臺灣臺南地方法院民事判決

原告

李忠貴即南北不動產仲介經紀

訴訟代理人

王進輝律師

被告

飛鴻文化股份有限公司

法定代理人

范國平

訴訟代理人

曾靖雯律師

李育禹律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告李忠貴即南北不動產仲介經紀之受僱人郭泳成，於民國110年間與被告公司法定代理人之子范剛覺接洽，並表示被告欲購買土地興建廠房，或直接購買適合之土地及廠房，請原告幫忙尋找適合之物件。郭泳成陸續介紹10幾筆土地，其中4筆土地，被告有意願看現場，但因買賣雙方出價差距過大，或土地地形不合適，未能成交，最後原告提供位在臺南市○○區○○段0000地號土地予范剛覺，並有如附表所示之接洽情形，被告因此獲取臺南市○○區○○段000000○0000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地）所有權人之諸多資料。詎料被告事後未透過仲介程序由原告斡旋，私自接觸系爭土地所有權人，進而簽訂買賣契約，系爭土地於111年10月31日以買賣為原因移轉登記為被告公司所有。被告此舉顯係為規避支付仲介費，有違誠信原則。兩造雖未簽訂居間之書面契約，惟居間契約不以書面為必要，亦得默示成立。被告就系爭土地所成立之買賣契約既經郭泳成提供相關資訊而成交，且原告為專業仲介商號，顯非受報酬，即不為媒介。依系爭土地實價登錄資料記載，被告取得土地之價金為新臺幣（下同）232,785,000元。爰依民法第566條第1項、第568條第1項規定，請求被告給付原告按上開買賣價金百分之2計算之買方仲介酬金4,655,700元等語。並聲明：被告應給付原告4,655,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告為不動產經紀公司，倘原告受被告委託購買系爭土地，應依不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定，簽訂不動產承購要約書，並由經紀人簽章；然兩造並未簽立任何契約或文件，就不動產居間契約之基本要素，即委託期間、委託購買價格、服務報酬等事項，復均未有約定，難認兩造間已有成立不動產居間契約。另被告否認郭泳成為原告之受僱人，亦否認兩造間有成立默示居間契約。再者，居間可分為報告居間與訂約媒介居間，原告未說明所成立者為何種居間契約，原告應就兩造間有何默示成立居間契約之事實，及系爭土地買賣契約係因原告而成立等節，負舉證責任。范剛覺早由其他仲介處得知系爭土地地主有意出售之訊息，郭泳成甚至是經由范剛覺告知始知悉系爭土地，郭泳成未曾帶看系爭土地，遑論代理被告與地主接洽或磋商，被告始終都是委託第三人居間買入系爭土地，亦已如實給付第三人居間報酬，且自111年1月25日至同年7月13日長達半年期間，郭泳成皆未與范剛覺聯繫關於系爭土地之事宜，亦是范剛覺主動與郭泳成分享買賣成交乙事，原告請求居間報酬顯屬無據。

㈡原告僅係提供土地謄本等公開資訊予范剛覺，而此類資訊不論何人，均可自行前往地政事務所輕易查得，原告提供謄本之行為，實係身為不動產仲介業者之為尋覓潛在客戶、促成交易，為己身利益所提供予潛在買方之服務，為仲介業開發客戶之常態方法，尚難以此即認潛在買方即被告與原告已有居間之合意。郭泳成所為聯絡或服務客戶行為，至多僅能認為係原告欲使被告與之訂立委託買賣契約前所為之要約引誘，不能僅因郭泳成曾提供些微土地之相關資訊，即認被告有明示或默示允諾給予原告居間報酬之意思表示。縱認兩造間有成立居間契約，原告得向被告請求居間報酬，惟原告所為之服務程度甚低，其請求金額過鉅，應予以酌減等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項為：

㈠原告南北不動產仲介經紀為獨資商號，李忠貴為負責人。

㈡110年間，郭泳成曾前往被告公司接洽土地仲介事宜，由范剛覺與郭泳成接洽。

㈢被告對范剛覺與郭泳成間有如原證五（整理如附表）所示之對話内容不爭執。

㈣被告於111年10月31日以買賣為原因受移轉登記系爭土地。依據實價登錄資料記載，買賣價格為232,785,000元。

四、得心證之理由：

㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之；無價目表者，按照習慣給付。居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第566條、第568條第1項分別定有明文。是民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。而媒介居間，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。再按契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力（最高法院88年度台上字第661號判決要旨參照）。故居間契約之基本要素，除有委託標的物外，至少應包含委託期間、委託購買或出售價格、服務報酬等重要事項，且就上開契約要素雙方當事人之意思表示一致，方可成立。又居間契約為諾成契約，其成立之方式法無特別規定，應依民法第153條之規定，須經當事人意思之合致，始能成立。而當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。再按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院107年度台上字第2320號判決要旨參照）。

