臺灣臺南地方法院111年度訴字第1836號｜法律人

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度訴字第1836號原告林維倫林維君兼上二人共同訴訟代理人林穀連被告林穀基王品雅上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國112年5月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告林穀連前於民國82年5月間，與訴外人錦春皮革企業股份有限公司（按：法定代理人為訴外人蔡美麗；下稱錦春公司）就坐落臺南市○○區○○○段000○00○000○00地號土地（下稱系爭土地）、同段263之10地號土地及其上同段32建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○○00○00號廠房（以下分稱系爭263之10地號土地、系爭建物）及廠內外生財器具全部簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為新臺幣（下同）32,000,000元，實係原告林穀連向蔡美麗購買其對錦春公司之股權，擔任錦春公司負責人。復因系爭土地為農牧用地，囿於當時法令規定仍登記為蔡美麗所有，於96年間始以買賣為原因移轉所有權予原告林維倫、林維君、被告林穀基及訴外人林秋華、林紘旭。系爭263之10地號土地所有權則於100年間由訴外人即原告林穀連母親林劉叩取得，復於106年間贈與予原告林穀連。系爭土地上設有附屬於系爭建物之地上物，均作同一工廠廠區使用，原告林穀連向蔡美麗購買系爭土地、系爭建物，取得包括地上物在內之事實上處分權，建物及土地相互依存，與被告林穀基間應有民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，在系爭土地出售時，有依同樣條件優先購買之權，且原告林維倫、林維君同為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定，得以同一價格共同或單獨優先承購。詎被告林穀基竟於110年間，未依土地法第104條第2項、第34條之1第2項規定通知原告林穀連、林維倫、林維君，將其所有系爭土地之應有部分各6分之1（下稱系爭應有部分）以450,000元出售予被告王品雅，並於110年8月17日辦理所有權移轉登記。然依土地法第104條第2項後段規定，承租人之優先購買權具有物權效力，原告林穀連自得依土地法第104條第1項規定，請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及依被告王品雅向被告林穀基購買之相同條件承買系爭應有部分，原告林維倫、林維君雖不得主張買賣契約無效，惟仍得依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段規定請求損害賠償。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告於110 年8月17日以買賣為原因辦理之所有權移轉登記應予撤銷；⒉ 被告林穀基應依被告王品雅承買系爭應有部分之相同條件，與原告林穀連簽訂買賣契約；⒊被告應連帶給付原告林維倫、林維君557,273元，及自民事訴之變更狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第233頁、第234頁至第235頁，營補卷第97頁、第59頁）。二、被告則以：否認原告林穀連有何優先購買權。系爭建物作工廠使用，是蓋在系爭263之10地號土地，系爭土地為農牧用地，縱然有和工廠有關的地上物，亦均為原告林穀連無權占用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：㈠經查，原告林穀連前曾於82年5月間與錦春公司就系爭土地、系爭263之10地號土地、系爭建物及廠內外生財器具全部簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為32,000,000元；系爭土地為農牧用地，於96年間由蔡美麗以買賣為原因移轉所有權予林秋華、林紘旭、原告林維倫、林維君、被告林穀基（下稱被告林穀基等5人），嗣被告林穀基已於110年5月16日將系爭應有部分以450,000元出售予被告王品雅，並於110年8月17日辦理所有權移轉登記；另系爭263之10地號土地於82年間後仍登記為錦春公司所有，幾經強制執行查封及所有權移轉，末於104年12月17日自林劉叩贈與予原告林穀連所有迄今，系爭建物亦由林劉叩於100年10月13日因拍賣取得所有權，並在林劉叩死亡後，於112年3月10日由其繼承人即林秋華、林紘