八十九年度訴字第四十四號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：89 年 03 月 28 日

臺灣臺南地方法院民事判決　八十九年度訴字第四十四號原　　　告　林傳山即祭祀公業林勝興訴訟代理人　洪玉崑律師被　　　告　甲○　　　　住身丙○○　　　住身乙○○　　　住身丁○○○　　住身戊○○○　　住身己○○　　　住身右六人共同訴訟代理人　杜婉寧律師右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：主文被告應將坐落台南縣麻豆鎮○○段五三六地號（地目田、面積零點零貳壹捌公頃）及同段五三六之六地號（地目田、面積零點壹壹貳貳公頃）土地上如附圖所示五三六（Ａ）部分面積零點零壹玖伍公頃之水泥、五三六─六（Ａ）部分面積零點零貳柒零公頃之磚造石棉瓦建物拆除後，并將上開二筆土地交還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新台幣元壹佰參拾捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰壹拾伍萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應將坐落台南縣麻豆鎮○○段五三六地號土地上如附圖所示五三六（Ａ）部分面積零點零一九五公頃水泥地除去，並將全部土地面積零點零二一八公頃交還原告。（二）被告應將坐落台南縣麻豆鎮○○段五三六地號土地上如附圖所示五三六｜六（Ａ）部分面積零點零二七○公頃磚造石棉瓦房屋拆除，將土地上作物除去，並將全部土地面積零點一一二二公頃交還原告。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、陳述：（一）緣系爭坐落台南縣麻豆鎮○○段五三六地號及五三六之六地號之農地為原告祭祀公業林勝興所有，林傳山為管理人；被告之被繼承人吳全分別於民國（下同）五十年一月一日、三十八年一月一日承租上揭二筆農地，並訂有耕地租約在案。然原告於八十八年六月間發現上揭五三六地號農地上有敷設水泥地、五三六之六地號農地上有建築房屋等非耕作使用之情形，經向鈞院聲請保全證據而蒙鈞院八十八年度聲字第五三三號民事裁定准許在案。（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。本件系爭二筆農地上既有建築房屋、敷設水泥地等非耕作之用，已如前述，從而原告本於耕地三七五減租條例第十六條第二項出租人收回出租物及民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求鈞院判決如訴之聲明。（三）被告於租佃調解、調處中聲稱於耕地上興建農舍係經出租人同意，提出與林炯墉簽立之同意書為憑。惟祭祀公業林勝興前管理人林炯墉於七十七年二月六日與原承租人吳全所立准予興建農舍之同意書，未經祭祀公業派下員決議，已難謂有效。縱原承租人吳全得依該同意書興建農舍，系爭土地上之房屋早於簽立同意書前即設籍門牌號碼台南縣麻豆鎮小埤里苓子林六之二號，並非同意書簽立後所興建之農舍，謹請鈞院向台南縣麻豆鎮戶政事務所函調該房屋設籍資料，俾供佐證。（四）對被告主張之答辯：１、被告雖具狀稱絕無將系爭耕地轉租、出借、交換耕作或擅自變更用途，其上建有農舍亦係經原告同意興建，興建之農舍平日堆放農具、肥料、稻榖及收成之柚子等均以便利耕作為目的，又其上敷設水泥地面係經原告同意等詞置辯。惟系爭二筆土地上興建違章房屋及敷設水泥地，既未經原告同意，且均非供便利耕作使用。依原告於八十八年七月間所拍攝之現場照片，顯示系爭五三六地號土地上之水泥地，係供堆放廢棄車輛使用，系爭五三六之六地號土地上門牌號碼台南縣麻豆鎮小埤里苓子林六之二號房屋亦非供農業使用，有交通部電信總局八十二年出版台南縣市電話號碼簿登錄營業使用人「力泰起重工程行」、地址「小埤苓子林六－二」可資佐證。２、本件系爭二筆農地上既有承租人建築供營業使用之房屋及敷設水泥地供堆放廢棄車輛使用，而不自任耕作，原定租約已歸於無效。