臺灣臺南地方法院民事判決

上訴人

即被上訴人①蘇國榮

被上訴人即

上 訴 人②洪介宇

被上訴人即

視同上訴人③黃金賢

④黃芷瑩 上 一 人 訴訟代理人 黃淑貞 被上訴人即視同上訴人⑤黃朝輝 訴訟代理人 林黃秀霞被上訴人即 視同上訴人⑥黃朝成

⑦黃明弘 上當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國113年7月12日本院柳營簡易庭113年度營簡字第84號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於115年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。又請求分割共有物之訴，對於共有人全體有合一確定之必要，部分共有人就第一審判決提起上訴，係為有利益於他共有人之行為，依上揭規定，其上訴之效力及於共有人全體。本件上訴人即被上訴人蘇國榮起訴請求分割兩造共有坐落臺南市○里區○○段00地號土地（下稱系爭土地），原審判決後，除蘇國榮提起上訴，被告中之被上訴人即上訴人洪介宇亦提起上訴，惟依上開說明，洪介宇上訴之效力應及於同造未上訴之其餘共有人，故同造未上訴之其餘共有人黃金賢、黃芷瑩、黃朝輝、黃朝成、黃明弘雖未上訴，仍應列為視同上訴人（以下當事人均逕以姓名稱之）。

二、黃朝成、黃明弘經合法通知未於本院言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依蘇國榮之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、蘇國榮之主張及陳述：

（一）蘇國榮於原審起訴主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，兩造間就系爭土地並無不分割之約定，然無法達成分割之協議，而系爭土地為特定農業區之農牧用地，面積僅有3,729平方公尺，倘原物分割，各共有人所取得土地面積均未達農業發展條例第16條第1項規定之0.25公頃，且亦不符合農業發展條例第16條第3、4款得分割之事由，系爭土地無從原物分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定，請求變價分割系爭土地等語（原審判決系爭土地分歸黃金賢、黃芷瑩、黃朝輝、黃朝成、黃明弘取得，並按附表二所示之應有部分比例保持共有。黃芷瑩應補償蘇國榮、洪介宇各新臺幣（下同）40萬元。蘇國榮、洪介宇不服原審判決提起上訴）。

（二）蘇國榮上訴理由：

⒈查原審判決略以「審酌原告及被告洪介宇就系爭土地之應有部分8分之1，係以619,900元之價格得標，而上開價格既係執行法院經由公開拍賣之程序，由不特定人競標之結果，自屬系爭應有部分拍定時之客觀價格行情，惟再考量臺南市地區近年不動產市場行情漸漲，及參酌被告黃芷瑩訴訟代理人於本院調解時表達願以80萬元向原告及被告洪介宇購買渠等應有部分之意願，堪認系爭應有部分於兩造間應有80萬元之交易價值」為民法824條第3項金錢補償之依據。然原審上開理由除蘇國榮與黃芷瑩間對於金錢補償之金額從未曾達成合致外，原審亦未依據系爭土地當前市場成交行情為價格之認定，蘇國榮於調解程序及原審審理程序時均曾提示系爭土地鄰近區位且相同臨路條件之實價登錄行情，惟原審不予審酌，損害蘇國榮權益甚鉅。經查，系爭土地鄰近區位、臨路條件相似且成交時間距今最近之成交案例行情約莫每坪7,212元（參上證1），而原審判決以總價80萬元金錢補償蘇國榮（分得40萬元）及洪介字（分得40萬元），兩人合計持分面積（約141坪）換算每坪僅為5,674元，顯與市價偏離過大。因雙方當事人價格認知差距過大，因此蘇國榮主張由公正第三人即法院予以變價分割，經由公開市場投標，由市場決定其交易價格，而非僅依黃芷瑩無任何依據之隨意喊價。

⒉退萬步言，蘇國榮於原審言詞辯論程序中曾提出系爭土地最近一次之估價報告為本院112年度司執字第4722號強制執行程序（下稱系爭執行事件），就蘇國榮與洪介宇拍賣取得之持分估價為120萬元，即每坪8,510元。縱使原審認為時間過久不為採信，亦應重新鑑價，以得公正客觀之價格作為金錢補償之依據，而非僅以黃芷瑩所提出單方面價格逕為補償。

（三）聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示應有部分比例分配之。

⒊第一、二審訴訟費用均由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。

二、洪介宇之主張及陳述：

（一）洪介宇之主張及陳述與蘇國榮相同。

（二）聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示應有部分比例分配之。

⒊第一、二審訴訟費用均由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。

三、黃芷瑩、黃金賢、黃朝輝、黃朝成、黃明弘之主張及陳述：

（一）系爭土地原共有人為黃世英（應有部分1/2)、黃芷瑩（應有部分1/4)、黃金賢（應有部分1/8)、訴外人黃柔庭（應有部分1/8)。原共有人黃世英於原審訴訟程序進行中之112年11月17日死亡，該應有部分由黃朝輝、黃朝成、黃明弘各繼承1/6。系爭土地係黃芷瑩、黃金賢、黃朝輝、黃朝成、黃明弘(下稱黃芷瑩等5人)之祖輩遺留下來的祖產，迄今仍由黃朝成委請他人耕種，有原審卷附土地同意使用租賃契約書可證。

