臺灣臺南地方法院九十三年度訴字第一四七五號

臺灣臺南地方法院民事判決　九十三年度訴字第一四七五號

原告

甲○○

訴訟代理人

蔡弘琳律師

訴訟代理人

蘇正信律師

訴訟代理人

蔡進欽律師

被告

澤維消防工程有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

吳健安律師

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十四年三月十一日言詞辯論終結，判決

如左：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：原告於民國九十三年八月二十六日向本院執行處拍賣取得訴外人黃明亮所有坐落台南市○○區○○段八四九地號土地暨其上同段七三建號即門牌號碼台南市○○路○段二八九巷三九弄十六號（整編前為台南市○○區○○路一段二巷九六弄四一之六號）房屋（以下稱系爭房屋），並完成所有權移轉登記在案，然系爭房屋，現由被告所占有使用中，按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文，被告雖占有系爭房屋，然係無權為之，原告自得行使所有物返還請求權，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予原告；至於被告雖抗辯其向訴外人黃明亮承租系爭房屋，租期自八十七年一月一日起至一百零四年十二月三十一日止，租金每月新台幣（以下同）貳仟元，作為堆積消防器材用等語，然被告與訴外人黃明亮間之上開租賃契約係通謀虛偽意思表示，依法無效，因被告自八十八年九月十日起即辦理停業，至八十九年八月二十二日仍未復業，已經主管機關登記廢止，有公司基本資料查詢單一紙在卷可據，而觀諸一般公司辦理停業之原因，不外是長期經營不善，不得已而為之，減輕或防止虧損擴大，惟依據被告所提出之租賃契約書房租收付款明細欄所示，被告竟反於常情仍於八十九年繼續繳納該年度全部租金，足見該租賃關係並非實在，再據上開租賃契約書第三條、第四條約定，系爭房屋租金每月貳仟元，租金應於每月五日前繳納，每次應繳一年份等語，然被告如確有承租系爭房屋之事實，則租金支出既可直接計入營業成本，而減少稅捐，依理自應據實申報始符常理，惟依被告公司八十七年、八十八年度營利事業所得稅結算申報書編號第「１１」項租金支出欄，各該年度租金支出分別為壹萬貳仟元、零元，亦不相符，甚至於本院民事執行處在八十九年六月二十二日查封系爭房屋後，始於同年七月二十一日申報補繳，藉以掩飾不實之租賃關係，其目的純係為防止點交，阻止一般人應買意願，另外，依據卷附系爭房屋之拍賣前抵押權人國泰人壽保險股份有限公司於設定抵押權前之徵信調查表所載，在建物使用情形一項，係勾選自用，並經訴外人即系爭房屋原所有權人黃明亮親立切結書，表明系爭房屋於設定抵押時僅供自用，確無出租他人使用之情形等語，乃被告所提出之租賃契約書竟記載自八十七年一月一日起即出租被告，自非實在；至於台南市警察局第三分局雖曾於九十三年六月十四日函覆本院民事執行處，系爭房屋之占有使用情形，然係根據被告法定代理人乙○○之陳述，而乙○○與被告利害一致，上開函文，自難作為有利於被告之認定；此外，假設被告對系爭房屋之租賃關係存在，然關於買賣不破租賃之適用，並非以租賃關係成立時，而係以所有權「讓與」時作為適用新舊法之依據，而被告所提出之系爭房屋租賃契約固於八十七年一月一日簽定，惟原告係於九十三年八月二十六日始拍賣取得，並於同年十月四日登記完竣，其受讓取得所有權時民法第四百二十五條已經修正，依據上開說明，自應適用修正後之民法租賃規定，限於已經公證之不動產租賃其期限未逾五年契約，始有適用，從而本件租賃契約縱屬實在，亦無買賣不破租賃之適用，因此被告係無權占有系爭房屋，可資確定等語。