111年度重訴字第226號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：112 年 05 月 26 日

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度重訴字第226號原告杜秉男杜惠香杜東家上三人共同訴訟代理人黃溫信律師被告葉朝恩上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地上，如附圖所示：編號B區(面積0.14平方公尺)之水溝拆除，並將土地騰空返還原告。二、被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地上，如附圖所示：編號A1區(面積40.85平方公尺)之水泥空地拆除，及輪胎、椅子、水桶、石塊移除；編號A2區(面積0.93平方公尺)之水溝拆除；及除前揭編號A1區、A2區外土地上(面積5121.34平方公尺)之瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物(如本院卷二第93頁至147頁照片所示）清除，並將土地騰空返還原告。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告前於民國107年9月12日將所有坐落臺南市○○區○○段0000○ 0000地號土地(下稱系爭1224地號土地、系爭1225地號土地，合稱系爭土地)出租被告，雙方簽立租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，約定租賃期間自107年10月1日起至117年9月30 日止，租金自簽約日起至107年12月31日止不計，自108年1 月1日至110年9月30日每月新臺幣(下同)120,000元，自110 年10月1日至117年9月30日每月150,000元，被告於租期屆滿時，如要續約，應於租期屆滿前3個月內函知原告，除經原告書面同意繼續出租外，被告應於租期屆滿10日內將租賃土地按照原狀(素地)遷空（拆除全部地上物，並以合法之方式清除搬離廢棄物），恢復原有農地農用現狀，於租期屆滿交還原告，被告不得藉詞推諉或主張任何權利。如未依上述約定，即時拆除遷空交還土地，原告每月得向被告請求按照本件租金5倍計算之違約金，至遷空完畢日止，被告絶無異議。雙方並約定租賃期間內，被告若搬離他處時，或提前解約，不得向原告要求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，應無條件依第15條約定之方式將該土地騰空返還原告，被告絶無異議。雙方就此租約約定：承租人給付如契約所載之土地租金或違約金，出租人返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行，並於臺灣臺南地方法院所屬民間公證人余乾慶事務所作公證書。㈡被告承租系爭土地，意在將原設址於桃園市之私立長庚汽車駕駛人訓練班遷移至系爭土地上，被告同時承租毗鄰之1226地號土地繼續經營，然因系爭1225地號土地之土地使用分區係農業區，需經主管機關認定已符合農地農用之使用狀態前提下，始能申請變更為駕駛人訓練班使用。被告於承租土地後，即先向臺南市政府農業局等相關單位申請認定系爭1225地號土地符合農地農用，經臺南市政府農業局等相關單位聯合稽查認定符合農地農用後，被告再另行向監理單位申請變更容許作為駕駛訓練班使用。於監理單位審查期間內，被告僱工拆除系爭土地上原有之農業資材室，並開始填土及施作擋土牆（上開部分係施作毗鄰之1226地號土地）、施作排水溝、陰井、橋狀建物等駕駛訓練班所需之相關設施，且為施作各項設施，將施作工程所需之重型機具(例如：怪手、運土大卡車、預伴混凝土車)自臨路之系爭1224地號土地載運進入，經過系爭1225地號土地，運抵1226地號土地，於機具及土石等材料運送必經之施工便道上，鋪設瀝青、混凝土碎石等級配砂石便道，以利運送。然被告於租賃期間內之110 年9月間，突然表示放棄計畫、無意再續約、要求提前解約云云，原告亦同意，並要求被告依系爭租賃契約第15條、第16條約定，將系爭土地按照原狀(素地)遷空，恢復原有農地農用之現狀後，交還原告。㈢詎被告於提前解約後，迄今仍未將系爭土地回復原有農地農用之狀態，原告屢次請求，被告則僅空言陳稱其已依約將系爭土地回復原狀云云，然系爭土地上仍堆置廢棄輪胎、椅子、石塊等廢棄物，尚未回復原有農地農用之狀態，仍由被告占用使用中。為此，提起本件訴訟，依民法第455條及系爭租賃契約第15、16條約定，請求被告返還土地等語。㈣並聲明： 1.被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地上，如附圖所示編號B區，面積0.14平方公尺之水溝拆除；如附圖所示編號B1區，面積8.39平方公尺之級配石子清除，並將土地騰空返還原告杜秉男、杜惠香、杜東家。 