臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第一八三一號

臺灣台南地方法院民事判決　八十九年度訴字第一八三一號

原告

甲○○○

被告

南銀建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

　　　　　　　　　丙○○

右當事人間請求返還價款事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、聲明：求為判決：被告應給付原告新台幣（下同）一百八十三萬零五百元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。添

二、陳述：

（一）被告就系爭房屋之瑕疵乃係對原告為不完全給付：查被告於八十年七月二十五日，訂約將坐落台南縣新營段九二二之五六號地，及地上建號九一０七號建物，出售與原告，並分別於八十一年七月二十一日及同年八月六日登記為原告所有，而於八十二年三月七日交屋。系爭房屋雖於八十二年三月七日辦理交屋，然於當時原告即發現一樓客廳牆壁之電表總開關漏水漏電，電表不僅腐蝕生銹，原告之夫並因此觸電受傷，乃即通知被告修復，惟被告只空言承諾，卻未履行，致原告無法亦不敢搬進住用，如此將近一年，原告唯恐空口無憑，乃於八十三年三月四日以第一七七號存証信函限期被告修復，為此，被告乃於八十三年三月十七日書立保固切結書，自承願負賠償責任，絕無異議，並切結延長保固二年。詎被告今臨訟始僅就原告未於點收單明細表上記載其瑕疵為由加以爭執，完全無視上開証據，實屬無稽。被告於八十三年三月十七日切結保固並保証修復正常後，於同年八月三十日委託新松記做防水防漏工程，仍無效果，故於八十五年十二月十日再立通知書明示延期保固，且從內容上明載「唯施工迄今滲水問題經幾次下雨仍一直無法解決」云云，足可証明直至八十五年年底，亦未修復，故被告再予延長保固，八十七年間被告又委由嘉麟營造有限公司處理，仍未解決，八十九年八月再委由江佯企業有限公司處理，惟八十九年八月二十五日時，原告前往查看，仍漏水漏電如故，再直至鈞院八十九年十二月二十一日勘驗現場，滲水痕跡及電表生銹依舊，而系爭房屋確實因此無人住用，被告亦自承：「我不知道水從何處來，但電線管是濕的事實」等語，故被告再派員修補，至九十年四月六日，經原告查看並拍攝照片，仍有漏濕跡象，被告再次派員修補，直至九十年八月二十二日開庭時，始暫無漏水現象（但仍未保証確已完全修復）。據前所述，系爭房屋漏水漏電確屬實情，被告亦不否認，而整個一連數年的修補過程，被告切結修復完全之承諾屢屢落空，致該屋原告長期無法利用，亦為鈞院勘驗現場所明察，是被告就系爭房屋雖已交屋，卻係為不完全給付，並造成原告之慘重損失，至為灼然。

（二）被告就此不完全給付，應對原告負損害賠償責任：按本件原告主張系爭房屋之漏水等瑕疵之損害，係可歸責於被告之因素，如被告抗辯損害的發生非因可歸責之事由時，原則上被告應負舉証責任。然被告迄今不僅未能確切舉証証明非可歸責於其原因，反而依被告於八十三年三月十七日書立之保固切結書，自承願負賠償責任，絕無異議等語，及依八十五年十二月十日所立之延期保固通知書，在在足証被告對此瑕疵之損害，應負完全責任甚明。至被告雖片面主張系爭房屋之漏水現象係鄰房屋主何文龍增建所致云云，而聲請傳訊証人何文龍，並經其於九十年十一月二十一日到庭証述。惟查其証言不僅無法証明被告不可歸責，反而據証人所述，其增建乃早於八十一、二年間之事，然被告數度對原告所為願負責修繕完好，並願負賠償責任之書面承諾，乃八十三年以至八十五年以後之事，衡以常理，若系爭房屋之瑕疵係鄰房增建所致，而與被告無關，被告又豈願作負賠償責任之承諾，由此足見被告片面推諉鄰屋增建之主張，實已不攻自破。

（三）原告請求損害賠償之依據：按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第二百二十七條定有明文，今系爭房屋既遲至九十年八月間才無漏水跡象，則原告僅以給付遲延之法則，依民法第二百二十九條、第二百三十一條規定行使權利。再者，被告既以切結書，為保証願負賠償責任，絕無異議之承諾，故姑不論系爭房屋之瑕疵，是否可歸責於被告，因被告拖延數年，而未能修補好瑕疵之期間，造成原告之損失，亦應依其承諾履行賠償責任，更不待言。

