臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第二五三五號

臺灣臺南地方法院民事判決　八十九年度訴字第二五三五號

原告

甲○○

被告

芸商企業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

蔡進欽律師

　　　　　　　　楊清安律師

　　　　　　　　蘇正信律師

　　　　　　　　蔡弘琳律師

右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

（一）被告於民國八十五年五月十七日向原告承租門牌號碼台南縣永康市○○街三十三號之房屋（下稱系爭房屋），範圍包括一、二樓及地下室，租期自八十五年六月一日起至八十八年三月三十一日止，依雙方簽訂之租賃契約書第二十二條約定：「兩造同意若不續約須於租賃到期前六個月以書面通知對方」觀之，原告於租約屆滿後如不續租，應於租期屆滿前六個月即八十七年九月三十日前以書面通知被告公司，原告一時失慎逾越一個月有餘即於八十七年十一月七日以台南十三支郵局第八八一號存證信函通知被告公司不再續約，並請被告公司提早作準備，被告則於八十七年十一月三十日委託律師以台南中正路郵局第一八二四號存證信函略以：「租賃期屆滿不再續約，未於租賃期滿前六個月以書面通知對方」，因認原告已逾三十七日始通知不再續約，即已違約，依雙方合約規定每日應賠償被告新台幣（下同）七千五百元。原告亦立即函覆願付違約罰款之責任，詎租期屆至，被告仍不搬遷，原告乃於八十八年四月一日具狀向鈞院民事執行處聲請強制執行，請求執行交還房屋及違約金，並已開始強制執行程序中，但被告向鈞院八十八年度聲字第三四三號民事裁定，供擔保四十萬八千六百元聲請停止執行鈞院八十八年度執字第五三三八號遷讓房屋強制執行程序。本案歷經鈞院八十八年度南簡字第九七三號、八十八年度簡上字第二三六號及最高法院八十九年度台簡上字第二十號民事裁判確定在案，現被告竟函通知聲請原告行使權利，若未主張權利視為放棄，經原告函覆該項保證金將被告違約金抵償之用，被告竟無視原告之函知，率而聲請鈞院發還，為此提起本件訴訟。

（二）被告向原告承租系爭房屋，租賃契約已於八十八年三月三十一日到期，然被告卻違約拒絕搬遷，其抗辯理由已經三審判決敗訴在案，被告再以原告將系爭房屋轉租予第三人提出再審，亦遭駁回，不得上訴。原告依租賃契約約定向鈞院申告違約賠償，請求將被告二次暫緩強制執行所繳交之提存金總計一百三十萬九千六百元判與原告領取作為部分違約賠償金。而鈞院執行處定於九十年一月二十九日強制執行，詎被告早已於九十年一月四日以其股東吳國生及郭秋宏佯稱是異議人提出異議之訴，聲稱被告早已將系爭房屋轉租予第三人，原告雖有十足證據可證明其租賃契約為假租賃，所謂之第三人實為被告公司股東，但因法院之程序，原告第三次聲請強制執行又被暫停執行，被告強佔房屋之意圖明顯。

（三）關於違約金之計算如下：每月租金八萬二千六百八十七元，依照契約約定如有違約每月應以五倍計算，亦即每月應付四十一萬三千四百三十五元，但原告願縮減違約金五倍之倍數僅以二倍核計即可，即被告每月應付之違約金為十六萬五千三百七十四元，被告迄今拒不搬遷，應核計自八十八年四月一日起至九十年二月二十八日止總計二十三個月之違約金，即三百八十萬三千六百零二元，茲僅先請求自八十八年四月一日起至八十八年十一月三十日止之違約金，總計為一百三十二萬二千九百九十二元，又因被告供擔保之金額為一百三十萬九千六百元，故以被告供擔保之金額為請求數額，請求被告給付原告一百三十萬九千六百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、證據：提出公證書、公司變更登記事項卡、董事及監察人名單、股東名簿、租賃契約書、管理委員會收費單各一份、民事裁定、民事判決書、聲明異議狀各二份、存證信函五份、照片六張、支票十二紙為證。

乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭所為之聲明、陳述如下：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）原告既自承伊未依租約於租賃期間屆滿前六個月先以書面通知被告屆期不再續約，顯係可歸責於原告之事由，而被告依法提起債務人異議之訴訴請救濟，於法即無不合，縱歷經三審判決被告敗訴確定，惟仍不得以此判決結果，反認被告即應負違約之責，從而原告請求被告給付違約金，自無理由。

（二）原告復謂伊於八十八年四月一日即具狀提出公證書為執行名義向鈞院聲請強制執行，請求執行交還房屋及違約金等，是該違約金既受執行名義效力所及，伊遽爾提起本件訴訟，自無受保護之必要。