（二）詎蘇國榮與洪介宇於系爭執行事件，經拍賣程序取得債務人黃柔庭就系爭土地應有部分8分之1，黃芷瑩等5人因未收到法院優先購買權之通知或收到時已逾該通知所定之期間，致未能及時主張優先購買權利，而遭蘇國榮與洪介宇各取得系爭土地應有部分16分之1。黃芷瑩等5人就系爭土地應有部分共8分之7，且有繼續保有黃家祖傳土地之意願，是系爭土地不宜變價分割，請求將系爭土地原物分割由黃芷瑩等5人取得繼續維持共有，黃芷瑩願意出資價購蘇國榮與洪介宇之應有部分，亦能達成蘇國榮與洪介宇將系爭土地應有部分變價之目的，對蘇國榮與洪介宇並無不利。

（三）原審判決准由黃芷瑩各別給付蘇國榮與洪介宇40萬元，取得該2人之應有部分，並與黃金賢、黃朝輝、黃朝成、黃明弘按附表二所示之應有部分比例保持共有，並無違誤。原審判決結論黃芷瑩等5人可以接受，惟臺南地區的土地近年雖有上漲，但系爭土地是農牧用地，不能建築集合住宅，所以不漲反跌。蘇國榮、洪介宇之上訴為無理由，理由如下：

⒈原審談和解時，蘇國榮、洪介宇之應有部分開價826,000元，黃芷瑩代理人黃淑貞一路提高購買金額至80萬元，但因未達成一致而調解不成立。

⒉黃芷瑩代理人黃淑貞於原審提出113年2月19日民事答辯狀中，已經提出系爭土地之内政部不動產交易時價登錄之查詢資料，其中龍安段1026、443地號，每坪為0.5萬至0.6萬元之間（請參該狀所提被證1、2），原審判決各給付40萬元共80萬元，每坪約5,674元，並非無據。

（四）本院雖委由長信不動產估價師聯合事務所，就系爭土地分割後之找補金額為鑑定，並提出不動產估價報告書在卷（下稱系爭估價報告書），然查：

⒈系爭估價報告書未採取二種以上之估價方式，且系爭土地於本院民事執行處曾由翰基不動產估價師事務所為估價，係採取二種即比較法及收益法為估價，並「無」不能採取收益法為估價之情事，故本件不動產估價報告未能採取二種以上之估價方式，即與不動產估價技術規則第14條相違。

⒉其次，依内政部實價登錄資料，系爭土地附近之龍安段89地號非都市地區之農牧土地，面積3,071平方公尺，過戶日期114年3月16日，每平方公尺1,700元，系爭土地為龍安段26地號，系爭估價報告書卻估價為每平方公尺3,085元，兩者相差1.815倍，接近二倍，差距甚大。細看本件不動產估價報告所選取之「比較標的」均為「蚶寮段」，並非「龍安段」，且該報告中比較實例2即龍安段347地號、比較實例6即龍安段246地號，自地圖上觀之，遠較其他標的靠近系爭土地龍安段26地號，均遭捨棄不用，可知本件估價報告之估價確有違誤而不足採。

⒊再細看系爭土地之公告現值，111年公告現值每平方公尺為1,300元，114年公告現值雖略微調漲每平方公尺100元即1,400元，每平方公尺調漲100元(計算式：0000-0000=100)，調漲幅度僅7.69%。然而，根據本院民事執行處南院武111司執助賢字第975號就系爭土地之估價報告，系爭土地之每平方公尺鑑估價值為2,165元，本件不動產估價報告為每平方公尺3,085元，每平方公尺調漲920元，調整幅度竟高達42.49%，顯不合常情，實有重新鑑價之必要。系爭估價報告書之估價確有違誤而不足採。

（五）系爭土地是黃家世世代相傳的祖產，且都一直在耕作當中，又不可分割，黃芷瑩等5人除願意持共有，不願意拍賣，願意以90萬元向蘇國榮、洪介宇買回其持分，並聲明：

⒈上訴駁回。

⒉訴訟費用由上訴人負擔。

四、得心證之理由：

（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此民法第823條第1項定有明文。經查：

⒈蘇國榮主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，兩造就系爭土地並無不分割之約定等情，業據蘇國榮提出土地登記第三類謄本、地籍圖謄本在卷(見調解卷第17-25頁)，且為兩造所不爭執，應可認定。