（四）原告請求損害賠償金額之計算方法：被告應自原告於八十三年三月四日，催告被告限期七日內修復之期限屆滿時起，依民法第二百二十九條、第二百三十一條規定，賠償原告因漏水、漏電，並致無法搬進系爭房屋住用之損失，乃姑自八十三年三月十五日起算，僅依法定年利率百分之五之利息，作為損害賠償金額之計算方法，應屬允洽。至計算損害金之期間，縱使依被告於鈞院審理中所自認：「．．．到四月初有一點梅雨，發現牆壁仍有滲水現象．．．」，及「．．．我們六月十六日再去修補，十七日就沒有漏水現象．．．」，則至少應計算損害賠償期間至九十年六月十六日止，為求簡便，茲姑以整數七年計算。按原告係以五百二十三萬元向被告購買系爭房屋，雖依買賣契約有區分為土地價格二百七十七萬，房屋價格二百四十六萬，然土地與房屋係被告一併出賣予原告，且土地並不能與房屋分開而單獨使用，是房屋因漏水漏電不能使用，其基地亦同樣連帶不能使用，故仍應以全部價金五百二十三萬元，乘以法定年利率百分之五，再乘以七年，共一百八十三萬零五百元，作為原告請求賠償之金額添。

三、證據：提出房屋預定買賣契約書一份、相片二十二張、存證信函一份、保固切結書一紙等為憑。

貳、被告抗辯：被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟依其前到庭所為陳述及所具書狀等陳稱：

一、聲明：求為判決：駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）被告依約完成交付買賣標的之義務，並無可歸責之事由，不為給付或不完全給付之情事，原告為解除買賣契約之意思表示並請求損害賠償，依法無據：１按不完全給付，係指債務人未依債務之本旨為完全給付之謂。此種不完全給付，僅於可歸責於債務人之事由，即以債務人故意或過失所致者，債務人始負責任。被告於八十年七月二十五日出售系爭建物及其上基地予原告，經雙方於八十二年三月七日辦理房屋點交手續時，雙方即同意房屋之結構及主要設備保固期間依約自八十二年三月七日起至八十三年三月六日止一年，且原告交屋當時並未曾就房屋、基地有任何漏水漏電瑕疵之表示，否則其豈不要求將該瑕疵記載於點收清單或繳費費用明細表，因之原告謂於交屋當日即發現一樓客廳牆壁之電表總開關漏水漏電之情，即與事實不合。２原告謂曾通知被告多次修繕漏水漏電仍如故，為不完全之給付之至明。惟查，八十三年間被告經原告通知要求作漏水漏電之修繕，被告基於當時尚未釐清責任然為表承商誠意同意將保固期間延長，並派員前往查明，受委託之新松記工程行隨即進行修繕，並會同原告測試無漏水漏電，被告為此花費計壹拾餘萬元。然新松記工程行因未確實找出真正漏水漏電原因，嗣後被告多次派員前往查明，發現造成電表總開關漏水漏電之情，應係Ｄ三０、Ｄ三一、Ｄ三二三戶於被告交屋原告後自行增建施工，致原告所有建物位於電表總開關之牆壁遭增建施工撞擊後內部結構受毀損，且原有各戶間之排水通道因增建後，Ｄ三０、Ｄ

三一、Ｄ三二與Ｄ二四之牆壁緊貼致積水無法順利排出，而從電表總開關之牆壁細縫滲出所致，與被告興建完成交付原告時系爭建物之品質無關。３系爭建物漏水漏電實係鄰戶增建所致，非可歸責於被告之事由，而被告過去基於售後服務仍對於原告之要求修繕積極配合，派員前往修繕，於八十七年間經江佯企業有限公司以本件漏水漏電係因增建所致，積水無法由原有排水通道排出，而以共同壁上設置三、四個引水孔輸導施工法，將積水順利排出，並經原告會同測試確定無漏水漏電。歷經二年之久即八十九年間原告通知江佯公司稱未有漏水漏電擬欲將引水孔阻塞，江佯公司即曾告知原告不可將引水孔阻塞否則後果應自負，惟原告卻不聽從警示自行阻塞引水孔，致共同壁之積水再度無法排出。因之被告既如期交屋自無任何遲延給付，其要求遲延給付之損失，已無理由。且該漏水漏電之瑕疵雖非可歸責於被告之事由，被告仍早於二年前已免費修繕完竣，而係原告自行破壞修繕所致。是以該項漏水漏電之情並非不能補正，非屬給付不能，亦非可歸責於被告，自無準用民法第二百二十六條規定，而得請求賠償損害。４再依民法第三百六十五條規定買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付起經過五年而消滅。被告既已交付系爭建物於原告達七、八年之久，且退萬步言，縱有漏水漏電之情之一部分瑕疵，該瑕疵如上述仍非不能補正，原告於發現漏水漏電當時既未曾要求減少買賣價金或要求解約，而於交屋後之七、八年之久，原告遽請求解約全部債務不履行之損害賠償，已悖於誠信原則為權利濫用。

