臺灣臺南地方法院民事判決

原告

李沂真

訴訟代理人

尤信貿

訴訟代理人

曾韋綸律師

被告

周信宏

訴訟代理人

王偉龍律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國113年6、7月間向被告購買臺南市○○區○○段0000地號土地及其上同段7432建號建物門牌號碼臺南市○○區○○路000號3樓之3（下稱系爭建物與土地合稱系爭房地），簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約)，被告於系爭建物之現況說明書載稱無漏水且於1年內無修復漏水之情，詎於交屋後發現系爭建物廁所處向2樓滲漏水，爰依系爭契約及物之瑕疵擔保規定請求被告給付修繕費用新臺幣（下同）202,500元（鑑定後改請求283,270元），加計違約金及污名化損害，共計754,020元等語。並聲明：被告應給付原告754,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊雖於數年前經2樓住戶提及2樓浴室天花板邊角有滲水痕跡，惟伊實地查看未發現系爭建物有滲漏水之情，始於現狀說明書為無滲漏水之記載，是於交易過程中無虛偽或蓄意隱匿之情。嗣原告提出滲漏水情事，伊表明願配合協助進行修繕，不為原告接受，伊無違約之情事，系爭建物之滲水亦難歸責於伊。依鑑定報告修繕費用應計算折舊，始符誠信。漏水既已修繕，即無污名化損害之虞，原告之請求無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。

三、得心證之理由：

㈠原告主張於113年6、7月間向被告購買系爭房地，被告於系爭建物之現況說明書載稱無漏水且於1年內無修復漏水之情，於交屋後發現系爭建物廁所處有向2樓滲漏水等情，為被告所不爭執，應認為真實。至原告主張被告應賠償修繕費用、違約金及污名化損害，共計754,020元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為原告以前揭滲漏水之情為上開請求，有無理由？

㈡出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要。是民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或出賣人依其對標的物之認知於買賣契約附件現況說明書記載，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。系爭建物於交屋後，原告發現有前揭滲漏水之瑕疵，即通知被告；再依被告自承系爭建物樓下住戶曾告知前揭滲漏水情事，且經台南市土木技師公會鑑定意見認系爭建物浴室淋浴間之地坪排水管位置，有漏水到2樓情形，係因排水管落水頭，與地坪交接處之防水層失效導致等語。足認系爭建物於交屋時即存在前揭瑕疵，而此瑕疵非於點交時即知或可檢視之，被告自無以其所認知之現況交屋，辯稱不知瑕疵存在，並無過失，即免除其應負出賣人物之瑕疵擔保責任。

㈢買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第373條、第359條、第360條定有明文。查被告應負物之瑕疵擔保責任已如前述，再經台南市土木技師公會鑑定意見系爭建物廁所漏水修繕金額為263,693元，系爭建物樓下即2樓廁所木作天花修繕金額為19,577元，共計283,270元，此為兩造合意鑑定機關依專業公正鑑定所得結論，應屬可採。被告雖辯稱修繕材料部分應予折舊等語。惟修理材料本身如不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，更換新品之結果，既無獲取額外利益之可言，以新品修繕，就其價額請求賠償，仍屬必要與相當，無須予以折舊。依鑑定報告所示修繕材料附合或結合於系爭建物內部結構，原告並無因此獲取額外之利益，是就此修繕費用，自無扣除折舊之必要。依此鑑定報告之修繕總金額為283,270元，原告此部分請求自應准許。

㈣污名價值減損指不動產受到污名效果影響所造成之價值減損，在概念上類同於交易性貶值，指透過現代修復技術進行修復，仍無法排除被毀損物所殘餘之貶值。而系爭建物之漏水之瑕疵既可修復，有鑑定報告鑑定意見認為修繕所需金額為283,270元可參。且原告此部分請求亦已准許，如前所述。此修復係回復至被告交付系爭建物予原告時，系爭建物應有之狀態即未有滲漏水，而讓系爭建物有兩造約定之價值，原告應無另行請求污名減損價值之理。前揭鑑定報告亦認前揭滲漏水瑕疵非屬嚴重等級（鋼筋生鏽膨脹造成混凝土崩裂），故研判漏水如經修繕完畢，仍可維持系爭建物原有價值，並不會造成交易性價值之減損，亦同此認定。

㈤原告另以系爭契約第8條第2項請求違約金等情。觀此約定「賣方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日至完成給付日止），逾第七條第一項及第二項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金；...」等語。係就系爭契約第3條第2項約定於買方依給付方式之各期期款給付後，賣方如違反相對應該配合事項所生之違約金計算方式，如逾系爭契約第7條第1、2項點交期限，經買方催告仍未完成點交，則生買方解除契約之權利，非就履約過程中所生之瑕疵擔保而約定。是此部分請求自屬無據。

四、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付283,270元，及依民法第229條、第233條第1項及第203條等規定，請求自114年5月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。

五、本判決所命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動。被告亦陳明願供擔保准免假執行，於此部分，與法相合，爰諭知相當之擔保金額宣告之。另其餘原告之訴經駁回之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。依民事訴訟法第79條規定諭知兩造訴訟費用之負擔。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。