臺灣臺南地方法院民事判決

原告

黃江春節

訴訟代理人

黃書群

訴訟代理人

黃書偉

訴訟代理人

吳俁律師

被告

李幸一

被告

李幸南

被告

葉李素琴

被告

李素鳳

被告

陳重男即陳李素娥之承受訴訟人

被告

陳協成即陳李素娥之承受訴訟人

被告

陳永昌即陳李素娥之承受訴訟人

被告

陳月英即陳李素娥之承受訴訟人

被告

陳秀蓉即陳李素娥之承受訴訟人

被告

李俊杰

被告

李世偉

共同訴訟代理人

鄭渼蓁律師

陳敬于律師

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查：被告陳李素娥(下逕稱其名)於起訴後之民國113年1月17日死亡，其繼承人為被告陳重男、陳協成、陳永昌、陳月英、陳秀蓉(下逕分稱其名，合稱陳李素娥之繼承人，見訴字卷二第51頁），茲陳李素娥之繼承人具狀聲明承受訴訟（見訴字卷二第32頁），揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告主張：

㈠先位聲明部分：

⒈臺南市第123期新營區新生自辦市地重劃區（下稱系爭重劃區）於99年發起；同年7月19日經臺南市政府核准成立籌備會；101年3月擬定重劃計畫書供閱覽。根據擬定後之重劃計畫書，原告將分得臺南市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭1777地號土地)，訴外人李蘇金花將分得同段1776地號土地(下稱系爭1776地號土地，與系爭1777地號土地合稱系爭2筆土地)，因系爭1776地號土地夾在系爭1777地號土地與水溝間，且面積僅約14坪(即47.33平方公尺)，無法單獨利用，故原告與李蘇金花合意將系爭2筆土地於重劃時合併分配予原告，由原告向重劃會繳納差額地價，李蘇金花則自重劃會領取現金補償，原告與李蘇金花並告知籌備會，但經籌備會告知土地所有權人同意書已簽署完成，同意書上載明土地所有權人以原有位置分配土地，未免重行尋求土地所有權人簽立同意書過程繁雜，會將系爭2筆土地依原告與李蘇金花之協議合併分配，再由原告私下給付補償地價予李蘇金花，未免口說無憑，原告及李蘇金花乃在重劃區規劃公司人員郭純圍協助下，依兩造協議內容，於「重劃區七米計畫道路南側同意分配位置示意圖」（下稱系爭示意圖）上書寫「7M計畫道路南側李蘇金花所分配之土地於重劃後以公告現值賣給黃江春節」等語（下稱系爭協議），並由李蘇金花於系爭示意圖上蓋章。據上，原告及李蘇金花間就系爭1776地號土地已成立買賣契約。

⒉原告於111年7月7日收受土地分配公文後，發現系爭2筆土地未合併分配，因其時李蘇金花已過世，原告乃寫信請李蘇金花之子即被告李幸一(下逕稱其名)履行契約，並於111年7月19日匯款新臺幣(下同)759,500元【計算式：15,500元/㎡×49㎡】至李幸一所提供之玉山銀行嘉義分行帳戶，嗣原告於111年9月底接獲李幸一來電通知原告於同年10月2日至李幸一住所協商，李幸一於協商中表示以每平方公尺15,500元計價不妥適，要求原告重行提出購買價格，李幸一自此後即避不見面。

⒊依上，原告及李蘇金花間就系爭1776地號土地成立買賣契約，李蘇金花於000年0月間死亡，被告葉李素琴、陳李素娥、李素鳳、李幸南、李幸一（下逕稱其名，合稱李幸一等5人）為李蘇金花之繼承人，應繼承系爭1776地號土地買賣契約之法律關係，將系爭1776地號土地移轉登記予原告，然李幸南曾於112年3月8日寄發存證信函予原告，函中告知系爭1776地號土地登記業已登記於被告李世偉、李俊杰名下（按即李幸南、李幸一之子，下逕稱其名，合稱李俊杰等2人），並稱由李俊杰等2人為聯絡人等語，可知李俊杰等2人依民法第224條為李幸一等5人之履行輔助人，爰依民法第224條、買賣契約及繼承之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：李俊杰等2人應於原告給付759,500元之同時，將系爭1776地號土地交付並移轉所有權登記予原告；願供擔保請准宣告假執行（見訴字卷二第67頁）。

