臺灣臺南地方法院八十九年度簡上字第一七六號

臺灣臺南地方法院民事判決　　八十九年度簡上字第一七六號

上訴人

鴻霖煤氣有限公司

法定代理人

甲○○○

訴訟代理人

邱玲子律師

訴訟代理人

鄭慶海律師

右一人

複代理人　　　林華生律師

被上訴人　　　乙○○

訴訟代理人　　蕭麗琍律師

郭玉山律師

右一人

複代理人　　　許雅芬律師

右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十九年六月三十日本

院台南簡易庭八十九年度南簡字第三０九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：

（一）原判決廢棄。

（二）確認上訴人就建物門牌台南市○○區○○路四段五九四號鋼筋混凝土造三層樓層地面層前面店舖部分（位置及面積以實測為準），對被上訴人租賃關係存在。

（三）被上訴人應將前項所示店鋪部分之建物交付上訴人占有使用。

（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）按門牌號碼台南市○○路○段五九四號鋼筋混凝土三層樓房屋（下簡稱系爭房屋），於民國六十六年九月一日整編以前門牌號碼為台南市○○里○○街三十八號，上訴人法定代理人甲○○○之夫亦即系爭房屋之原始（建築）所有人陳相路於五十八年十一月一日即自台南市○區○○路五四二號遷住並設籍於系爭房屋內，足證系爭房屋於五十八年十一月間即已存在且可供居住使用，應可認定。茲上訴人公司係於六十九年十月二十六日以系爭房屋為公司所在地奉准設立登記，繼於七十一年間經台南市政府核發營利事業登記證，亦各有附卷之經濟部公司執照及台南市政府營利事業登記證可資對照證實，準此，上訴人公司係於六十九年十月間為期在系爭房屋設立公司登記並營業，遂向原始（建築）所有人陳相路租用系爭房屋地面層店舖部分而成立租賃關係並開始交付租金予陳相路，凡此事實，敬請　鈞院向臺南市稅捐稽徵處函詢自七十年度起至八十六年度上訴人公司營利事業所得稅結算申報書應可證實，並有上訴人公司尚留存之八十五年度至八十八年度營利事業所得稅結算申報書可資參照，是則，系爭房屋係由上訴人公司法定代理人甲○○○以公司法定代理人之身份與房屋原始（建築）所有人陳相路就租賃關係相互意思表示一致而成立之契約，從而原判決憑空指謂「原告之法定代理人甲○○○一方代理原告鴻霖煤氣有限公司，另一方復代理陳相路使原告與訴外人陳相路間就系爭房屋成立不定期租賃關係亦有違雙方代理禁止規定」等語，不唯欠缺事實依據，亦有不知所云之憾。

（二）次查系爭房屋係於五十七、八年間台南市政府對安南區因實施都市計劃執行禁建之前，由訴外人陳相路未依法申請建造執照即行搶建之違章建物，直至七十二年內蘇南成出任市長始同意以補辦建照之方式辦理辦理所有權保存登記成為合法建築物，此為系爭房屋為何於五十八年間即已完成建物卻遲至七十二年間始辦理第一次所有權保存登記之原因。茲陳相路與上訴人之法定代理人甲○○○為夫妻，雖七十二年間系爭房屋辦理第一次所有權保存登記中以甲○○○名義登記為所有人，然依七十四年六月三日修正前之民法第一千零十七條第二項規定系爭房屋仍屬訴外人陳相路所有，因此並不影響訴外人陳相路自六十九年間起已為系爭房屋出租人之地位，況「租賃係特定當事人間所締結之契約，出租人既不以所有人為限」（最高法院四十八年台上字第一二五八號判例參照），基此，縱令系爭房屋於七十二年間所有權人登記為甲○○○而非陳相路，然陳相路與上訴人公司間之租賃關係，依上開說明，仍繼續存在。抑有進者，七十八年間民法相關夫妻財產制之規定又另有修正，由系爭房屋實際上所有權人為陳相路，故隨即辦理由甲○○○更名登記為陳相路，是則又再恢復出租人與所有權人同一為陳相路之情形，從而上訴人公司對於訟爭房屋一樓店舖部分之租賃權，自始有效存在，迨無疑義，對此法律事實及效力，既有上開具體之證據足以證明為真正，原判決卻指謂：「果如原告主張與訴外人陳相路就所有系爭建物存有租賃關係，則以原告法定代理人係訴外人陳相路之配偶以觀，縱使原告於系爭建物查封以迄拍定為止，不知主張租賃關係存在，何以訴外人陳相路歷經三年亦未作主張？故原告與訴外人就系爭房屋建物之地面層前店舖部分存有不定期租賃契約之主張應非實在」等語，即嫌有以欠缺法律依據之心證否定法律效力之不當，自非適允。