從而，原告本於耕地三七五減租條例第十六條第二項出租人收回出租物及民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求鈞院判決如訴之聲明。三、證據：提出耕地租約二份、相片五張、台南縣市電話號碼簿八十二年版摘頁影本乙張、附圖乙件、本院八十八年度聲字第五三三號民事裁定影本乙件、戶籍謄本四份等為證。乙、被告方面：一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利益之判決願供擔保請准免為假執行。二、陳述：（一）按承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段定有明文。又所謂『不自任耕作』，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言。承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約為無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段定有明文。又所謂『不自任耕作』，係兼轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者而言。（二）本件被告等人絕無將系爭耕地轉租、出借、交換耕作或擅自變更用途之事實。被告等人於系爭耕地一直無間斷地從事農業耕作，其上建有農舍亦係經原告同意興建，興建之農舍平日堆置農具、肥料、稻穀及收成收成之柚子等均以便利耕作為目的，又其上敷設水泥地面係經原告同意（有同意書為憑），綜上，顯見被告等絕無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，原告自無權對上開耕地收回自行耕種或另行出租。（三）又被告之被繼承人吳全在七十七年二月六日經原告祭祀公業管理人林烔墉之同意後始興建農舍，農舍興建後被告之被繼承人吳全亦依約未扣除農舍面積繳交全額租金，兩造均未有過爭議，直至原告管理人變更為林傳山後始翻異前詞，稱被告係未經原告同意擅自興建農舍，惟此確與事實不符，請求鈞院明鑒，賜准駁回原告之訴，以維權益。（四）原告指系爭五三六之六地號土地上門牌號碼：台南縣麻豆鎮小埤里苓子林六之二號房屋非供農業使用，而係供「力泰起重工程行」作為營業使用，並舉交通部電信總局八十二年出版之台南縣市電話號碼簿為證。唯查：力泰起重工程行為吳鳳文所經營，營業所在地為台南縣麻豆鎮○○里○○ 路四三之五二號一樓，並非以系爭農地之農舍為營業所在地；吳鳳文為系爭土地原承租人吳全之長孫，因為柚子採收期間，吳全為看顧所採收之柚子，在五三六之六地號農舍之時間頗長，其長孫吳鳳文為方便祖父對外之連繫，乃為其祖父申請乙隻電話使用，在農舍裝置電話方便連絡係至為平常之事，原告竟因此指稱農舍為吳鳳文經營力泰起重工程行之營業處所，實有誤會。更何況，力泰起重行所經營者為重型吊車、有幾十噸之重，根本不可能將吊車停放在太狹小之農用道路之旁或在此營業，原告所指與事實完全不合，而被告所指之電話在八十四年間亦已取消不用，此有八十四年版電話號碼簿可茲佐證。又上開事實有台南縣政府營利事業登記證，台南縣稅捐稽征處佳里分處函及戶口名簿可茲證明。（五）原告指被告承租系爭農地並非供耕作使用，並提出柚樹尚為幼苗之照片乙張以證明被告是在原告提出租佃爭議調處之後才虛應栽種，唯被告所指絕非實情，事實上，被告自從繼系爭耕地後即不間斷地從事耕作，期間曾種植五穀雜糧，因收成不佳，在八十七年間改植柚子，上開事實有麻豆鎮小埤里里長徐聖賢可茲佐證，按徐聖賢擔任小埤里里長已逾二十多年，對地方鄰里之事知之甚詳，爰請求鈞院傳訊以利上開事實之明瞭。三、證據：提出同意書、八十四年版台南縣市電話號碼簿、台南縣政府營利事業登記證、戶口名簿等各一件及照片三張為證，並聲請訊問證人徐聖賢。丙、本院依職權調取本院八十八年度聲字第五三三號保全證據民事聲請事件卷宗，並函詢台南縣麻豆鎮戶政事務所有關台南縣麻豆鎮小埤里一鄰苓子林六號之二門牌號碼之編釘時間。理由一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段所明定。