㈡備位聲明部分：李幸南112年3月8日寄發予原告之存證信函表明系爭1776地號土地登記於李俊杰等2人名下，如原告有意願購買，須向其等聯絡等語，而系爭1776地號土地實質由李幸一等5人管理、使用，則李幸一等5人與李俊杰等2人間就系爭1776地號土地顯然存有借名登記之法律關係，原告為李幸一等5人之債權人，李幸一等5人怠於履行出賣人義務，爰依民法第242條、第549條第1項、第541條第2項，請求終止李俊杰等2人與李幸一等5人間之借名登記關係，並請求李俊杰等2人將系爭1776地號土地移轉登記予李幸一等5人，再由李幸一等5人依民法第348條規定將系爭1776地號土地移轉登記予原告等語。並聲明：李俊杰等2人應於原告給付759,500元之同時，將系爭1776地號土地交付並移轉所有權登記予李幸一等5人共有後，再由李幸一等5人將前開土地所有權移轉登記予原告；願供擔保請准宣告假執行（見訴字卷二第67頁）。

㈢再備位聲明部分：李蘇金花死亡後，李幸一等5人雖經遺產分割協議由李幸一、李幸南繼承系爭1776地號土地之權利義務關係，但系爭1776地號土地買賣契約仍應由李幸一等5人繼承。又系爭協議均係由李幸一、李幸南在場協助李蘇金花處理，顯見李幸一、李幸南就原告與李蘇金花間成立系爭1776號土地之買賣關係，應知之甚明，卻為刻意規避履行買賣契約，故意將系爭1776號土地（即重劃前之同段228地號）所有權贈與李俊杰及訴外人邱政玟、鄭雅文、李世琦等4人，致移轉系爭1776地號土地所有權之給付不能，顯具可歸責事由，應連帶負債務不履行之損害賠償責任，參照超然不動產估價師事務所之不動產估價報告書（下稱系爭不動產估價報告書，置於卷外），原告所受固有利益及履行利益之損害總計4,891,409元【計算式：買賣價金759,500元＋系爭2筆土地合併使用之系爭1776地號土地之價值4,131,909元】等語。並聲明：李幸一等5人應連帶給付原告4,891,409元，及自民事訴之變更追加暨綜合言詞辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行（見訴字卷二第69頁）。

三、被告答辯：

㈠依李幸一等5人之遺產分割協議書可知，系爭1776地號土地（即重劃前同段228地號土地）由李幸一、李幸南繼承取得，故原告起訴請求李素琴、陳李素娥、李素鳳將系爭1776地號土地移轉登記予原告，實屬無據。

㈡系爭協議僅達成透過土地重劃使系爭2筆土地合併分配，而非重劃後買賣，原告與李蘇金花並無達成買賣系爭1776地號土地之合意，況系爭2筆土地能否合併分配，仍須待主管機關之核准。再者，由原告109年8月22日所簽之土地合併分配同意書可知，原告欲取得系爭1776地號土地，係透過土地重劃合併分配，並非由李蘇金花移轉系爭1776地號土地所有權予原告，原告於系爭2筆土地未獲主管機關核准合併分配後，一再向重劃會陳情並要求合併，並簽立109年8月22日土地合併分配同意書，縱認原告與李蘇金花就系爭1776地號土地達成「重劃後以公告現值賣給原告」之合意（假設語氣，被告否認之），原告何以在重劃過程中出具109年8月22日土地合併分配同意書，而非待重劃完成再請求李蘇金花之繼承人移轉系爭1776地號土地所有權。又系爭協議並未特定重劃後「公告現值」計算基準時點，亦未就日期、土地面積、買賣價金給付時點及方式、移轉登記時點及稅費負擔等買賣契約必要之點有所共識，應認系爭協議係原告與李蘇金花同意合併系爭2筆土地，但並非買賣系爭1776地號土地之合意。

㈢系爭1776地號土地於111年1月始有土地公告現值資料，彼時之公告現值為每平方公尺19,500元，又系爭重劃區重劃前後土地分配清冊所載之之評定地價為每平方公尺24,800元，上揭金額均與原告主張之每平方公尺15,500元落差甚大。再者，李蘇金花死亡後，由李幸一、李幸南繼承系爭1776地號土地，李幸一、李幸南復於101年11月9日移轉登記予李俊杰、邱政玟、鄭雅文、李世琦，李幸一不可能代上開4人處分財產，故原告逕行將759,500元匯入李幸一帳號，並以載有李幸一帳號之系爭重劃區重劃後土地分配圖及系爭協議為據，泛稱系爭協議為兩造訂立之買賣契約，顯無理由。