㈡原告主張郭泳成為其受僱人等語，業據提出在職證明書、承攬工作約定書為證（本院卷第167-169頁），被告雖否認郭泳成與原告間有實質僱傭關係存在，惟被告未就此提出任何證據以實其說，尚難認被告空言抗辯為有理由。

㈢原告復主張其受僱人郭泳成代表原告與被告間成立默示居間契約，為被告所否認，並以前詞置辯，依前開條文及判決意旨，自應由原告就其曾為被告報告購買系爭土地之訂約機會或為訂約之媒介，兩造間就系爭土地之買受確有成立居間契約等情負舉證責任。經查：

⒈依不動產經紀業管理條例第22條規定，當事人在委託不動產經紀業為不動產買賣時，於賣方應出具不動產出售委託契約書，買方出具不動產承購要約書，並由不動產經紀業指派經紀人簽章。上述規定雖未使該等契約成為要式契約，然經紀業或經紀人員違反時，應依同條例處罰鍰、受懲戒。原告既為不動產經紀公司，如受他人委託購買系爭土地，尤其本件系爭土地價值逾2億，以原告所提方式計算，仲介費為400餘萬元，報酬金額頗豐，衡情當會依前揭規定簽訂不動產承購要約書，並由經紀人簽章，方能確認有委託承購契約存在，原告為專業仲介業者，顯知前開規定，並已製有定型化之不動產買賣意願書（本院卷第83頁），其上詳載雙方權利義務之內容，兩造簽立書面契約絕非難事，倘原告確有非受報酬即不為媒介訂約之意思，理應事先告知被告使其充分了解及評估其購地成本支出，始符合誠信原則。兩造於此鉅額案件中未簽訂書面契約，與一般常情有違，兩造間是否確有居間契約，已非無疑。

⒉原告主張兩造間成立默示居間契約，固提出郭泳成與范剛覺間如附表所示之LINE對話紀錄為證（本院卷第45-73頁），惟細譯上開對話紀錄，雙方雖曾談論過系爭土地，郭泳成亦曾提供地籍圖謄本及系爭土地相關資料，然縱原告曾就系爭土地回答范剛覺相關問題，或提供范剛覺系爭土地之相關資料，然此乃係原告身為專業不動產經紀業者，為爭取締結居間契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進居間契約成立之要約引誘，無法以此逕認兩造間已成立居間契約。再者，對話紀錄中並未論及委託期間、服務報酬金額或其他任何關於居間契約內容之約定，亦未有原告提供物件資料後，范剛覺或被告即負有給付報酬或即須簽訂居間契約之約定，尚難僅以郭泳成於對話中有提及系爭土地及提供系爭土地資料，遽認兩造間已成立默示居間契約。

⒊原告雖主張兩造間之仲介報酬計算方式，應依原告價目表，按買賣成交價之百分之2計算，並提出原告之買方給付服務費承諾書為證（本院卷第85、227頁）；惟觀諸原告提出之買方給付服務費承諾書之格式記載，居間契約雙方得約定服務報酬為買賣總價款百分之＿之服務報酬，可見此服務報酬之約定顯屬居間契約之重要事項，兩造既未簽立買方給付服務費承諾書，亦未約定服務報酬之比例，且依郭泳成與范剛覺間之LINE對話紀錄及如附表所示之接洽情形觀之，亦無法從上開對話紀錄或雙方接洽情形等情事，得以間接推知范剛覺個人或被告願依原告價目表或一般居間報酬標準給付郭泳成或原告居間報酬。因此，實難認兩造已就居間契約之要素達成共識或默示的意思表示合致而成立居間契約。

⒋況依原告主張如附表所示之接洽情形，原告於111年1月25日表示要與被告討論貸款成數之問題後，111年7月12日始再就系爭土地與被告有所聯絡，中間間隔約半年郭泳成就系爭土地則無任何接洽范剛覺或被告之行為，原告復就郭泳成並未帶看系爭土地並不爭執（本院卷第157頁），且原告就系爭土地買賣之磋商、協調、買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜、銀行貸款、協助處理過戶、繳納稅金及點交事宜等重要事項，均未參與付出勞務，在在難認原告所提供之服務為被告取得系爭土地所有權之媒介。

五、綜上所述，依原告提出之證據，難認兩造間已默示成立居間契約，且原告提供之服務行為亦難認為被告取得系爭土地所有權之媒介。原告依民法第566條第1項、第568條第1項規定，請求被告給付4,655,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應一併駁回之。

六、原告固聲請傳喚郭泳成到庭作證，以證明郭泳成曾提供底價給范剛覺（本院卷第252頁）；惟查，縱郭泳成曾提供系爭土地底價資訊予范剛覺，至多亦僅屬提供相關資訊之居間契約要約引誘行為，尚無法證明兩造因此成立居間契約，且上開資訊之提供與被告取得系爭土地間，亦無相當因果關係，因此，自難認有傳訊郭泳成之必要。原告上開調查證據之聲請，尚無必要。又本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。