臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第五七三號

臺灣臺南地方法院民事判決　八十九年度訴字第五七三號

原告

台南縣玉井鄉農會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

涂禎和 律師

被告

萬造建設股份有限公司

被告

設

法定代理人

乙○○ 住

右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：除假執行擔保金額外，餘求為判決如主文所示。

二、陳述：

(一)坐落台南縣楠西鄉○○段四五八、四五九、四六四地號土地，經原告聲請強制執行，聲明承受並於八十八年十一月十九日取得權利移轉證明書，暨辦畢所有權移轉登記在案。

(二)被告無權占用前揭土地並於其上建築地上物，此觀系爭土地上之地上物，其起造人名義為被告萬造建設股份有限公司，被告亦自承該地上物為其出資興建，而金廣福建設有限公司法定代理人塗能誼亦為相同供述。

(三)被告所提合建契約，與本件並無關聯，此觀其契約當事人為金廣福公司及朱榮波，並非被告萬造建設股份有限公司，且系爭地上物僅興建至第一層樓樓板即告停擺，根本未完工，其依無關之合建契約，主張有占有權源，顯無足採。且退萬步言，房屋所有人依其與土地所有人所訂立之合建契約，縱有使用土地之權利，惟合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，即不得再執合建契約之約定對土地承買人主張其有使用土地之權利。（最高法院八十九年度台上字第二七三號裁判意旨參照）是縱認被告與原地主有合建契約，然本件系爭土地既已出賣移轉登記予原告，被告復執該合建契約，主張其有使用土地權利，即有未合。

(四)再「使用借貸並未如租賃有民法第四百二十五條規定適用，因此縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有權人即上訴人有使用該房地之權利。」最高法院五十九年台上字第二四九０號著有判例，是即便被告主張其興建系爭地上物，係經原土地所有權人同意，亦無民法第四百二十五條租賃規定之適用，顯難對抗現在之土地所有權人（即原告），當屬無權占有。另查，被告於訴狀原先主張「被告建築前開房屋，既經土地所有權人同意．．．」，嗣又改稱「被告與土地所有權人合建房屋．．．」云云，時稱經原地主同意建屋，時稱與原地主合建房屋，前後矛盾，益證其所言不實。

(五)又土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地所有權人默許房屋承買人繼續使用土地，此時應認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質當屬租賃，最高法院雖著有判例，然揆其目的在解決因事後房屋所有人與基地所有人不同時，為避免房屋遭受拆除，有礙社會公益，故擬制房屋所有人與基地所有人間租賃契約之存在，然為顧及雙方當事人之權益，仍認房屋所有人應給付租金，以符公平之原則。惟，上開實務見解僅限於土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時方得適用，若土地與房屋不同屬一人，即便土地所有人同意他人於土地上興建房屋，即無適用（或類推適用）之餘地，甚者本件土地之地上物，僅興建至第一層樓樓板即未施工，且長期停滯未使用，已無經濟利益，雖外觀勉強得避風雨，但與前揭所謂「房屋」誠屬有別，並無「為避免遭受拆除，有礙社會公益」之情，且依前開最高法院五十九年台上字第二四九０號判例意旨，亦認此情形僅為使用借貸，而無民法第四百二十五條租賃規定之適用。

(六)按當事人主張事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第二百七十九條定有明文。查被告自認系爭土地上之地上物為出資興建，其又屬無權占有，則原告基於民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條及土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，請求被告拆除地上物暨交還土地，並斟酌土地位置及當地繁榮情況，依被告占有土地面積價格年息百分之十計算，請求自八十八年十一月二十日起至交還土地，按每月給付原告新台幣 (下同)一萬一千零八十元損害金（即以被告占用土地總面積一千一百零八平方公尺乘以系爭土地當期申報地價即每平方公尺一千二百元，再乘年息百分之十）。

三、證據：提出本院八十六年度執字第六二三二號不動產權利移轉證書、台南縣楠西鄉○○段四五八、四五九、四六四地號土地登記謄本各一紙。

乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前之聲明及陳述如后：

一、聲明：求為判決原告之訴駁回。

二、陳述：

(一)台南縣楠西鄉○○段四五八、四五九、四六四等地號土地，原為訴外人林金雄所有，嗣林金雄積欠金廣福建設股份有限公司 (以下簡稱金廣福公司)債務一千多萬元無力償還，乃將前開土地出售給金廣福公司，並於八十四年十二月十二日辦理移轉登記在案，有台南縣玉井地政事務所八十五年一月十二日核發之土地所有權狀（八五玉字第０六０四、０六０五及０六０六號）三張影本及土地登記簿記載可稽，金廣福公司取得前開系爭土地後，曾向原告繳交二百萬元之利息。