旭、原告林穀連、被告林穀基、訴外人林靜玉、林穀欽、林穀中辦理繼承登記為公同共有等情，業經原告提出系爭土地之土地登記第三類謄本各1份、地籍圖謄本、土地廠房買賣合約、覺書影本各1份，及被告林穀基提出不動產買賣契約書、存摺影本各1份為證（見調字卷第77頁至第83頁、第29頁，本院卷第91頁至第96頁、第141頁至第145頁、第137頁至第139頁），並有臺南市麻豆地政事務所111年5月16日所登記字第1110047511號函檢附之110年普字第62600號登記申請書暨附件影本1份、本院依職權查詢之土地建物查詢資料暨異動索引各4份在卷可稽（見營補卷第39頁至第68頁，本院卷第223頁至第229頁、第203頁至第221頁），均未為兩造所爭執。次查，林秋華、被告林穀基前於111年間，因系爭土地遭地上物占用（本院按：即本院卷第189頁複丈成果圖所示編號甲、甲1、甲2、乙部分，以下合稱系爭地上物），對原告林穀連及訴外人貴冠生技有限公司（按：法定代理人為原告林穀連；下稱貴冠公司）、富聯塑膠股份有限公司（下稱富聯公司）提起拆除地上物等訴訟，經本院民事庭於112年4月14日以111年度訴字第399號判決原告林穀連應給付系爭地上物占用面積1,263平方公尺自106年1月5日起算，以系爭土地申報地價年息百分之7計算之不當得利，並駁回原告其餘之訴，尚未確定等情（下稱另案），亦有另案判決1份在卷可按（見本院卷第165頁至第189頁），並經本院依職權調閱另案民事卷宗核閱無訛。此部分事實，均堪認定。㈡次就原告主張原告林穀連就系爭土地有民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在，請求依土地法第104條第1項規定優先購買系爭應有部分，及原告林維倫、林維君依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段規定請求被告連帶負損害賠償責任等節是否有據，分述如下： ⒈原告林穀連並未因民法第425條之1第1項前段規定與系爭土地共有人推定成立租賃關係，故不得依土地法第104條第1項規定主張優先購買權： ①按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。所謂基地承租人，係指承租基地在其上興建建物之承租人，如所承租之範圍僅為基地之一部，就其餘部分並無承租權，於基地出賣時，其優先承買權之範圍，應限於承租範圍內之基地。至承租人有依「同樣條件」優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同之情形下，承租人得要求優先成為基地買受人之謂。又優先購買權為形成權之一種，一經優先購買權人合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院108年度台上字第1423號判決意旨參照）。再按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明定。 ②原告固主張原告林穀連於82年間同時購入系爭263之10地號土地、系爭建物、系爭土地，而系爭地上物與系爭建物作為同一工廠廠區使用，為系爭建物之附屬建物，為原告林穀連有權占用，系爭地上物及土地相互依存，故與被告林穀基間有民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在等語（見本院卷第77頁至79頁、第151頁、第155頁至第157頁）。然細繹原告另案提出之不動產買賣契約書，關於系爭建物之記載為「地面層672.27平方公尺，地下層39.18平方公尺，總面積711.45平方公尺」，與系爭建物登記謄本所示面積一致（見另案訴字卷一第229頁即本院卷第251頁、第228頁），佐以原告林穀連於本院言詞辯論時，亦自陳系爭地上物為伊起造（見本院卷第236頁），並有其於另案提出之本院97年度執字第87845號拍賣公告影本1紙足稽（見另案訴字卷一第471頁即本院卷第263頁、第174頁），可見系爭地上物自始即不在82年間之不動產買賣契約書約定之標的範圍。又原告林穀連雖於82年間與錦春公司簽訂不動產買賣契約書，依其審理時所述：那是和蔡美麗買公司股權，土地還在公司名下，我成為負責人等語（見本院卷第235頁），亦與系爭263之10地號土地或系爭建物在82年後仍登記為錦春公司所有，至100年間始由林劉叩拍賣取得所有權等情一致（見本院卷第203頁至第205頁、第217頁至第219頁）。參諸修正前民法第758條規定，雖原告林穀連曾與錦春公司簽訂不動產買賣契約書，既未登記，自無從取得系爭263之10地號土地或系爭建物所有權，則縱依原告主張，系爭地上物起造後均與系爭建物供作相同廠區使用，不具獨立性，應附屬於系爭建物存在，所有權人亦為錦春公司，而非原告林穀連。