九十一年度重訴字第四八三號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：91 年 12 月 30 日

臺灣臺南地方法院民事判決　九十一年度重訴字第四八三號原　　　告　己○○○ 被　　　告　丁○○ 寅○○○ 乙○○ 丙○○ 戊○○ 甲○○ 丑○○ 庚○○ 癸○○ 壬○○ 辛○○ 子○○ 右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告單獲於民國（下同）九十一年九月二十三日向台南縣永康市○○○○○段八九五號、旱、面積三八三平方公尺土地所為之台南縣私有耕地租約永民字第二六○號登記，應予註銷。㈡被告等應將坐落台南縣永康市○○段八九五地號、旱、面積三八三八平方公尺土地地上物除去後交還原告。㈢原告願供擔保請宣告假執行。二、陳述：㈠原告於起訴前曾於民國（下同）九十一年四月十五日向台南縣永康市公所耕地租佃委員會申請調解，該公所以「未會同辦理租約登記為由退還原件」。㈡系爭永康段八九五地號土地係原告所有，雖未與被告訂立租佃契約，但依確定判決認為不定期之租賃關係存在，惟被告等非因不可抗力繼續一年不為耕作，已經原告於九十一年三月二十二日以台南郵局第四十八支局第三七號存證信函，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定予以終止租約，並請於十日內清除地上物，將該八九五號一筆土地全部交還原告，但被告否認不為耕作，指為依法無據。按承租人承租耕地，非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例及八十二年十一月十六日八十二年度第十一次民事庭會議決議）。本件系爭耕地部分種植香蕉、部分空地長草、部分舖設柏油及砂石、部分堆放廢棄物，估計不為耕作部分約占五分之一，出租人自得依法終止租約收回全部耕地。㈢被告知承租地一部荒蕪未耕作之理由被終止契約，進而原告請求交還土地，於其不利，乃為意圖掩飾事實，分別於九十一年六月二十二日在該荒蕪之空地上草叢中補種香蕉五棵，又於九十一年六月二十九日再補種三棵香蕉，複於九十一年七月七日再補種四棵香蕉。經原告發覺後第一次於九十一年六月二十五日拍攝照片八張、第二次於九十一年六月三十日拍攝照片四張，第三次於九十一年七月八日拍攝照片八張。藉以證明被告等一年來大片空地未予耕作，終止契約後心虛，暗地裡亡羊補牢，欲蓋彌彰。㈣系爭土地約五分之一被告並未自任耕作，部分荒蕪空地舖設水泥，部分雜草叢生數尺，部分堆積碎石垃圾。被告不但於終止契約後四、五次在右述空地上補種香焦，而且於九十一年十一月十五日趕在　鈞院履勘現場前，雇用怪手、貨車前來挖開碎石及清除垃圾、雜草五車，運往鹿耳門天后宮邊魚塭堆放，被告意圖掩蓋以前之荒蕪狀態，欲主張其無不自任耕作之事實，但是事真難得假，欲蓋而彌彰。㈤被告甚為在意系爭土地曾經由懋莉工業股份有限公司與前出租人西德堂合謀無權占用部分土地，特意要求原告依法排除，而保持租賃物合於使用收益之狀態，附呈被告委請黃厚誠律師致原告函為證。惟查被告所承租者係該八九五號面積三八三八平方公尺全部，且自數年前即繼續承租，自應依民法第四百三十二條規定負盡善良管理人之保管義務，及應負耕地三七五減租條例第十六條自任耕作不得轉租之責任，且為促進耕地利用，貫徹農地政策之有效執行，倘承租人未盡善良管理人之注意義務，怠於保管承租之耕地，經他人占用而變更原來耕作之目的，且已懷疑並任由他人占用者，其情形尤甚於將耕地轉租或借與他人，更足以妨礙耕地之利用，自屬非自任耕作，應由出租人收回自行耕作或另行出租，以貫徹農地政策之有效執行，則承租人自己未將承租耕地供為耕作使用，而擅自變更用途供其他非耕作之用，或將耕地轉租或借與他人使用，或懷疑他人占用其承租耕地，並任由他人變更耕作目的而使用者（包括一部之情形在內）其耕地租約即屬無效（最高法院八十九年度台上字第一二四二號判決參照）。因此本件原告除主張耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款外，玆一併主張同條例第十六條之規定收回土地，㈥系爭土地被告曾經前案訴請確認租賃關係存在事件於九十年十一月十三日判決確定，依民法第四百二十五條所定買賣不破租賃之原則，原告自應溯自八十八年一月二十八日買賣移轉登記時起承讓出租人之地位為出租人，被告等十二人亦即成為承租人。故被告始於九十年十二月二十六日以永康郵局十支局存證信函第六二五號寄來八十八年至九十年租金於原告。其理至明，毋庸置疑。