（二）查，於八十九年十二月二十一日會勘系爭建物現場時，被告基於承商息事寧人之態度，且原告當場表示只要漏水修護完成即可，雙方遂同意就系爭建物進行漏水修護，而經數月被告修護與測試努力下，系爭建物已無漏水現象。然原告事後卻要求被告為損害賠償，即與雙方當初之共識不合，況且本件漏水之由並非可歸責於被告，原告訴請損害賠償自失依據，復依八十九年十二月二十一日會勘系爭建物現場，已可確實窺知鄰房Ｄ乙戶自行增建，並與系爭建物Ｄ外牆緊貼，致兩牆間隙滲水無法順利排出，且原告所有建物位於電表總開關之牆壁，於鄰房增建時遭增建施工撞擊受有毀損，滲水從電表總開關之牆壁細縫流出，實與被告興建完成交付原告時系爭建物之品質毫無關聯。

（三）況且雙方於八十二年三月七日辦理房屋點交手續時，原告並未曾就房屋有任何漏水、漏電瑕疵之意思表示，而於八十三年三月四日始發函通知要求作漏水漏電之修繕，已足證明漏水現象於雙方交屋時並不存在，而係交屋後鄰房增建所致，乃非可歸責於被告之事由。因之被告既知其交付約定品質之房屋於原告，即無任何給付遲延、不完全給付之責可言。再如上述，該項漏水之情事已修繕完竣並非不能補正，非屬給付不能，亦非可歸責於被告，自無適用民法第二百二十六條規定請求賠償損害之餘地。且依民法第三百六十五條規定買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付起經過五年而消滅。被告既已交付系爭建物於原告達七、八年之久，原告遽請求解約全部債務不履行之損害賠償，依上開規定，至屬不合。且證人羅登眾於鈞院八十九年十一月三日審訊時證據「漏水的原因是因為鄰居有增建物關係，在二年前我已經幫原告修繕完畢，當初增建自己蓋牆壁，緊賠這棟建物牆壁，但是兩牆之間有空隙，所已造成增建自己蓋牆壁，緊貼這棟建物牆壁，但是兩牆之間有空隙，所以造成漏水」，是以系爭建物漏水之原因既為鄰房增建所致，乃非可歸責於被告之事由。

三、證據：提出交屋證件點收清單一紙、交屋應繳費用明細表一紙、工程合約書、估驗單、傳票各一紙、鄰房增建剖面示意圖、鄰房增建平面示意圖、南企甜蜜家園配置圖等為憑，並聲請聲請傳訊證人何文龍，並請台灣省建築師公會鑑定。

叁、兩造不爭之事實：

（一）原告於八十七月二十五日與被告就被告在坐落台南縣新營市○○段九二二之五六號等地號上興建之南企甜蜜家園編號Ｄ二四之建物（即建號九一０七建物）及其座落基地持分，總價金五百二十三萬元，被告已分別於八十一年七月二十一日及八月六日將建物及土地持分登記移轉予原告所有，並已於八十二年三月七日辦理交屋手續完畢。

（二）系爭房屋自八十二年三月七日辦理交屋後，在保固期間內即發現存在一樓電錶箱處有漏水、漏電之瑕疵，經原告要求修補，被告雖曾多次僱工修補，惟直至本件訴訟繫屬期間九十年六月十六日經被告再次修補後，經多次大雨結果未再發生漏水現象，該瑕疵始告消滅。被告在此段期間內，分別於八十三年三月十七日、八十五年十二月十日分別書立保固切結書、通知書各一紙交予原告，允將保固期限延長。

肆、得心證之理由：

一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告以被告所交付之系爭房屋因有漏水、漏電之瑕疵之事實為不完全給付，此不完全給付之情形直至九十年六月十六日經被告最後之修繕後始消滅，依民法第二百二十七條、第二百二十九條及第二百三十一條之規定，請求被告給付買賣價金自八十三年間催告時起迄九十年六月間修復止整數七年之相當於法定利息之遲延給付損害賠償金，而為前揭內容之主張；被告雖不否認系爭房屋有漏水、漏電之現象，惟稱該瑕疵係因鄰房增建所引起，並非被告交付房屋時即存在之瑕疵，被告之所以應允將瑕疵修復，並非承認被告所交付之房屋確存有漏水、漏電之瑕疵，且原告請求瑕疵給付，亦已罹於民法第三百六十五條所定之五年消滅時效等語，而為前揭內容之答辯。是本件兩造之爭點，首應究明１系爭建物之漏水、漏電之瑕疵，是否為可歸責於被告之原因所造成；２該瑕疵是否屬不完全給付而可認為被告之給付已遲延；３原告所得請求之給付遲延損害賠償數額等三項為斷。