(二)金廣福公司取得系爭土地所有權後，於八十五年七月八日向台南縣政府申請建築執照，以該府工務局八五南工局造字第一五六四至一五八二號建造獲准在系爭土地上興建十九棟房屋，嗣與騏福開發建設股份有限公司（以下簡稱騏福公司）之股東林正安簽訂合建契約，並於同年七月十六日獲准將前開房屋之建造起造人名義變更為「騏福公司」，嗣林正安違約，改由被告萬造建設股份有限公司（下稱萬造公司）之股東朱榮波接手簽訂合建契約，並於八十六年二月二十七日將建造起造人名義變更為萬造公司，而合建契約第二條約定，「金廣福公司」目前仍擁有八間半之房屋，施工至一樓樓板 (即二樓)，因房地產不景氣，銀行融資貸款無法辦理，致在資金短缺下被迫停工，被告投資千萬元營建費，為免巨額投資血本無歸，自會迅速復工，且房屋建照依規定可申請延期。原告主張該房屋已無經濟實益及金廣福公司與本件並無關連，過於武斷及忽視善良百姓之合法權益，不足採信。

(三)按土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地所有權人默許房屋承買人繼續使用土地，此時應認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質當屬租賃，其再因轉讓而承受土地所有權人應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權人之人則應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議，八十年度台上字第一九八九號判決參照），上述見解，其目的在解決因房屋所有人與基地所有人不同時為避免房屋遭受拆除，有礙社會公益，故擬制房屋所有人與基地所有人間租賃契約之存在，然為顧及雙方當事人之權益仍認為房屋所有人應給付租金，以符公平之原則（王澤鑑著民法實例研習叢書第三冊債編總論第一卷，七十七年一月出版，第一百二十頁參照）。設此法律上之理由，自得類推適用，有　鈞院八十八年訴字第二四０號判決理由可稽。依此被告難認係「無權占有」，亦無不當得利可言，被告與「金廣福公司」所合建房屋之法律關係，當屬租賃，原告引用最高法院五十九年台上字第二四九０號判例，實與本案存在之事實不符。

(四)再從情、理來說，原告當初受理系爭土地貸款時，既已明知系爭土地會建有房屋，原告未預先採取完善之擔保措施，反而讓「非會員」（系爭土地原為訴外人林金雄所有，他從商非業農）以「人頭」貸款，而原告欲向　鈞院承受拍賣系爭土地時，對系爭土地已建有房屋之事實，知之甚詳，其間，被告曾透過友人向原告商議共同處理「房地合一」之事，但均被原告拒絕，當今房地產景氣甚差，新政府為有效解決此問題，經已採取多項應急之措施，但原告竟罔顧服務農民之成立宗旨、藉興訟欺壓善良民眾，其舉措實有違情理，倘若原告能息訟並私下與被告共商解決之策，則「雙贏」可期。

(五)由上可知被告在系爭土地與建照同屬一人的情況下，與土地所有權人合建房屋，且經縣政府核准起造人名義變更，足證本案房屋使用系爭土地，有合法之權源，既非無權占有，更無侵權行為甚明。況原告係於被告興建房屋後二年多，才於八十八年十一月十九日取得系爭土地所有權，原告之請求顯無理由，因此請求駁回原告之訴，以維法紀。

三、證據：提出台南縣玉井地政事務所八十五年一月十二日核發之土地所有權狀（八五玉字第０六０四、０六０五及０六０六號）三張及土地登記簿一份、台南縣政府工務局八五南工局造字第一五六四至一五八二號建造執造十九紙、金廣福公司與朱榮波於八十六年一月二十八日合建契約一份。

丙、本院依原告聲請函台南縣政府查台南縣楠西鄉○○段四五八、四五九、四六四等地號土地上房屋起造人並囑台南縣玉井地政事務所鑑測房屋占用之土地面積。

理由

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告主張坐落台南縣楠西鄉○○段四五八、四五九、四六四地號土地 (以下簡稱系爭土地) ，經原告聲請強制執行，聲明承受並於八十八年十一月十九日取得權利移轉證明書暨辦理所有權登記。被告無權占用系爭土地建屋，應將系爭土地如附圖所示編號一至十九佔用面積（計一千一百零八平方公尺）之地上物拆除，將土地交還，暨自八十八年十一月二十日起至交還土地時止，按月給付原告一萬一千零八十元之損害金等語。

三、被告則以：系爭土地原為訴外人林金雄所有，嗣林金雄積欠金廣福公司一千多萬元無力償還，乃將系爭土地出售給金廣福公司，金廣福公司於八十四年十二月十二日辦理登記，取得系爭土地所有權後，於八十五年七月八日向台南縣政府申請建築執照，該府工務局以八五南工局造字第一五六四至一五八二號建照獲准在系爭土地上興建十九棟房屋，嗣與騏福公司之股東林正安簽訂合建契約，並於同年七月十六日獲准將前開房屋之建造起造人名義變更為騏福公司，因林正安違約，改由被告公司之股東朱榮波接手簽訂合建契約，並於八十六年二月二十七日將建造起造人名義變更為被告公司，依合建契約第二條約定，金廣福公司仍擁有八間半之房屋。土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地所有權人默許房屋承買人繼續使用土地，此時應認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質當屬租賃，其再因轉讓而承受土地所有權人應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權人之人則應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，被告使用系爭土地建屋，有合法之權源，非無權占有，亦無不當得利可言云云，資為抗辯。

