臺灣臺南地方法院民事判決

原告

陳錦淑

訴訟代理人

陳培芬律師

被告

陳則睿 住○○市○○區○○路○段00巷000弄 00號

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年3月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。依同法第436條第2項規定，上開規定為簡易訴訟程序所適用。本件原告訴之聲明第2項原請求：被告應給付原告新臺幣(下同)168,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，並自民國114年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償原告42,000元，嗣於本院審理中變更聲明如後述（本院卷第193、233頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，程序上應予准許。

二、原告主張：原告所有之門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋(下稱系爭房屋)原出租予訴外人鍾志鉛經營按摩店，租期自112年12月20日至114年12月19日止，租期屆滿前，被告承接鍾志鉛按摩店之經營權，而與原告代理人陳東山另簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），租期自114年1月20日起至114年12月20日止，被告應於每月20日前繳納每月租金42,000元，押租金為84,000元。詎被告自114年3月起未按期支付租金，原告於114年4月23日寄發存證信函催告被告清償積欠租金，被告收受後未予置理，原告復於114年5月7日寄發存證信函向被告表示終止系爭租約及限期返還系爭房屋，被告收受後仍置之不理，原告再於114年6月20日寄發存證信函催告被告清償積欠租金及表示終止系爭租約，惟該存證信函遭郵務機關以招領逾期退回。截至起訴時止，被告已積欠4個月租金共168,000元，扣抵押租金84,000元，尚積欠2個月租金84,000元。兩造間並無合意終止系爭租約，被告未依系爭租約第19條第1項、第17條第2項、第14條第1項之約定，以書面郵寄通知終止系爭租約，且未會同原告會勘點交及結算租金、水電費，即自行離去系爭房屋，並拆走屋內冷氣。爰再以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告抗辯：我與鍾志鉛是朋友，鍾志鉛曾在系爭房屋經營按摩店，但我未受讓鍾志鉛按摩店之經營，鍾志鉛死亡後，我才與原告代理人陳東山簽訂系爭租約，我承租時屋內就有按摩椅、沙發、櫃台等，冷氣則是我自己裝設，陳東山叫我代繳鍾志鉛於113年12月承租期間未繳電費，及自行清運屋內垃圾，前開電費及清運費可以扣抵租金，我已繳納電費14,403元及支付清運費35,000元。我自114年3月起未繳租金，原告叫我遷讓系爭房屋，警方於114年6月初至系爭房屋執行搜索後，我於114年6月5日至同年月8日間搬離系爭房屋，並搬走我的冷氣及物品，把電子鎖遙控器留在屋內，於114年6月10日以LINE通知原告說我不租了。我積欠114年3月、4月、5月共3個月租金，扣除押租金84,000元及我墊付電費14,403元、清運費35,000元，已無積欠租金等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、本院判斷之理由：

㈠系爭租約於114年6月8日合意終止：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1 、2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。此為保護經濟上之弱者即承租人而設之特別規定，較民法第440條第2項優先適用於房屋租賃契約。

⒉被告向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間自114年1月20日起至114年12月20日止，每月租金42,000元，於每月20日前支付，押租金84,000元，被告自114年3月起未交付租金，原告於114年4月23日寄發存證信函催告被告繳納積欠租金，被告於114年4月25日收受，但未給付租金，原告再於114年5月7日寄發存證信函予被告表明終止系爭租約，催請被告於函到後15日內遷讓房屋，被告於114年5月9日收受，原告復於114年6月20日寄發存證信函通知被告終止系爭租約，被告應於收受該存證信函後1個月內遷讓交還系爭房屋及清償所欠租金，該存證信函經郵務機關以招領逾期退回，被告未與原告點交、結算租金水電費等，即離去系爭房屋等情，業據原告提出系爭租約、存證信函暨回執、臺南市政府財政稅務局113年房屋稅繳款書、系爭房屋現場照片為證（本院卷第21-61、157-171頁），佐以被告自承：我自114年3月起未給付租金，屋主叫我把房子還給他，我於114年6月5日至同年月8日間搬離系爭房屋，系爭房屋之電動門平時都打開，只有大門電子鎖是按密碼或使用遙控器，我搬離時有把電子鎖遙控器留在系爭房屋等語(本院卷第122-123、180頁)；復參酌證人陳東山到庭具結證稱：被告搬走時並未打電話或傳Line訊息給我，也沒有跟原告說他不租了等語(本院卷第212頁)；及證人李文娟即被告母親到庭具結證稱：被告承租系爭房屋經營按摩店，於114年5月底跟我說他不做了，要在6月初搬走，被告於5月底把店內一些東西搬回家等語(本院卷第235-235頁)，可知原告於114年5月間通知被告搬離，被告於114年6月初搬離系爭房屋，但搬離時並未通知原告等情，應可認定。被告雖抗辯伊有通知原告要搬離系爭房屋云云，惟為原告所否認，被告未舉證證明之，此部分抗辯，應不可採。準此，被告自114年3月起未繳付租金，原告於114年5月7日以存證信函向被告為終止系爭租約及遷讓房屋之意思表示時，被告積欠之租金於扣抵押租金84,000元後，未達2個月之租額，尚不得依土地法第100條第3款之規定終止契約，原告於114年5月7日所為終止租約之意思表示，不生土地法第100條第3款終止契約之效力，固可認定，惟原告於114年5月7日已有不欲繼續系爭租約之意思表示，被告於114年5月9日收受原告前開意思表示後，於約1個月後之相當期限即114年6月5日至8日間搬離系爭房屋，足可認定於被告搬離系爭房屋時，兩造已達成終止系爭租約之意思表示合致，故系爭租約至遲於114年6月8日經兩造合意終止，被告自114年3月起至114年6月8日止，有3個月租金未給付，堪可認定。原告主張兩造未有合意終止契約，被告積欠4個月租金乙節，難認有據。

