臺灣臺南地方法院 - 九十年度訴字第三七三號（返還價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺南地方法院民事判決　九十年度訴字第三七三號原　　　告　乙○○ 戊○○ 丙○○ 法定代理人　甲○○ 被　　　告　丁○○ 右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：主文被告森海建設股份有限公司應給付原告乙○○新台幣貳拾柒萬元、原告戊○○貳拾萬元、原告丙○○貳拾萬元及均自民國九十年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告丁○○應給付原告乙○○新台幣肆拾萬元、原告戊○○新台幣貳拾玖萬元、原告丙○○新台幣貳拾玖萬元及均自民國九十年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告森海建設股份有限公司負擔十分之四，被告丁○○負擔十分之六。本判決第一項於原告乙○○、戊○○、丙○○分別依序以新台幣玖萬元、新台幣陸萬柒仟元、新台幣陸萬柒仟元為被告森海建設股份有限公司供擔保後得假執行，但被告森海建設股份有限公司如於假執行程序實施前依序分別以新台幣貳拾柒萬元、新台幣貳拾萬元、新台幣貳拾萬元為原告乙○○、戊○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告乙○○、戊○○、丙○○依序分別以新台幣貳拾柒萬元、新台幣玖萬柒仟元、新台幣玖萬柒仟元為被告丁○○供擔保後得假執行，但被告丁○○如於假執行程序實施前依序分別以新台幣肆拾萬元、新台幣貳拾玖萬元、新台幣貳拾玖萬元為原告乙○○、戊○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：求為判決如主文第一、二項所示及願供擔保請求宣告假執行。二、陳述：（一）被告森海建設股份有限公司（下稱森海公司）於民國八十六年十月十九日、同年十月二十一日、同年十月十九日與原告乙○○（契約書蔡梅未冠夫姓陳、附戶口名簿影本為證）、戊○○、丙○○分別訂定房屋買賣預定合約書，將其在台南市○○○段三八四號等十二筆基地上所建「快樂家庭」Ｃ棟十八號（下稱Ｃ棟十八號）、Ｂ棟二十一號（下稱Ｂ棟二十一號）、Ｂ棟二十八號（下稱Ｂ棟十八號）分別以新台幣（下同）一百三十五萬元、一百二十六萬元、一百二十六萬元出售予乙○○、蔡美莉、丙○○，訂約當日向乙○○、戊○○、丙○○收取簽約金二十七萬元、二十萬元、二十萬元，約定訂約後三百日曆天完工；又被告丁○○ 於同上時日，將坐落台南市○○○段三八四之五四地號內二十七坪（下稱Ｃ棟十八號基地）、同段三八五之五０地號內私有地十八坪、公共設施十四坪，合計三十二坪（下稱Ｂ棟二十一號基地）、同段三八五之五六號、三八五之四八地號內私有地十八坪、公共設施十四坪，合計三十二坪（下稱Ｂ棟二十八號基地），以三百十五萬元、二百零一萬元、二百零一萬元出售予原告乙○○、戊○○、丙○○（按房屋與基地一起出賣，惟所有權人不同，故分別訂約），基地部分已分別收取四十萬元（ ⒑⒚十八萬元，⒋二十二萬元）、二十九萬元（⒑十三萬元，⒋⒙十六萬元）、二十九萬元（⒑⒚十三萬元，⒋⒙十六萬元）；詎被告收取上開價款後，並未依約定期日完成建築及分別移轉登記予原告，經原告於八十九年八月十五日以台南支郵局第一五二、一五四、一五三號存證信函以被告違反雙方所訂立之買賣契約書第九條第一、二項、第十七條第一項及第十八條第一項之規定予以解除契約，被告等於同日收受，有存證信函及掛號郵件收件回執各三件為證，契約既經解除，被告自應將所收價金附加利息返還原告。（二）被告雖於約定完工日後將建物完成，惟其中僅Ｃ棟十八號有使用執照外，其餘Ｂ棟二十一號及Ｂ棟二十八號因將原設計之道路用地出售他人致無法取得使用執照，依民法第二百二十六條之規定為給付不能，且被告將本件基地及已保存登記之建物與其他土地供萬泰商業銀行設定一億六千三百二十萬元之最高限額抵押權，並經萬泰銀行以鈞院八十七年度執全字第二二一四號予以假扣押有案，有土地及建物登記謄本可稽。