臺灣臺南地方法院民事判決

原告

富吉通企業有限公司

法定代理人

張閣宏

訴訟代理人

林冠宏

訴訟代理人

王建強律師

訴訟代理人

王韻茹律師

被告

吳漢洲

訴訟代理人

江信賢律師

蔡麗珠律師

鄭安妤律師

葉怡欣律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年5月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊公司於民國112年10月16日與被告之代理人(其女婿)林樂才，就台南市○區○○段○00號、20之1地號土地(下稱系爭土地)簽訂「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），委託期間自112年10月16日起至113年4月30日止，委託銷售價格為新台幣（下同）3,980萬元，嗣被告另以「委託銷售契約內容變更同意書」變更委託銷售底價為3,440萬元。其後，伊公司依約於委託銷售期間為被告覓得買方即訴外人謝明樺，同意以高於被告同意之出售底價3,600萬元買受系爭土地，並簽署「買賣議價委託書」（下稱系爭買方議價書）。惟原告於113年4月22、23、25日通知被告之代理人出面與買方辦理簽約相關手續，並於113年4月26日寄發存證信函通知被告，然被告均藉詞不配合履行，並拒不回應。而系爭契約第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」、第10條第1項第1款並約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠違反本約第五條第一項、第七項之約定。」，伊公司既已覓得符合底價及相關條件之買方，則被告應依約配合簽認買賣議價委託書，惟被告拒絕履約，違反系爭契約第5條第7項之義務，伊公司依系爭契約第10條第1項之約定，得請求被告加計法定遲延利息給付違約金2,388,000元（計算式：00000000x6%=0000000）等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,388,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)原告明知被告已年邁，並已將系爭土地委託出售事宜全權林樂財代為處理，惟原告公司於113年4月22日轉知有關覓得符合底價之買方一情時，僅對被告代理人泛稱「已有住商同業客人達到委託可簽約成交金額」等語，卻未告知買方出價之具體金額，亦未提供系爭買方議價書予林樂才審閱，顯然無意於113年4月30日以前促成系爭土地買賣。則林樂財既不知買方出價之具體金額為何，被告自無從依約配合簽認系爭買方議價書，且原告公司未告知買方出價之具體金額，亦可認其未完成系爭契約第5條第7項「通知」要件，自難認被告有違反系爭契約第5條第7項之義務。又原告公司固於113年4月26日以存證信函催告被告配合簽認買賣議價委託書，惟原告公司明知系爭土地委託出售事宜，被告已指定林樂財為其代理人，卻惡意將存證信函寄送至被告戶籍地，致該存證信函因「逾期招領」而遭退回，進而使系爭契約第13條後段約定「以郵寄日視為已依本契約受送達通知」之送達條件成就，可認原告行使權利已違反誠實信用原則，依民法第148條第2項規定，該存證信函不得作為原告公司已通知被告之依據。從而，原告既未於委託銷售期間內完成系爭契約第5條第7項之通知要件，被告自無違反系爭契約第5條第7項之義務可言。

(二)系爭契約第5條第7項、第10條第1項第1款、第13條為定型化契約條款，形同要求被告在原告公司覓得符合底價之買方時，只要原告公司以書面通知被告，被告即負有簽立契約之義務，否則原告得向被告求償高達委託銷售金額6%之違約金，與民法第153條第2項及第565條、第568條之立法意旨有違，顯係加重被告之責任，及限制被告之締約自由，並減輕原告之通知義務，對被告顯失公平，依民法第247條之1規定，該等約定應屬無效。再者，縱使被告應給付違約金，惟原告係以變更前之委託銷售價格3,980萬元計算違約金，已有違誤，且被告代理人林樂財係因不知原告已覓得出價3,600萬元之買家，始於113年5月2日以3,610萬元之價格出售系爭土地予他人，就被告實際之違約情節，原告請求違約金達2,388,000元，實屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執，並有土地專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、謝明樺簽署之系爭買方議價書、台南德高厝郵局第92號存證信函暨回執等件為憑(見補卷第19至33頁、本院卷第65、209頁)，堪信為實在：

(一)被告於112年10月16日與原告(即住商不動產仁和店)簽訂系爭契約，約定將其所有系爭土地專任委託原告居間銷售，委託銷售總價為3,980萬元，委託期間自112年10月16日起至113年4月30日止，被告並指定林樂財為其代理人全權處理土地銷售事宜。

(二)兩造於112年10月16日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，變更委託銷售總價為3440萬元，並手寫記載「一般買賣，服務費百分之4」等文字。

(三)訴外人謝明樺向原告同業即福步不動產仲介有限公司(即住商不動產東平店，下稱福步公司)，表明願以3,600萬元購買系爭土地之意願，並簽署系爭買方議價書及給付議價保證金2萬元予福步公司。

