月22日、111年3月23日於賣方欄位簽名。㈨原證4不動產買賣意願書之第2條、第3條第1項、第4條、第5條之約定如附表二所示。㈩原證3不動產買賣意願書之第2條、第3條第1項、第4條、第5條、第9條之約定如附表三所示。 兩造對系爭不動產買賣意願書屬於定金契約、定型化契約等情，均不爭執。 系爭支票迄今尚未兌現。 兩造迄今尚未簽訂不動產買賣契約書。四、本院得心證之理由：㈠先位聲明部分：原告李亭漪主張依原證3不動產買賣意願書第 4條之約定請求被告連帶給付原告李亭漪70萬元（35萬元×2 倍）及法定遲延利息，為無理由： ⒈系爭不動產買賣意願書能否拘束被告？ ⑴按定型化契約理論之產生，乃源於企業經營者預先片面擬定之附合契約條款，通常僅為自身之最大利益考量，而將不利益之風險轉嫁由消費者承擔，一般消費者於訂約時亦常缺乏詳細審閱之機會及能力，且或因市場遭壟斷而無選擇機會，或因經濟實力、知識水準造成之締約地位不平等，以致消費者對於該內容僅能決定接受或不接受，而別無討價還價之餘地，亦即消費者只是事前知悉該約款內容而已，仍無事前決定該內容之機會。基此，為保障締約實質正義，國家便授與司法機關介入契約自由領域之權力，而得對於定型化契約條款之合理性進行司法審查，此觀諸消費者保護法11條第1項、第12條、民法第247條之1甚明。又依照消費者保護法第11-1 條第1、2項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30天合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，其可消費者針對契約內容為充分之了解，不至於因此而簽訂顯失公平之契約，但如欲主張該不夠成契約內容之規定者，須符合無有合理期間審閱特定條款者，始足稱之，而非指其期間均應給予30天之審閱期。 ⑵兩造對系爭不動產買賣意願書係屬於定型化契約乙節，並不爭執（不爭執事項），而系爭不動產買賣意願書雖係先由訴外人翔珩公司提供予原告簽立，然該不動產買賣意願書右下方「賣方簽章」處之欄位記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣，顯見被告若簽章後即已同意依系爭不動產買賣意願書之條件出售系爭不動產予買方即原告，則系爭不動產買賣意願書於原告與訴外人翔珩公司間既屬定型化契約，則被告簽章後，若亦受該不動產買賣意願書之約定條款所拘束，自難謂該不動產買賣意願書於兩造間非屬定型化契約。易言之，系爭不動產買賣意願書既屬定型化契約，自不因其簽立者為原告或被告而異其效力；是以，本件兩造雖均非屬企業經營者，惟因原告使用企業經營者即訴外人翔珩公司所提供之定型化契約即系爭不動產買賣意願書供被告簽章，則被告主張其應有合理之審閱期間，應堪憑採。 ⑶惟依證人郭淑萍即訴外人翔珩公司之員工證詞：「…【是否看過本份契約書？（提示原證4契約書並告以要旨）】這是我當天跟侯先生簽的斡旋單，侯先生當天有向我出價，他跟我下了五萬元的斡旋金，我送回公司後，承辦的同事需要拿回去跟羅先生討論並簽收。（你有無拿去跟羅先生討論？）不是我，我拿回公司，公司的開發張杏珠、林先生去找羅先生的。（所以開發去談的時候，你是否在場？）我不在場。（後來有無談成？）有談成，斡旋單隔天有押日期，表示羅先生有簽收，因此表示有談成。（斡旋單後來是誰拿給妳的？）開發拿給我的，我才能再回去跟我客人侯先生說屋主已經同意。通常我們收到斡旋金五天到一週內要辦理簽約，但本件因為還要繼承需要一段時間，因此還沒辦法簽約，如果完成簽約，斡旋金就會轉進去契約裡面。（後來案件有無簽約？）後來因為還要辦繼承需要一段時間，大家覺得還要再收定金，我跟公司討論過後決定再收一筆定金，我有告訴侯先生李小姐，她們夫妻也有同意，之後才有第二天又收一筆30萬元。【30萬元是否指原證3之契約？（提示並告以要旨）】是，我還有於下方註明要把原來的五萬元一起放進來當定金。… 【請提示原證3 ，李小姐是否於111 年3 月22日當日簽署該件不動產買賣意願書？（提示原證3 並告以要旨）】李小姐當日給我定金，當天我們有簽署這份文件。…【請提示原證4 ，左下角於111 年3 月21日是否侯正文先生當日簽署該件文件的時間？（提示並告以要旨）】是。… 」等語，再觀諸原證3、4，被告羅鋒源於原證3、4簽章之時間分別為111年3月23日、111年3月22日，顯見被告羅鋒源簽章時確實未有合理之審閱期間，是被告辯稱因被告羅鋒源未有合理審閱期間而簽訂系爭不動產買賣意願書，是系爭不動產意願書第2條、第9條之約定及系爭文義，已違反消費者保護法第11條之1之強制規定而不構成契約之內容，尚堪憑採。 ⒉況縱系爭不動產買賣意願書第2條、第9條之約定及系爭文義有拘束被告之效力，被告羅鋒源亦未授權訴外人翔珩公司代收原告支付定金之權限： ⑴查原證4、原證3不動產買賣意願書右下方「賣方簽章」處之欄位雖均有記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」等字樣，並經被告羅鋒源分別於111年3月22日、111年3月23日於賣方欄位簽名，此為兩造所不爭執之事實（不爭執事項㈧），惟被告爭執其並未收受定金，而此節亦據證人郭淑萍到庭證稱無訛：「（35萬元的定金目前是否在你們公司？）30萬元是支票，5 萬元為現金，目前都在我們公司，支票沒有兌現。」則被告辯稱其並未確實收受系爭35萬元，應為可採。 ⑵又系爭銷售契約書第6條第2項約定：「本契約成立後，除甲方（即被告）同意授權乙方（即訴外人翔珩公司）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。甲方□同意□不同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。」查被告羅鋒源既未於系爭委託銷售契約書第6條第2項中勾選同意授權訴外人翔珩公司代為收受定金，則依系爭委託銷售契約書第6條第2項約定，即視為被告羅鋒源不同意授權訴外人翔珩公司代收定金，是訴外人翔珩公司自無為被告代收定金之權限，則訴外人翔珩公司代被告羅鋒源收受定金對被告自不生效力。 ⑶原告主張依民法第292條規定準用第273條第2項規定請求被告負連帶返還定金之責任，為無理由：查系爭不動產買賣意願書係屬定金契約乙節，既為兩造所不爭執（不爭執事項），而定金契約係屬要物契約，被告既尚未收受系爭定金，已如前述，則兩造間定金契約之要物條件即尚未成就，其契約不能視為成立，則原告請求被告連帶加倍返還系爭定金70萬元，自無理由。㈡備位聲明部分：原告主張依：⑴原證3不動產買賣意願書第4條之約定請求被告連帶給付原告李亭漪60萬元及法定遲延利息；⑵原證4不動產買賣意願書第4條之約定請求被告連帶給付原告侯正文10萬元及法定遲延利息，亦均無理由：依前所述，系爭不動產買賣意願書第2條、第9條之約定及系爭文義並不能拘束被告，縱能拘束被告，因被告並未收受定金，系爭定金契約尚未成立，則原告李亭漪、侯正文主張依原證3、4不動產買賣意願書第4條之約定，分別請求被告連帶加倍返還定金60萬元、10萬元及法定遲延利息，亦均無理由。五、綜上所述，系爭不動產買賣意願書係屬定型化契約，因未給被告合理審閱期間，是被告主張系爭不動產意願書第2條、第9條之約定及系爭文義對其不生拘束力，應為可採；縱生拘束力，因被告並未實際收受系爭定金，系爭定金之要物契約亦尚未成立，是原告先位請求被告應連帶給付原告李亭漪70萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及備位請求⑴被告應連帶給付原告李亭漪60 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵被告應連帶給付原告侯正文10萬元及自民事準備狀㈡繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。而原告先、備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，亦應併予駁回。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　12　　日民事第二庭法官洪碧雀以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　12　　日書記官林政良附表一：系爭委託銷售契約書之條款約定內容第3條第3項第2款如有以下狀況之一時，買賣價款（含定金）暫由乙方（即訴外人翔珩公司）保管： ②甲方（即被告）依本契約約定應提供之各項文件未交齊時。第6條定金之收取第2項本契約成立後，除甲方（即被告）同意授權乙方（即訴外人翔珩公司）代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。甲方□同意□不同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。第3項甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，……。第4項因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則定金由甲方沒收，…。第6項因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方。第17條特約條款委託人為此物件之合法繼承人，售出前需先行辦理繼承登記。附表二：原證4系爭不動產買賣意願書之條款約定內容第2條斡旋金之支付：買方為表示承買上述不動產之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書同時支付5萬元整作為斡旋金。第3條第1項自簽立本意願書至111年3月22日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意收權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交付予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉訂之日起五日內簽地動產買賣契約書…。第4條斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金。第5條土地增值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔；代書費由買賣雙方各半負擔；買方應給付的服務費依「買方給付服務費承諾書」約定為準。附表三：原證3系爭不動產買賣意願書之條款約定內容第2條斡旋金之支付：買方為表示承買上述不動產之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書同時支付30萬元整作為定金。（不另立收據） □現金☑支票或本票付款銀行：華南票據號碼：RD0000000，發票日：111年4月10日第3條第1項自簽立本意願書至111年3月23日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意收權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交付予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉訂之日起五日內簽地動產買賣契約書…。第4條斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金。第5條土地增值稅、清償塗銷費用由賣方負擔；契稅、公證費、地政規費、印花稅、貸款費用等由買方負擔；代書費由買賣雙方各半負擔；買方應給付的服務費依「買方給付服務費承諾書」約定為準。第9條條款（本特約條款，須經買方及承辦人另行簽章）定金共①現金5萬元正 ②華南支票30萬元正共35萬元正

臺灣臺南地方法院111年度訴字第1105號

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