四、原告主張坐落台南縣楠西鄉○○段四五八、四五九、四六四地號之系爭土地，為其所有等語。業據原告提出本院八十六年度執字第六二三二號不動產權利移轉證書暨系爭土地登記謄本各一紙為證。原告復主張被告在系爭土地建有如附圖所示編號一至十九之建物，佔用面積合計一千一百零八平方公尺等語。為被告所不爭執。並有被告提出之台南縣政府工務局八五南工局造字第一五六四至一五八二號建造執照十九紙、金廣福公司與朱榮波於八十六年一月二十八日合建契約一份可憑。核與本院依原告聲請函台南縣政府查系爭土地上之房屋現起造人並囑台南縣玉井地政事務所鑑測房屋占用之土地面積相符，亦有台南縣政府八十九年八月三十一日八九府工管字第一四０三五０號函及玉井地政事務所八十九年六月二十七日八九所二字第二三五九號函附複丈成果圖可稽。可信原告主張為真實。

五、被告雖以：系爭土地原為訴外人林金雄所有，林某積欠金廣福公司一千多萬元無力償還，將系爭土地出售給金廣福公司，金廣福公司取得系爭土地所有權後，向台南縣工務局以八五南工局造字第一五六四至一五八二號建造獲准在系爭土地上興建十九棟房屋，而與騏福公司之股東林正安簽訂合建契約，將前開房屋之建造起照人名義變更為騏福公司，因林正安違約，改由被告公司之股東朱榮波接手簽訂合建契約，起造人名義變更為被告公司，依合建契約約定，金廣福公司仍擁有八間半之房屋。則土地與房屋同屬一人所有，將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地所有權人默許房屋承買人繼續使用土地，法律關係之性質當屬租賃，其再因轉讓而承受土地所有權人應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權人之人則應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，其使用系爭土地建屋，有合法之權源，非無權占有，亦無不當得利可言云云抗辯。惟查：

(一)被告投資千萬元營建費在系爭土地上建屋，業施工至一樓樓板，為被告所自認。且經本院於八十九年五月十六日勘驗屬實，有勘驗筆錄可稽。系爭土地之建蓋房屋一樓結構業已完成，此項尚未完全竣工之房屋 (右揭建照核准層樓為三樓)，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產 (最高法院七十年度台上字第二二二一號判例可參) 。又依建築法第七十條第一項前段規定，建築工程完成後，應由起造人會同承造人及監造人聲請使用執照。復依土地登記規則第七十三條第一項申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖。則起造人恒為該建物所有權第一次登記之申請人亦即原始建築人。就右揭被告提出之台南縣政府工務局八五南工局造字第一五六四至一五八二號建造執照十九紙及台南縣政府八十九年八月三十一日八九府工管字第一四０三五０號函復前開房屋起造人為被告等情，應認被告係該房屋之原始所有人。

(二)又民法第七百五十八規定：不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。被告公司股東朱榮波與金廣福公司於八十六年一月二十八日所訂立之合建契約，其性質屬承攬與買賣之混合契約。雖前開契約第二條約定，金廣福公司於被告建屋完成後可分得八間半之房屋，惟此乃債權性質，被告在系爭土地所蓋之建物，在未依法登記前，建物所有權仍屬被告所有。則被告所辯系爭土地與房屋同屬一人所有，即屬無據。

(三)再土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，固應推斷土地所有權人默許房屋承買人繼續使用土地，此時應認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質當屬租賃。然民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件 (最高法院六十九年度台上字第七二０號判例可參) 。系爭土地興建之房屋為被告所有，該房屋之所有權並未移轉予金廣福公司，已如前述，自與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所述情節有間，而無類比適用之餘地。

(四)綜上所述，被告所辯使用系爭土地建屋，有合法之權源，應無可採。

六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。本件被告占用系爭土地建屋，無正當權源，則原告本於物上請求權之規定，請求被告系爭土地如附圖所示編號一至十九佔用面積計一千一百零八平方公尺之地上建物拆除，將土地返還，洵屬正當，應予准許。

七、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（參最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨），是以原告請求被告賠償其相當於租金之損害或返還所得利益，即為有據。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，且此一規定於租用基地建築房屋者，亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，若土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價（並非公告現值）百分之八十為其申報地價，土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段亦分別定有明文。經查，系爭土地於原告取得後於八十八年十一月十九日取得後申報地價為每平方公尺一千二百元，有原告提出之系爭土地地價謄本乙份附卷可參，依前揭說明，此即為系爭土地之法定地價。又本院審酌系爭土地目前地目登記為旱地，惟可建屋使用，其經濟價值尚可等情狀，認原告請求為系爭土地之租金以該地申報總價額年息百分之十計算尚為適當。故揆諸前開說明，原告請求被告就系爭土地相當於租金之損害基準，應以系爭土地之申報地價乘以上訴人占用之面積（如附圖一至十九所示面積一千一百零八平方公尺），再乘以計算相當於租金之不當得利數額之標準（即年息百分之十），應自八十八年十一月二十日起至返還土地止，按月給付一萬一千零八十元之損害金，為有理由，應予准許。

八、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。

九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官　蘇清水

~B法院書記官　王志銘