㈣李幸南112年3月8日寄發存證信函予原告，僅係於家族利益及維繫鄰里關係，代李幸一發函予原告以求原告提供帳戶返還原告匯款之759,500元，原告竟以上開存證信函，逕認李俊杰等2人為被告5人之履行輔助人，顯無依據。原告又主張李俊杰等2人與李幸一等5人間成立借名登記法律關係云云，惟並未舉證以實其說，亦屬荒謬。實則，系爭1776地號土地成為抵費地後，係經重劃會於111年5月15日決議出售抵費地，由臺南市政府地政局為出賣人，以每平方公尺24,800元出賣予李俊杰等2人，成立獨立之買賣契約，顯與李幸一等5人無涉。

㈤系爭1776地號土地於109年10月18日經第9次理事會決議為抵費地，依土地重劃法規，抵費地之管理人為臺南市政府地政局，所有權人已非李蘇金花之繼承人，李幸一等5人無法履行系爭協議，係屬不可歸責於雙方，應免為給付義務，原告亦免為對待給付。原告不顧系爭1776地號土地已為抵費地，現實上已屬履約不能，仍逕行匯款759,500元至李幸一帳戶，且李幸一多次向原告表達欲返還系爭價金，原告除拒絕收受之支票，亦不提供帳戶，故原告請求李幸一返還759,500元，顯欠缺權利保護必要。又李幸南、葉李素琴、陳李素娥、李素鳳並未收受該759,500元，原告主張上開4人與李幸一連帶賠償固有利益759,500元云云，顯屬無據。另本件履行利益應僅考量若原告取得系爭1776地號土地所得獲得之利益，不應考量系爭1777地號土地之因素，且系爭不動產估價報告書所載之系爭1776地號土地之限定價格，已超出正常價格之部分，至多僅為原告純粹經濟上損失，而非民法第216條所稱損害，亦不能以此認定系爭1776地號土地之客觀價值，至多以原告所主張之契約標的即系爭1776地號土地之市場正常價格即2,049,389元，作為本件1776地號土地之客觀價值。

㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行（見調字卷第155頁）。

四、兩造不爭執事項（見訴字卷一第364頁）：

㈠原告、李蘇金花均為系爭重劃區內原地主。

㈡系爭重劃區內原地主出具同意書，表示同意重劃後重劃區內道路南側個人分得位置如調字卷第29頁「重劃區七米計畫道路南側同意分配位置示意圖」所示。

㈢原告所執「重劃區七米計畫道路南側同意分配位置示意圖」上所記載：「7M計畫道路南側李蘇金花所分配之土地於重劃後以公告現值賣給黃江春節」（即系爭協議）之文字，係證人郭純圍所書寫。

㈣李蘇金花於101年4月28日死亡，其繼承人為李幸一等5人，李蘇金花所遺系爭重劃區內的土地，經李幸一等5人合意由李幸一、李幸南繼承。

㈤李幸一、李幸南再將其等所繼承系爭重劃區內的原臺南縣○○市○○段000地號土地於101年11月9日贈與邱政玟、李俊杰、鄭雅文、李世琦。

㈥系爭重劃區重劃會於109年7月28日至109年8月27日辦理土地分配公告，原告分得系爭1777地號土地；邱政玟、李俊杰、鄭雅文、李世琦分得系爭1776地號土地、權利範圍各4分之1。

㈦根據系爭重劃區重劃前後土地分配清冊記載原臺南縣○○市○○段000地號土地重劃後分配為系爭1776地號土地。

㈧系爭1776地號土地經系爭重劃區第9次理事會決議為抵費地；第12次決議通過抵費地出售案，嗣於111年8月24日由管理者臺南市政府地政局出賣系爭1776地號土地予李世偉【李幸南之子】、李俊杰【李幸一之子】、權利範圍各2分之1。

五、得心證之理由：

㈠系爭協議係原告與李蘇金花訂立之預約：

⒈按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。又關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍，應由法院依職權判斷，不受兩造當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院99年度台上字第1422號判決意旨參照）。而不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院64年度台上字第1567號判決先例、85年度台上字第2396號、80年度台上字第1883號判決意旨參照）。