原告於九十一年三月二十二日發見被告等就系爭承租地有部分非因不可抗力繼續一年不為耕作，於是經原告以台南郵局第四十八支局第三七號存證信函依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定予以終止契約並請求收回土地在案。㈦究竟被告有無不自任耕作之情形？按承租耕地，非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止契約，收回全部耕地。（最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例及八十二年十一月十六日八十二年度第十一次民事庭會議決議參照）。本件終止契約時，部分空地即雜草叢生，部分鋪水泥及砂石，部分堆放廢棄物垃圾，已在起訴時附呈照片有據，該部分經鈞院履勘現場，並囑託永康地政事務所測量結果有七○七平方公尺，占全部土地面積百分之一八．四五，被告為掩蓋其以前荒蕪狀態，主張其無不自任耕作之事實，在鈞院定期勘驗之前日雇用怪手貨車挖開碎石，清除垃圾、雜草五車，倒在鹿耳門天后宮邊魚塭，亦經附照片呈報在案，請將前後照片對照亦一目瞭然。即現在尚留一片舖水泥地不能耕作，原告自得依法終止契約收回全部出租耕地。㈧被告對承租地之一部荒蕪事實，已經鈞院囑託永康地政事務所複丈測量結果Ａ部分為七○七平方公尺並不爭執，且此項荒蕪事實在前案繫屬中即已存在，亦為被告所不否認，其不任耕作至為明顯，必待鈞院在本件定期於九十一年十一月十九日履勘現場之前即於九十一年十一月十五日始雇怪手、貨車前來開挖碎石清除垃圾等五車亦屬事實及趕種香蕉苗有據，被告說前程所種香蕉被人毀損破壞並非事實，因這段期間乾旱不雨，被告種植而不澆水任其枯萎，且均在本件訴訟之後。故其主張如何積極排除侵害，及如何遭人毀損均不足採。㈨按承租人應自任耕作，違反此項規定者其租約為無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段定有明文，又所謂「不自任耕作」係兼指轉租及將耕地借與他人使用，而擅自變更用途、或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪者而言。（七十一年台上字第四二九四號），又依耕地三七五減租條例所立之耕地租賃契約，承租人應以承租耕地供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第十六條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自明。申言之承租人將承租耕地改作其他用途，或任由他人使用或任其荒廢，均屬不自任耕作原定租約無效。（七十一年台上字第四九七三號）。本件承租人既非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢棄物等無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作應准出租人收回耕地（參照司法院大法官會議釋字第一二五號解釋及最高法院四十八年台上字第一三六二號判例及六十七年十一月第七次民事庭推總會決議㈡）。據陳其所有之出租耕地已經承租人棄耕多年，並供他人作垃圾場、汽車停車場、雜草叢生，如確屬事實，該承租人已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項前段之規定，出租人自得主張終止租約，並可依照省耕地租約登記辦法第二條第一項，單獨申請租約註銷登記（內政部六十九年二月七日台內地第五五六五七號函參照。）引用以上判解及行政命令，對本件原告主張終止契約收回耕地及註銷三七五租約之登記，應屬有據。即前案確定判決未予採用亦有違上開規定判解及行政命令之規定，原告並在本件提出新訴訟資料足以推翻前案確定判決此部分之認定，敬請一併加以斟酌。㈩對被告答辯之陳述： ⑴被告指原告純為阻撓永康市公所辦理本案租約登記，又前案於九十年十月三十日辯論終結，至所稱之九十一年三月二十二日發函終止契約，僅四個月，何來繼續一年不為耕作之情一節：經查，本件原告係於九十一年三月二十二日用存證信函通知終止契約，九十一年四月十五日向永康市公所租佃委員會申請調解，五月二十日退件，五月二十三日起訴。而被告向永康市公所申請租約換訂登記雖在九十一年三月二十六日，但市公所至五月三十日始通知原告提出戶籍謄本及印章配合辦理，原告之終止契約及調解之申請及起訴均在之前，那知被告申請換約而予阻撓？