⒉查系爭土地是否有不能分割之情事，業據臺南市○里地○○○○○○○○○○○○○地號為特定農業區農牧用地，面積3,729平方公尺，屬農業發展條例（下稱本條例）第3條第11款所稱之耕地，於本條例修正前為黃介臣單獨所有，修正後由蔡素蘭於106年間分割繼承取得，迄於106、107及108年間因贈與移轉始成為共有耕地(黃片鐵及黃世英等2人共有），無上開第16條第1項第4款規定之適用，嗣後共有人迭經繼承、贈與、拍賣等情事，無第16條第1項第3規定之適用（内政部89年8月11日（89)台内地字第8910187號函釋參照），且因分割後每人所有面積無法達到0.25公頃，依法不得分割。」等語，有該函文在卷可按（見原審卷第65、66頁）。按農業發展條例第16條第1項本文規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達〇.二五公頃者，不得分割。」該條文明定每宗耕地分割之基本原則，目的在防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性。故系爭土地如採用變價分割或以原物分配於部分共有人，以金錢補償未受分配之共有人之方式分割，如此共有人數未增加，亦無每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃之情事，符合前述農業發展條例第16條之規定，尚非不得以上開方式分割。故本件亦無因物之使用目的而不能分割之情事。從而，蘇國榮依前揭規定，請求法院判決分割系爭土地，並無不合，應予准許。

（二）再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。又按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定(最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照)。經查：

⒈系爭土地因屬農業發展條例第3條之耕地，面積過小不能再細分，僅能採用變價分割，或將系爭土地分配部分共有人，以金錢補償未獲分配之共有人之方式分割，已如前述。且查，系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，呈長方形，地形完整，南側為鋪設柏油之產業道路，北側為灌溉溝渠，土地上有種植玉米等農作物供耕種之情形等情，亦有蘇國榮於原審提出之系爭土地照片、地籍圖謄本及系爭執行事件卷內之查封筆錄及不動產估價報告書所拍攝之勘估標的照片等件可憑，是黃芷瑩等5人主張系爭土地為其等祖產，供農作種植使用等情，應屬事實。是以，本院斟酌兩造之意願、系爭土地之現況、系爭土地之整體經濟效用及全體共有人之利害關係等一切情狀，認以原物分配予黃芷瑩等5人按附表二所示之應有部分比例保持共有（蘇國榮、洪介宇之應有部分配予黃芷瑩），黃芷瑩則以金錢補償蘇國榮、洪介宇，方能兼顧各共有人之利益，符合公平原則，應屬適當。

⒉關於黃芷瑩補償蘇國榮、洪介宇之金額，應以多少適宜，經查：

⑴蘇國榮及洪介宇係經由系爭執行事件以619,900元之價格拍定取得原共有人黃柔庭之應有部分8分之1，並於112年10月26日以拍賣為原因登記取得應有部分各16分之1等情，業經本院調取系爭執行事件卷核閱無誤，並有土地登記謄本在卷可憑，自堪認定。

⑵惟系爭土地之應有部分8分之1，在系爭執行事件中經翰基不動產估價師鑑定結果，於111年4月30日之價格為1,009,000元，本院系爭執行程序第一次拍賣以120萬元為最低拍賣價格，惟嗣後因無人應買，陸續減價拍賣，至特別拍賣程序始由蘇國榮、洪介宇於112年9月5日以619,900元拍定，此有系爭執行事件卷宗可按。故由上情可知，系爭土地的8分之1在111年由不動產估價師鑑定價格時，市價已高達1,009,000元。

⑶又查，本院囑託長信不動產估價師聯合事務所對系爭土地鑑定，114年3月6日之鑑估價格為11,503,965元，即每平方公尺3,085元；但考量系爭土地共有人人數及各共有人權利範圍均小於2分之1，評估持分狀態（即找補金額計算）之土地價格為10,527,278元，上訴人應有部分8分之1即1,315,910元（小數點以下四捨五入，下同），即每平方公尺2,823元，此有系爭估價報告書附卷可憑。雖黃芷瑩等5人抗辯稱系爭估價報告書不可採信云云，然查：

①黃芷瑩等5人主張系爭估價報告書未採取二種以上之估價方式，有違不動產估價技術規則第14條云云。按系爭估價報告係採「比較法」一種方法評估價格，僅採用該方法估價之原因，業據長信不動產估價師聯合事務所函覆本院稱：「本案勘估標的為特定農業區農牧用地，依土地使用分區及編訂，屬不允許或限制開發建築之土地條件，又近三年與勘估標的條件相當之土地租賃市場不佳、租賃案例不足，故無土地開發分析法及收益法之適用條件，依不動產估價技術規則第十四條『不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。』本案如前述說明尚屬情況特殊不能採取二種以上方法之情形，係於不動產估價報告書第十三頁估價條件已有敘明。」等語（見本院卷第243頁）。按翰基不動產估價師事務所於111年間，在系爭執行事件中雖以比較法及收益法對系爭土地為鑑估，然翰基不動產估價師事務所、長信不動產估價師聯合事務所，鑑定系爭土地的時間相隔約三年，鑑定時是否有近三年與勘估標的條件相當案例不足而無收益法之適用條件，不能一概而論，仍應視鑑定當時之狀況定之。黃芷瑩等5人辯以長信不動產估價師聯合事務所並無不能採用收益法之情事，尚無可採。則本件既屬情況特殊不能採取二種以上方法之情形，僅採用比較法一種方法估價即無不合。