（三）至於所得扣繳憑單（八十五年至八十八年）雖列甲○○○為所有人，此乃受限於七十二年間辦理房屋所有權人第一次登記時係以甲○○○為所有人，而稅捐機關均以房屋所有人即係出租人作為課稅對象，故上訴人公司於扣繳所得時，由當時房屋所有人登記為甲○○○，仍不得不在扣繳憑單填載所得人為甲○○○以符合稅捐機關之課稅規定（所得稅法第十四條第五類規定），然實際上仍向陳相路支付租金，有如上述。至於七十八年以後，雖房屋所有權人已恢復為陳相路，然依循前例漏未更正而已，從而原判決未審酌實施扣繳所得稅稅制時，稅捐機關均列房屋之所有權人為課徵租金所得人之對象而與法律規定出租人不一定為所有權人之情形尚有脫離之特殊情形，即憑此而捨棄上開上訴人公司與陳相路間就系爭房屋確存在租賃關係之重要事證於不顧，憑空解釋為「顯見訴外人乃出於與原告法定代理人甲○○○之夫妻關係而由訴外人提供系爭建物供作原告報稅所用之租賃物甚明」亦嫌心證理由顯有未明稅制，致生偏誤不當。

（四）上訴人公司及出租人陳相路在系爭房屋執行程序中未向鈞院執行處聲明租賃關係存在，係因繁忙中疏忽讓權利睡著了而已，不能以此消極不作為之事實，即否定其法律效力，由此更可證明上訴人公司與陳相路就系爭房屋（一樓店舖部分）成立租賃關係，絕非因應日後房屋受拍賣時之準備，否則豈會有如此疏漏之舉？

三、證據：除援用第一審所提證據外，聲請調閱上訴人公司法定代理人甲○○○自七十年度至八十六年度營利所得稅結算申報書。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決如主文所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）上訴人以其營利事業所得結算申報書有租金之支出，而主張其與系爭房屋原所有人陳相路間有租賃關係。惟該租金之支出，依上訴人於原審時所提出之八十五年度至八十八年度財政部臺灣省南區國稅局安南稽徵所各類所得扣繳暨免扣繳憑單，該單據上所列扣繳單位為上訴人公司、扣繳義務人為上訴人法定代理人甲○○○，而所得人復為甲○○○，有此可知訴外人陳相路係因與上訴人之法定代理人甲○○○為夫妻關係，乃提供系爭房屋供作上訴人報稅所用之租賃物。且由該扣繳憑單可知租金所得人為甲○○○而非陳相路，故不能以此認定上訴人與訴外人陳相路間有租賃關係存在。

（二）又訴外人陳相路在退休之前長期擔任台南地方法院書記官，深諳法律之規定，在強制執行程序中，與其配偶甲○○○均未向台南地方法院執行處聲明渠等間之租賃關係存在，且在法院拍賣公告之後亦默不作聲，顯見陳相路與其配偶均不認為陳相路與上訴人間存有真正之租賃關係。

