112年度重訴字第174號｜民事：債務不履行損害賠償｜裁判日期：112 年 11 月 24 日

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第174號原告吳必卿訴訟代理人黃紹文律師被告王龍鳳訴訟代理人蕭麗琍律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國112 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、本件原告起訴主張：㈠訴外人新港富建設有限公司（下稱新港富公司）、李春生、黃王梅花等人因與原告計畫共同投資購地興建房屋出售，乃欲尋可供建屋之土地，故委由原告洽尋土地出售地主或土地仲介尋找有無可購買之土地。被告與原告係舊識，亦知悉原告與出資人有意購買土地，遂表示願為原告居間仲介購買土地，雙方並約定如因此締約成交，將由原告給付其土地成交價金百分之1之仲介費。嗣被告告知原告，坐落臺南市新市區三舍段223-30、224、224-2、224-3、224-4、224-5、223-42地號等7筆土地（下合稱系爭土地）之地主方秋雲、王榮澤、王俊仁（下合稱方秋雲等人）有意出售土地，並向原告表示將為系爭土地買賣之仲介，原告與出資股東商議後認可洽商，乃由原告表示願以新臺幣（下同）5,000萬元買入，詢問方秋雲等人是否願以此價格出售，並由被告出面與方秋雲等人或其代表人洽商買賣事宜，為利於其與方秋雲等人洽商，原告並交付被告200萬元之支票1紙以為定金。㈡詎被告於洽談過程中已明知方秋雲等人若能取得5,000萬元即願出售系爭土地，卻隱瞞渠等願出售之價格，竟藉機從中謀取價差，向原告表示方秋雲等人願出售之價格為6,000萬元，且佯裝已為原告爭取有利價格，致原告與共同投資人誤認方秋雲等人要6,000萬元始願出售系爭土地，乃同意依此價格與方秋雲等人訂立買賣契約。而被告為取得此一溢價款1,000萬元，乃於民國110年9月23日連絡買賣雙方前往臺南市新化區辦理簽約前，向方秋雲等人表示系爭土地買賣係履約保證買賣，另有費用要支付，買賣總價記載為6,000萬元（二份契約價金分別為2,920萬元、3,080萬元），俟方秋雲等人收取款項後，超出5,000萬元部分（即差額多出之1,000萬元），應以仲介費名義匯款予被告，並要求方秋雲等人簽立協議書（原證7），且表示如不依此簽約將有買賣無法成立或違約之可能，方秋雲等人信以為真遂於111年2月18日簽立土地買賣仲介費同意書（原證8）。原告與共同投資人於不知情之情形下依買賣總價6,000萬元簽訂買賣契約，並分別於附表所示之時間共計支付6,000萬元存入履約保證信託專戶，再轉由方秋雲等人取得。方秋雲等人領得價款後遂於111年2月21日支付溢價款9,118,853元（1,000萬元仲介費-5% 稅款-相關費用381,147元）至被告所有之土地銀行新市分行帳戶，致原告與出資股東因此多支付1,000萬元之買賣價金而造成損失。㈢被告受原告委任，本應依誠實信用原則履行相關事項，並忠實報告媒介締約之資訊，不得有損害委託人即原告之行為，但被告未忠實履行契約義務，為單方獲取土地售價之價差利益，竟隱瞞未據實告知原告訂約事項，致使原告以較高之價格與地主訂約，被告則假藉與地主約定仲介費之名義，將此價差利益納為己有，造成原告之損失，是被告顯然違反契約義務，並侵害原告之財產權，爰依序主張依民法第544條、民法第227條（法律效果準用給付不能之民法第226條第1項規定行使權利）及第184條規定，擇一訴請被告返還其不法所得並填補原告所受損害。㈣原告前對被告提起刑事背信之告訴，雖經臺南地方法院檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官以112年度偵字第386號為不起訴處分，原告不服聲請再議，復經臺灣高等檢察署臺南檢察分署（下稱臺南高檢署）檢察官以112年度上聲議字第1252 號駁回再議之聲請，理由為被告已取得決定售價之資格，實不能期被告以地主所開售地條件之最低價，作為出售系爭土地之價格，故認被告並無背信之不法行為，惟： ⒈綜合王榮澤於本院證述之意旨及卷內之LINE截圖可知，王榮澤並非授權被告決定出售價格，亦難謂係為方秋雲等人之利益處理事務，被告係藉欺瞞及要協之兩面手段圖得不法之利益。 ⒉依刑事卷內資料及王榮澤之證述，可徵被告係故意違反不據實報告訂約之資訊，致原告在受誤導之情況下以高於方秋雲等人願意出售之價格購買系爭土地，因而受有損害，是被告顯有債務不履行之情事。㈤並聲明：被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告辯稱：㈠原告主張系爭土地洽商買賣之過程並非實在：被告與系爭土地出賣人王俊仁、王榮澤之父親王水源是舊識，王水源於109年間告知被告系爭土地要以實拿5,000萬元出售，不負擔任何稅金費用等，售出之價格高於5,000萬元部分即作為被告之仲介費用，被告與王水源協商之後即對外釋出系爭土地開價6,500萬元之訊息。原告從事建築業，得知系爭土地開價6,500萬元要出售，頗感興趣，某日即由被告帶看土地。系爭土地位置方正又面臨道路，地點甚佳，原告十分滿意，數日後交付被告面額200萬元之支票作為斡旋金，委託被告向出賣人殺價談條件，並承諾買賣成交時給付被告成交金額1%之報酬。嗣買賣雙方同意以6,180萬元成交，王榮澤並代表土地全體出賣人於110年8月19日出具聲明書予被告，載明：「委託人王榮澤特委託代理人王龍鳳出售土地共7筆，總金額為6,180萬元整，願支付服務費用現金給付1,180萬元整，恐空口無憑，特立此聲明書為據」。惟當日原告因指定建築線之疑慮而延後簽約，嗣原告於110年9月23日簽約當日又再次殺價，最後雙方同意以總價6,000萬元為買賣金額。買賣雙方簽訂系爭不動產買賣契約書後，出賣人依約移轉系爭土地所有權並交付土地，原告及其合夥人亦支付全部之價金予出賣人，出賣人王榮澤、王俊仁、方秋雲與被告於111年2月18日結算費用後已支付被告9,118,853元仲介費。惟原告非但遲遲未給付被告原約定之仲介報酬，竟扭曲系爭土地買賣之經過，惡意對被告提起刑事及民事訴訟，殊屬非是。㈡原告長年從事建築業，熟稔土地行情，在簽訂買賣契約之前已親自察看過系爭土地，且附近土地均有實價登錄買賣成交之資訊可供查詢，原告已考量系爭土地之客觀狀況及市場價格等因素，經過深思熟慮後方才同意以總價6,000萬元與地主簽約。系爭不動產買賣契約乃出賣人與買受人親自簽署，雙方亦已完成全部之交易，至被告與出賣人方秋雲等人約定之仲介報酬，乃渠等間之合意，出賣人並無意見且已依約給付予被告，自與原告無關。況原告對被告提起背信案件之刑事告訴，業經臺南地檢署檢察官以112年度偵字第386號為不起訴處分，是被告並未侵害原告之權利或不完全給付或處理事務有過失、逾越權限之情事，更無給付不能，原告提起本件訴訟顯無理由。㈢由王榮澤於本院之證述可知，被告與原地主方秋雲等人約定之仲介報酬係超過5,000萬元部分即為被告之仲介費，至土地之售價只要是超過5,000萬元，出賣人均無意見，惟原告竟稱地主方秋雲等人未授權被告決定出售價格，顯與客觀事實及王榮澤之證詞亦不相符。㈣系爭土地買賣之出賣人方秋雲等人係授權被告決定土地出售之價格，被告只需告知買受人土地所要出售之價格即可，無需將自己與出賣人間之約定告知買受人。原告於偵訊時陳稱：「（當時有無約定被告可否向賣方收取仲介費？）沒有約定，我當時與地主完全沒有聯絡過，我也沒有特別限制被告跟賣方收取多少仲介費，我不會去干預。」可知原告沒有限制被告向賣方方秋雲等人收取多少仲介費，亦不會去干預，被告與出賣人方秋雲等人間之約定顯與原告無關，自無告知原告之必要，是原告主張被告未據實告知，債務不履行云云，顯屬無據。㈤並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。