系爭買賣土地既被查封，依土地登記規則第一百二十八條規定，於法院撤銷查封前，登記機關不得許債務人申請移轉登記，法院自亦不得命為移轉登記，是被告丁○○此部份之給付已陷於給付不能，且即使移轉登記予原告，抵押權超過不動產價值甚多，對原告無實益，反而有害，被告更係違約無法履行，原告為慎重計，爰依民法第二百二十六條、第二百五十四條至第二百五十六條之規定，再以本訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，爰依法提起本訴。（三）被告舉證人郭國鐘、林美珠證明兩造曾協商延期完工云云，原告否認並爭執之。查證人郭國鐘於鈞院證稱並未參加協商，而林美珠則證稱「該次開會僅有告知下包跑了，並無會議記錄，亦未簽名，係自由參加」等語，依證人所言當天僅有報告事項，並無決議，何能以單純報告限制或拘束原告依契約所能行使之權利，故證人之證詞不足為被告有利之證明。（四）被告又稱Ｃ棟部分已取得使用執照，可以交屋云云，惟查Ｃ棟建物係在八十九年五月始完工，依房屋買賣契約第九條第一項之規定已逾完工期。（八十六年十一月開工起三百個日曆天）六個月以上，原告乙○○自得依第九條第二項、第十七條第一項、第十八條第一項之規定解除本件房屋買賣契約，並請求返還價金；至於Ｃ棟十八號基地台南市安南區○ ○○段三八四之五四號部份，由被告丁○○出面與原告乙○○訂約，約定移轉二十七坪予原告乙○○，惟系爭土地面積八九點一三平方公尺，丁○○應有部份僅一萬分之四四四，即一坪左右，被告丁○○顯有給付不能，原告自得依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定解除本件土地買賣契約，請求返還價金。（五）至於Ｂ棟建物部份迄今尚未取得使用執照，而Ｂ棟二十八號基地台南市安南區○○○段三八五之四八地號土地部份，原為被告丁○○所有，確於訂約後之⒊⒗移轉登記予訴外人陳朝慶，被告顯有違約，且係可歸責於被告之事由致給付不能，原告戊○○、丙○○依民法第二百二十六條、第二百五十六條及契約第九條第一、二項、第十七條第一項、第十八條第一項之規定解除本件土地及房屋買賣契約，請求返還價金。（六）原告因目前所居住之房屋迄今產權仍不清楚，且有隨時被拆除之危險，才會相信被告所言買下三棟房屋，詎被告不僅拖延三年才興建完畢，而部份建物仍未取得使用執照，土地或大部分為他人所有，或又移轉予他人，已如前述，致原告權益損害甚鉅。三、證據：提出房屋預定買賣合約書、土地買賣預定合約書、存證信函暨掛號郵件回執各三件、土地及建物登記謄本四件為證。乙、被告方面：一、聲明：求為判決：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利之判決願供擔保免予假執行。二、陳述：（一）原告等三人係姊妹女兒之親戚關係，兩造簽約買賣後，巧遇景氣不佳，且房地產下跌，故原告開始即有不想購買之跡象，各項付款約定均無法按期給付，因雙方均各有困難之因素發生，致施工進度無法全部如願達成。但均經雙方多次協調同意延後完工及交屋，致被告完工後，曾多次洽請交屋及付款，原告仍然不理，最後乃寄存證信函。被告所寄出之催告（聲明）函，計有八十九年八月十八日台南郵局第二六九六號及⒑ 台南支局第六五三號可資為證。故雙方互有履約之瑕疵存在，彼此均有過失可「過失相抵」。（二）原告不得片面解除契約，理由如左：１．原告不按期付款且同意延緩克服施工上發生之困難，乃互相有正當理由延緩，如今房屋均早已完工，被告通知辦理交屋及付款，卻遭拒絕，被告沒有給付不能之情形。２．雙方買賣不動產之手續都已有請求進行交屋及移轉過戶，彼此即有遵守誠信之義務，不得片面找藉口要求解除契約。３．雖原告聲明不買而拒絕交屋，但被告亦有催告及解除契約之通知，如雙方都要解約，則彼此抵銷，原告亦無權片面行使解除權，故原告實際上係不買房屋及找藉口要解約，但被告早已完工並通知交屋遭拒絕。如今糾紛發生但可透過協調公平合理解決。４．原告無權片面不履約，卻要求解約，其主張解約並不合法，被告無法接受原告無理之要求。（三）Ｃ區部分土地本來就是被告丁○○與訴外人黃振忠所共有，只是被告楊淑芬出面簽約，這部分土地移轉並無問題，另被告森海公司同意用Ｃ區建物提供給原告戊○○及丙○○替代Ｂ區建物。三、證據：提出存證信函二件、地籍圖謄本一份、土地暨建物謄本二份、土地暨建物所有權狀二份、使用執照影本一份為證，並聲請傳訊證人郭國鐘、林美珠。