顯屬誤解，又前案之辯論終結於九十年十月三十日距終止契約之日僅四個月部分，按前案所聲請確認者係系爭土地溯自原告買受土地前即一直存在之訴，並非辯論終結日為確認租權之標準，按原告買受系爭土地登記日期為八十八年一月二十八日，自斯時起即包括在內，算至終止契約之通知已逾三年，被告所謂僅四個月，係斷章取義，顯不足採。查被告自承自八十八年至九十年承租系爭土地付三年份租金七、二○ ○元於原告，附呈存證信函及匯票為證。 ⑵前案已經認定確有種植耕作一節：按前案未曾主張部分未耕作，或違約轉租之情形，而且本件非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實逾一年以上即已存在，觀察照片上雜草叢生之情形可以察知已是數年繼續存在之現象，決非被告偷偷補種香焦三次可以掩蓋得住。 ⑶被告提出當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得做任何相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則云云，查前案係被告請求確認租賃關係存在之訴，並未對於被告部分一年以上繼續不為耕作之審判，縱有涉及皮毛，但本件新訴訟資料已經提出具體積極之新證據及法律依據，並無違背民事訴訟上誠信原則之問題。 ⑷永康市公所為此派員現場勘查云云一節應予否認，應由被告負舉證之責，縱屬事實，亦與本件之訴訟不生影響。仍請鈞院履勘現場。 ⑸租約登記被告自己遲緩致使排在本件之後，被永康市公所駁回，怪誰？屢次指原告阻撓登記毫無理由，蓋因三七五減租租約登記出租人不協同辦理申請時承租人亦得單方申請登記，並無怪原告阻撓其申請登記之理由，因此被告之答辯均不足採。 ⑹被告主張原告就已判決確定之事實再為相反之主張一節：查兩造前案係被告請求確認租賃關係存在之訴訟，與本件原告請求交付土地之訴訟標的法律關係並不相同，前案係確認之訴屬於形成之訴，本件屬於給付之訴亦非同一事件，且前審確定判決係以民法第四百二十五條規定買賣不破租賃之原則認為原告即土地承買人應承受出租人之地位，本件當然不受該案確定判決之拘束。且並非相反之主張。被告謂原告再為相反之主張云云顯不足採。 ⑺被告主張原告在前案主張系爭土地有部分遭人整地供作停車場之用，惟其乃出租人西德堂與訴外人懋莉公司所訂之契約，尚非其不自任耕作而另行轉租他人一節：按無論以耕地供人作停車場之用係由承租人自己或任由他人所為，既然在被告租賃期間中，本來即應盡善良管理人之責任，保管使用耕地，而任由他人使用，乃均屬於不自任耕作，自得依耕地三七五減租條例第十六條規定主張終止契約。縱然係前出租人與懋莉公司所為，被告站在承租人地位自不能任其變更使用變成廢耕移作他用，自不能推為前手間之事非被告不自任耕作，原確定判決就此部分判決係違背法令。何況懋莉公司放棄占有一年以上被告仍不耕作？此一時彼一時也，原告之主張並無違法。 ⑻被告主張原告在前案主張系爭土地自六十二年即廢耕且雜草叢生迄今承租人並未耕作而依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款表示終止契約要難認為有據部分：按該確定判決當時係認定被上訴人（即被告）知悉其情後已以存證信函請求懋莉公司排除，因此難認其不自任耕作，而本件經過年餘，但仍不設法積極排除亦未提起訴訟、或自行耕作，姑且不論前案就此部分之判決有違背法令之處（詳容後述），對被告此部分事實至少在八十八年前案繫屬中即已知悉，於今數年仍不自任耕作，雜草叢生任人堆放垃圾，更有進者所謂之停車場水泥地迄今仍舊空著，即可依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定收回土地，亦可依同條例第十六條規定以承租人不自任耕作之理由，收回土地。三、證據：提出㈠土地登記簿謄本二份。㈡台灣高等法院台南分院判決一份。㈢台南縣永康市公所函一件㈣存證信函影本六份。㈤郵政匯票影本二張。㈥黃厚誠律師事務所函影本一份。㈦戶籍謄本二十份。㈧照片四十六張。乙、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：㈠本件原告以系爭土地雖依確定判決認有不定期之租賃關係存在，惟因被告等非因不可抗力繼續一年不為耕作，是其已依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，並得提起本訴，請求被告等人還地云云。惟查： ⑴按兩造間就系爭土地之租賃關係存在，業經鈞院八十九年度新訴字第三號及台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號判決確定在案，此亦經原告於起訴狀所自承。