2.被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地上，如附圖所示編號A1區，面積40.85平方公尺之水泥空地拆除、及輪胎、椅子、水桶、石塊移除；如附圖所示編號A2區，面積0.93平方公尺之水溝拆除，及除前揭A1區、A2區外，面積5121.34 平方公尺之瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物(如鈞院卷二第93頁至147頁照片所示）清除，並將土地騰空返還原告杜秉男、杜惠香、杜東家。 3.訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：㈠被告於110年8月間通知原告解除契約，嗣清除地上物後，已於110年12月20日至110年12月22日通知原告驗收。被告有籌設駕訓班，已完成行政程序，但沒有實際營運，並未就系爭1224地號土地進行填土或施工，也無施作原告主張之混泥土地面工程，僅有拔除雜草，門牌號碼臺南市○○區○○路○段00 號房屋並非被告興建，係原告委託被告拆除。系爭土地大門入口處之柏油路面，係104年8月至105年5月之承租人宗鋒工程企業有限公司(下稱宗鋒公司)所鋪設，為供大卡車進出而鋪設柏油，與被告無關，況被告於訴訟中已將宗鋒公司遺留在現場之史密斯RC分隔島3座吊離現場。被告另向第三人承租同段1226地號土地，並對該土地進行填土，填土期間有進出系爭1225地號土地，但原告之前在系爭1224地號土地已鋪設柏油、碎石，地面扎實，被告不需要再鋪設等語。㈡並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 3.訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由㈠原告主張被告前向原告承租系爭土地，兩造於107年9月12日簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自107年10月1日起至117 年9月30日止，被告原計畫將原設址於桃園市之私立長庚汽車駕駛人訓練班遷移至系爭土地繼續經營，惟因故未能順利在系爭土地設置上開汽車駕駛人訓練班，故於110年9月間向原告表示無意再續約，經原告同意終止系爭租賃契約，並要求被告依系爭租賃契約第15條、第16條約定，將系爭土地按照原狀(素地)遷空，恢復原有農地農用之現狀後，交還原告，惟系爭土地上迄今除有附圖所示所示A1區之水泥空地、編號A2、B區之水溝、編號B1區級配石子外，系爭1225地號土地上尚有瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物未清除等事實，並提出系爭租賃契約、公證書、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證(見本院卷一第25、29、30、55、189-197頁)，並為兩造所不爭執，並經本院會同兩造及地政人員到場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及現場照片，並有臺南市歸仁地政事務所土地複丈成果圖即附圖在卷可稽(見本卷二第85-159頁、第177頁)，堪信此部分事實為真。㈡本件原告主張系爭租賃關係既經終止，依民法第455條及系爭租賃契約第15、16條約定，請求被告拆除系爭土地上如訴之聲明所示之地上物，並返還系爭土地等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。另系爭租賃契約第15條約定：「乙方(即被告)於租期屆滿時，如要續租，應於租期屆滿前3個月內函知甲方(即原告)，除經甲方書面同意繼續出租外，乙方應於租期屆滿10日內日將租賃土地按照原狀(即素地)遷空(拆除全部地上物，並以合法之方式清除搬離廢棄物完畢)，恢復原有農地農用之現狀，於租期屆滿交還甲方，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利。……」；及第16條約定：「……租賃期間內，乙方若搬遷離他處時，或提前解約，不得向甲方要求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，應無條件依第15條約定之方式將該土地騰空返還甲方，乙方絕無異議。」等語。又系爭1224地號土地為道路用地；系爭1224地號土地使用分區為農業區等情；此有系爭租賃契約、臺南市政府都市發展局函文在卷可參(見本院卷一第158、219-220頁)。由此可知，系爭租賃契約第15條約定，承租人於租賃關係終止時，應將承租土地恢復原有農地農用狀態交還出租人，僅指系爭1225地號土地，而不包含道路用地之系爭1224地號土地。基此，原告依民法第455條前段及系爭租賃契約第15、16條約定，請求被告於系爭租賃關係終止時，應將系爭土地回復原狀，且就系爭1225地號土地恢復至原有農地農用之狀態後，將系爭土地交還原告，實屬有據。 