三、本院之判斷：㈠原告主張：被告與原告約定由被告為原告居間仲介購買土地，如因此締約成交，原告願給付該土地成交價金百分之1之報酬，嗣被告告知原告，系爭土地之地主方秋雲等人有意出售土地，原告表示願以5,000萬元買入，並交付被告200萬元之支票1紙以為定金。嗣系爭土地之買賣雙方於110年9月23 日簽訂總價為6,000萬元（二份契約價金分別為2,920萬元、3,080萬元）之買賣契約，原告交付價金予出賣人後，方秋雲等人於111年2月21日支付9,118,853元（1,000萬元仲介費-5%稅款-相關費用381,147元）至被告所有之土地銀行新市分行帳戶等情，為被告所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書、不動產買賣價金信託查詢結果、土地買賣仲介費支付同意書等在卷可憑，堪認為真實。㈡按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條分別定有明文。本件原告主張被告應負受任人之損害賠償責任，無非係以被告未依誠實信用原則履行契約，並忠實報告媒介締約之資訊為憑，惟查： ⒈證人（即系爭土地之出賣人之一）王榮澤到庭結證稱：「… （就你瞭解，出售系爭土地，王龍鳳跟你們何人接洽？）王龍鳳跟我父親接洽，我父親是說，她跟我們村里的人要電話，然後打電話給我父親說要買地。（當時你父親把系爭土地要賣的消息傳出去了？）住在我們那邊的人都知道我們要賣地，因此有兩、三組的人來詢問。（王龍鳳來找你們之前，你們有無把土地價金告知出去？）有。當時是打算賣5000（萬）左右，本來是想要5500以上，後來我父親說用5000賣清的。（王龍鳳找到你父親後，你父親是否跟她說一樣的價格？）對。（是否知道當時王龍鳳找你父親時，她如何跟你父親講的？）王龍鳳說有人想買那塊地，我父親說5000要清的，王龍鳳先用電話找到我父親，之後就是用LINE聯繫講這些內容。…（當時你父親跟王龍鳳談完後有無約定仲介費？）好像沒有，但依據我經驗，我之前有下來新市跟別組客人在代書那邊講到百分之6，就是買賣會抽6％。（本案是否你們給付王龍鳳1000萬元費用？）是。（為什麼本案土地訂價6000萬，你們卻要給付1000萬給王龍鳳？）當時約定5000萬清，但她賣6000萬我們不清楚，後來她叫我們下來臺南填單，我們才知道這件事情，會給1000萬是因為上面有寫，本來到9月份時我們不想賣了，後來王龍鳳說她收了對方的支票，類似斡旋金之類的，如果我們沒有下來，要賠對方錢，好像是200或多少忘記了，所以我們就下來去王龍鳳家簽委託買賣的書面，當時我才知道她賣6000萬，我們實拿5000萬。…【請提示被證1聲明書，這份聲明書有無看過？（提示被證1並告以要旨）】有。會簽這張是那天我們去王龍鳳家簽的，就是上面寫的8月19日。（上面為何會寫6180萬元之買賣金額？）我也不曉得，我們下來才看到的。…（你們說賣地要拿5000萬清的，剩下的錢是否就是給王龍鳳？這是王龍鳳提出的要求或是你們自己提的要求？）這應該算王龍鳳提出來她賺傭金的方式。…（你於刑事偵查中所述內容，是否實在？）我不記得了。（你當時說你們土地要賣清的，傭金部分超過5000萬就是王小姐的本事，是否如此？）是。（因此你們當初是否已經約定超過5000萬元的部分就是王小姐的傭金？）是。（當時是否約定土地開價多少授權給王小姐開價？）是。…【請提示被證2，111 年2月18日土地買賣仲介費支付同意書，是否你們跟王小姐結算的？（提示被證2並告以要旨）】是。（扣除的費用是否記得有哪些？）有稅金、清潔費之類的，其餘的我沒有記那麼細。（扣除之後的是否就是王小姐的傭金？）是。…（因此對於王龍鳳要賣多少錢，你們都沒有意見？）對，心態上是這樣子。」等語，則依證人王榮澤之前開證詞，系爭土地之出賣人，僅要求實拿5千萬元之買賣價金，至於被告向買受人開價為何，出賣人並無意見，然若出售價格逾5千萬元部分，即為被告之仲介報酬。 ⒉再參照證人王榮澤不爭執真正之110年8月19日聲明書（即被證一）之內容：「委託人王榮澤特委託代理人王龍鳳出售土地共七筆，總金額為新台幣6,180萬元整，願支付服務費用現金給付新台幣1,180萬元，恐空口無憑，特立此聲明書為據。」