臺灣臺南地方法院九十年度訴字第四八九號

臺灣臺南地方法院民事判決　九十年度訴字第四八九號

原告

協成汽車客運股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

邱玲子律師

被告

禾禾食品股份有限公司 住台南縣麻豆鎮龍泉里一鄰六號

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國八十九年三月十五日向原告承租原告所有坐落在台南縣麻豆鎮巷○段五０四地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示Ａ部分面積為八六‧七五平方公尺之土地，供被告先前建造門牌號碼為台南縣麻豆鎮○○路十二之二十號鐵皮屋使用，約定租賃期間自八十九年三月十五日起至九十年三月十五日止，每月租金新台幣（下同）二萬五千元，且於租賃契約書第十九條特別約定如租賃土地有買賣成交之事實，被告務須於成交日後兩個月內，無條件拆除鐵皮屋將土地歸還原告。玆原告已於八十九年九月二十六日將系爭土地立約出售予第三人劉文棧，事後並曾寄發存證信函通知被告履行租約第十九條之約定，詎被告竟置之不理，且自八十九年十月十五日起即未給付租金，原告繼於九十年一月十日再以台南興華街第三支局第十四號存證信函催告被告應於函達十日內速將鐵皮屋拆除後將土地交還予原告，並清償積欠之租金，惟被告逾催告所定之期限均未履行。準此，原告已於上開存證信函表明於催告期限終日之翌日以該函為終止租賃契約之意思表示，並再以本件起訴狀繕本之送達為向被告聲明終止租約之意思表示；又兩造所訂立之租賃契約亦因已於九十年三月十五日屆期而消滅，兩造間並無法律關係存在。又被告未經原告同意，另在系爭土地上如附圖Ｂ部分面積八‧一平方公尺土地上搭建檳榔攤、Ｃ部分面積一‧四五平方公尺土地上搭建廁所、Ｄ部分面積三‧四五平方公尺土地上空搭建遮雨棚使用，是原告依據民法第七百六十七條、不當得利及租賃契約之法律關係，除假執行擔保金額外，訴請如主文所示。

二、被告主張：對於原告主張被告租地建屋之事實不為爭執，但依兩造於八十五年八月十三日所簽定之原租賃契約，有載明原則上可續租五年，而兩造本意也是說要簽五年，但是一年一年簽，以便讓原告可調整租金，故本件租賃契約應至九十年八月十五日始屆期，被告仍有合法占有權源；況本件既為基地租賃契約，依民法第四百二十六條之二之規定，原告出賣系爭土地時，被告有依同樣條件優先承買之權，然原告竟未先以書面通知被告可優先承買，是原告與訴外人劉文棧間之所有權移轉登記依法不得對抗被告，原告不得請求被告拆屋還地。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執的事實：

(一)兩造曾在八十九年三月十五日簽立基地租賃契約，由被告向原告承租系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積為八六‧七五平方公尺之土地，作為建造門牌號碼為台南縣麻豆鎮○○路十二之二十號鐵皮屋使用，每月租金二萬五千元，且於租賃契約書第十九條特別約定如租賃土地有買賣成交之事實，被告務須於成交日後兩個月內，無條件拆除鐵皮屋將土地歸還原告。

(二)原告已於八十九年九月二十六日將系爭土地立約出售予第三人劉文棧，事後並曾寄發存證信函通知被告履行租約第十九條之約定，詎被告竟置之不理，且自八十九年十月十五日起即未給付租金，原告乃於九十年一月十日再以台南興華街第三支局第十四號存證信函催告被告應於函達十日內速將鐵皮屋拆除後將土地交還予原告，並清償積欠之租金，惟被告逾催告所定之期限均未履行。

(三)被告未經原告同意，另在系爭土地上如附圖所示Ｂ部分面積八‧一平方公尺土地上搭建檳榔攤、Ｃ部分面積一‧四五平方公尺土地上搭建廁所、Ｄ部分面積三‧四五平方公尺土地上空搭建遮雨棚使用。