並聲明：（一）被告應自門牌號碼台南市○○路○段二八九巷三九弄十六號房屋遷出，並將上開房屋返還予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：對於原告主張其於九十三年八月二十六日向本院執行處拍賣取得訴外人黃明亮所有坐落台南市○○區○○段八四九地號土地暨其上七三建號即門牌號碼台南市○○路○段二八九巷三九弄十六號（整編前為台南市○○區○○路一段二巷九六弄四一之六號）房屋，並完成所有權移轉登記，且系爭房屋現在係由被告占有使用中之事實不爭執；然系爭房屋係被告於八十七年一月一日向訴外人即系爭房屋之原所有權人黃明亮所承租，租賃期間共十八年，自八十七年一月一日起至一百零四年十二月三十一日止，租金每月貳仟元，每次給付貳萬肆仟元之租金，雙方訂有房屋租賃契約，且上開租賃契約，係成立於訴外人國泰人壽保險股份有限公司於系爭房屋設定抵押權之前，未經執行法院除去租賃關係，故系爭房屋所有權縱因買賣關係而由原告取得所有權，乃有民法債編租賃一節所規定「買賣不破租賃」之適用，因此，被告占有使用系爭房屋，既係基於租賃契約關係，則顯非無權占有；至於原告主張被告與訴外人黃明亮間之租賃契約，係通謀虛偽意思表示而無效等語，係原告基於本位立場片面之主張，與事實不符，被告與訴外人黃明亮間之房屋租賃契約，一切手續合法有效，且租賃關係確實，自非原告所推測之通謀虛偽意思表示；而被告公司固係自八十八年九月十日起，因故暫時辦理停業，但因系爭房屋之租賃契約之租期尚未屆至，原承租人及其股東在該租賃契約存續有效期間，自尚有繼續給付租金而使用、管理、支配租賃物之權利，而實際上被告一直以系爭房屋供作倉庫使用，目前則儲放、堆積被告公司之器材及物品，有關此一事實，則有台南市警察局第三分局九十二年六月十四日函覆本院民事執行處函可證；又依據租賃契約之約定，租金每月為貳仟元，且每次應給付一年即貳萬肆仟元，就暫時停業中之被告公司而言，自非無支付能力，故原告認為被告因停業而無支付租金能力等語顯係多慮；至於原告所指稱被告公司八十七年、八十八年度「營利事業所得稅申報結算申報書」編號第「１１」項之租金支出欄，各該年度支出分別載為「１２０００」元，與租賃契約不符乙節，經查申報書固有壹萬貳仟元租金之登載，然因被告之會計帳務，要皆委由會計事務所代為記帳申報，是否法令另有規定，抑或登載時有所疏忽，致有此項金額出入之列載，事實上被告公司當時確未曾作進一步之查證，然就被告公司，絕無故意要作如是有出入之帳務登載，此另從被告公司於當年向財政部台灣省南區國稅局申報之「各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書」所示，均明確申報租金為貳萬肆仟元，以及給付訴外人黃明亮申報之「各類所得及免扣繳憑單」給付租金之總額，均填載為貳萬肆仟元，並非壹萬貳仟元，當足為證，是以原告指稱本院民事執行處於八十九年六月二十二日查封系爭房屋後，被告始於同年七月二十一日申報補繳，藉以掩飾不實之租賃關係，其目的係為防止點交，阻止一般應買人之意願等語，應係原告自我推斷，別具居心之不實指控，被告亦難茍同，況且被告既確已依規定向稅捐機關申報房屋「租金」，已足以證實租賃關係確已存在之事實；另原告主張租賃效力應依修正後民法之規定，即無「買賣不破租賃」之適用等語，然「法律不溯及既往」，係法律基本原則之一，本件被告與訴外人黃明亮就系爭房屋成立租賃契約關係，既係在民法修正前所為，且被告自租賃契約成立後即一直占有系爭房屋使用迄今，自無新法之適用，而應依據租賃契約成立時之規定，因此，本件租賃有「買賣不破租賃」之適用，被告占有使用系爭房屋，乃係基於租賃契約之法律關係，並非無權占有，原告起訴請求被告遷讓房屋，顯無理由等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）訴外人黃明亮所有坐落台南市○○區○○段八四九地號土地暨其上同段七三建號即門牌號碼台南市○○路○段二八九巷三九弄十六號（整編前為台南市○○區○○路一段二巷九六弄四一之六號）房屋，於八十九年六月二十二日經本院八十九年度執全字第一六五五號為假扣押查封，嗣由本院九十年度執字第七０八二號給付借款強制執行案件進行拍賣，因無人應買視為撤回，再經本院九十二年度執字第四一五三九號給付借款強制執行案件進行拍賣，而於九十三年八月十一日由原告出價壹佰零捌萬陸仟陸佰元得標拍定，並於九十三年十月四日完成所有權移轉登記。