⒊再者，觀諸系爭租約全文，並無兩造合意終止系爭租約之約定，兩造既係合意終止系爭租約，詳如前述，即無系爭租約第17條關於被告提前終止租約之約定、系爭租約19條關於兩造履行系爭租約通知之約定之適用；至被告於兩造合意終止系爭租約後，雖未依系爭租約第14條（租賃住宅之返還）第1項之約定，於租賃關係消滅時，會同原告結算租金、水電費，及完成屋況及附屬設備點交手續，惟不影響系爭租約業經兩造合意終止之效力，亦可認定。

⒋據上，系爭租約至遲於114年6月8日發生兩造合意終止之效力，系爭房屋租賃關係自該日起歸於消滅，被告積欠3個月租金126,000元，扣除押租金84,000元，尚欠租金42,000元。原告依系爭租約之約定，請求被告給付租金42,000元，應為有理，逾此範圍之請求，則無理由。

㈡被告已遷讓返還系爭房屋：

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號判決參照）。

⒉原告主張被告受讓鍾志鉛按摩店之經營，而向原告承租系爭房屋，屋內裝潢、物品應均為被告所有，被告於系爭租約終止後負有回復原狀義務，但被告未將點交返還予原告，且屋內仍留有按摩器材等，即逕自離去乙節，並提出原告與鍾志鉛簽訂之公證房屋租賃契約書、系爭房屋現況彩色照片為證(本院卷第135-138、157-171頁)；被告抗辯：我於114年6月間搬離時，已拆走自行裝設之冷氣並清理乾淨，系爭房屋內之美容床、沙發、櫃台等均非伊所有等語(本院卷第180、196頁)。經查，系爭房屋前承租人鍾志鉛係於113年9月3日死亡，此有個人戶籍資料在卷可證(限閱卷)，而系爭租約日期始自114年1月20日，衡情被告不可能於鍾志鉛死亡後，受讓鍾志鉛按摩店之經營，原告此部分主張，顯非真實；佐以證人陳東山具結證稱：系爭房屋鍾姓前承租人有改過大門，我沒有大門鑰匙，鍾姓前承租人於租期中死亡，後來被告來找我，說他想要承租系爭房屋經營按摩店，被告沒有說要盤下鍾志鉛的按摩店，我出租給被告時，沒有交付鑰匙給被告，被告沒有搬東西進去，被告搬離後，系爭房屋內留下之物品，都是鍾姓前承租人先前留下等語(本院卷第211-212頁)，由此益證原告主張被告承接鍾志鉛按摩店之經營，包含系爭房屋內之美容床、沙發、櫃台等情，顯與事實不符，難予採信，被告抗辯伊向原告承租系爭房屋，系爭房屋內已有美容床、沙發、櫃台，伊搬離時，留下非其所有之物品及電子鎖等情，應為真實可採。

⒊原告主張被告搬離系爭房屋時，未依系爭租約會同原告點交、交付遙控器、結清租金等，被告未完成返還租賃物之義務乙節。經查，原告於審理中陳明：系爭房屋電動門因斷電無法開啟，原告是從後門進入系爭房屋，一樓櫃台有些不明鑰匙等情（本院卷第123、133頁），並據證人陳東山證述：鍾姓前承租人有改過大門，我沒有大門鑰匙，出租給被告時，沒有交付鑰匙給被告等語(本院卷第212頁)，足見陳東山代理原告出租系爭房屋予被告時，並未交付鑰匙予被告，而被告於114年6月間搬離系爭房屋時，電動門因斷電而不能開啟，其他鑰匙則放置在系爭房屋內，依一般社會通念，被告已不能自由進出系爭房屋，系爭房屋此時起即已脫離被告之支配管領，被告喪失對於系爭房屋之事實上管領力而消滅占有，系爭房屋已為原告所支配管理，且被告將鑰匙放在系爭房屋內，此舉足為移轉占有及返還系爭房屋之表示，使原告取得對於系爭房屋之占有支配與事實上管領力，足認被告於114年6月5日至同年月8日間搬離系爭房屋時，占有支配與事實上管領力移轉予原告，被告對系爭房屋之占有使用業已消滅，原告以被告未依系爭租約會同原告點交、交付遙控器、結清租金等節，主張被告未遷讓返還系爭房屋，即無可採。

