111年度重訴字第85號｜民事：遷讓房地｜裁判日期：111 年 07 月 22 日

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度重訴字第85號原告竑城科技股份有限公司法定代理人蔡美惠訴訟代理人蘇建榮律師陳文忠被告情定團膳餐飲國際股份有限公司法定代理人朱俊泰訴訟代理人蔡文斌律師林冠廷律師李明峯律師上列當事人間請求遷讓房地事件，經本院於民國111年6月16日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將臺南市永康區鹽行段1532、1532-12、1532-16、1533-4、1534-3、1535地號土地，及坐落其上建物（門牌號碼：臺南市○○區○○○路000號房屋）遷讓返還予原告。二、前項之履行期間為3個月。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決於原告以新臺幣28,539,911元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣85,619,733元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告前於民國103年5月22日將所有坐落臺南市永康區鹽行段1 532、1532-12、1532-16、1533-4、1534-3、1535地號土地(重測後為臺南市○○區○○○段000○000○000○000○000○000地號) ，及其上建物即門牌號碼臺南市○○區○○○路000號房屋(下合稱系爭租賃物)出租被告，雙方並簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，約定租賃期間自民國103年6月1日起至113 年3月31日止，共9年10個月，租金每月新臺幣(下同)1,764,000元(含營業稅），於每月5日前給付，雙方並於臺灣臺南地方法院所屬民間公證人吳明烈事務所作公證書。其後，於108年4月份起，將租金調降為每月1,218,000元。詎被告自110年6月份起即未再付租金，原告於110年8月12日寄發存證信函催告被告給付租金未果；再於110年9月8日寄發存證信函通知被告終止租約；又於110年10月27日再次函知被告，表示以110年11月30日為兩造租賃契約終止日，前開函文經被告於110年10月28日收受，惟被告迄今仍未遷讓系爭租賃物交還原告。為此，提起本件訴訟，依民法第455條規定及系爭租賃契約第8條之約定，請求被告遷讓房地等語。㈡並聲明： 1.被告應將臺南市永康區鹽行段1532、1532-12、1532-16、1533-4、1534-3、1535土地，及坐落其上建物（門牌號碼：臺南市○○區○○○路000號房屋）遷讓返還予原告。 2.願供擔保請准宣告假執行。 3.訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：㈠被告租用系爭租賃物經營餐飲業，時常有外燴（辦桌)之業務，配合政府禁止餐飲內用、結婚不宴客等防疫措施，自110 年5月至同年10月間無法營業，訂單均遭取消，被告營業收入頓時驟降，仍須支付食材費用、水電費及勞工薪資，此並非被告於103年5月22日簽約時所能預料。新冠肺炎疫情於今年4月間再度爆發，每日確診人數數以萬計，全國經濟景氣及消費者之消費力度，均仍未回復至110年5月疫情爆發以前，被告係因不可抗力且不可歸責之因素，致無力繳付租金，並非故意無故不履行系爭租賃契約之給付義務。被告受政府公告「禁止餐飲內用、結婚不宴客」防疫措施影響，無力繳付每月1,218,000元之高額租金，倘許原告依系爭租賃契約請求被告給付每月高額租金，顯非事理之平，依民法第227 條之2規定，被告得請求調降疫情期間即110年6月起迄今之租金。㈡被告於疫情期間縱有收入，均先給付員工，以保障弱勢員工之權益，使員工得維持其基本生活需求，被告曾於110年9月15日及110年11月10日，分別以台南地方法院郵局存證號碼1368號及1639號存證信函向原告請求租金減免或分期償還積欠租金，讓員工得免於失業。原告固於110年10月27日以台南地方法院郵局存證號碼1571號存證信函，主張被告積欠租金達2個月以上而於同年11月30日終止租約，請求被告遷讓返還系爭租賃物，並於111年2月11日提起本件訴訟，惟原告所得利益僅為提前終止契約所獲得2年4個月之使用權能，被告卻因此須支付鉅額裝潢拆除及廢棄物處理費用，支付員工資遣費，員工亦因原告終止租約而面臨失業，恐無法維持其基本生活。衡量上開一切情狀，原告主張終止租約所得利益極少，而被告及員工所受之損失甚大，原告主張終止租約，依民法第455條規定及系爭租賃契約第8條第2、3項約定，請求被告遷讓返還系爭租賃物，係屬民法第148條第1項規定之權利濫用，顯非適法。㈢縱鈞院認原告主張終止租約，依民法第455條規定及系爭租賃契約第8條第2、3項約定，請求被告遷讓返還系爭租賃物，為有理由，惟被告使用系爭租賃物經營餐飲業已近10年，另覓他處營業，關於自購或承祖，進而議價、簽約、交屋及裝潢等事項，均非短期間能完成。況遷讓房屋本非立時可就，長期間不能履行，且兩造原為租賃關係，與一般無權占有，容有差異。被告依民事訴訟法第396條第1項規定，請求定3 年履行期間以利被告搬遷等語。㈣並聲明： 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3.訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事項：㈠原告於103年5月22日將所有坐落臺南市永康區鹽行段1532、1 532-12、1532-16、1533-4、1534-3、1535地號土地(重測後為臺南市○○區○○○段000○000○000○000○000○000地號)，及其上建物即門牌號碼臺南市○○區○○○路000號房屋(下合稱系爭租賃物)出租予被告，並簽立房屋租賃契約書，約定租賃期間自103年6月1日至113年3月31日，共9年10個月，租金每月1,764,000元（含營業稅），於每月5日前給付，雙方於臺灣臺南地方法院所屬民間公證人吳明烈事務所作成公證書。㈡被告自110年6月起即未依約給付租金，原告於110年8月12日寄發台南地方法院郵局1200號存證信函催告被告給付租金，經被告於110年8月13日收受。