理由

壹、程序方面：

一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告係起訴主張被告於兩造之租賃關係終止後，仍拒不遷讓房屋，為此依租賃契約第六條規定，請求被告給付違約金。被告雖辯以原告於八十八年四月一日即具狀提出公證書為執行名義向鈞院聲請強制執行，請求執行交還房屋及違約金，是該違約金既受執行名義效力所及，原告提起本件訴訟，自無受保護之必要等語。惟查據原告所提公證書，其上就「約定逕受強制執行者其本旨」一欄係載稱：「承租人如不依限給付租金或租期屆滿不交還租賃物時應逕受強制執行」，依此關於因兩造之租賃契約而生之違約金，顯非得逕為強制執行之標的，被告主張原告得逕依公證書所載就違約金部分聲請強制執行，並主張原告提起本件訴訟，為無保護之必要，即屬無據。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張被告於八十五年五月十七日向伊承租系爭房屋，租期自八十五年六月一日起至八十八年三月三十一日止，依雙方簽訂之租賃契約書第二十二條規定，兩造同意若不續約須於租賃到期前六個月以書面通知對方，惟伊於八十七年十一月七日始以存證信函通知被告不再續約，被告則於八十七年十一月三十日以台南中正路郵局第一八二四號存證信函覆原告稱原告已逾三十七日始通知不再續約，即已違約，依雙方合約規定每日應賠償被告七千五百元。伊亦立即函覆願付違約罰款之責任，詎租期屆至，被告仍不搬遷，經伊於八十八年四月一日具狀向鈞院民事執行處聲請強制執行，請求執行交還房屋及違約金，並開始強制執行程序中，但被告則提起債務人異議之訴，及聲請停止強制執行。嗣該案經最高法院八十九年度台簡上字第二十號裁定被告敗訴確定在案，為此請求被告給付違約金。又本件租賃契約每月租金八萬二千六百八十七元，依照契約約定如有違約每月應以五倍計算，但原告願縮減違約金以二倍核計即可，即被告每月應付之違約金為十六萬五千三百七十四元，又被告迄今拒不搬遷，茲先請求自八十八年四月一日起至八十八年十一月三十日止之違約金，總計為一百三十二萬二千九百九十二元，又因被告供擔保之金額為一百三十萬九千六百元，故以被告供擔保之金額為請求數額，請求被告給付原告一百三十萬九千六百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告則以原告既自承伊未依租約於租賃期間屆滿前六個月先以書面通知被告屆期不再續約，顯係可歸責於原告之事由，而被告依法提起債務人異議之訴訴請救濟，於法即無不合，縱歷經三審判決被告敗訴確定，惟仍不得以此判決結果，反認被告即應負違約之責，從而原告請求被告給付違約金，自無理由等語，資為抗辯。

二、查兩造於八十五年五月十七日簽訂房屋租賃契約，約定租期自八十五年六月一日起至八十八年三月三十一日止，租金自八十五年六月一日起至八十六年四月三十日止為每月七萬五千元，自八十六年五月一日起至八十七年四月三十日止每月七萬八千七百五十元，自八十七年五月一日起至八十八年三月三十一日止為每月八萬二千一百八十七元，及系爭房屋租賃契約書第二十二條約定：甲乙雙方同意若不續約須於租賃到期前六個月通知對方，惟伊未依前開規定於八十七年九月三十日前通知被告，而遲至八十七年十一月七日始以台南十三支第八八一號存證信函通知被告不欲續約之意思，此據原告提出房屋租賃契約書、台南十三支郵局第八八一號存證信函各一份在卷可憑，且為被告所不爭執，堪信為真。

