94年度訴字第1101號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：95 年 07 月 11 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1101號原　　　告　　己○○ 戊○○ 共　　　同訴訟代理人　　林國明律師被　　　告　　東鑫電腦資訊股份有限公司兼法定代理人　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　　蘇新竹律師張清富律師被　　　告　　弘鈺生活館有限公司法定代理人　　辛○○ 訴訟代理人　　戴國石律師被　　　告　　力奧國際股份有限公司法定代理人　　乙○○ 訴訟代理人　　庚○○ 被　　　告　　全聯實業股份有限公司台南後甲分公司法定代理人　　丁○○ 被　　　告　　統一生活事業股份有限公司台南市第三分公司法定代理人　　丙○○ 被　　　告　　壬○○○○○○○ 周棋甯即大舞台菸酒專賣店上四人共同訴訟代理人　　甲○○ 被　　　告　　林開業即最初的美美容材料行上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國95年6月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告弘鈺生活館有限公司應將如附圖1A1、1A2、1A3、1A4、1A5 ，面積共938.69平方公尺建物遷讓並交還原告己○○。被告力奧國際股份有限公司應將如附圖1B1、1B2、1B3、1B 4 及2H1、2H2、2H3、2H4，面積共1320.12平方公尺之建物遷讓並交還原告己○○。被告全聯實業股份有限公司台南後甲分公司應將如附圖1C1、1C2、1C3、1C4、1C5、1C6、1C7、1C8、1C9、1C10，面積共887.35 平方公尺建物遷讓並交還原告己○○。被告統一生活事業股份有限公司台南市第三分公司應將如附圖1D1、1D2，面積共115.73平方公尺建物遷讓並交還原告己○○。被告壬○○○○○○○○○○○應將如附圖所示1E1、1E2，面積53.59平方公尺建物遷讓並交還原告己○○。被告林開業即最初的美美容材料行應將如附圖2I1、2I2、2J1、2J2及1F1、1F2，面積469.34平方公尺建物遷讓並交還原告己○○。被告甲○○、被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店應將如附圖2K1、2K2、2K3、2K4及2J1、2J2、1F1、1F2，面積525.38平方公尺建物遷讓並交還原告己○○。第一項至第七項履行期間為參個月。被告東鑫電腦資訊股份有限公司應給付原告己○○自94年7月20 日起至95年6月30日止按日以新台幣壹萬元計算之損害金及自95 年7月1日起至遷讓交還建物之日止按月以新台幣參拾玖萬參仟伍佰元加按日以新台幣壹萬元計算之損害金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告東鑫電腦資訊股份有限公司與被告弘鈺生活館有限公司負擔百分之22，被告東鑫電腦資訊股份有限公司與被告力奧國際股份有限公司負擔百分之31，被告東鑫電腦資訊股份有限公司與被告全聯實業股份有限公司台南後甲分公司負擔百分之20，被告東鑫電腦資訊股份有限公司與被告統一生活事業股份有限公司台南市第三分公司負擔百分之2，被告東鑫電腦資訊股份有限公司與被告壬○○○○○○○○○○○負擔百分之1，被告東鑫電腦資訊股份有限公司與被告林開業即最初的美美容材料行負擔百分之10，被告甲○○與被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店負擔百分之11，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告東鑫電腦資訊股份有限公司以新台幣參佰肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：本件被告力奧國際股份有限公司及林開業即最初的美美容材料行均