今原告所據以爭執者，係以被告等人就系爭土地非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，主張其已向被告等人為終止租約之表示等語，並非真實，其純為阻撓永康市公所辦理本案租約之登記。蓋依前開台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號民事判決，係於九十年十一月十三日方確定（九十年十月卅日辯論終結），迄其所稱之九十一年三月廿二日發函終止僅四個月，何來有繼續一年不為耕作之情。 ⑵況原告於前開訴訟程序中，亦曾主張被告等人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形。惟經該法院審理結果，認被告等人確有種植耕作系爭土地，原告再主張前已經判決審認之事由表示欲終止租約，要難認為有據。 ⑶又法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得做任何相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。（參照最高法院八十四年台上字第二五三○號、八十八年台上字第二二一一號判決意旨） ⑷是依前述，原告既執相同理由提起本訴，主張被告等人未繼續耕作，依前開實務見解，除非其得證明原確定判決有明顯違背法令或另提出新訴訟資料足以推翻原判斷外，該項重要爭點既已於前開確定判決理由中判斷，認其所述要難認為有據而不予採信，鈞院即不得任作相反之判斷。 ⑸又縱退萬步言之，被告等人自前開訴訟言詞辯論終結日起即未繼續耕作（並非事實，被告否認之），迄原告於九十一年三月廿二日發函終止時點，僅四個月爾，亦不符前開條例第十七條第一項第四款之「繼續一年」之規定。是原告以之為由終止兩造間租約，於法未合。 ⑹且本件前經台南縣永康市公所因此派員曾至現場勘查，亦無原告所述情形，復徵其所言不實。㈡按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第二百四十九條定有明文。本件原告主張之法律依據，依前述，被告等人根本不可能就系爭土地有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之情事發生。是原告提起本訴之事實，在法律上顯無理由甚明。是依前開條文之規定，鈞院得逕行將之判決駁回，避免浪費訴訟資源。㈢原告提起本訴，乃係為阻擾被告等人執前開確定判決，向台南縣永康市公所依台灣省耕地租約登記辦法第二條第一款辦理租約登記，而對被告等人起訴，以達其令該所暫緩本件租約登記之目的。倘此，不啻謂原告只消於每次被告等人欲登記前開確定判決確認之租賃關係前提出訴訟，即可永久阻擾登記。若此，前開確定判決之確定力及既判力豈非付之闕如？被告等人之權益又有何保障？㈣綜上所陳，原告於本訴所主張者，實已於前開確定判決程序主張並經審理法院否定之，其目的僅在於阻擾被告等人依法向主管機關辦理租約登記爾，其所訴實無理由。㈤原告主張「前案未曾主張部分未耕作，或違約轉租之情形。」（見原告前開書狀第三頁第六行至第七行）。而其主張所謂之部分未耕作，係指原告之前手西德堂出租予訴外人懋莉工業股份有限公司（下稱懋莉公司）之部分土地，即原告主張之如台南縣永康地政事務所九十一年十一月廿一日複丈成果圖Ａ部分土地。然查此部分迭經台灣台南地方法院八十九年度新訴字第三號民事判決審認：「雖依被告（指本件原告己○○○）所提之照片觀之，系爭土地有部分遭人整地供作停車場之用，惟其乃『出租人』西德堂與訴外懋莉公司所訂，『此為被告（即本件原告）所自認』，『尚非原告不自任耕作而另行轉租他人』，且原告於八十八年一月間已發存証信函予懋莉公司說明其承租權並要求清償地上物以維其權益，亦有存証信函及回執在卷足憑，自難以懋莉公司占用部分土地作停車場，即推論原告有未自任耕作或廢耕之情。」（見台灣台南地方法院八十九年度新訴字第三號民事判決第十四頁倒數第三行至第十五頁第三行，附件一）及台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號民事判決審認：「至上訴人（即本件原告己○○○）提出之租賃契約書，並非被上訴人所出租，而係蘇木楷為出租人，且被上訴人知悉其情後，已以郵局存証信函請求承租人懋莉工業股份有限公司排除，有被上訴人提出之郵局存証信函及收件回執可証，自亦難認被上訴人『有不自任耕作』之情事，則上訴人主張系爭土地自六十二年即廢耕且雜草叢生迄今，被上訴人及渠等被繼承人王水中並未耕作系爭土地，而依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款表示終止租約，要難認為有據，是上訴人主張兩造間已無租賃關係存在云云，即非可信。」