三、按租賃定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。查原告主張系爭租賃契約既經伊於八十七年十一月七日通知被告終止租約，則兩造之租賃關係自應於八十八年三月三十一日屆滿而終止，惟此則為被告所否認，並辯稱：原告未於租期屆滿前六個月通知被告終止租約，故是原告違約在先等語。然查依系爭契約書第二十二條固約定：「甲乙雙方同意若不續約須於租賃到期前六個月書面通知對方。」然此一規定，其目的在賦與契約雙方於不願續訂租約時，儘早通知他方，俾使他造及早因應，非謂未遵守此一約定，則視為兩造已有續訂租約之意思。此從該條條文非約定：「倘雙方未於租賃契約到期前六個月書面通知對方，即視同雙方同意續約」即明。況原告因未遵守期限於八十七年九月三十日前通知被告，而遲至八十七年十一月七日以台南十三支郵局第八八一號存證信函通知被告，嗣被告於八十七年十一月三十日以台南中正路五支郵局第一八二四號存證信函回覆原告稱：「本公司於八十七年十一月十七日接獲王小姐之存證信函表示租期屆滿不再續約云云，與合約上揭規定即有未合（依合約規定應於八十七年九月三十日以前書面通知才有效），若王小姐執意不願續租，即已違約，依雙方合約第二十四條規定，應每日賠償本公司七千五百元」等語，顯見被告主觀上亦認定一方未依契約第二十二條通知對方不續訂租約，其效力僅係他方得一契約第二十四條請求違約之一造依每日七千五百元賠償，而非可據以認定兩造合意續訂契約；參以本件前經原告聲請強制執行，經本院以八十八年度執字第五三三八號強制執行案件受理在案，嗣被告以依系爭租賃契約第二十二條約定之真義，應解被告如欲拋棄續約權利，應於屆期前六個月以書面通知原告，逾期被告即不得再行主張不續約。同理原告如欲收回租賃物，亦應於屆期六個月以書面通知被告，逾期即不得拒絕被告續約為理由，而提起債務人異議之訴，經本院以八十八年度簡上字第二三六號判決認定：「兩造於租賃契約書第二十二條約定：『甲乙雙方同意若不續約須於租賃到期前六個月書面通知對方。』本條約定之目的，在預告對方於租賃契約期限屆滿時，不再續約，藉以促使出租人得於通知期限內就租賃標的物之利用，儘早規劃，或收回自用，或另覓他人承租；亦使承租人得於租期屆至前，及時另覓房屋承租，避免損害。倘雙方違反此一預告之通知義務，對於雙方所造成之損失，自應負債務不履行之損害賠償責任。本約定之目的，僅在課予雙方之預告通知義務，以避免損失，並未約定違反者，即推定兩造間另行成立一新的租賃契約。此觀之同條文義並非約定『倘未於租賃到期前六個月書面通知對方，即視同雙方同意續約』亦明。再參照租賃契約書第六條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃物房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。依據本條約定，亦明示租約於期滿時消滅，如欲續租仍須得被上訴人之同意。益徵違反上開第二十二條之約定者，僅生損害賠償責任問題，而無推定租約繼續存在之意。況被上訴人於租約屆滿前四個餘月即以書面通知上訴人反對續約之意思表示，兩造間之租賃契約於租約期滿時即行消滅。」駁回被告所提之訴訟，並經最高法院以八十九年度台簡上字第二十號裁定維持該判決確定，此有原告所提本院八十八年度南簡字第九七三號判決、八十八年度簡上字第二三六號判決、最高法院八十九年度台簡上字第二十號裁定各一份在卷可參。綜此，原告主張兩造之租賃關係已於八十八年三月三十一日屆滿而終止，堪可認定。

四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。查兩造就系爭房屋之租賃關係已於八十八年三月三十一日終止，業如前所認定；又依房屋租賃契約書第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀簽空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，則原告請求被告返還系爭房屋，依法自無不合。被告雖辯稱：本件係因原告違約在先，自不得請求被告給付違約金。然查原告未依約通知被告不續訂契約，就原告此一違約事實之效果，係原告應依租賃契約第二十四條負擔每日七千五百元之違約金，尚無阻於兩造租賃關係已終止之事實，已如前述，則原告之違約行為，與租賃關係已終止，及被告應遷讓系爭房屋之行為，核屬兩事，自不得據以否定原告請求被告給付違約金之事實。查被告至少迄九十年一月十五日本院審理時仍未返還系爭房屋，此為被告當庭所是認，則原告進而依照租賃契約書第六條約定，請求被告依租金五倍之數額給付違約金，固非無據。惟被告抗辯依租金五倍計算違約金顯然過高，並請求酌減違約金，嗣原告即自動酌減違約金，即請求被告應給付自租約終止後即八十八年四月一日起至八十八年十一月三十日止之，依租金二倍計算之違約金。按違約金乃當事人為確保債務之履行，約定於債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）本院依通常情形，以本件租賃契約期限明確，而被告雖主張因被告違約未於租期屆滿前六個月預先通知，主張租賃關係尚存在，並提起債務人異議之訴，經敗訴確定後，仍拒不遷讓系爭房屋，致原告迄無法就系爭房屋再行利用，而喪失再行出租之利益，且因被告拒不搬遷，雖與原告就租賃契約訂立公證書，惟又聲請停止執行，使原告不得以出庭表示意見，並支出訴訟費用，若加計通貨澎脹指數，則原告因被告續行占用系爭房屋之行為，而受有消極損害及積極損害。參以系爭房屋位處大武街與正新街口，並鄰近奇美醫院，此參原告所提照片五張即明，故本院考量上揭情狀，認原告因本件所受損害，以按月給付三倍租金之違約金，核屬相當，原告主張依租金二倍請求被告給付違約金，自無不許。再查系爭租賃契約終止時每月租金為八萬二千六百八十七元，若以租金二倍計算即每月違約金為十六萬四千三百七十四元，原告請求自八十八年四月一日起至八十八年十一月三十日止之違約金，即共計伊得請求之數額為一百三十二萬二千九百九十二元，原告就此一期間僅請求一百三十萬九千六百元，既未逾所得請求之數額，應屬有據。

五、從而原告依租賃契約之約定，請求被告給付原告一百三十萬九千六百元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年十二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法官　林富郎

~B法院書記官　陳南山