臺灣臺南地方法院111年度訴字第425號｜法律人

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度訴字第425號原告林靖宜訴訟代理人吳俁律師被告吳朝森訴訟代理人劉烱意律師複代理人歐陽圓圓律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國111年9月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣510萬元，及自民國111年3月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣170萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣510萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告於民國109年10月13日，經訴外人大鳴廣告有限公司（按即永慶不動產，下稱大鳴公司）居間仲介，向訴外人蘇群雄(下逕稱其名)購買其所有臺南市○區○○段000地號土地(應有部分44/10000)，及坐落其上、門牌號碼臺南市○區○○路00號 2樓之2房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），嗣兩造再經大鳴公司居間仲介，由被告以新臺幣(下同)510萬元將系爭房地出賣予原告，兩造並於110年3月7日簽立系爭房地買賣契約(下稱系爭買賣契約)，系爭房地於110年4月23日移轉所有權登記予原告，原告已付訖價金。㈡被告於系爭房地標的物現況說明書(下稱系爭說明書)第15點「建物現況是否有滲漏水情形」一欄，勾選「否」，並於勾選處簽名，亦在「建物是否曾在最近1年内修復滲漏水」一欄，勾選「否」，自是向原告保證系爭房屋無滲漏水。詎原告於110年底至111年初發現系爭房屋之廚房、走道、柱位及樓下車道有長期滲漏水產生之混凝土及油漆漆面脹裂、白華、壁癌等情形。原告乃向蘇群雄詢問，經蘇群雄告知：系爭房屋出售予被告前即有多處嚴重滲漏水之情形，伊均據實告知被告及仲介，並於伊與被告的買賣契約上加註免責條款等語，則被告蓄意隱瞞系爭房屋滲漏水，致原告陷於錯誤而為應買之意思表示，原告爰依民法第88條、第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示及解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金。又系爭房屋滲漏水為物之瑕疵，被告依民法第354條應負物之瑕疵擔保責任，原告亦得依民法第359條解除系爭買賣契約，或依民法第227、226、256條撤銷買受系爭房地之意思表示，並解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金，爰起訴請求就上開請求權擇一為先位聲明勝訴判決，判命被告返還買賣價金510萬元。倘認先位聲明皆無理由，原告則依民法第360條規定請求被告給付修繕滲漏水所需之1,308,065元。㈢並聲明（見補字卷第15、17頁）： ⒈先位聲明：被告應給付原告510萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：被告應給付原告1,308,065元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠原告前曾以系爭房屋漏水為由，起訴請求被告賠償損害，經本院以110年度南簡字第1247號(下稱系爭前案)判決原告之訴駁回，系爭前案判決理由已載明「無證據證明兩造間有品質保證不滲漏水之特約及被告有故意不告知物之瑕疵之情形」，系爭前案判決理由具有爭點效，本案應受拘束。㈡蘇群雄並未告知被告系爭房屋滲漏水，原告主張依民法第92、88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，並無理由。㈢原告於110年6月間即發現系爭房屋浴室漏水一事，兩造、仲介人員及營造公司於110年6月23日進入系爭房屋勘查漏水狀況，原告遲至111年3月5日始提起本件訴訟，原告所主張之契約解除權、減少價金請求權，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間。㈣原告主張依民法第360條規定請求被告為損害賠償，此部分已違反一事不再理，自不得再為本件主張。㈤並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行(見本院卷第31頁)。三、得心證之理由：㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。第1項係分別就意思表示內容之錯誤或表示行為之錯誤而為規定，第2項當事人之資格或物之性質之錯誤，原屬動機錯誤，本不影響意思表示之效力，但法律為保護表意人之利益，特例外將其擬制視為意思表示內容錯誤，使表意人亦得撤銷。所謂物之性質，指足以影響物的使用及價值的事實或法律關係而言。又當事人之資格或物之性質，須交易上認為重要，目的在適當維護交易安全，交易上是否重要，應依此目的就各該法律行為綜合判斷加以認定，而參以目前社會現況，不動產價格高昂，多數民眾花費畢生心力方能購得一房地，則為買賣契約之不動產標的物現況及價格均屬契約要素，此契約要素之交易資訊如未揭露，通常會影響買賣契約之成立，即難謂非重要。㈡經查： ⒈系爭房屋廚房前地板、浴室周圍牆壁、左邊及右邊房間牆壁、左邊房間與右邊房間隔牆下方、中間房間與右邊房間隔牆下方、客廳陽台牆壁等處滲漏水一節，有本院勘驗筆錄、照片在卷可稽(見訴字卷第177至183頁、第215至223頁)，堪信為真。 ⒉本件經蘇群雄到庭結證稱：系爭房屋本來是我的，因為繳不起房貸，我決定賣掉系爭房屋，我透過朋友認識永慶仲介的人，委請永慶仲介幫我出賣系爭房屋，我忘記帶永慶仲介去看過系爭房屋幾次，應該有2、3次，因為他們要照相。我賣系爭房屋的時候，系爭房屋陽台、廚房流理台前面、浴室跟房間之間的走廊會漏水，當時系爭房屋的地板是磁磚，我帶永慶仲介看房子時，我跟仲介說會漏水，我沒有錢整理，買的人要自己整理，我忘記我有沒有跟仲介說漏水的位置，補字卷第77頁標的物現況說明書是仲介叫我填的，是我簽名的，仲介問我系爭房屋的情形，因為房子會漏水，我要在第15點「建物現況是否有滲漏水情形」勾「是」，但不小心就勾到下面「是否曾在最近1年內修復滲漏水」那一欄，仲介跟我說我勾錯，所以又叫我重勾，我才會塗改簽名。我一剛開始要賣450萬，後來我朋友跟我說房子沒有整理賣不出去，所以我朋友建議我降價，我跟仲介說房子會漏水，我沒錢整理，我可以降價，我後來降成400萬，一降到400萬，仲介就帶人來看房子了，來看的人就是被告，補字卷第75頁買賣契約書特別約定事項就是約定不負滲漏水修繕責任，約定這個就是我已經降了50萬，房子要由買方自己修繕等語(見本院卷第232至235頁)。核證人蘇群雄就帶看系爭房屋詳細過程固有反覆之處，惟蘇群雄出售系爭房屋迄今已將近2年，其記憶有模糊之處，尚屬合理，況蘇群雄與被告之簽立之買賣契約書(見補字卷第69至81頁)特別約定事項明確記載：「賣方自簽約日起不負滲漏水修繕責任，由買方交屋日後自行修繕並負擔費用」，是蘇群雄證述曾告知被告系爭房屋滲漏水，故於買賣契約特別約定免除滲漏水責任乙節，足堪採信。⒊方重傑、林義軒所為之證詞，不可採： ⑴證人方重傑固結證稱：蘇群雄委託我們永慶仲介賣系爭房屋的時候，我是買方【即本件被告】仲介，我都是帶買方看房子，當時系爭房屋比較髒，進去還要脫鞋子，我記得沒有看到滲漏水的情況。被告賣系爭房屋時，我是賣方仲介，我要做現場查驗，也沒有看到什麼異狀。蘇群雄跟被告的買賣契約加註「賣方自簽約日起不負滲漏水修繕責任，由買方交屋日後自行修繕並負擔費用」，是因為蘇群雄之前就有跟我同事（賣方仲介）說，他沒錢，如果房子有滲漏水，他不負修繕的責任，所以簽約的時候才加上去，系爭買賣契約特別約定事項記載「賣方自交屋日起6個月內就全建物及附屬建物復滲漏水修繕責任」(見補字卷第35頁)，是我們正常簽約都會寫等語(見本院卷第237至240頁)。 ⑵證人林義軒則結證稱：蘇群雄要出售系爭房屋的時候，透過人家介紹找我，我是賣方仲介，當時蘇群雄沒有跟我說系爭房屋會滲漏水，補字卷第77頁蘇群雄填寫之現況說明書有修改，是因為蘇群雄在「建物現況是否有滲漏水情形」勾「否」，既然沒有滲漏水，那下面「是否曾在最近1年內修復滲漏水」那一欄怎麼會勾「是」，所以我提醒他修正，蘇群雄與被告簽立之買賣契約書特別約定事項記載「賣方自簽約日起不負滲漏水修繕責任，由買方交屋日後自行修繕並負擔費用」，是因為屋況看起來蠻髒亂，買方應該是要修繕，所以我們建議蘇群雄加註等語(本院卷第241至243頁)。 ⑶惟方重傑、林義軒就蘇群雄與被告簽立之買賣契約書特別約定事項之記載緣由齟齬，又其2人為蘇群雄與被告買賣系爭房屋之仲介，方重傑同時為兩造買賣系爭房屋之仲介，就系爭房屋之買賣收受仲介報酬，為利害關係人，另依交易習慣，買賣之房屋是否滲漏水，為買賣契約重要事項，蓋修繕滲漏水常涉及房屋管線，所費不貲，此由標的物現況說明書將滲漏水列為告知事項，可見一般，而本件被告買、賣系爭房屋都是同一個仲介，但互核蘇群雄與被告簽立之買賣契約書及系爭買賣契約，前者特別約定事項明確記載「賣方自簽約日起不負滲漏水修繕責任，由買方交屋日後自行修繕並負擔費用」(見補字卷第75頁)；後者卻記載「賣方自交屋日起6 個月內就全建物及附屬建物復滲漏水修繕責任」(見補字卷第35頁)，二者大相逕庭，其2人之證述，顯然違背常情，尚難憑採。 ⒋依上，被告明知系爭房屋滲漏水，卻未告知原告，致原告陷於錯誤，此錯誤非原告自己之過失，而此等事項勢必影響買賣價格判斷，屬物之性質在交易上認為重要者，足使原告對於買賣標的物之系爭房屋價值發生誤認，原告自得將其意思表示撤銷之。㈢另按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言(最高法院109年度台上字第1920號民事裁判參照)。查系爭前案係原告依民法第354條、第360條規定，請求被告給付修繕費，因原告未於言詞辯論期日到庭，本院乃依被告聲請，由其一造辯論而為判決，其理由欄五固稱：「本件無證據證明兩造間有品質保證不滲漏水之特約及被告有故意不告知物之瑕疵之情形」，然原告於本案已提出蘇群雄與被告簽立之買賣契約書、證人蘇群雄等新訴訟資料，是本件難認有爭點效之適用，附此敘明。四、綜上所述，原告先位之訴主張依民法第88條撤銷系爭買賣契約意思表示，請求被告給付510萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告先位請求既屬有據，本院無庸就備位請求部分再為審酌，併此敘明。又兩造均陳明願供擔保請准、免假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　21　　日民事第一庭法官　王淑惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　21　　日書記官洪凌婷

臺灣臺南地方法院111年度訴字第425號

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