丙、本院依職權函台南市政府查明系爭建物是否取得使用執照並調取本院八十七年執字第二二一四號假執行卷宗勘驗及函台南市安南地政事務所調取系爭土地之所有權歸屬狀態及相關資料。理由一、原告起訴主張：被告森海公司與原告乙○○、戊○○、丙○○分別訂定房屋買賣預定合約書，將Ｃ棟十八號、Ｂ棟二十一號、Ｂ棟二十八號三棟房屋分別以一百三十五萬元、一百二十六萬元、一百二十六萬元出售予原告乙○○、戊○○、丙 ○○，訂約當日同時向乙○○、戊○○、丙○○收取簽約金二十七萬元、二十萬元、二十萬元，並約定訂約後三百日曆天完工；又被告丁○○於同上時日，將Ｃ棟十八號基地、Ｂ棟二十一號基地、Ｂ棟二十八號基地，以三百十五萬元、二百零一萬元、二百零一萬元出售予原告乙○○、戊○○、丙○○，基地部分已分別收取四十萬元、二十九萬元、二十九萬元。詎被告收取上開價款後，並未依約定期日完成建築及分別移轉登記予原告，經原告分別寄發存證信函以被告違反雙方所訂立之買賣契約書第九條第一、二項、第十七條第一項及第十八條第一項之規定予以解除契約，並經被告收受，則契約既經解除，被告自應將所收價金附加利息返還原告。此外，被告雖於約定完工日後將建物完成，惟其中僅Ｃ棟十八號有使用執照外，其餘Ｂ棟二十一號及Ｂ棟二十八號迄今無法取得使用執照，依民法第二百二十六條之規定均有給付不能之情形，且被告將本件基地及已保存登記之建物與其他土地供萬泰商業銀行設定一億六千三百二十萬元之最高限額抵押權，並經萬泰銀行以鈞院八十七年度執全字第二二一四號予以假扣押有案，則系爭買賣土地既被查封，於法院撤銷查封前，登記機關不得許債務人申請移轉登記，法院自亦不得命為移轉登記，是被告丁○○此部份之給付已陷於給付不能，且即使移轉登記予原告，抵押權超過不動產價值甚多，對原告無實益，反而有害，被告更係違約無法履行，原告爰依民法第二百二十六條、第二百五十四條至第二百五十六條之規定，再以本訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示。二、被告則以：原告不按期付款且同意延緩克服施工上發生之困難，乃互相有正當理由延緩，如今房屋均早已完工，被告通知辦理交屋及付款，卻遭拒絕，被告沒有給付不能之情形。雖原告聲明不買而拒絕交屋，但被告早已完工並通知交屋，被告亦有催告及解除契約之通知，如雙方都要解約，則彼此因過失相抵而抵銷，原告並無權片面行使解除權，故原告無權片面不履約，卻要求解約，其主張解約並不合法。此外，Ｃ區部分土地本來就是被告丁○○與訴外人黃振忠所共有，只是被告丁○○出面簽約，這部分土地移轉並無問題，另被告森海公司同意用Ｃ區建物提供給原告戊○○及丙○○替代Ｂ區建物等語，資為抗辯。三、原告主張兩造間分別就Ｃ棟十八號、Ｂ棟二十一號、Ｂ棟二十八號三棟建物及基地訂有買賣契約，原告乙○○、戊○○、丙○○就房屋部分已分別支付簽約金二十七萬元、二十萬、二十萬元予被告森海公司；就基地部分，分別支付價款四十萬元、二十九萬元、二十九萬元予被告丁○○。詎被告森海公司並未依約定期日完成建築亦未如期將上開建物移轉登記予原告三人，又除Ｃ棟十八號有使用執照外，其餘Ｂ棟二十一號及Ｂ棟二十八號迄今無法取得使用執照。此外，被告丁○ ○將本件基地及已保存登記之建物供萬泰商業銀行設定一億六千三百二十萬元之最高限額抵押權，並經萬泰銀行以本院八十七年度執全字第二二一四號予以假扣押有案。原告三人乃於八十九年八月十五日分別寄發存證信函予被告二人並為解除上開買賣契約之意思表示等情，業據原告提出房屋預定買賣合約書、土地買賣預定合約書、存證信函暨掛號郵件回執各三件、土地及建物登記謄本四件為證，復經本院函台南市政府查明系爭建物是否取得使用執照並調取本院八十七年執字第二二一四號假執行卷宗及函台南市安南地政事務所調取系爭土地之土地謄本，查核屬實，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分主張之事實為真正。四、按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第二百五十四條至第二百五十六條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。