四、得心證之理由：本件所應審酌之爭點在於：本件租賃契約是否已經消滅？被告得否以民法第四百二十六條之二之規定，以為抗辯？

(一)原告主張兩造所定租賃期間業於九十年三月十五日屆至之事實，已據其提出兩造於八十九年三月十五日所簽訂之租賃契約書一份為證，被告雖辯稱兩造本來約定租賃期間為五年，只是一年定一次契約，此由被告所提出之租賃契約，而該份契約書上載有「原則上可續租五年」等字可證，故本件租賃期間應至九十年八月十五日始期滿云云，並提出租賃契約書一份為證，惟查，被告所提出之租賃契約書，其當事人係原告與「乙○○」個人，與本件兩造之當事人尚有不同，是被告據該租賃契約書辯稱兩造本來約定租賃契約期間為五年，應認因該租賃契約書並非本件兩造所訂立而與本件租賃契約無涉，且縱認該契約書承租人乙○○與本件被告有關係，然該契約書雖載明乙○○就系爭土地如附圖所示Ａ部分面積為八六‧七五平方公尺之土地有續租五年之權利，但此僅為保障乙○○在約定之五年期間內有要求續租該部分土地之權利，而原告原則上不得拒絕，惟至於兩造間之權利義務關係，包括租金、租賃期間等仍應依照兩造所訂立之契約，非謂該契約上載有「原則上可續租五年」等字，即可認為租賃期間是自八十五年八月十五日開始起算五年，此與在契約上明訂租賃期間五年之情形，並不相同。被告上開所辯，顯有誤會。從而，該租賃期間既已於九十年三月十五日期滿，被告所提之八十五年之租賃契約，又屬乙○○與原告間所訂立，尚與本件被告無涉，本件被告應無從主張該契約之權利，且本件被告又未抗辯乙○○曾依該契約向原告表示續租之意思表示，是依民法第四百五十條第一項之規定，該租賃契約自於期限屆滿即九十年三月十五日消滅，故原告主張兩造間就系爭土地之租賃契約已因期滿而消滅，即有理由。至於原告另依據租賃契約第十九條約定，主張本件租賃契約亦已終止等語，因本件租賃契約業因期滿屆至而消滅，既如前述，則原告此一主張是否有理由，即毋庸再予贅述，併此敘明。

(二)次按，「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，民法第四百二十六條之二定有明文。本件被告另援引上揭法條抗辯其對系爭土地有優先承買權，原告與訴外人劉文棧之買賣契約對伊無效云云。惟查，原告主張其於八十九年九月二十六日將系爭土地出賣予訴外人劉文棧，而曾於嗣後當面及寄發存證通知被告依約將系爭房屋拆除，另於九十年一月十日再以存證信函再次告知出賣系爭土地之事，且終止兩造之租賃契約等事實，為被告所不爭執，已如前述；次查，兩造所訂租賃契約第十九條約定「如租賃土地有買賣成交之事實，被告務須於成交日後兩個月內，無條件拆除鐵皮屋將土地歸還原告」，兩造既已合意於原告出賣系爭土地時，被告無條件拆屋還地，是被告既願於原告出賣時無條件拆屋還地，自難再依民法主張優先承買權，蓋當事人間訂立特約時，應具拘束力，而民法第四百二十六條之二所定之優先承買權規定乃係為保護承租人之利益，尚不具公益色彩，而優先承買權雖尚未發生，亦屬期待權，而法律既無不得拋棄之明文規定，被告既與土地所有權人訂立「出賣時無條件歸還」之特約，於當事人自具拘束力，土地出賣時，被告自不得再主張優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院八十四年度法律座談會民事類第十七號，亦認優先承買權得預先拋棄，可資參照）。且縱認被告尚得主張優先承買權，而本件被告已知悉原告於八十九年九月二十六日將系爭土地出賣於訴外人劉文棧，如其欲主張優先承買權，即使原告未以書面向其通知，而其已知悉，依法仍得向原告及買受人主張優先承買權，如為原告或買受人所否認，應向法院起訴請求確認其優先承買權存在，而本件被告既未向原告及買受人主張優先承買權，亦未向法院請求確認其優先承買權存在，且本件租賃契約已因期滿而消滅，被告自亦無從再主張優先承買權。綜上所述，被告依民法第四百二十六條之二之規定，主張有優先承買權云云，亦難認有理由。

(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。兩造間之基地租賃契約業因期限屆至而消滅，既如前述，則被告自無權繼續占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積為八六‧七五平方公尺之土地；又被告未經原告同意，另無權占有使用系爭土地中如附圖所示Ｂ部分面積八‧一平方公尺土地上搭建檳榔攤、Ｃ部分面積一‧四五平方公尺土地上搭建廁所、Ｄ部分面積三‧四五平方公尺土地上空搭建遮雨棚使用，則原告依據物上請求權之法律關係，請求被告拆除此四部份之地上物，即屬有據，應予准許。

(四)次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得有相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號亦著有判例可資參照。原告主張被告自八十九年十月十五日起即未給付租金之事實，業據其提出存證信函為證，且為被告所不爭執，從而，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付自八十九年十月十五日起至九十年三月十五日止，為期五個月，每月二萬五千元，共計十二萬五千元之租金，及自九十年三月十六日起至前開地上物拆除交還土地之日止，與租金同額之損害金，即屬有據，應予准許。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

六、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第三百九十條第二項、第三百九十二條。

臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法官　張家瑛

~B法院書記官　蔡蘭櫻