（見台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號民事判決第二十三頁第九行至第十七行）。是原告主張其本件起訴於前案未曾主張，應屬誤會或故意混淆。㈥又法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得做任何相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（參照最高法院八十四年台上字第二五三○號、八十八年台上字第二二一一號判決意旨）。是依前述，原告既執相同事實、理由提起本訴，主張被告等人未繼續耕作，依前開實務見解，除非其得證明原確定判決有明顯違背法令外，該項重要爭點既已於前開確定判決理由中判斷，認其所述要難認為有據而不予採信，當事人及法院即不得任作相反之判斷。㈦再者：被告自九十一年四月十六日取得判決確定証明書後，即再函知原告及懋莉公司排除侵害，並積極洽辦耕地租約登記，惟仍迭遭原告阻撓，嗣經被告一再爭取，台南縣永康市公所方於九十一年九月廿三日將兩造之租約登記。嗣向永康地政事務所申請複丈系爭土地，俾便明確界址，以利耕作，惟地政人員仍告知需會同地主方能申請。而於訴訟中迄今，被告於系爭土地之種植，包含原告爭執之西德堂出租予懋莉公司占用之部分之植裁，即常遭毀損破壞，顯見為有心人士所為，進而提起本件訴訟，有后附照片可稽。是原告主張被告不自任耕作，任其荒廢，顯非事實。三、證據：提出㈠本院八十九年度新訴字第三號、台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號判決影本各乙份及確定證明書一份。㈡永康市公所函乙紙。㈢律師函影本三件。㈣申請書影本一件。㈤耕地租約影本一份。㈥照片三張。理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。本件原告原依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款主張終止租約，請求被告應將系爭土地地上物除去後返還土地，嗣於訴訟中併依同條例第十六條之規定主張租約無效而為請求，認屬訴之追加，惟其請求除去地上物返還土地之聲明並無不同，且係基於同一租賃關係之基礎事實所為之主張，認與上開民事訴訟法之規定無違。又被告於訴訟中之九十一年九月二十三日已執確定判決向台南縣永康市公所辦理系爭土地之耕地租約登記，為被告所自認，原告以情事變更為由追加請求註銷將該耕地租約登記，惟原告所追加之新訴係與舊訴併存，即與民事訴訟法第二百五十六條第四款因情事變更而以他項聲明代最初之聲明不同，認亦屬訴之追加，然既仍係基於同一租賃關係之基礎事實而為，復不甚礙被告之防禦之訴訟之終結，被告雖為不同意追加之陳述，本院認於法無違，應予准許。二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；耕地三七五減租條例第二十六條第一項前段、第二項前段固定有明文。惟「出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回」（最高法院四十八年台上字第一三六二號判例參照）。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第二十六條第一項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合（最高法院八十六年度台上字第一四○一號判決參照）。本件原告主張系爭台南縣永康市○○段八九五地號土地（以下簡稱系爭土地）為原告所有，雖未與被告訂立租佃契約，但依確定判決認為不定期之租賃關係存在，併依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條第一項第四款之規定，請求收回土地，經查系爭土地業經本院八十九年度新訴字第三號、台灣高等法院八十九年度上易字第一九九號確定判決確認被告有耕地租賃關係存在，則本件核屬租佃爭議案件，原告於起訴前之九十一年四月十五日向台南縣永康市公所耕地租佃委員會申請調解，為台南縣永康市公所以兩造未會同向該公所辦理租約登記為由，拒絕原告之申請，有原告提出台南縣永康市公所九十一年五月二十日所都字第○九一○○一二三三八號函附卷，依前開最高法院判例、判決意旨，自非調解不成立，則原告逕行提起本件訴訟，於法無違，合先說明。