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、本件原告起訴主張：㈠坐落台南市○區○○段570-4地號土地所有權全部及同段575-4地號土地所有權應有部分2分之1（下稱系爭土地）暨地上建物即門牌台南市○區○○路16、18、20、22號房屋（含騎樓、涼棚）（下稱系爭建物）係原告己○○所有；另同上地段575-4地號土地所有權應有部分2分之1為原告戊○○所有，此有土地及建物登記簿謄本可證，原告己○○於民國（下同）89年7月19日將系爭建物出租予被告東鑫電腦資訊股份有限公司，約定租賃期限自89年7月19日起至94年7月19日止，每月租金新臺幣（下同）308,700元，每年調整百分之5，第4年、第5年租金按第3年租金計算，此有房屋租賃契約書可稽。依據房屋租賃契約書第2條約定「乙方（指被告東鑫公司）非經甲方（指己○○）書面同意不得將租賃物之全部或一部轉租或借與他人使用，亦不得變更其承租主體組織或負責人名義。」第12條約定：「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，有如遲延除仍應給付相等於原租金之賠償金外每逾期限壹日應給付甲方新台幣壹萬元之違約金。」。詎被告東鑫電腦資訊股份有限公司於94年7月19日租期屆滿時，竟拒絕遷讓交還房屋，原告自得依據上開契約書之約定，訴請被告東鑫電腦資訊股份有限公司應遷讓交還系爭建物及請求相當於租金之損害金及違約金。㈡對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，仍係現在占有人。民法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年台上字第1178號判決參照）。為此原告本於所有權作用，請求其餘被告應自其各人占有之建物遷出，並交還原告。㈢被告等無權占有原告所有之上開土地，而為使用收益，自屬無法律上之原因而受利益致原告受有損害，復係以故意不法侵害原告之權利，原告亦得本於不當得利之返還請求權或侵權行為之損害賠償請求權，請求被告給付原告相當於租金之損害金。爰依據上開房屋租賃契約書第12條之約定，以每月租金額外加每日1萬元作為損害金之計算標準。因原告事先已以郵局存證信函通知被告不再續租，故被告東鑫電腦資訊股份有限公司於租期屆滿後，所溢付之款項，原告係以收受相當於租金之損害金之意思予以收受，故此部分之金額已予扣除。 ⒈被告抗辯原告對甲○○起訴不合法云云，惟查：系爭房屋除被告東鑫電腦資訊股份有限公司（下稱東鑫公司）外，現為被告弘鈺生活館有限公司（下稱弘鈺公司）、力奧國際股份有限公司（下稱力奧公司）、全聯實業股份有限公司台南後甲分公司（下稱全聯公司）、統一生活事業股份有限公司台南市第三分公司（下稱統一公司）、壬○○○○○○○○○○○，林開業即最初的美美容材料行、周棋甯即大舞台菸酒專賣店分別在上址營業，顯然已違反房屋租賃契約書第2條之約定。因被告甲 ○○係東鑫電腦資訊股份有限公司之法定代理人，亦有可能由其決定違約轉租予其餘被告公司，為此一併以渠等為共同被告，均為無權占有，原告對渠等，亦得本於所有權之作用請求遷讓交還房屋。 ⒉就被告抗辯本件無權利保護要件云云，查系爭建物租賃契約承租人僅為被告東鑫公司，對於其餘被告並無公證法得逕送強制執行之適用。另被告東鑫公司占用之範圍是否與原承租之範圍相吻合，有待測量結果而定，尚難認無起訴之必要。 ⒊就被告東鑫公司抗辯原告於租期屆滿後，繼續收取二個月之租金，原租約已更新為不定期租約云云，原告予以否認，蓋原告早在租期屆滿前之94年3月18日以郵局存證信函向被告東鑫公司明確表示屆期不再續租之意思，因被告屆期仍拒不搬遷，原告係依據租約第12條規定，以收受相當於租金之損害金之意思為之，並於起訴請求之損害金額中予以扣除。 ⒋查被告抗辯土地租賃契約尚未到期，原告不得請求交還租賃物云云，查： ⑴按87年7月1日之土地租賃契約書與89年7月19日之房屋租賃契約書係屬兩份不同之租賃契約書，前者承租人為莊百川、後者承租人為被告東鑫公司；租賃標的物前者為土地、後者房屋；前者違約金每日2萬元、後者為每日1萬元，足徵兩份租賃契約書係屬各自獨立之契約，合先敘明。 ⑵被告東鑫公司並非土地租賃契約書之承租人，自無權抗辯。