㈢原告於110年9月8日寄發台南地方法院郵局1331號存證信函通知被告終止租約，經被告於110年9月8日收受。㈣原告於110年10月27日寄發台南地方法院郵局1571號存證信函通知被告租約於110年11月30日終止，經被告於110年10月28日收受。㈤原告對被告聲請強制執行，由臺灣臺南地方法院110年度司執字第125266號受理，已向花蓮第一信用合作社永康分社扣押875,675元、國泰世華商業銀行股份有限公司成功分公司扣押104,827元及被告所有之保險箱1,408,700元。㈥原告對連帶保證人鄭卜益聲請強制執行，由臺灣臺南地方法院110年度司執字第125266號受理，已查封坐落臺南市○○區○ ○段000地號、臺南市○○區○○段000地號、臺南市○○區○○段000 地號及臺南市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼門牌號碼為臺南市○○區○○○街000號建物，現仍強制執行中。四、得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。經查，被告自110 年6月起未給付租金，迄至同年8月已積欠逾2期以上之租金，而原告於110年8月12日以台南地方法院郵局1200號存證信函催告被告給付租金，經被告於110年8月13日收受前開催告函後，仍未給付租金；原告復於110年9月8日再以台南地方法院郵局1331號存證信函為終止系爭租賃契約之意思表示，經被告於110年9月8日收受等情，此有原告提出上開存證信函及收件回執各2份在卷可稽(見本院卷第35至47頁)，並為兩造所不爭執，足認原告已定相當期限，催告被告於期限內支付租金，被告仍未支付，原告因之終止租賃契約，且該終止租約之意思表示已於110年9月8日合法送達被告，則系爭租賃契約於被告收受終止意思表示時起(即110年9月8日)，發生終止之效力。縱原告復於110年10月27日另以台南地方法院郵局1571號存證信函通知被告於110年11月30日終止系爭租賃契約，及被告亦曾於110年9月15日及110年11月10日以存證信函向原告表示，以分期償還減免租金方式為給付等語，亦不影響系爭租賃契約業已終止之事實。是以系爭租賃契約於終止後，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭租賃物，自屬有據，應予准許。㈡被告雖辯稱被告因疫情爆發，配合政府防疫措施，致收入驟減，無力繳付租金，是不可歸責於被告，且終止系爭租賃契約，原告所得利益極少，而被告及員工所受之損失甚大，有權利濫用情形云云，為原告否認。 1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。又判斷權利之行使，是否以損害他人為主要目的、是否合於社會衡平、有無權利濫用之情形，應盱衡該權利之性質、當事人之關係、經濟社會狀況、權利人因權利行使所能取得之利益、他人及國家社會因其權利行使所受之損失，以及其他主、客觀因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之行使有失社會衡平者，即得認有權利濫用之情形。而攸關大眾利益之公共設施所應審究之「忍耐限度」與「利益比較衡量」，前者應從受害利益之性質及程度，侵害行為之態樣、性質、程度及社會上評價、地區性、土地利用之先後關係等因素加以審酌，後者則除審究受害利益之性質及程度，侵害行為之態樣、性質、程度外，應再斟酌侵害行為之公共性與公益性，地點是否適當等具體情形。 2.經查，系爭租賃物為原告所有，原告本於所有權自得收益或處分系爭租賃物，且依系爭租賃契約，兩造原約定每月租金為1,764,000元，然租賃期間，原告已同意於108年4月份起調降租金為1,218,000元，雖被告因受疫情影響，營業收入驟減，有酌減或分期給付租金之需求，亦應事先徵得原告同意，另為協議租金給付之方式與數額，惟被告卻逾期拒絕給付租金，其影響原告之權益自屬重大，是原告以此為由終止與被告間之租賃關係，乃屬權利之正當行使，縱有影響被告現實使用系爭租賃物利益之情形，此為未履行契約義務之被告所應面對之當然結果，難謂原告主張終止租約有何權利濫用情事。再者，租賃物返還請求權為法律所賦予之權利，不論從權利本質、社會觀念而言，原告本件請求皆屬權利之正當行使，尚未逾越必要之範圍，並無原告行使權利係以損害被告為主要目的或違反誠信原則之情形存在，是認被告抗辨原告終止系爭租賃契約為濫用權利云云，自屬無據，並無可採。㈢按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間；履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，民事訴訟法第396條第1項前段、第3項定有明文。經查，被告承租系爭租賃物從事餐飲及婚宴喜慶綜合服務等事業，且為經營婚宴業務對系爭租賃物為相當裝潢，考量尋覓其他類似租賃物不易，且需安置原有設備、器具，並雇用工人拆除或搬遷，非立時就可完成，又依原告表示最多可寬限1 個月搬遷等語（見本院卷第137 頁），爰酌定被告遷讓返還系爭租賃物之履行期間為3個月，以兼顧兩造利益。五、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第455條之規定，請被告遷讓返還如主文第1項所示之系爭租賃物，為有理由，應予准許，並酌定遷讓返還履行期間為3個月。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，被告雖另以因有情勢變更之情形，應核減租金、違約金等抗辯，惟原告並未於本訴訟請求被告給付租金、相當於租金之不當得利或違約金等之主張及聲明，則兩造就此部分之攻擊防禦方法經審酌後，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　22　　日民事第三庭法官　田幸艷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　22　　日書記官駱映庭

臺灣臺南地方法院111年度重訴字第85號

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