2.原告請求被告拆除附圖所示編號A2區及編號B區之水溝部分：被告自承附圖所示編號A2區及編號B區之水溝為其設置，並表示願意拆除等語(見本院卷二第243頁)，則原告請求被告拆除上開水溝，並返還此部分土地，為有理由，應予准許。3.原告請求被告拆除附圖所示編號A1區水泥空地，及移除其上輪胎、椅子、水桶、石塊等物部分：經查，原告將系爭土地出租予被告前，原於附圖所示編號A1區水泥空地上設置有一農業資材室，被告向原告承租系爭土地後，徵得原告同意將上開農業資材室拆除，僅保留附圖所示編號A1區水泥地基，擬供其設置汽車駕駛人訓練班教室使用等情，為兩造所不爭執(見本院卷一第145、146頁)，並有臺南市政府工務局使用執照、汽車駕駛人訓練班配置圖在卷可參(見本院卷一第117、118、161頁)。可知原告設置該農業資材室係符合申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法，經取得主管機關許可，而設置之農業設施。因此，原告出租予被告時，系爭土地上雖存有農業資材室建物，仍符合農地農用狀態。又原告將系爭土地出租予被告，為配合被告經營汽車駕駛人訓練班，而同意被告將上開農業資材室拆除，該農業資材室既經被告拆除地上建物部分，即已喪失定著物之不動產性質，就留存附圖所示編號A1區水泥地自屬非農地農用狀態。又就已拆除之農業資材室建物，原告並未請求被告重建上開資材室以回復原狀，僅依系爭租賃契約第15條約定，請求被告拆除附圖所示編號A1區水泥空地，及其上輪胎、椅子、水桶、石塊等物移除，將此部分土地恢復農地農用狀態後，返還土地予原告，自屬有據，應予准許。 4.原告請求被告拆除系爭1225地號土地除附圖所示編號A1區、A2區外之土地上留存之瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物部分：被告固抗辯系爭1225地號土地除附圖所示編號A1區、A2區外之土地上留存之瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物，為其承租系爭土地即已存在，應係前承租人宗鋒公司承租期間所遺留，與被告無關，不應由被告清除云云，並提出承租系爭土地前之照片、林務局農林航空測量所空照圖(下稱空照圖)為證。然查： ⑴被告所提出之承租系爭土地前照片並未標示有拍攝日期，而為原告所否認，其真實性自屬有疑。再者，前開照片(見本院卷一第225頁)其一顯示有橋狀建物，且該橋狀建物四週雜草叢生之畫面，惟橋狀建物應為被告經營汽車駕駛人訓練班所設置，與被告抗辯照片係承租前拍攝乙節不符，是以被告提出之前開照片，自難為有利被告之認定。 ⑵次查，原告前曾於104年間將系爭土地出租予宗鋒公司使用，嗣於105年間終止雙方租賃關係，宗鋒公司將系爭土地交還原告，前開租賃期間，原告因系爭土地非屬農地農用，需繳納地價稅，待終止前開租賃關係後，原告即向臺南市政府財政稅務局新化分局申請就系爭土地恢復課徵田賦，並經前開主管機關核准恢復課徵田賦稅等情，此有原告提出之土地租賃契約書、臺南市政府財政稅務局新化分局函在卷可稽(見本院卷一第189-200頁)。又依臺南市政府財政稅務局新化分局函覆表示，原告於105年12月20日申請系爭1225地號土地恢復田賦，經主管機關(農業局)派員現場勘查結果，並無違法改作農業用地以外之其他用途使用，而准予恢復課徵田賦稅等情，此亦有臺南市政府財政稅務局新化分局函文暨檢附之土地課徵田賦申請書、照片、公務電話記錄在卷可參(見本院卷二第31-37、163頁)，足見105年12月底時，系爭1225地號土地確符合農地農用之使用狀態，並無瀝青舖面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物之情形，被告抗辯系爭1225地號土地上前開瀝青鋪面、級配石子等廢棄物應係宗鋒公司所為云云，循屬無據，並無可採。 ⑶又查，被告承租系爭土地後，籌設汽車駕駛人訓練班，並向主管機關申請核准設立期間，於108年2月間曾遭人檢舉系爭1225地號土地及1226地號土地違反農業使用之規定，經臺南市政府農業局會同土地所有權人(含原告)於108年3月5日履勘現場結果，土地設置有經臺南市仁德區公所102年8月20日南仁所建字第1020500370號函核准容許使用之資材室及擋土牆，其餘為整地之空地等情，臺南市政府農業局乃以108年3月6日南市農工字第1080288769號函覆臺南市政府都市發展局等機關表示，依會勘現況結果，系爭1225地號土地及1226地號土地並無違反農業使用之情形，此有臺南市政府農業局函文、臺南市政府農業局農業用地聯合稽查現場紀錄表、會勘紀錄、稽查照片在卷可佐(見本院卷一第299-315、323頁)，依當時會勘現場就進行整地之空地照片(見本院卷一第323頁)所示，未見有瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物。