又按系爭土地原由莊百川承租，俟建物完成後，經2年始改由被告東鑫公司承租，故土地租約已因另訂房屋租約而失其效力。至於被告東鑫公司與莊百川之間究竟為合夥或其他關係，並不礙原告請求權之行使。㈣被告東鑫公司另抗辯原告默許或同意轉租云云，原告予以否認，且與兩造間租約明定之條款相違，自不足採信。㈤為此聲明： ⒈被告東鑫電腦資訊股份有限公司、甲○○應將坐落台南市○區○○段570-4、575-4地號土地上如附圖1A1、1A2、1A3、1A4、1A5、1B1、1B2、1B3、1B4、1E1、1E 2、1F1、1F2、1C1、1C2、1C3、1C4、1C5、1C 6、1C7、1C8、1C9、1C10、1D1、1D2、2H1、2H2、2H3、2H4、2I1 、2I2、2J1、2J2、2K1、2K2、2K3、2K4所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○；如附圖1C8、1C9、1C10所示之建物（面積詳如附圖所載）所占用之土地遷讓並交還原告等。 ⒉被告弘鈺生活館有限公司應將坐落同上土地上如附圖1A1、1A2、1A3、1A4、1A5所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○。 ⒊被告力奧國際股份有限公司應將坐落同上土地上如附圖1B1、1B2、1B3、1B4及2H1、2H2、2H3、2H4所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○。 ⒋被告全聯實業股份有限公司台南後甲分公司應將坐落同上土地上如附圖1C1、1C2、1C3、1C4、1C5、1C6、1C7 、1C8、1C9、1C10所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○；如附圖1C8、1C9、1C10所示之建物（面積詳如附圖所載）所占用之土地遷讓並交還原告等。 ⒌被告統一生活事業股份有限公司台南市第三分公司應將坐落同上土地上如附圖1D1、1D2所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○。 ⒍被告天蠍座手調飲品坊即楊秀華應將坐落同上土地上如附圖1E1、1E2所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○。 ⒎被告最初的美美容材料行即林開業應將坐落同上土地上如附圖2I1、2I2、2J1、2J2及1F1、1F2所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○。 ⒏被告大舞台菸酒專賣店即周棋甯應將坐落同上土地上如附圖2K1、2K2、2K3、2K4及2J1、2J2、1F1、1F2所示之建物（面積詳如附圖所載）遷讓並交還原告己○○。 ⒐被告東鑫電腦資訊股份有限公司應給付原告己○○自94年7月20日起至95年6月30日止按日以1萬元計算之損害金及自95年7月1日起至遷讓交還房屋之日止按月以393,500元加按日以1萬元計算之損害金。 ⒑訴訟費用由被告負擔。 ⒒原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則辯以：㈠原告對甲○○起訴不合法：依原告提出之公證書（租賃契約書）被告甲○○並非契約當事人或連帶保證人。原告將他列為被告實屬無據。雖原告以：「因被告甲○○係東鑫電腦資訊股份有限公司之法定代理人，亦有可能由其決定違約轉租予其餘被告公司，為此一併以渠等為共同被告」等語。然被告甲○○既為東鑫公司之法定代理人，自有權處理東鑫公司對外之一切法律行為，今原告若認東鑫公司轉租違反租約，亦為原告是否對東鑫公司終止租約之問題，將其法定代理人列為被告，顯然不合法。㈡原告對東鑫公司之起訴欠缺權利保護要件：按原告提出之公證書，約定逕受強制執行本旨欄載明：「承租人如不依限給付租金或租期屆滿不交還租賃物時，應逕受強制執行」。而原告亦主張本件係因租期已於94年7月19日屆滿，有起訴狀可稽。且依強制執行法第4條第1項第4款：「依公證法規定得為強制執行之公證書」之規定，兩造之公證書既有「租期屆滿不交還租賃物時應逕受強制執行」如前述，則該公證書已具有強制執行名義，足見原告起訴顯欠缺權利保護要件，請駁回此部份之訴。