（三）上訴人雖稱稱：所得扣繳憑單之所以列甲○○○為所得人係因受限系爭建物第一次登記時係以甲○○○為所有人，而依所得稅法之規定須以房屋所有人為客稅對象，故上訴人於扣繳所得時乃以甲○○○為所得人以符合稅捐機關之課稅規定，惟系爭房屋於七十八年即登記為訴外人陳相路所有人，如依上訴人所稱須符合課稅規定，則此時即應依法更正陳相路為所得人，何以歷經十年仍未更正，更何況系爭房屋於八十五年三月七日即遭查封，而上訴人其八十五年至八十八年之扣繳所得人卻仍列甲○○○，上訴人稱係因忘了更正，其理由顯有違常理，亦足証陳相路與上訴人間無真正之租賃關係。

丙、本院依職權函經濟部中部辦公室調取鴻霖煤氣有限公司變更登記事項卡及調閱本院八十五年度執全字第五一七號假扣押卷、八十五年執字第一三六七一號及八十七年度執字第六九０號執行卷。

理由

一、本件上訴人起訴主張：其自六十九年間起即向承租訴外人陳相路所有系爭房屋之地面層前面店舖部分（下簡稱系爭建物）使用，並於六十九年十月二十六日以系爭房屋為公司所在地辦理設立登記占有使用，數十年來均有支付租金，為不定期租賃契約，系爭房屋雖經查封拍賣，於八十八年四月十二日拍定，由被上訴人取得所有權，然依民法第四百二十五條第一項之規定，上訴人與原所有權人陳相路就系爭建物部分所成立之不定期租賃契約，對於被上訴人應仍繼續存在，上訴人有權繼續占有使用系爭建物，惟被上訴人卻向鈞院執行處聲請點交系爭建物而否認上訴人之租賃權，上訴人顯有遭受侵害之虞，上訴人對上開權利顯有確認利益存在，爰訴請確認上訴人對系爭建物有租賃關係存在等語。

二、被上訴人則以：系爭建物自八十五年間起即被查封，惟至八十八年拍定前，上訴人均未陳明對系爭建物有租賃權存在，卻遲至系爭建物拍定由被上訴人取得所有權後，才於八十八年五月二十日具狀聲明有租賃權存在，顯難認其對系爭建物有租賃權存在，上訴人於原審時雖提出之八十五年度至八十八年度財政部臺灣省南區國稅局安南稽徵所各類所得扣繳暨免扣繳憑單，證明上訴人有租金之支出，惟該單據上所列扣繳單位為上訴人公司、扣繳義務人為上訴人法定代理人甲○○○，而所得人復為甲○○○，有此可知訴外人陳相路係因與上訴人之法定代理人甲○○○為夫妻關係，乃提供系爭房屋供作上訴人報稅所用之租賃物。且由該扣繳憑單可知租金所得人為甲○○○而非陳相路，故不能以此認定上訴人與訴外人陳相路間有租賃關係存在。再者，縱上訴人對系爭建物有不定期租賃契約存在，惟依新修正之民法第四百二十五條之修正理由，亦應認上訴人不得主張其與訴外人陳相路就系爭建物所成立之不定期租賃契約，對被上訴人仍繼續存在等語，資為抗辯。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自已主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴，最高法院十七年上字第九一七號判例意旨參照。查本件上訴人主張其自六十九年間起即與訴外人陳相路就系爭建物訂有不定期租賃契約等情，無非以上訴人公司自六十九年間起即以系爭房屋為營業地址申請設立登記，且上訴人公司皆有申報租金支出，並提出八十五年度至八十八年度財政部台灣省南區國稅局安南稽徵所各類所得扣繳暨免扣繳憑單三份、上訴人公司營業人銷售額與稅額申報書十一份為證，惟查：

（一）上訴人所提出之經濟部公司執照及上訴人公司銷售額與稅額申報書僅能證明上訴人公司之營業地址係在系爭房屋及上訴人自六十九年間起即開始使用系爭房屋並有繼續經營煤氣買賣經銷業務至今之事實，惟房屋所有人同意上訴人以系爭房屋為營業地址辦理營業登記之原因甚多，況系爭房屋所有權人陳相路與上訴人公司之法定代理人係夫妻關係，是以訴外人陳相路無償提供系爭房屋予甲○○○作為設立上訴人公司之營業地址使用，亦符常情，自尚難以上訴人公司在系爭建物為營業登記及營業之行為即認其與系爭建物所有權人間有租賃關係存在。