嗣兩造終止租賃關係後，臺南市政府農業局於111年5月31日會同其他主管機關及兩造等人會勘系爭1225地號土地及1226號土地時，則發現系爭1225地號土地有柏油鋪面不符合農業使用之情形，此有臺南市政府農業局函文、稽查會勘紀錄、稽查現場照片(見本院卷一第101-113頁)，相互勾稽公務機關分別於被告承租前(105年12月底)、承租期間(108年3月5日)及交還原告土地(111年5月31日)勘查系爭1225地號土地使用現況，該地於108年3月5日前並未見有瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物，足證系爭1225地號土地上前開地上物係被告承租期間，交還土地前所產生，被告辯稱上開地上物為其承租土地前已存在，與被告無關云云，顯與上開客觀事實不符，實無可信。 ⑷被告另抗辯，依兩造提出之空照圖顯示，107年4月間系爭122 5地號土地有柏油碎片的土地與其他土地顏色不同，之後其他地面長草，亦與有柏油部分不同，系爭1225地號土地上瀝青鋪面、級配石子塊，並非被告所為云云。經查，本院向林務局農林航空測量所調取系爭土地自107年4月起至111年4月間等比例之空照圖5張，系爭1225地號土地於107年4月20日空照圖顯示東、西兩側與中間區域，顏色上有所差異，而中間區域顏色與毗鄰地1223地號土地顏色相近。107年9月1日及同年10月14日空照圖顯示，東西兩側區域已有綠色植物由四周向內漫延，可見原告於107年9、10月間將系爭土地出租交付被告時，系爭1224地號土地東西兩側應無瀝青鋪面及級配石子等物，否則該地自無短期間即見雜草漫延。另系爭1225地號土地中間區域，對照前開農業局於105年12月底及108年3月5日稽查系爭1225地號土地使用現況時拍攝之照片(見本院卷一第323頁左上、卷二第37頁下方)，該附近亦無被告指稱之柏油碎片或瀝青鋪面。基此，上開空照圖雖顯示系爭1225地號土地隨著時間推移，展現不同顏色之異差，但因拍攝距離較遠，且無法依該顏色差異判斷是否為地面有瀝青鋪面、級配石子、瀝青及混凝土石塊所致，參酌該期間臺南市政府農業局派員稽查系爭1224地號土地，並未發現有前開狀況，自難憑空照圖上顏色上之差異為有利於被告之認定。 ⑸基上，原告交付系爭1225地號土地租賃物予被告，其上並無瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物，且符合農地農用之狀態，則原告於兩造終止系爭租賃關係，依民法第455條及系爭租賃契約第15、16條約定，請求被告清除上開地上物，將系爭1225地號土地回復農地農用狀態後，返還土地予原告，亦屬有據，應予准許。 5.原告請求被告拆除附圖所示編號B1區級配石子清除部分：經查，原告與宗鋒公司終止租賃關係後，而向臺南市政府財政稅務局新化分局申請恢復課徵田賦，經臺南市政府農業局派員現場勘查現場時，系爭土地北側臨臺南市中正路處即設有鐵皮圍籬及鐵製推拉門，以區隔前開道路與系爭土地。嗣原告將系爭土地出租予被告，被告並未拆除並另行設置前開鐵皮圍籬及推拉門。是認系爭1224地號土地上如附圖所示編號B1區級配石子，應係原告出租系爭土地時即已存在，且系爭1224地號土地為道路用地，亦無系爭租賃契約第15條恢復農地農用之適用，故原告請求被告回復原狀，清除其上之級配石子，為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第455條規定，請求被告⑴將坐落系爭1224地號土地上，如附圖所示：編號B區(面積0.14平方公尺)之水溝拆除，並將土地騰空返還原告。⑵ 將坐落系爭1225地號土地上，如附圖所示：編號A1區(面積40.85平方公尺)之水泥空地拆除，及輪胎、椅子、水桶、石塊移除；編號A2區(面積0.93平方公尺)之水溝拆除；及除前揭編號A1區、A2區外土地上(面積5121.34平方公尺)之瀝青鋪面、瀝青石塊、混凝土石塊、級配石子、廢棄排水管、磚頭石塊等建築廢棄物清除，並將土地騰空返還原告，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則無理由，應予駁回。五、被告雖陳明願供擔保請准宣告免為假執行，然原告並未聲請假執行，是被告聲請免為假執行之宣告即無必要，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張，經斟酌後，核與本件判決不生影響，自無逐一論駁之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　26　　日民事第一庭法官　田幸艷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　26　　日書記官林幸萱

臺灣臺南地方法院111年度重訴字第226號

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