(四)原告於114年4月26日寄發台南德高厝郵局第92號存證信函予被告本人，催請被告於函到5日內，依約配合簽認議價書，該存證信函因逾期招領而遭退回。

四、原告主張其通知被告已覓得符合底價之買方，惟被告拒絕配合簽認買賣議價委託書，違反系爭契約第5條第7項之義務，其得依系爭契約第10條第1項第1款約定，請求被告給付違約金，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：系爭契約第10條第1項第1款關於違反系爭契約第5條第7項之義務部分，效力如何？原告據以請求違約金，有無理由？分述如下：

(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。經查，系爭契約乃約定被告委託原告仲介銷售系爭土地，並於第4條約定於買賣成交時原告得向被告收取報酬，且系爭契約載明「委託銷售」、「服務報酬」、「覓得符合底價及相關條件之買方」等約定文字，是兩造間契約關係之性質為媒介居間，應無疑義。

(二)次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。、加重他方當事人之責任者。、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1亦有明定。經查：

1.審諸系爭契約，除以手寫填載部分外，均係原告為與不特定多數客戶訂立同類契約，所提出單方預先擬定之契約條款，而屬定型化契約條款，堪予確定。

2.依系爭契約第5條第7項約定「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約」(見補卷第20頁)，可知原告將締約機會報告於被告時，被告應於5日內配合提供相關書面，使原告得以繼續進行磋商使契約趨於成立，乃委託銷售之契約目的及精神。然依居間之法律性質，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而訂立契約之義務，若謂被告因上述約定而不得拒絕原告所報告之締約機會，否則即有系爭契約第10條第1項所約定「視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售契約總價百分之六計算之違約金」，顯然已壓縮被告是否與原告報告之對象締約之自由。易言之，原告若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被告有無成立契約之意思，已剝奪被告優於委託條件或選擇交易對象之意思，而喪失居間契約謀求委託人利益之立法意旨外，被告簽訂系爭契約之目的，亦係希望透過原告報告或媒介訂約機會，以取得較有利條件始決定是否出售系爭土地，倘原告可不論磋商結果是否符合被告之較佳利益，即得以委託條件(符合底價)強令被告簽認買賣議價委託書，否則即視為受託人已完成仲介之義務，被告應給付高於服務報酬之違約金(系爭契約第10條第1項第1款約定)，以致被告無取捨之權利，亦難謂原告已盡其善良管理人之責，而已達成居間之目的。

3.其次，不動產買賣之金額甚鉅，除標的物及價金以外，是否同意出賣、買受，往往尚有其他交易上之重要事項須考量，如標的物交付、價金給付方式、稅賦、費用負擔及違約等，契約當事人無不力求謹慎、完備，自無僅因有買家出價高於兩造間約定底價，即可謂受託人已完成仲介義務之理，此由系爭買方議價書下方仍保有賣方同意出售與否之欄位甚明(見本院卷第209頁)，可見被告對於原告所報告之締約對象，被告尚可勾選同意或不同意，即有不賣之權利，此亦為居間之法律性質之當然之理。又觀諸系爭買方議價書下方所載：「賣方是否同意依上開內容出售?□同意□不同意」、「買方取回議價金確認：本議價因□期滿未經賣方確認□賣方簽認前買方撤回議價，故保證金返還買方」等詞以考(見本院卷第209頁)，可見系爭契約之實際履約過程乃為：原告於取得系爭買方議價書後，仍須與被告議價，由被告確認是否同意出售，如未經被告確認，或被告確認前，買方撤回議價，買方可取回保證金，系爭買方議價書效力即告解除，足徵買方簽立買賣議價委託書，僅係開啟買賣雙方進行議價磋商之階段而已，賣方本有不同意之自由，亦即於被告確認系爭買方議價書前，被告有不賣之權利，而買方在被告確認前，亦有不買之權利，應合於系爭契約真意。是以，系爭契約第5條第7項及第10條第1項第1款約定，一旦原告已覓得符合底價之買家，而被告拒絕進入議價程序，即應視為原告已完成仲介之義務，此形同在原告取得系爭買方議價書時，買賣契約即屬成立，致被告對於原告所報告之締約機會，毫無取捨自由，顯然已致居間契約之目的難以達成，且對於原告有重大不利益，即有民法第247條之1第1項第4款規定情事，按情形已顯失公平而屬無效。

4.從而，系爭契約第10條第1項第1款關於違反系爭契約第5條第7項之義務部分，應屬無效，是原告以被告拒絕配合簽認買賣議價委託書，違反系爭契約第5條第7項約定，依系爭契約第10條第1項第1款約定，請求給付違約金，應無可採。

五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項第1款約定，請求被告給付其2,388,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其等假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。