⒉查：系爭協議記載「7M計畫道路南側李蘇金花在所分配之土地於重劃後以公告現值賣給黃江春節」為郭純圍所書寫，並於蓋有李蘇金花印章乙節，為兩造所不爭執（見訴字卷一第283頁），並有系爭協議附卷可稽（見調字卷第29頁），復經證人郭純圍到庭結證稱：我在十幾年前幫系爭重劃區處理申請重劃行政作業，調字卷第29頁系爭示意圖上「7M計畫道路南側李蘇金花在所分配之土地於重劃後以公告現值賣給黃江春節」(按即系爭協議)的文字是我寫的，這是在李幸一醫師家裡寫的，現場有原告跟李蘇金花的家人，我照他們協議的內容幫他們寫的，我印象中寫的時間好像是在寫重劃計畫書之前，系爭協議照字面上的意思是李蘇金花同意重劃後取得的土地要用公告現值賣給原告，當時李蘇金花重劃後所得分配的位置確定，面積尚未確定。調字卷第79頁的109年8月22日協議書跟調字卷第81頁的分配圖是不同的兩件事，調字卷第79頁的109年8月22日協議書是說當時南邊的地主都要臨路，有多分配一點的，所以要寫協議書給重劃會，說要再繳錢的意思，調字卷第81頁的分配圖是原告說既然李蘇金花要把分配後的土地賣給他，要不要乾脆系爭2筆土地合併分配給原告，但是如果要合併分配就要取得臺南市政府的許可，所以我就幫他們做了調字卷第81頁分配圖去跟市政府討論，結果市政府不同意。調字卷第83頁分配圖是我製作的，我拿給李幸一醫師，調字卷第83頁分配圖右下角記載49平方公尺乘以15,500等於759,500元，是我預估南側的人繳的土地單價，如果原告要增配系爭1776地號土地，可能要繳這樣的錢給李幸一醫師他們，這是比照南側那些人的繳款條件提供的預估等語明確（見訴字卷一第169至173頁）。是依系爭協議內容可知，原告與李蘇金花係約定李蘇金花將重劃後所分配的土地，以公告現值賣給原告，但就土地之確切面積、公告現值計算時點、付款方法、稅賦負擔及土地權利移轉方式等其他不動產買賣履行需約定之細節事項則尚未約定，參照前揭說明，系爭協議應係原告向李蘇金花購買李蘇金花重劃後所分配的土地即系爭1776地號土地之預約。

㈡系爭協議之履行義務由李幸一、李幸南繼承：李蘇金花於101年4月28日死亡，李蘇金花所遺系爭重劃區內土地之權利義務，經李幸一等5人協議分割由李幸一、李幸南繼承（見調字卷第173至174頁之遺產分割協議書），故原告及李蘇金花就系爭1776地號土地成立之預約（即系爭協議），自應由李幸一、李幸南繼承其預約之履行義務。

㈢原告未舉證證明李俊杰等2人為李幸一等5人之履行輔助人，亦未證明李俊杰等2人與李幸一等5人間就系爭1776地號土地成立借名登記契約：系爭1776地號土地經系爭重劃區第9次理事會決議為抵費地；系爭重劃區第12次決議通過抵費地出售案，嗣於111年8月24日由管理者臺南市政府地政局出賣系爭1776地號土地予李世偉【李幸南之子】、李俊杰【李幸一之子】、權利範圍各2分之1乙節，亦為兩造所不爭執，而系爭協議既成立於原告與李蘇金花之間，基於債之相對性而言，自與李俊杰等2人無涉，原告先位及備位聲明主張李俊杰等2人為李幸一等5人之履行輔助人、李俊杰等2人與李幸一等5人間就系爭1776地號土地成立借名登記契約云云，均未舉證以實其說，則原告先位、備位聲明請求李俊杰等2人於原告給付759,500元之同時，將系爭1776地號土地交付移轉所有權予原告或李幸一等5人，顯無理由。