據此，系爭地上物於82年後起造，惟附屬於系爭建物之所有權，為錦春公司所有，再於100年間移轉予林劉叩，在林劉叩死亡後為林劉叩之繼承人公同共有，而系爭土地在75年7月4日登記為蔡美麗所有，復於96年12月17日移轉所有權予被告林穀基等5人（見本院卷第236頁、第171頁、第208頁、第212頁、第122頁），在系爭土地移轉予被告林穀基等5人前，原告林穀連既非系爭地上物之所有人，亦非系爭土地之所有人，且系爭地上物及系爭土地從未同屬為1人（本院按：無論係錦春公司、蔡美麗或原告林穀連）所有，自無依民法第425條之1第1 項所定因土地或其上房屋同屬1人所有，僅土地或房屋讓與或同時、先後讓與相異之人而推定受讓人間成立租賃關係之可能。原告主張原告林穀連為系爭建物、系爭土地所有人，均與事實不符，尚無足採，此外，原告並未舉證證明原告林穀連有何土地法第104條第1項所列合法使用系爭土地，而得優先購買之權利，自不得主張依被告王品雅承買之相同條件優先購買系爭應有部分。 ⒉原告林維倫、林維君亦不得依民法第184條第1項後段、第185 條第1項前段規定向被告請求損害賠償： ①按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。惟土地法第34條之1第4項並未如同法第104 條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。 ②原告另主張原告林維倫、林維君同為系爭土地之共有人，且被告林穀基將系爭應有部分出售時，並未依土地法第34條之1第2項規定通知原告林維倫、林維君等事實，固未為被告林穀基所爭執（見本院卷第122頁至第123頁），依前開說明，倘因出賣之共有人即被告林穀基違反通知義務，致原告林維倫、林維君受有損害，原告林維倫、林維君自非不得依侵權行為法律關係請求損害賠償。惟按，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件；以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責；倘無損害，自不發生損害賠償請求權（最高法院48年台上字第481號、19 年上字第38號判例、89年度台上字第1461號判決意旨參照）。而查，本件原告主張原告林維倫、林維君因被告林穀基出賣系爭應有部分所受之損害，係因系爭土地上原有污水處理設備需重新整理，支出廠房及污水處理設備整修費217,823 元、場地重鋪設混泥土費300,000元、公證租賃費及代書費39,450元，合計557,273元等語（見本院卷第237頁，營補卷第59頁、第99頁）。然觀原告提出之統一發票、收據，相關費用付款人或買受人均為貴冠公司（見營補卷第65頁至第67頁、第101頁至第107頁），原告亦於審理時自陳：原告林維倫、林維君和公司沒有關係，現在是貴冠公司使用，要出租給富聯公司等語（見本院卷第238頁），且原告提出之租賃契約，出租人為貴冠公司，承租人為富聯公司（見本院卷第99頁至第104頁），貴冠公司為將工廠廠區順利出租，支出工程、整地等作業費用，自難認與原告林維倫、林維君有關，原告改稱係原告林維倫、林維君、林穀連出租云云（見本院卷第238頁），顯與事實不符。況原告所提單據開立時間分布於「109年12月至110年5月」或「110年1月至110年7月」間（見營補卷第65頁至第67頁、第101頁至第107頁），而租賃契約於109年間簽訂、公證（見本院卷第99頁至第104頁），時間均在系爭應有部分於110年8月17日移轉予被告王品雅，甚至原告自陳得知被告林穀基將系爭應有部分出售即110年底前（見本院卷第119頁），益徵上開支出與系爭應有部分出售移轉之間，並無因果關係存在。此外，原告並未舉出其他證據以實其說，是依現有事證，未見原告林維倫、林維君有因被告林穀基違反通知義務而受有損害，自不生依侵權行為請求被告林穀基負損害賠償責任之問題。且原告亦未再敘明被告王品雅有何加害行為，從而，原告依民法第185條第1項前段、第184條第1項後段規定，請求被告連帶負損害賠償責任，均屬無據。四、綜上所述，原告主張原告林穀連依民法第425條之1第1項前段規定成立推定租賃關係，故得依土地法第104條第1項規定請求優先購買系爭應有部分，及原告林維倫、林維君因被告林穀基未依土地法第34條之1第2項規定通知其等優先承購，故依第185條第1項前段、第184條請求被告連帶負損害賠償，均無足採。原告之訴，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　31　　日民事第三庭法官　徐安傑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　31　　日書記官李佳芮

臺灣臺南地方法院111年度訴字第1836號

關鍵資訊