㈢本件兩造之租約已更新為不定期限之租賃契約： ⒈原告雖在94年3月18日以台南地方法院郵局第297號存證信函通知東鑫公司，表示94年7月19日租期屆滿後不再續租等情。但原告在94年7月19日租約屆滿後，非但未依民法第454條規定返還到期後之租金，且仍按月收取被告東鑫公司之租金393,500元，此有東鑫公司交付原告按月提示兌領之支票影本4紙附呈可稽。原告在租期屆滿後，至其94年9月14日起訴止，對於東鑫公司繼續使用租賃物並未反對，又繼續收取東鑫公司2個月之租金。依民法第451條規定意旨，本件應視為不定期限之租賃契約。雖原告在起訴狀內主張對於東鑫公司於租期屆滿後，所溢付之款項，係以收受相當於租金之損害金之意思予以收受云云。惟原告事實上已收取至95年6月 30日止之租金支票，況依常情，亦無租期未屆滿前，承租人即事先預付損害金之理！原告主張係以收受損害金之意思收受云者，委不足採。 ⒉又原告未與東鑫公司簽訂房屋租賃契約前，係先與被告東鑫公司推派之股東莊百川先生簽訂土地租賃契約，租期至97年6月30日，有該土地租約影本可憑，此事並為原告所自認。是退萬步言，縱認房屋租期已屆滿，但土地租期尚有3年之久，原告訴請遷屋亦無理由。至於原告第297號存證信函稱，建物完成後，改由東鑫公司承租建物，原土地租賃契約已失效等情，被告否認之。對照房屋租賃契約和土地租賃契約，兩者之押租金和租金均相同，訂定房屋租賃契約後，租金並未增加，顯然實質上仍為土地租賃。而房屋租賃第1年租金308,700元，係依土地租金第1年28萬元，而每年調升百分之5，經2 年調升所得之數額（計算式：第一年280,000×1.05=29 4,000，第二年294,000×1.05=308,700），併此敘明。㈣土地租賃契約尚未到期，原告不得請求交還租賃物： ⒈按坐落台南市○區○○段570-4號、575-4號2筆土地上建物門牌台南市○○路16、18、20、22號房屋，係先由被告東鑫電腦資訊股份有限公司之股東莊百川於87 年7月1日向原己○○承租上開2筆基地，面積約760坪，租期自87年7月1日起至97年6月30日止，共計10年。此有卷附之土地租賃契約，及原告94年3月18日之297號存證信函可稽。莊百川租得系爭2筆土地後，即由東鑫電腦公司出資5,000餘萬元興建房屋，而房屋之出資興建人並非原告，亦可由原告前揭297號存證信函第二頁可資證明。原告既未實際出資興建房屋，其主張房屋係其所有，並訴請被告遷讓房屋，核與事實不符自無理由。 ⒉次查，房屋與基地不可分離，原告自承該二筆基地由東鑫電腦公司股東莊百川出面承租後興建系爭建物，而房屋為被告東鑫電腦公司出資興建，且土地租賃契約租期尚未到期，則興建房屋之東鑫電腦公司或房屋使用人抗辯原告不得請求交還土地，依法應無不合，原告抗辯東鑫電腦公司非土地承租人無權抗辯云云，委不足採。㈤原告主張土地租約已因另訂房屋租約而失效力。被告否認此種主張。依原告與莊百川或東鑫電腦公司所訂之土地或房屋租賃契約，均無約定房屋租賃契約成立時，土地租賃契約失其效力之規定。何況原告一再主張2份契約當事人不同，租賃物不同，為兩份各自獨立之契約，既為如此，原告與莊百川所訂之土地租賃契約，為什麼在原告與東鑫電腦公司訂立房屋租賃契約時，該土地租賃契約即失效力。應請原告說明其根據何在，不得只憑一句「失其效力」就認定土地租賃契約已不存在！事實上，對照兩份契約內容，其每月租金及押租金均屬相同。且房屋係由東鑫電腦公司出資興建，則東鑫電腦公司與原告雖訂定房屋租賃契約，然其真義應為向原告租賃土地，而非租賃房屋，其理至明。㈥原告係權利濫用：按原告係於87年7月1日將坐落台南市○區○○段570-4、575-4二筆面積約760坪土地，出租與東鑫公司推派之股東莊百川，並由股東甲○○、曾文達2人為連帶保證人。嗣租得土地後，由東鑫公司出資5,000餘萬元興建系爭建物，只因原告當時為保障其權益，要求需以其名義作為房屋起造人。今東鑫公司花費5,000餘萬元，加上支付原告7年之租金總額2,000餘萬元，被告7年使用該土地之費用高達8,000萬元，殊非合理。顯然原告行使權利有違民法第148條誠信原則之規定，應不受法律之保護。