臺灣臺南地方法院民事判決

上訴人

陳俊安

被上訴人

李政憲

訴訟代理人

侯信逸律師

鄭志侖律師

上列當事人間租賃糾紛事件，上訴人對於民國113年8月1日本院臺南簡易庭113年度南簡字第280號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即原審原告於本院主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：兩造租賃範圍明確且有書面依據，上訴人因此投入大量整修費用，詎被上訴人違約出租1樓，不僅侵害上訴人權利，第三人占用1樓空間後，更將上訴人原本作為營業之通道及客廳堆置雜物，造成上訴人龐大經濟損失等語。

二、被上訴人即原審被告於本院答辯與原審及原判決記載相同，茲引用之。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）720,000元；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項（見本院卷第156頁）：

㈠兩造於民國103年2月1日簽訂如原證一所示之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人以每月租金10,000元，自103年2月1日起至113年1月31日止，向被上訴人承租門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），另以手寫方式記載：「特約：本契約雙方於2013年8 月14日簽定。在修繕期間不收租金，每月租金10,000元，從2014年2月1 日起算」之內容，經被上訴人蓋用印文及按捺指印、上訴人按捺指印確認無誤。

㈡系爭租約第1條記載：「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍臺南市○○區○○里00鄰○○街00號」。

㈢系爭房屋為3層樓。

㈣證人江玉婷自104年12月19日起，迄今均使用系爭房屋1樓經營南方設計工作室。

㈤上訴人曾就系爭房屋2、3樓進行裝修。

五、兩造爭執事項（見本院卷第156頁）：

㈠系爭租約之使用範圍是否包含系爭房屋1樓（即被上訴人交由證人江玉婷使用之部分）？

㈡上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係，主張被上訴人違反系爭租約，將系爭房屋1樓出租予證人江玉婷，請求被上訴人給付720,000元（以每月租金10,000元計算，共72個月），有無理由？

六、本院得心證之理由：

㈠依前述不爭執事項㈡、㈢所載內容，兩造就租賃範圍僅記載「臺南市○○區○○里00鄰○○街00號」，並未特別指明樓層，可知兩造於簽訂系爭租約時，係以系爭房屋全棟作為租賃標的。

㈡兩造對於證人江玉婷自系爭租約存續期間之104年12月19日起，迄今均使用系爭房屋1樓經營南方設計工作室乙節，均不爭執，再將證人江玉婷於原審審理時證稱：104年11月開始，我到系爭房屋1樓經營工作室，同年12月固定在那裡，我並不清楚之前的使用狀況，在我經營期間，上訴人有提到他原本要使用1樓，可是後來沒用，1樓的裝潢是被上訴人負責、費用也是被上訴人負擔，在我經營工作室期間，兩造都沒有裝潢過系爭房屋；我與被上訴人就系爭房屋1樓沒有租賃關係，我們是合作關係，1樓裡面很多是被上訴人的東西，被上訴人說他平時要上班，但未來要經營工作室使用，我是幫他顧房子，系爭房屋1樓後側木質地板是上訴人做的、1樓監視器也是上訴人裝的；因為我跟被上訴人只是朋友，正常人不覺得可以無償使用，所以我有告訴被上訴人，我會對外說租賃1個月10,000元，但我們沒有任何租賃關係存在，也沒有簽約；我在104年有匯款60,000元給被上訴人，因為被上訴人幫我裝1樓冷氣，隔年開始我每月匯款5,000元，是因為被上訴人後來沒有使用這個空間，但被上訴人說他裝潢花了60多萬，這是我補貼他裝潢的費用，到現在我還每月匯款5,000元；在我使用系爭房屋1樓的過程中，上訴人沒有跟我說這是他承租的範圍應該由他使用，他使用的2、3樓從1樓後方進出，不用經過我的工作室，上訴人也沒有要求我空出1樓使用空間等語（見原審卷第84頁至第89頁）等語，與上訴人於上開期間均有繳納全額租金之事實對照觀之，倘兩造嗣後未合意變更系爭租約之租賃範圍為系爭房屋2、3樓，衡諸常情，上訴人何以未曾向使用系爭房屋1樓之證人江玉婷反應，並要求讓其使用？又為何未請求被上訴人將系爭房屋1樓交予其使用或要求依照比例減少租金？益徵兩造應已合意變更租賃範圍，否則上訴人何以於104年間起至本件訴訟繫屬之113年2月1日間止，長達近10年，均忍受租賃物之一部由他人占用無法使用收益，卻仍按時繳納全額租金，且未有爭執或訴訟之情形？

㈢準此，兩造既已合意變更租賃範圍為系爭房屋2、3樓，系爭房屋1樓已非租賃標的，則被上訴人如何使用系爭房屋1樓，即與上訴人無關，是上訴人執此主張被上訴人侵害其權利云云，於法無據。

七、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。