查本件兩造間因系爭台南縣麻豆鎮○○段五三六、五三六之六地號耕地發生租佃爭議，業經台南縣麻豆鎮公所調解及台南縣政府調處均不成立，有調解及調處筆錄為證，嗣經台南縣政府將全部事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。二、本件原告起訴主張坐落台南縣麻豆鎮○○段五三六及五三六之六地號農地為其所有，被告之被繼承人即訴外人吳全分別於五十年一月一日、三十八年一月一日承租上揭二筆農地，雙方並訂有耕地租約；然原告於八十八年六月間發現上揭五三六地號農地上有敷設水泥地、五三六之六地號農地上有建築房屋等非耕作使用之情形，是承租人顯然違反自任耕作之規定，原定租約無效，得由出租人即原告收回自行耕種或另行出租，爰依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條之規定訴請判決如聲明所示。被告則以渠等並無將系爭耕地轉租、出借、交換耕作或擅自變更用途之事實，渠等於系爭耕地上一直無間斷地從事農業耕作，其上建有農舍、水泥地亦均係經原告之同意始興建，而興建之農舍平日係堆置農具、肥料、稻穀及收成收成之柚子等均以便利耕作為目的，且系爭土地上敷設水泥地係為曬稻子用，原告自無權對上開耕地收回自行耕種或另行出租等語資為抗辯。三、原告主張前開耕地係其所有，分別於三十八年一月一日、五十年一月一日，與訴外人吳全即被告之被繼承人訂立耕地租約，嗣訴外人吳全於八十六年十一月十二日死亡，而由被告繼承該租賃契約，繼續耕作該農地，然原告於八十八年六月間發現前開五三六地號農地上有敷設面積一百九十五平方公尺之水泥地（如附圖所示五三六Ａ部分），且同段五三六之六地號農地上亦有建有面積二百七十平方公尺之房屋（如附圖所示五三六─六Ａ部分）之情形，原告即聲請本院保全該非供耕作使用之證據獲准等事實，業據原告提出與所述相符之耕地租約二份、土地登記簿謄本二件、戶籍謄本四件及照片三張為證，並為被告所不爭執，復經本院依職權調取本院八十八年度聲字第五三三號保全證據民事聲請卷宗審核無訛，堪信為真實。原告又主張被告既未經其同意擅自舖設水泥地、建築房屋而不自任耕作，原訂租約自屬無效，其自得請求收回該耕地等語，被告則執前開情詞置辯，是本件兩造爭執之點厥為被告在系爭耕地上建築房屋及舖設水泥地是否曾經被告之同意？該房屋及水泥地之設置，是否為便利農地耕作使用之必要？四、按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責；且民事訴訟法第三百五十八條關於私文書經本人或其代理人簽名、晝押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用。本件被告抗辯其建築系爭房屋及舖設水泥地均係經原告之同意，固提出同意書一紙為憑，然為原告所否認，揆諸前開說明，被告自應就該同意書之真正負舉證之責任，然被告卻未能舉證以實其說，是被告所辯自不足採信。又該同意書內容係載「茲座落麻豆鎮○○段五三六、五三六─、五五四號等土地承租人吳全向管理人祭祀公業林勝興訂立三七五租約有案，因該號土地需要改良始得耕作，又為耕作上應興建農舍，經兩方同意約定如左：一、該號耕地約八０坪准由承租人吳全興建農舍，惟租金依約規定繳納，不得扣除興建農舍之部份面積。二、將來地主依規定使用收回時，承租人應無條件恢復原狀歸還出租人，並不得要求補償費及土地改良費用，恐口說無憑，特立同意書貳份，各執一份為證。」有該同意書一份在卷可參；惟依前所述，系爭房屋占有之面積為二百七十平方公尺（約八一‧六七五坪）、系爭水泥地占有之面積則為一百九十五平方公尺（約五九‧九八七五坪），然該同意書上記載原告同意被告興建之農舍面積僅約八十坪，是被告抗辯於該耕地上建築房屋、舖設水泥地均係經原告同意云云，實難憑採。五、況按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項約定者，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住或供其他非耕作之用而擅自變更用途或無正當理由不自耕致任令荒蕪者，均不在自任耕作之列，即違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，而構成同條第二項所定原訂租約無效之原因甚明；而承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，且確有其必要者為限。