三、原告起訴主張系爭土地原為訴外人西德堂所有，經法院確定判決確認被告就該土地有不定期之租賃關係存在，原告自八十八年一月二十八日買受系爭土地辦理所有權移轉登記，依民法第四百二十五條所定買賣不破租賃之原則，原告自應溯自八十八年一月二十八日買賣移轉登記時起承讓出租人之地位為出租人，惟於被告承租期間，系爭土地有部分出租訴外人懋莉企業有限公司作為停車場，舖設柏油油及砂石，變更為非耕作使用，被告雖曾以存證信函請求懋莉公司排除，然未設法積極排除，亦未提起訴訟或自行耕作，致部分空地長草，部分堆放廢棄物，被告對此部分事實至少在八十八年前案繫屬中即已知悉，於今數年仍不自任耕作，該供停車場水泥地迄今仍舊空著，經本院囑託永康地政事務所測量結果，土地荒蕪部分七○七平方公尺，約占全部土地面積百分之一八．四，原告已於九十一年三月二十二日（應為九十一年三月二十七日）以台南郵局第四十八支局第三七號存證信函通知被告終止租約，請求清除地上物，返還土地，爰依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條第一項第四款之規定，訴請註銷被告之就系爭耕地之租約登記，並將地上物清除後，返還土地。四、被告則以原告主張所謂之部分未耕作，係指原告之前手西德堂出租予訴外人懋莉公司部分之土地，即原告主張之如台南縣永康地政事務所九十一年十一月二十一日複丈成果圖Ａ部分土地，然此部分迭經台灣台南地方法院八十九年度新訴字第三號、台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號民事判決審認「雖依被告（指本件原告己○○○）所提照片觀之，系爭土地有部分遭人整地供作停車場之用，惟其乃出租人西德堂與訴外人懋莉公司所訂，尚非原告不自任耕作而另行轉租他人，且原告於八十八年一月間已發存證信函予懋莉公司說明其承租權並要求清除地上物以維其權益，自難以懋莉公司占用部分土地作停車場，即推論原告有未自任耕作或廢耕之情」，是原告主張其本件起訴於前案未曾主張，應屬誤會或故意混淆。原告既執相同事實、理由提起本訴，主張被告未繼續耕作，該項重要爭點既已於前開確定判決理由中判斷，認其所述要難認為有據而不予採信，當事人及法院即不得任作相反之判斷。且縱認被告自前案言詞辯論終結日起即未繼續耕作，迄原告九十一年三月二十二日發函終止租約時點，僅四個月，亦不符耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之「繼續一年」之規定。又被告取得前案確定判決證明書後，即再函知原告及懋莉公司排除侵害，並積極洽辦耕地租約登記，惟仍迭遭被告阻撓，經一再爭取，台南縣永康市公所方於九十一年九月二十三日將兩造之租約登記。又訴訟中迄今，被告於原告爭執之懋莉公司占用部分之植栽，即常遭毀損破壞等語置辯。五、原告起訴主張系爭土地為其向訴外人西德堂買受，八十八年一月二十八辦理所有權登記取得所有權，前經本院確定判決認定被告就系爭土地有不定期限耕地租賃關係存在，並為被告於九十一年九月二十三日執上開確定判決向台南縣永康市公所辦理耕地租約登記，原告復於九十一年三月二十七日以存證信函通知被告終止租約，業經提出土地登記簿謄本、本院八十九年度新訴字第三號、台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號判決、存證信函等附卷，並為被告所不爭執。惟被告既否認兩造租約有無效或終止事由，本件自應審認被告有無耕地三七五減租條例第十六條及第十七條第一項第四款之事實，而據以認定兩造租約有無無效或已終止事由。六、本件被告前於八十八年四月八日以本件原告為被告，訴請確認對系爭土地有耕地租賃關係存在，即前述之八十九年度新訴字第三號、台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號確認租賃關係存在事件，原告於該訴訟事件中，以系爭土地自六十二年起即廢耕且雜草叢生，主張被告非因不可抗力繼續一年不為耕作，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定終止租約，經本院於八十九年三月二十三日履勘現場，系爭土地上種有芒果樹及香蕉樹等作物，芒果樹已有約二公尺高，據被告提出於該案附卷之八十九年二月十二日及五月二十二日之現場照片所示，其上已分別結有香蕉及芒果，且系爭土地有原告所申請供用水所設之電錶（電號：00-0000-00號），有勘驗筆錄、現場照片附於八十九年度新訴字第三號案卷可佐。