（二）又上訴人所提出之八十五年度至八十八年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單，固可證明上訴人每年度有二萬四千元之租金支出，惟該三紙單據上所列之所得人均係甲○○○，並非訴外人陳相路，此有上訴人所提出之上開扣繳憑單三紙在卷可查，而依所得稅法第九十二條第一項規定「第八十八條各類所得稅款（包含租金）之扣繳義務人，應於每月十日將上一月內所扣稅款向國庫繳清，並於每年一月底前將上一年內扣繳各納稅義務人之稅款數額，開具扣繳憑單，彙報該管稽徵機關查核；並於二月十日前將扣繳憑單填發納稅義務人。顯見上開各類所得稅扣繳暨免扣繳憑單係由上訴人公司所自行填載，且須每月每年填載，上訴人公司果若係向訴外人陳相路承租系爭建物並給付租金與陳相路，而與陳相路成立不定其租賃契約，則上訴人所出具之上開扣繳憑單即應填載訴外人陳相路為租金所得人，而無以甲○○○為租金所得人之理，上訴人主張係因忘了且配合所得稅法之相關規定，才填載甲○○○為所得人，顯無可採，是其所提出之上開單據亦無以證明其與訴外人陳相路間有不定期租賃關係存在。

（三）再者，所謂租賃者，係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，此觀民法第四百二十一條第一項之規定自明，是租賃契約一旦成立，出租人即喪失租賃物使用之權利，而承租人即負有給付租金之義務，對雙方之權利皆有重大影響，衡情對租賃期限、租金給付期限、租金之調整、租賃標的等相關事項，當會詳為約定，而上訴人經本院命其說明給付租金之方式、時間及支付租金之證明，除聲請本院調閱上訴人公司所得稅申報資料外，均未能提出說明及相關證據，並自承無其他租賃契約或相關證據可提出，已與常情有違，另參以系爭房屋自八十五年三月七日即經本院派員至現場查封，並於八十五年十二月十九日即經台南區中小企業銀行股份有限公司鹽行分公司聲請經本院以八十五年度執字第一三六七一號強制執行（該債權人嗣後撤回強制執行之聲請），經本院執行處囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司至現場調查鑑價結果，亦稱爭系爭房屋係由屋主居住管理使用，有鑑定報告書一份附於上開執行卷可憑，上訴人公司亦未曾提出相關資料主張其權利。且依上開鑑定報告所附之現場照片觀之，系爭房屋一樓部分雖置放有瓦斯桶，惟亦置放有機車、腳踏車、桌椅、衣服等居家生活用品，由整體外表觀之，均屬系爭房屋之一部分，並未標示上訴人公司之營業場所，亦無法特定上訴人公司之使用範圍，有現場照片及鑑定報告書一份附於上開執行券可查，顯與一般公司承租房屋供營業場所使用時，皆會與住家區隔，且特定使用範圍之情形有違，益徵上訴人所主張：上訴人公司向訴外人陳相路承租系爭房屋地面層店舖前方作為公司營業使用，顯悖於常理。另參諸上訴人公司法定代理人甲○○○與系爭房屋原所有人陳相路係夫妻關係，上訴人公司所申報之租金支出，所得人即為上訴人公司法定代理人甲○○○等情，可認訴外人陳相路僅係提供系爭建物供作上訴人公司報稅所用，與上訴人公司並無租賃關係存在至明。

四、綜上所述，本件上訴人主張其與系爭建物之原所有權人陳相路間有不定期租賃關係存在，為不足採。是則上訴人主張被上訴人應承受上開租賃關係，而與被上訴人間有租賃關係存在云云，自屬無據，應予駁回，從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法官　蔡美美~B法官　莊玉熙~B法官　童來好

~B法院書記官　鄭佩玉