臺灣臺南地方法院民事判決

原告

何樹靜

訴訟代理人

劉怡廷律師

被告

周文賢

訴訟代理人

郭群裕律師

王舒蔓律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），遷讓返還予原告。㈡被告應自民國115年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）21萬元。又被告已於115年6月8日點交返還系爭房屋完畢，嗣原告於115年6月15日言詞辯論期日，當庭經被告同意後撤回訴之聲明第1項，並變更第2項聲明為被告應給付原告110萬5,075元。核與前揭規定並無不合，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：被告於108年12月24日向原告承租系爭房屋（下稱系爭租約），約定租期為109年1月1日至114年12月31日，並約定109年每月租金為4萬元、111年至113年每月租金為4萬2,000元，且水電費均應由被告自行負擔，被告並已支付押租金8萬元。嗣系爭租約至114年12月31日屆期終止，被告遲未返還系爭房屋予原告，遲至115年6月8日始點交返還系爭房屋完畢，依系爭租約第6條約定應給付原告違約金110萬元（自115年1月1日起至115年6月8日止），另應返還原告代墊之水電費5,075元。爰依系爭租約第6條及其他約定事項、民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告110萬5,075元；願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：被告同意給付原告代墊之水電費5,075元。惟違約金部分，因系爭租約為定型化契約，且第6條違約金約定遠超越一般市場行情，亦無同時約定出租人有違約情事時，承租人得向出租人請求按照租金5倍之違約金，另承租人相對於出租人之地位，處於經濟上之弱勢，就系爭租約具體內容並無與出租人磋商之機會，僅有締約與否之權利，足見系爭租約第6條約定，顯失公平而應屬無效；縱認系爭租約第6條約定有效，被告雖有違約而有無權占有系爭房屋之情事，但此僅為取得使用系爭房屋之利益，致原告無法使用收益系爭房屋，參以目前社會經濟處於低利率狀況，原告請求按月以租金5倍計算之違約金顯然過高，應予酌減。又原告迄今尚未返還被告押租金8萬元；且被告於訂約時額外支出4萬元向原告購買2台冷氣，原告承諾於退租時返還被告；被告另代墊系爭房屋加壓馬達修繕費用7,500元。縱原告得請求違約金，被告亦得主張抵銷12萬7,500元（8萬元＋4萬元＋7,500元）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項（本院卷第79-80頁）：

㈠系爭租約至114年12月31日屆期終止，被告原應於115年1月1日遷讓返還系爭房屋。被告於115年6月8日點交返還系爭房屋予原告。

㈡系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日止。

㈢本件房租為每月4萬1,000元。

㈣本件押租金8萬元原告尚未返還被告，並同意於本件違約金扣抵。

㈤原告同意被告支付之馬達費用7,500元，亦於本件違約金扣抵。

㈥被告同意給付原告代墊之水電費5,075元。

五、得心證之理由：

㈠原告依民法第179條規定，請求被告給付其代墊之水電費5,075元，被告同意給付（不爭執事項㈥），原告此部分請求自屬有據，應予准許。

㈡原告得請求之違約金為32萬3,900元：

⒈按系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日止（不爭執事項㈡）。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。

⒉查系爭租約已於114年12月31日屆期終止，被告原應於115年1月1日遷讓返還系爭房屋，惟被告遲至115年6月8日始點交返還系爭房屋予原告（不爭執事項㈠），則原告請求被告給付違約金，於法有據。惟本院衡酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然該違約金數額卻高達月租金5倍，足見原告因被告違約所受之損害與其得請求被告給付之前開違約金顯然不成比例，因認兩造前開約定之違約金顯然過高，不符公平原則；兼衡被告未依約騰空遷讓返還系爭房屋，造成原告需訴訟請求被告遷讓房屋、給付違約金，以及日後恐有聲請法院強制執行之必要，而需支出額外之訴訟、執行相關費用；再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭房屋附近地點之情況、本件原告未另請求相當於租金之不當得利等因素。本院認本件違約金應以月租金4萬1,000元（不爭執事項㈢）之1.5倍即6萬1,500元計算為適當，爰依職權酌減之。故原告得請求被告給付自115年1月1日起至115年6月8日止之違約金為32萬3,900元（6萬1,500×5＋6萬1,500×8/30)，即屬有據。

⒊至被告抗辯系爭租約第6條為定型化約款，且顯失公平而應屬無效等語。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定或其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，固為民法第247條之1第2、4款所明定。該條之立法理由揭示「為使社會大眾普遍知法、守法起見，宜於民法法典法中列原則性規定，爰增訂本條，明定附合契約之意義，為依照當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地。為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。」等語，可見得適用該條規定之附合契約類型，係指一方為經濟上較強者，而依其預定條款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，為防止契約自由之濫用方有該條規定之適用。然查系爭租約雖是原告所提出事先擬定之書面，然僅係針對有意承租系爭房屋之特定人所個別提出，並非同一份租賃契約同時與多數不特定人簽立；且兩造均為自然人，締約條件相當，被告應具有相當議約能力；另觀系爭租約第2條租賃期間、第3條每月租金、第4條租金繳納時間及方式（月繳、季繳、年繳）、第5條押租金之金額等約定留空，由兩造磋商後手寫填上，系爭租約亦另有手寫其他約定事項數點，此有系爭租約在卷可查（補字卷第19-24頁）。顯見，被告對於承租系爭房屋之租金數額、租賃期間、租金繳納時間、方式及個別條款等事項，有個別磋商、修改變更之機會，並非立於無法磋商之懸殊地位。因此系爭租約顯非民法第247條之1所規定之「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約」附合契約（定型化契約）類型，是以系爭租約並無該條適用，被告抗辯系爭租約應適用第247條之1規定，系爭租約第6條應屬無效等語，顯無可採，併予敘明。

㈢被告得主張抵銷之金額為8萬7,500元：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯兩造訂約時，被告額外支出4萬元向原告購買2台冷氣，原告承諾於退租時返還被告等語，為原告所否認，則被告對此有利於己之事實自應負舉證責任。然被告迄今未能舉證以證其實，是被告此部分（冷氣費用4萬元）之抵銷抗辯，洵無足採。

⒉另被告主張押租金8萬元及馬達費用7,500元應抵銷部分，原告同意於本件違約金扣抵（不爭執事項㈣、㈤），則被告此部分（押租金8萬元及馬達費用7,500元）抵銷抗辯，自屬可採。

六、綜上所述，原告依系爭租約第6條及其他約定事項、民法第179條規定，請求被告給付24萬1,475元（水電費5,075元＋違約金32萬3,900元－押租金8萬元－馬達費用7,500元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本判決原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾50萬元所為之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判；並依同法第392條第2項規定，依被告聲請，宣告被告得預供擔保，免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依職權確定訴訟費用額為13,902元（即第一審裁判費），本院審酌兩造勝敗情形，爰依比例命被告負擔3,200元及依民事訴訟法第91條第3項諭知應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息；餘由原告負擔，並判決如主文第3項所示。