（二）系爭房屋，現係由被告占有使用中。

四、得心證之理由：

（一）本件原告起訴主張訴外人黃明亮所有坐落台南市○○區○○段八四九地號土地暨其上同段七三建號即門牌號碼台南市○○路○段二八九巷三九弄十六號（整編前為台南市○○區○○路一段二巷九六弄四一之六號）房屋，於八十九年六月二十二日經本院八十九年度執全字第一六五五號為假扣押查封，嗣由本院九十年度執字第七０八二號給付借款強制執行案件進行拍賣，因無人應買視為撤回，再經本院九十二年度執字第四一五三九號給付借款強制執行案件進行拍賣，而於九十三年八月十一日由原告出價壹佰零捌萬陸仟陸佰元得標拍定，並於九十三年十月四日完成所有權移轉登記，又系爭房屋，現係由被告占有使用中之事實，業據原告提出土地暨建物登記謄本一份為證，且為被告所不爭執，復經本院調閱本院八十九年度執全字第一六五五號假扣押卷、本院九十年度執字第七０八二號給付借款強制執行卷、本院九十二年度執字第四一五三九號給付借款強制執行卷核閱屬實，自可信為真實。

（二）被告抗辯其占有系爭房屋之權源係基於與訴外人即系爭房屋原所有權人黃明亮所訂立之租賃契約關係，租賃契約內容為租賃期間共十八年，自八十七年一月一日起至一百零四年十二月三十一日止，租金每月貳仟元，每次給付貳萬肆仟元之租金，故雖系爭房屋移轉所有權予原告，仍有「買賣不破租賃」之適用，上開租賃契約對於原告仍有效，並非無權占有等語。因此，本件所應論究者，係被告所抗辯之上開租賃契約關係，是否真實存在。查被告所據以主張上開租賃契約關係存在之證據，係其所提出之系爭房屋之房屋租賃契約書，然上開書證為原告所否認在卷；而系爭房屋於本院八十九年度執全字第一六五五號八十九年六月二十二日查封當時，依據債權人代理人當場陳報，係由債務人自住之事實，有上開查封筆錄一紙在上開卷內可據；雖被告嗣於八十九年八月二日向本院民事執行處陳報上開租賃關係，然經檢視被告所提出之八十七年、八十八年度營利事業所得稅結算申報書，其中八十七年度被告支出之租金為壹萬貳仟元，八十八年度支出之租金為零元，均有被告公司八十七年、八十八年度營利事業所得稅結算申報書在本院九十年度執字七０八二號卷可據，該申報之內容即與被告所提出每月租金貳仟元，一年租金貳萬肆仟元之租賃契約書所載內容不符，而一般營利事業，就租金之支出而言，係屬其營業成本，本得作為扣減營利事業營業收入之數額，並據而減少營利事業所得稅之應繳納金額，因此，無以多報少之必要，而被告所申報之租金支出，竟與其所陳報之租賃契約書所載不相符，且與本院查封系爭房屋當時之使用現況不符，故該租賃契約之真實性，乃有可疑。

（三）被告雖另提出八十七、八十八年度之各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書、八十

七、八十八年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單為證（附於本院九十年度執字七０八二號卷內），上開申報書、憑單與前開租賃契約書所載租金數額相符。然上開申報書、憑單不僅為原告所否認在卷，且被告所提出八十七、八十八年度之各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書，其申報日期均為八十九年七月二十一日，有財政部台灣省南區國稅局收文章在上開各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書上可據，均屬被告事後所補申報，且係在本院對系爭房屋假扣押查封之後，又八

十七、八十八年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單又屬被告所自行製作之文書，因此，被告所提出八十七、八十八年度之各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書、八