但契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除（最高法院五十七年台上字第三二一一號判例參照）。又兩造就系爭Ｃ棟十八號、Ｂ棟二十一號、Ｂ棟二十八號三棟房屋分別訂有房屋買賣預定合約書，該合約書第九條第一項前段約定：「本預售屋之建築工程應在民國八十六年十一月之前開工，自開工日起算三百個日曆天以前完成主建物、附屬建物及必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日‧‧‧」；同條第二項約定：「乙方（即森海公司）如逾期六個月仍未開工及完工，視同乙方違約，甲（即原告）乙雙方同意依本契約第十七條之違約處罰規定辦理。」；該合約書第十七條第一項約定：「違約之處罰：一、乙方違反本契約第九條第二項及第十六條第一項規定者，甲方得解除本契約。解除時除應甲方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償甲方所繳房屋期款銀行利息。」；該合約書第十八條約定：「一、本契約與土地契約共存，若甲乙雙方違反其中之一視同全部違約。」等語，有上開房屋買賣預定合約書三份為證。經查，系爭Ｂ棟二十一號、Ｂ棟二十八號建物迄今尚未申領使用執照；Ｃ棟十八號房屋則於八十九年五月四日方領有使用執照，有台南市政府工務局九十南工局使字第０二六六九號函、台南市政府工務局使用執照（八九）南工使字第三六三號附卷可參，復參以上開房屋買賣合約書第九條第一項所載：本預售屋之建築工程應在八十六年十一月之前開工等語，又上開使用執照亦載明開工日期係八十六年十一月五日，足見被告森海公司並未依照兩造約定：最遲應於八十七年八月二十七日完工即於該日前應領有主管機關核發之使用執照；亦未於上開期日六過月內完工，而有違反兩造所定合約書第九條第一、二項約定之事由。是以，原告乙○○、戊○○、丙○○分別於八十九年八月十五日以台南三十八郵局第一五二、一五四、一五三號存證信函以被告違反雙方所訂立之買賣契約書第九條第一、二項約定，並據以該合約書第十七條第一項及第十八條第一項之規定通知被告為解除兩造所定房屋買賣預定合約書及土地買賣預定合約書，被告並於同日收受，有存證信函及掛號郵件收件回執各三件為證，則參酌首揭判例意旨，原告乙○○、戊○○、丙○○主張依據所定房屋買賣預定合約書及土地買賣預定合約書，被告森海公司未能依約領得使用執照而已有約定之違約事由發生，並經原告合法解除，被告自應將所收價金附加利息返還原告等語，自屬於法有據，應予准許。五、被告森海公司雖辯稱：原告不按期付款且同意延緩克服施工上發生之困難，乃互相有正當理由延緩，如今房屋均早已完工，被告通知辦理交屋及付款，卻遭拒絕，被告沒有給付不能之情形，原告不得片面找藉口要求解除契約。被告亦有催告及解除契約之通知，如雙方都要解約，則彼此抵銷，原告亦無權片面行使解除權，故原告實際上係不買房屋及找藉口要解約，但被告早已完工並通知交屋遭拒絕，原告無權片面不履約，卻要求解約，其主張解約並不合法云云。惟查：（一）依據兩造所定合約書第十七條第二項約定：「違約之處罰：二、甲方（即買方）違反本契約第七條第二項規定者，乙方（即被告森海公司）得逕行解除本契約。甲方同意乙方得沒收甲方所繳之總價款。‧‧‧」；第七條約定：「付款條件及方式：一、本條付款辦法甲方應依附件（一）付款明細表之規定，於接獲乙方書面掛號繳款通知單七日內自行向乙方指定之繳納地點，以現金或即期支票如數壹次繳清。二、依前項規定，如甲方逾期五日仍未繳清期款或已繳納之票據無法兌現時，‧‧‧，如逾期四十五天未繳並經乙方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，甲乙雙方同意依本契約第十六條（應係第十七條）違約之處罰規定處理。」等語，復參合約書之附件（一）之付款明細表所示，原告應依序於「簽約」、「領取使用執照」、「銀行貸款」、「交屋」等期別支付約定之價金，有該附件可參，則原告乙○○、戊○○、丙○○於接獲被告森海公司以書面掛號通知應依上開付款明細表所示期別繳納價金，而未於七日內如期繳納時，被告森海公司方得依合約書第十七條之約定解除兩造所定契約。經查，系爭Ｂ棟二十一號、Ｂ棟二十八號建物迄今尚未取得使用執照，已如前述，又原告蔡美莉、丙○○確實於簽約時依約繳納部分價金，則被告森海公司自不得對原告戊○○、丙○○二人以未按期付款為由，進而主張解除契約。