經核閱該案卷，原告於該案爭執被告未自任耕作部分係舉系爭土地由前所有人西德堂出租訴外人懋莉公司闢為停車場部分（參閱八十九年度新簡字第二五○號卷八十九年三月八日言詞辯論筆錄及原告於該期日庭陳之答辯狀），惟查，此部分係前所有人即西德堂管理人蘇木楷於八十七年九月一日與訴外人懋莉公司訂立租賃契約，租期自八十七年九月十六日起至八十八年九月十五日止，有原告提出之租賃契約書附於該案卷可佐，尚非原告不自任耕作而另行轉租他人，且被告於八十八年一月十八日已發存證信函予懋莉公司說明其承租權並要求清除地上物以維其權益，亦有存證信函附於該案卷可憑，自難以懋莉公司占用部分土地供作停車場即推論原告有未自任耕作或廢耕情事，且縱西德堂於八十七年將系爭土地轉租予懋莉公司而認被告有一年以上不為耕作之情屬實，然原告未能證明西德堂已終止租約，被告既已續為耕作，該終止權即歸消滅，原告已無終止權得資行使，是原告於該案審理中終止租約，不生終止之效力，從而確認被告對系爭土地全部（即面積三八三八平方公尺）有租賃關係存在，業經記載於判決理由，復經台灣高等法院台南分院以八十九年度上易字第一九九號於九十年十一月十三日判決將原告之上訴駁回確定。則原告於該訴訟中舉系爭土地北側供停車場使用舖設水泥地部分，主張被告有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之事由，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款終止租約，認亦屬原審判斷確認被告租賃關係存在與否之重要爭點，合先說明。七、被告有無耕地三七五減租條例第十六條第一項未自任耕作致租約無效之事由？按「耕地三七五減租條例第十六條所謂『不自任耕作』，係指耕地承租人將耕地非供耕作之用或轉租他人使用或與人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為在內。」（最高法院八十七年度台上字第二○四九號、八十八年度台上字第一四三四號判決意旨參照），次按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第四百二十三條定有明文。就原告所爭執系爭土地北側被告未自任耕作遭人整地供作停車場之用，原告雖主張在被告租賃期間，未盡善良管理人之責任，保管使用耕地，而任由他人使用，亦屬不自任耕作。惟查：㈠該部分既係原出租人即原所有人西德堂之管理人蘇木楷於八十七年九月一日出租懋莉公司，並在該部分舖設水泥，建築圍牆，作為停車場，該轉租行為尚非出於被告所為，況被告於八十八年一月十八日即以存證信函通知懋莉公司應將地上物清除，此有租賃契約書、原告提出之現場照片、被告對懋莉公司之存證信函及郵件回執等附於前案案卷可佐，參酌前揭最高法院判決意旨，被告並無將系爭耕地變更為非耕作使用之積極行為，核與耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定不符。㈡懋莉公司於前案判決確定後雖未再使用爭執之系爭土地北側部分，惟懋莉公司就前曾舖設之水泥、砂石並未回復原狀，被告自無法就該部分供耕作使用，乃於九十一年五月七日以律師函分別通知原告及懋莉公司應排除之，以使合於租賃物之使用、收益狀態，業據被告提出該函附卷，則就轉租及懋莉公司占用部分，既非出於被告所為，被告復迭經通知出租人及占有人排除侵害，尚難認未盡善良管理人之責任，原告既為系爭土地之出租人，未履行出租人之義務，清除地上物，以提供合於約定使用、收益之租賃物，反據此主張被告未自任耕作，訴請收回租賃物，顯非公平，且於法無據。八、被告有無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實？按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力；但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得任作相反之主張或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則。最高法院七十三年度台上字第四○六二號、八十八年度台上字第二二三○號判決可資參照。此即所謂爭點效－當事人在前訴就重要爭點予以爭執，既經法院審理及判斷，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題對之審理時，當事人不得與前訴訟判決判斷相反之主張及舉證，法院亦不得為與前訴矛盾之判斷。