及111年2月18日之土地買賣仲介費支付同意書（被證二）之內容：「甲方（即方秋雲、王榮澤、王俊仁）三人之土地如附件共七筆及建物壹筆所有權全部，特茲委任乙方（即被告）仲介買賣交易成功並完成簽約手續，雙方協議如下：甲方三人出售本案之土地陸仟萬元整，扣除仲介費及其他相關費用後原支付仲介費玖佰伍拾萬元整，另扣除相關所有費用共參拾捌萬壹仟壹佰肆拾柒元整，明細如附件，共需支付仲介費玖佰壹拾壹萬捌仟捌佰伍拾參元整，匯到乙方王龍鳳台灣土地銀行新市分行帳戶。」益徵證人王榮澤前開證詞為可採。易言之，系爭土地之出賣人係委任被告出售系爭土地，其就售價為何並無意見（即授權被告開價），只要求實拿5千萬元之買賣價金，若售價逾5千萬元部分則屬被告之居間報酬。 ⒊而本件原告係以成交價之1%，作為被告居間之報酬，然原告並未約定或限制被告如何取得出賣人之報酬乙節，業據原告於刑事偵查中自陳在卷，此有臺南地檢署112年度偵字第386號不起訴處分書在卷可憑。而系爭土地之出賣人又以「實拿5千萬元之買賣價金，逾5千萬元部分則為被告之居間報酬」，作為出售系爭土地之條件，則被告自取得決定出售價格之權限，否則，證人王榮澤應不會在前開聲明書上簽名，則自不能期待被告以出賣人欲實拿之價格，作為出售系爭土地之價格，因若如此為之，被告將無法自系爭土地之售價中取得出賣人應給付之居間報酬；易言之，系爭土地之出賣人既授權被告決定出售價格，並以逾5 千萬元之出售價格為居間報酬，則被告最終以6千萬元之價格作為系爭土地之出賣總額，並未逾出賣人之授權範圍，且被告向原告告知系爭土地之售價為6千萬元，亦未違反其與原告間因委任契約所應盡之善良管理人注意義務，是原告主張被告未誠實履約而應負損害賠償，尚難憑採。㈢再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條固定有明文。惟依前所述，被告居間系爭土地之買賣事誼，已盡其善良管理人之注意義務，自無可歸責於被告之事由，致為不完全給付之情事發生，是原告主張依民法第227條（法律效果準用給付不能之民法第226條第1項規定行使權利）規定，請求被告返還其不法所得並填補原告所受損害，亦無理由。㈣末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184條亦定有明文。然本件被告於居間系爭土地之買賣事宜時，並無侵害原告之權利，已如前述，是原告主張依民法第184條規定，請求被告返還其不法所得並填補原告所受損害，亦無理由。四、綜上所述，本件原告主張被告未依誠實信用原則履行契約，並忠實報告媒介締約之資訊云云，然依原告所提出之證據，尚不足以證明被告有未盡善良管理人注意義務之情事。從而，原告主張依民法第544條、民法第227條（法律效果準用給付不能之民法第226條第1項規定行使權利）及第184條規定，請求被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11 　　月　 24　　日民事第二庭法官洪碧雀以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　24　　日書記官林政良附表：原告存入履約信託帳戶之付款明細表付款次數南市新市區三舍段224、224-3、224-4、224-5、223-42地號土地價款2,920萬元南市○市區○○段000000○00000地號土地價款3,080萬元 ⒈ 110年9月29日200萬元 110年9月30日1,000萬元 ⒉ 110年9月29日800萬元 110年10月7日500萬元 ⒊ 110年10月7日500萬元 110年10月29日500萬元 ⒋ 111年2月10日500萬元 110年11月8日80萬元 ⒌ 111年2月16日920萬元 110年11月8日1,000萬元

臺灣臺南地方法院112年度重訴字第174號

關鍵資訊