②黃芷瑩等5人又抗辯稱，參考內政部實際登錄資料，系爭土地附近之龍安段89地號土地，於114年3月16日過戶，每平方公尺1,700元，遠低於系爭土地被估價為每平方公尺3,085元云云；且系爭估價報告所選取之「比較標的」均為「蚶竂段」，而非龍安段，且該報告中比較實例2即龍安段347地號、比較實例6即龍安段246地號，自地圖上觀之，遠較其他標的靠近系爭土地龍安段26地號，均遭捨棄不用，可知系爭估價報告之估價有違誤云云。然查，「本案價格日期為114年3月6日，經調閱111年12月至114年3月間，龍安段土地交易行情約每平方公尺1,400〜5,500元，平均土地交易行情約每平方公尺3,450元，與勘估標的條件相當之土地交易行情約每平方公尺2,500〜3,400元，本案評估土地單價為每平方公尺3,085元，尚屬合理範疇，特此說明。另龍安段89地號交易日期為114年3月16日，土地單價為每平方公尺1,660元，經比較分析及檢討價格後，如採龍安段89地號之土地交易實例，與其他比較標的價格差異則會大於20%，依不動產估價技術規則第二十六條但書，應排除該案例之適用，因無法採用該案例，故土地價格則無變動。」等語，業據鑑定人函覆本院在卷（見本院卷第244、245頁），故龍安段89地號土地之交易價格因與平均價值差距達20%以上而遭排除，於法並無不合。又比較實例2即龍安段347地號土地、比較實例6即龍安段246地號土地，亦有試算調整後有與其他實例大於20%之情形，故先適用其他較合適之比較實例，此於系爭估價報告書說明在卷（見系爭估價報告書第38頁），故系爭估價報告書排除龍安段347地號、246地號土地並無違誤。

⑷黃芷瑩等5人又主張以系爭土地在本院112年度司執字第4722號的鑑定報告價格，佐以公告現值的漲價幅度來計算系爭土地在114年間之市價，然此方式並非不動產估價技術之正規方式，自不足採。

⑸查系爭估價報告書既無黃芷瑩等5人指稱之瑕疵，又係由法院委請不動產估價師鑑定而得之結論，該估價師有專業證照，且與系爭土地共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性而可採用。故關於黃芷瑩補償蘇國榮、洪介宇之金額，應以系爭估價報告書鑑定之1,315,910元，即補償蘇國榮、洪介宇二人各657,955元為適當，黃芷瑩等5人請求再次鑑定並無必要。

五、綜上所述，本件蘇國榮依民法第823條第1項前段、第824 條第2 項之規定，訴請裁判分割兩造共有之系爭土地，洵屬有據，並由本院考量當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等事項後，酌定系爭土地採原物分割，由黃金賢、黃芷瑩、黃朝輝、黃朝成、黃明弘按附表二所示應有部分比例保持共有；黃芷瑩各應補償蘇國榮、洪介宇657,955元，較為適當。原審判決主文第1項就系爭土地採原物分割由黃芷瑩等5人保持共有取得並無不合。惟原審判決第2項關於金錢補償部分，參考蘇國榮、洪介宇於系爭強制執行之拍定價格酌定金錢補償價格，迄今已逾2年，有依現況調整之必要，原判決未及審酌，其主文第2項所採金錢補償金額，即有未洽，上訴人蘇國榮、洪介宇上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至上訴人主張以變價分割系爭土地，及視同上訴人請求以原審認定之金額補償，雖與本院上開認定不符，惟分割共有物之方法，僅供法院參考而已，設非全部採其所主張之方法，並非其上訴為一部分無理由，毋庸為部分上訴駁回之判決（最高法院84年度台上字第2104號判決參照），附此說明。

六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，故本件雖依法院認定之方案為分割，然因分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無勝敗之問題。因此，本件訴訟費用爰諭知由兩造按應有部分之比例負擔，較為公允，爰判決如主文第3項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第450條、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。

附表二 共有人 應有部分比例 黃金賢 8分之1 黃芷瑩 8分之3 黃朝輝 6分之1 黃朝成 6分之1 黃明弘 6分之1