㈣系爭協議因可歸責於李幸一、李幸南之事由而陷於給付不能：

⒈按「預約義務人違反其義務時，預約權利人不得逕依預定之本約內容主張權利。預約乃約定將來成立一定契約之契約，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約業已成立。又預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得請求其履行訂立本約，並得請求損害賠償，或解除預約，不得逕依預定之本約內容主張權利。」、「預約當事人之一方請求他方訂立本約，係以請求他方履行本約為其最終目的，設買賣預約之出賣人，於訂約後將買賣標的物之不動產所有權移轉於第三人，其對於買受人所負移轉所有權之義務，即陷於給付不能之狀態，而買賣預約未經當事人合意解除或失其效力前，預約當事人仍負有訂立本約之義務。預約出賣人如不訂立本約，縱發生給付不能之情形，預約之買受人非不得請求預約出賣人賠償因違反預約所受之損害。」（最高法院68年度台上字第3347號、98台上第1711號判決參照）。預約出賣人依預約所負者，雖係訂立本約之義務，然若於訂立本約前，本約買賣標的即已陷於給付不能之情形，此時即無強令預約買受人先請求他方訂立本約之實益，基於訴訟經濟之考量，應許預約買受人得逕依給付不能之規定，向他方請求損害賠償。又民法第226條因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。是預約之債務人必須有可歸責之事由，始負損害賠償責任。

⒉查：郭純圍到庭結證稱：系爭協議上之文字係我依原告及李蘇金花家人之協議內容所書寫，是在李幸一醫師家裡寫的，李蘇金花的印章是李家人在現場蓋的，當時李蘇金花好像生病，我記得是李蘇金花的兒子處理這件事情等語（見訴字卷一第169至170頁），顯見李幸一、李幸南明知李蘇金花就系爭1776地號土地負有預約之履行義務，然李幸一、李幸南卻於101年11月9日，將重劃區內之228地號土地即重劃後之系爭1776地號土地贈與邱政玟、李俊杰、鄭雅文、李世琦（見訴字卷一第339、341、347頁之臺南市地籍異動索引、系爭重劃區重劃前後土地分配清冊），故李幸一、李幸南就系爭協議之履行義務，已陷於給付不能，且難謂不可歸責。

㈤原告依系爭協議得請求損害賠償之金額：

⒈預約當事人一方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者，他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及所失利益。其依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益，依民法第216條第2項規定，視為所失利益（最高法院103年度台上字第1981號判決意旨參照）。民法第216條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（同院93年度台上字第1225號判決意旨參照）。民法第226條第1項規定債務人因嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準（同院102年度台上字第195號判決意旨參照）。

⒉查：原告購買系爭1776地號土地之目的係欲與其所有之系爭1777地號土地合併使用，嗣因可歸責於債務人之事由而給付不能，則評估原告所失利益應為原告在被告履約情形下，依通常情形，作為客觀確定得取得之利益，即系爭2筆土地合併使用之系爭1776地號土地之價值，而經本院囑託超然不動產估價師事務所進行鑑定，鑑定結果認系爭1776地號土地若與系爭1777地號土地合併使用，系爭1776地號土地於原告本件起訴之112年2月時之價格為4,131,909元（見系爭不動產估價報告書之第82頁），又上開鑑定，係超然不動產估價師事務所估價師經現場查勘後，考量勘估標的不動產型態、所在區位不動產市場特性等，依不動產估價技術規則等現行法規範及不動產估價理論原則等，運用不動產估價程序及技術，就系爭1776地號土地推演並為價格決論，方法尚稱嚴謹，應認可採。是原告所受利益之損失應堪認為3,190,042元【計算式：系爭土地市場價值4,131,909元－系爭1776地號土地112年1月公告現值19,900元/㎡×47.33㎡】。

⒊另原告固主張受有已匯入李幸一帳戶759,500元價金之固有利益損害等語，惟重劃後系爭1776地號土地公告現值並非每平方公尺15,500元，亦無證據顯示李幸一得代李幸南受領買賣價金，況系爭協議係預約乙情，業經認定如上，是原告此部分自行匯入李幸一帳戶之759,500元，難謂係系爭協議所應給付之價金，原告主張匯入李幸一帳戶之759,500元係李幸

一、李幸南給付不能之損害等語，洵屬無據。

六、綜上所述，原告先位、備位主張均不可採，惟其再備位依契約債務不履行損害賠償之法律關係，請求李幸一、李幸南應連帶給付原告3,190,042元，及自本件民事訴之變更追加暨綜合言詞辯論意旨狀送達翌日之113年3月21日(見訴字卷二第98頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。