十七、八十八年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單，尚無從就其八十七年、八十八年度營利事業所得稅結算申報書所載租金與租賃契約書不符乙事，為有利之證明。

（四）系爭房屋前曾於八十七年三月六日，由前所有權人黃明亮提供予訴外人國泰人壽保險股份有限公司設定本金最高限額壹佰玖拾貳萬元之抵押權，有土地暨建物登記謄本各一份在本院九十二年度執字四一五三九號強制執行卷可據；而訴外人國泰人壽保險股份有限公司於設定抵押權前，曾就系爭房屋進行徵信調查，有國泰人壽保險股份有限公司九十四年一月十四日南放管字第九四０一一四號函及不動產鑑估表一份在卷可證，而依據鑑估表之記載內容，系爭房屋於設定抵押前之八十七年二月份鑑估當時，係由債務人即訴外人黃明亮自用自住，又黃明亮於八十七年三月九日，亦提出切結書一紙予國泰人壽保險股份有限公司，切結系爭房屋於設定抵押當時，確無出租或供他人使用之情形等語，有切結書一紙在卷內可稽；而依上開不動產鑑估表、切結書所載，系爭房屋於八十七年二、三月份設定抵押權前，係由訴外人黃明亮所自住，無租賃之情形，與本院八十九年度執全字第一六五五號假扣押案件八十九年六月二十二日假扣押查封當時之使用現況相符，又本院九十年度執字第七０八二號給付借款強制執行卷所附系爭房屋鑑定報告現況照片，屬一般住家之陳設，亦無被告所稱租賃系爭房屋供作堆放消防器材用情況；況且被告所提出之租賃契約、被告公司八十七年、八十八年度營利事業所得稅結算申報書既有前開之不相符之處，因此，審酌上開事證，本院認為國泰人壽保險股份有限公司所提出之不動產鑑估表所記載之使用現況，當屬真實可信。

（五）至於被告另抗辯依據本院九十二年度執字第四一五三九號卷所附台南市警察局第三分局九十三年六月十四日南市警三刑字第０９３０００１４２３號函，已經明確記載系爭房屋係由被告所承租等語。然台南市警察局第三分局九十三年六月十四日南市警三刑字第０９３０００１４２３號函，係因本院民事執行處為進行拍賣有調查系爭房屋使用現況必要，而發函台南市警察局第三分局協助訪查，該函所載內容，係台南市警察局第三分局警員於九十三年六月十一日進行訪查，而依據被告之法定代理人乙○○之陳述而記載，該訪查之時間既係在九十三年六月，已非有爭執之八十七、八十八年間，又訪查內容係依據訴外人乙○○之陳述，因此，上開函文僅能證明警員於訪查當時，系爭房屋係由被告所占有，要不能證明被告所主張自八十七年一月一日起至一百零四年十二月三十一日止之租賃關係真實存在；又本院九十年度執字第七０八二號給付借款強制執行卷所附系爭房屋鑑定報告所載「租用」乙情，該鑑定之日期為九十年七月三十日，至多亦僅能證明鑑定當時，系爭房屋係由被告所占有，而無從作為被告所主張租賃契約確實存在之證明。

（六）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；民法第八十七條第一項前段並有明文。查本件被告占有系爭房屋，雖提出租賃契約為證，而主張有權占有，然所提出租賃契約書，既有上開不相符之處，復與本院查封當時現況不同，而本院認為卷附訴外人國泰人壽保險股份有限公司之不動產鑑估表所記載之使用現況，係屬真實可信，則被告所提出與訴外人黃明亮所訂立自八十七年一月一日起至一百零四年十二月三十一日止，租賃期間共十八年，租金每月貳仟元之租賃契約，即非實在，要屬被告與訴外人黃明亮間所成立之虛偽租賃契約，依上開規定，該租賃契約即屬無效，因此，被告占有系爭房屋，即缺乏占有使用權源，從而，原告主張被告係無權占有，而請求被告返還系爭房屋，依法有據，應予准許。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。本院並依聲請宣告被告得供擔保，免為假執行。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二年第二項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法官　陳杰正

~B法院書記官　鄭佩玉