⒋依上各節，被告承租時屋內已有非其所有之美容床、沙發、櫃台等物，被告於114年6月5日至同年月8日間遷離系爭房屋，其未將上開物品搬離，而以租屋時之現況返還予原告，且留下電子鎖遙控器在系爭房屋，已符合遷讓系爭房屋之債務本旨，被告既已履行其返還租賃物之義務，原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，即非有據。

㈢租金之扣抵：

⒈被告抗辯陳東山要求被告繳付113年12月份電費14,403元，再從租金扣除等情，已提出電費帳單為證(本院卷第215-217頁)，堪認被告確有繳付系爭房屋租期起始日（114年1月20日）之前即113年12月份電費14,403元之事實。雖證人陳東山到庭證稱：被告向我租屋時，我未請他繳納前租客的電費，亦未允諾可從租金中扣抵等語(本院卷第212頁)，惟查，113年12月電費係在系爭租約租期起始日之前，衡情被告並無支付之義務，被告抗辯伊係應原告代理人陳東山要求而繳付，再從租金中扣除，合於事理之常，應可採信。

⒉被告抗辯伊承租時，陳東山要求由伊自行清理前租客留下之物品，相關費用再從租金中扣除，伊已雇用楊華興整理系爭房屋及清運垃圾，支付清運費4萬元等情，並提出114年1月30日免用統一發票收據為證(本院卷第215頁)。雖證人陳東山到庭證稱：我未與被告約定由被告自行清理前租客遺留的垃圾，可從租金內扣除等語(本院卷第212頁)；然據證人楊華興到庭證稱：我從事房屋修繕、貼壁紙的工作，114年農曆過年前，被告找我幫他貼壁紙、清理屋內廢棄物，我去勘查現場那天，被告也與房東相約在系爭房屋，我開車載被告過去，我有看到房東，是一位男性，大概快70歲，中等身材，我有聽到房東說可以先整理房屋，整理費用可以扣抵租金，再跟房東說就好，但我沒有聽到房東具體說明整理房屋費用包含哪些部分。我花了約三天，幫被告貼壁紙及整理屋內衣物、洗衣機、玩具等一些廢棄物，費用共計4萬元，被告已經付清，本院卷第215頁是我開立的統一發票，發票品名、數量、總價「房屋整理一批25,000」是指貼壁紙費用，「垃圾清理一批15,000」是指整理屋內廢棄物費用等語(本院卷第250-252頁)，足認原告確有允諾由被告整理房屋，整理費用可以扣抵租金，被告雇請證人楊華興清運廢棄物及貼壁紙，其中清運費為15,000元、貼壁紙為25,000元之事實。

⒊按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院102年度台上字第1892號判決意旨參照）。此所謂「合於約定之使用、收益之狀態」，其意思表示合致之範圍，應就具體個案，綜合締約過程、社會通念、契約風險之合理負擔，衡諸當事人間共同主觀之認知加以判定。經查，原告出租系爭房屋予被告而收取租金利益，自負有交付合於一般通常效用狀態之義務，然被告承租時，系爭房屋內有前承租人鍾志鉛遺留物品，審酌被告雇請證人楊華興整理屋內廢棄物，係為使系爭房屋及附屬設備具備通常使用之狀態，依前開說明，核屬出租人即原告應負保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，被告為使系爭房屋能正常使用而支出清理費15,000元，自應從其所應付之租金內扣除，較為合理。至於被告支出貼壁紙費用25,000元，因被告經營按摩店要進行如何裝潢，非原告所能明確知悉，且系爭房屋是否符合一般使用收益之狀態，無涉及貼壁紙與否，被告既未證明系爭房屋應貼壁紙始合於租賃雙方所約定之使用收益狀態，則被告支出貼壁紙費25,000元，應屬其自行決定支出之裝潢費用，不能從其應付之租金中扣除。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。準此，原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即114年8月9日(送達證書見本院卷第85頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。

五、綜上所述，被告積欠原告1個月租金42,000元，惟其已墊付系爭房屋113年12月電費14,403元及垃圾清理費15,000元，自應付租金中扣除後，被告應給付原告12,597元(計算式：42,000元-14,403元-15,000元＝12,597元)。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付12,597元，及自114年8月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件訴訟費用額確定為9,170元(依原告減縮後訴之聲明第1、2項之訴訟標的價額為687,400元計算第一審裁判費)，爰依民事訴訟法第79條規定，依職權確定兩造各自負擔訴訟費用額如主文第4項所示，並依同法第91條第3項規定，諭知被告自本判決確定之翌日起至清償日止，應加給按週年利率百分之5計算之利息。

七、原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依被告聲請酌定相當之擔保金額為免假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因原告之訴駁回而失所依附，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。