經查：㈠原告於本院八十九年度新訴字第三號確認租賃關係存在事件中，已以被告自六十二年起即未就系爭土地耕作，主張終止租約，並舉系爭土地北側出租訴外人懋莉公司供作停車場使用為證，惟經前審履勘現場，系爭土地種植香蕉、芒果，已約二公尺高，且已結實，被告並在系爭土地申請電力裝設電錶，認有耕作事實，就有爭執之北側懋莉公司設停車場部分，亦經審酌出租懋莉公司作停車場，舖設水泥，並非出於被告所為，且被告於知悉後，已以存證信函請求承租人懋莉公司排除，有存證信函及收件回執附於八十八年新簡字第二五○號案卷可證，據以認定被告並無不自任耕作或廢耕情事，並認原告於該訴訟中依三七五減租條例終止租約不生終止之效力，判決確認被告對系爭土地之全部（即面積三八三八平方公尺）有租賃關係存在，業經本院八十九年度新訴字第三號、台灣高等法院台南分院八十九年度上易字第一九九號記載於判決理由，已見前述，前開訴訟於九十年十月三十日辯論終結，同年十一月十三日因宣示判決而確定，業據調取上開案卷核閱無訛。㈡本院於九十一年十一月十九日履勘現場，系爭土地除北側兩造爭執之原懋莉公司供停車場使用部分外，其餘部分均種植香蕉、芒果，香蕉已結實，就有爭執之北側部分，甫經整地，水泥地已剷除，經囑託到場之永康地政事務所就該北側兩造爭執部分複丈，面積為七○七平方公尺，該甫經整地剷除水泥地部分，已種有香蕉六顆，有勘驗筆錄、現場略圖、永康地政事務所檢送之複丈圖及現場照片附卷可明。對照本院八十九年度新訴字第三號八十九年三月二十三日勘驗筆錄、現場照片及前案判決理由，現場系爭土地南側部分於前案判決確定前後並無不同，北側部分，懋莉公司於前案言詞辯論終結後雖無繼續占用情事，惟觀原告提出九十一年十一月一所攝現場整地前之照片，原供停車場使用舖設之水泥地部分尚未剷除，惟此部分無法作耕作使用，尚非出於被告所為，亦非可歸責於被告之事由所致，已見前述，原確定判決據此認定被告並無不自任耕作情事，尚非違背法令。㈢據原告另提出於九十一年六月二十五日拍攝之系爭土地北側部分現場照片，確有部分土地雜草叢生，然其上仍有間隔種植香蕉數棵，且由原告九十一年十月二日準備書㈡所陳，被告於「九十一年六月二十二日種五株」、「九十一年六月二十九日種三株」、「九十一年七月七日種四株」、「九十一年十月一日補植香蕉六株」，共計已補種十八株，被告既於前案言詞辯論終結後，已陸續在北側土地種植香蕉，益徵已有耕作事實，縱其間仍有雜草叢生，僅能認管理不良，尚難認有不為耕作情事，況被告於九十一年十一月十三日本院履勘現場前已經整地，剷除原應由出租人即原告負責剷除之水泥地，雜草叢生現象已不復見。㈣原告另主張本件為給付之訴，前案係確認之訴，非同一事件，本案並不受前案確定判決之拘束。按訴訟標的縱有不同，惟原告於前案中，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定，主張終止租約之事由，與原告於本件訴訟依同一法律規定所主張終止租約之事由，均係就系爭土地北側原為懋莉公司闢為停車場部分所為之爭執，此部分既經確定判決理由中判斷，認定原告於前案所為終止租約之意思表示不生終止之效力，業如前述，原告所主張之事由尚不足以認定原確定判決理由就此部分所為之判斷，有何顯然違背法令，所舉事證復不足以證明被告於確定判決言詞辯論終結後，有何新發生非因不可抗力繼續一年不為耕作情事，參照前揭最高法院判決意旨，自不得再於本案中就同一爭點，再為相反之主張，因認原告以九十一年三月二十七日存證信函為終止租約之意思表示，不生終止之效力。九、綜上所陳，本件既經認定並無租約無效或終止租約之事由，原告所為終止租約之意思表示，既不生終止之效力，從而，原告依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條第一項第四款之規定，訴請被告將九十一年九月二十三日向台南縣永康市公所就系爭台南縣永康市○○段八九五號土地，面積三八三八平方公尺所為永民字第二六○號私有耕地租約登記註銷，並請求被告將上開土地地上物除去後，返還土地，為無理由，應予駁回。十、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。十一、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　十二　　月　　　三十　　日臺灣臺南地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　林逸梅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　十二　　月　　　三十　　日 ~B法院書記官　魏芝雯

臺灣臺南地方法院九十一年度重訴字第四八三號

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