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。申言之，承租人將承租耕地改作其他用途，或任由他人使用或任其荒廢，均屬不自任耕作，原定租約無效。本件被告另抗辯系爭房屋、水泥地均係便利農作之使用，並無不自任耕作之情形云云，然查：（一）系爭水泥地上，於八十八年七月間，曾有堆放廢棄車輛之使用情形；且系爭房屋即門牌號碼台南縣麻豆鎮小埤里苓子林六之二號建物，於八十二年間，訴外人「力泰起重工程行吳鳳文」曾以該建物所在地申請電話號碼0 000000使用等事實，有照片二張及交通部電信總局八十二年出版台南縣市電話碼簿營業使用人之登錄資料影本一件在卷可憑，並為被告所不爭執，應堪認為真實。（二）被告雖辯稱其不知該廢棄車輛係為何人所堆放，且該電話號碼係訴外人吳全之長孫吳鳳文為方便吳全於農忙時期對外之連繫所申請云云，然參諸卷附之五張照片，系爭水泥地上之廢棄車輛有數十輛之多，且有上、下層堆放之情形，顯見該廢棄車輛並非暫時堆放在該水泥地上，而被告既自陳其在系爭耕地上不間繼地從事耕作，怎會任由不明人士堆放廢棄車輛於該水泥上地而不阻止？且訴外人「力泰起重工程行吳鳳文」既為一營利單位，而該0000000電話號碼又登錄為營業使用，怎會將該電話設置在平日並無人居住之「農舍」以供連繫？是被告前開所辯實與常情有違，不足採信。（三）至被告又舉證人即系爭耕地所在之里長徐聖賢為證，然證人徐聖賢到庭係證稱：「（住小埤里多久了？）自小就住那裡了。我當里長有二十八年了。與甲○、吳全都有認識，都住我們那里之苓仔林。（是否知道他們之地五三六地號土地是向別人租的否？）我只知道他們以前有在該地種植稻子及菜，不知他是向人租的，目前在種稻子。（提示照片，是否知道系爭土地使用情形？）以前他們有住那裡，平常不住那裡，有時有住有時沒有。很常住該處，只有知他（即吳全）住那裡，他家人有住否不清楚，水泥地可能鋪有二、三年了，用來曬稻子用，我看過他曬稻子。（有否看過水泥地停放車子？）有看過，不知何人所有。車子停放沒有多久，約一半個月。：：我時間忘了，停多久忘了，房子有否其他人住過不清楚。我有看過他兒子。」則證人就系爭水泥地上之廢棄車輛放置時間之長短，及系爭房屋是否僅供便利農作使用並不能為有利於被告之證言，是證人徐聖賢之證詞並不能證明系爭房屋及水泥地係僅供便利農作使用。綜上所述，承租人就系爭耕地既有不自任耕作之情形，揆諸前開說明，原訂租約自屬無效。從而，原告依據耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條之規定，請求被告應將坐落台南縣麻豆鎮○○段五三六地號（地目田、面積零點零貳壹捌公頃）及同段五三六之六地號（地目田、面積零點壹壹貳貳公頃）土地上如附圖所示五三六（Ａ）部分面積零點零壹玖伍公頃之水泥、五三六─ 六（Ａ）部分面積零點零貳柒零公頃之磚造石棉瓦建物拆除，併將上開二筆土地交還原告。為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭執及舉證，於本判決之基礎，已無若何影響，不另贅述，附此敘明。七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　三　　　月　　二十八　　日臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法　　　官　洪碧雀右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　三　　　月　　二十八　　日 ~B法院書記官　陳麗玲

臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第四十四號

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