至系爭Ｃ棟十八號房屋雖於八十九年五月四日即領有使用執照，被告森海公司並於八十九年八月十八日以台南郵局第二六九六號存證信函寄發繳款通知書予原告蔡梅（即乙○○）、復於同年十月二十三日以台南北小北第二九支郵局六五三號存證信函催告原告乙○○應按期繳納價金，有上開存證信函二紙附卷可參，參照上揭所示合約書第七條之約定，原告乙○○尚無違約之情事，復參以被告森海公司已有違約之事由，並經原告乙○○於八十九年八月十五日合法解除契約，已如前述，是以，兩造間所定契約已因原告陳蔡梅之解除而溯及訂約時失其效力（最高法院二十三年上字第三九六八號參照），被告森海公司自不得對之再主張解除權。綜上，被告森海公司上開所辯，自屬不可採信。（二）被告森海公司復辯稱：原告業已同意延緩完工，自不得再主張解除契約云云，並舉證人郭國鐘、林美珠為證。惟查證人郭國鐘到庭證稱：「被告森海建設股份有限公司有通知要開會，但我沒有去。我對這件買賣房子，我是想要放棄，所以沒有去開會。」等語；證人林美珠則證稱：「（問：開協調會有無簽名或紀錄？）沒有，承購戶是自由參加。」等語，足見該次協調會係採自由參加方式進行，亦未於協調會中達成任何協議，也無做出任何書面決議。是以，被告所辯兩造間已達成延緩完工之協議云云，亦未能舉證以實其說而不可採信。（三）綜上所述，被告並無任何法定或約定之解除事由，又未能舉證兩造間就同意延緩完工乙事業已達成協議，是其上開辯詞自不足採信。六、再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文規定；又債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約同法第二百五十六條亦有明文規定。經查，系爭Ｂ棟二十八號建物之基地台南市○○區○○段四五０地號（即重測前之土城子段三八五之四八地號）業已轉售訴外人陳朝慶，有土地登記謄本一份附卷可稽；又被告將系爭Ｂ棟二十一號、Ｂ棟二十八號建物之基地及已保存登記之建物安南區○○○段一０七０建號（基地為土城子段三八四之五四地號即系爭Ｃ棟十八號建物）與其他土地供萬泰商業銀行設定一億六千三百二十萬元之最高限額抵押權，並經萬泰銀行以本院八十七年度執全字第二二一四號予以假扣押有案，有土地及建物登記謄本可稽，復經本院調閱上開假扣押卷宗查核屬實，則系爭買賣土地及建物既被查封，依土地登記規則第一百二十八條規定，於法院撤銷查封前，登記機關不得許債務人申請移轉登記，法院自亦不得命為移轉登記，是被告此部份之給付已陷於給付不能（最高法院七十年度第十八次民事庭會議決議（二）參照），則被告丁○○移轉土地所有權登記之給付義務，既已陷於不能，參酌上揭法條規定，原告自得解除兩造所定買賣契約。綜上，原告據以民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定，並以本訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，主張兩造間所定買賣契約業已解除等語，自屬與法相符，應予准許。七、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：（一）由他方受領之給付物，應返還之；（二）受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第一、二款定有明文。本件原告既已依法解除土地及房屋買賣預定合約書，是其請求被告森海公司及被告丁○○應分別償還原告三人已給付之價金及自訴狀繕本送達翌日即九十年三月十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　二十八　日臺灣臺南地方法院民事第二庭 ~B審判長法　官 ~B　　　法　官 ~B　　　法　官　　王慧娟右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　二十八　日 ~B法院書記官

臺灣臺南地方法院九十年度訴字第三七三號

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