三、查系爭建物於八十二年三月七日完成交屋手續後，依雙方所訂之房屋預定買賣契約書第六條規定，被告對房屋之結構及主要設備應負保固一年之責任，茲系爭房屋確有發生電錶箱處漏水、漏電之事實，原告亦於保固期限內八十三年三月四日以台南十五支郵局第一七七號存證信函催告被告為瑕疵之修復，被告因該瑕疵修復之必要，除僱工修復外，更於八十三年三月十七日書立保固切結書一紙交予原告，允將保固期間延長為修復上揭瑕疵後二年之期間，而該瑕疵至八十五年十二月間仍未能修復之事實，亦有被告於八十五年十二月十日所出具之通知書一紙上載「惟施工迄今滲水問題經幾次下仍一直無法解決」可資證明，依上述過程，不論該漏水漏電之瑕疵之原因為何，被告均已承諾負擔修負該電錶箱漏水、漏電瑕疵之責任，是以被告雖請求就該電表箱漏水、漏電之現象鑑定其原因，本院認為已無必要。又該漏水、漏電之瑕疵既自八十二年三月間交屋始起，迄八十五年十二月間均無法修復，則苟在八十五年以後，系爭漏水漏電之瑕疵已修復之事實，此係有利於被告之事實，被告自應就此修復之事實負舉證責任，惟被告並未能舉證證明其有將該電表箱之漏水、漏電瑕疵修復之事實，而直至本件訴訟繫屬後，本院至現場履勘結果，系爭房屋之電表箱仍有漏水、漏電之現象，則原告主張該瑕疵一直未能修復之事實，自堪採信，被告就此瑕疵仍應負責。

四、按水、電為現代居家生活所不可或缺之物質，被告給付於原告之系爭房屋既存有電表箱漏水、漏電之瑕疵，原告主張其不能使用系爭房屋等情，核符社會經驗法則，是被告雖已完成交屋手續，惟其所交付之房屋為不能供正常使用之房屋，被告之給付仍屬不完全給付，此不完全給付之情形，直至被告再度於九十年六月十六日為修繕，經多日大雨試驗結果，確定不復漏水後，該項瑕疵始告修繕完峻而告消滅，在此之前，原告均無從使用系爭房屋，核與給付遲延之情況相同，則原告主張被告為不完全給付，依照給付遲延之法則，請求被告依民法第二百二十七條、第二百二十九條、第二百三十一條負遲延給付之損害賠償責任等情，並無不合。

五、按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」民法第二百三十一條第一項定有明文，是在給付遲延之情況下，債權人得請求賠償者，為因遲延給付所生之損害，既其所生之損害必須係因給付遲延所引起者，二者間必須具有因果關係。原告因被告所為給付存有不完全給付之事實，造成其受有未能使用系爭房屋之損害之事實，堪予認定，而原告因系爭房屋自八十二年三月七日交屋日起，至九十年年六月十六日修繕完成之日止，共計八年三月又十日，原告主張自八十三年三月四日催告之日起算，以整收七年之期間作為不能使用系爭房屋之時期，並未超過前揭期間，應足採信。再系爭房地之買賣總價為五百二十三萬元，原告付清價款後，原應在預定交屋期限屆至時，即可正常使用系爭房屋，惟因系爭房屋存在電表箱有漏水、漏電之瑕疵，迄修繕完成時止，原告均無法使用系爭房屋，則原告交付五百二十三萬元價款後，並未能獲得其預計之使用效果，然原告所交付之五百二十三萬元，在上揭瑕疵修繕完成前，並未能獲得其應享有之房屋利用價值，受有損失，原告主張依房、地買賣總價五百二十三萬元為計算基礎，總計七年之期間，依法定利率週年百分之五為計算其受損害之數額為一百八十三萬五千元，經核尚符公允，是本件原告之請求為有理由，應予准許。

六、又原告本件起訴所依據之請求權基礎為民法第二百二十七條、第二百二十九條、第二百三十一條所規定之不完全給付所生之損害賠償請求權，此請求權之時效並無特別之規定，自應依民法第一百二十五條所定，其請求權時效為十五年，原告本件請求，並未逾十五年之請求權時效。至於被告以民法第三百六十五條之規定，抗辯原告之請求已逾五年之時效云云，惟該條所定之內容係依買賣關係所請求之解約及減少價金請求權，核與本件原告主張之不完全給付損害賠償請求權不同，本件原告之請求自不受民法第三百六十五條所定時效之限制，是被告此部分之抗辯尚有誤解而不足採。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

伍、據上論結：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣台南地方法院民事第二庭~B法官　王　國　忠

~B法院書記官　陳　富　賓