㈦查被告東鑫公司簽訂房屋租賃契約後，不久即將部份房屋分租其他被告營業，原告數次至系爭建物，知悉有分租之事實，數年來均無任何異議或反對，此有證人可資傳證。顯然原告已同意或默認轉租之情事。此與原告第297號存證信函表示仍願以原條件出租東鑫公司之事實相符。原告主張轉租違約，實無理由。㈧又查原告除請求損害金外，另按日請求違約金1萬元，違約金過高，請鈞院依民法第252條規定酌減，以維公平。㈨為此聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決願供擔保請免假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠坐落台南市○區○○段570-4地號、地目建、面積2,184平方公尺土地，所有權人為原告己○○，所有權權利範圍為全部。同段575-4地號、地目建、面積367平方公尺土地，所有權人為己○○、戊○○，所有權權利範圍各為應有部分2分之1。坐落上開土地地上建物即同段3568、3569、3570、3571建號，門牌號碼分別為台南市○區○○路22、16、20、18號房屋，所有權權利範圍均為全部，所有權人為原告己○○。㈡原告己○○與被告東鑫公司，於89年7月19日，就系爭建物簽訂房屋租賃契約，租期自89年7月19日起至94年7月19日止，租金每月308,700元。系爭建物租賃契約書第2條約定：乙方即承租人東鑫公司非經甲方即原告己○○同意，不得將租賃物之全部或一部轉租或借與他人使用，亦不得變更其承租主體組織或負責人名義。第9條約定：租賃期間內，甲方有法定原因，終止租約或乙方提前終止租約時，均應於1個月前通知對方。第11條：租賃期間屆滿時，不須甲方即原告己○○預先通知，租賃關係當然消滅，如雙方仍願繼續租賃，應另訂立書面契約，其租賃條件，由雙方協議定之。第12條：租期屆滿時，乙方即被告東鑫公司應即搬遷，將租賃物以原狀交還，不得有任何要求。若有遲延返還房屋時，除應支付相同於原租金之賠償金外，每逾期限1日應按日支付1萬元之違約金。㈢原告於94年3月18日以台南地方法院郵局第297號存證信函通知被告東鑫公司，表示94年7月19日租期屆滿後不再續租系爭建物。㈣原告於租期屆滿後，繼續收取被告東鑫公司所簽發每張面額395,000元之支票，並已兌現4張。㈤訴外人莊百川與原告己○○於87年7月1日簽訂系爭土地之租賃契約，租期至97年6月30日止，約定租金為每月28萬元，押租金84萬元。另約定乙方即莊百川得按己意規劃或建築。㈥系爭建物占有情形如下： ⒈被告甲○○將系爭建物如附圖所示2Ｋ1、2Ｋ2、2Ｋ3、2Ｋ4、2J1、2J2、1F1、1F2部分出租予被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店經營大舞台ＫＴＶ，租期自94年7月20 日至95年7月19日，租金每月55,000元。 ⒉被告東鑫公司將系爭建物如附圖所示1Ｃ1、1Ｃ2、1Ｃ 3、1Ｃ4、1Ｃ5、1Ｃ6、1Ｃ7、1Ｃ8、1Ｃ9、1Ｃ10及1 Ｄ1、1Ｄ2部分，出租被告全聯公司，租期自90年6月6 日至97年6月30日，租金每月24萬元；其中如附圖所示1Ｃ1、1Ｃ2、1Ｃ3、1Ｃ4、1Ｃ5、1Ｃ6、1Ｃ7、1Ｃ8、1Ｃ9、1Ｃ10由被告全聯公司經營全聯社；至如附圖所示1Ｄ1、1Ｄ2另由被告全聯公司另轉租予被告統一公司經營康是美藥妝店。 ⒊被告東鑫公司將系爭建物如附圖所示1Ｂ1、1Ｂ2、1Ｂ3、1Ｂ4、2H1、2H2、2H3、2H4出租被告力奧公司經營日奧生活良品館，租期自92年8月19日至97年5月18日，租金每月18萬元。 ⒋被告東鑫公司將系爭建物如附圖所示2Ｉ1、2Ｉ2、2J1 、2J2、1F1、1F2部分出租訴外人吳秋香，租期自93年3月1日至97年5月31日，租金每月5萬元，該部分現由被告林開業經營最初的美美容材料行。 ⒌被告東鑫公司將系爭建物如附圖所示1Ａ1、1Ａ2、1 Ａ3、1Ａ4、1Ａ5部分出租訴外人辛○○供被告弘鈺公司經營小北百貨批發，租期自90年6月17日至96年5月16日，租金每月30萬，嗣於95年3月24日辛○○再將該租賃契約之權利義務讓與被告弘鈺公司承受。 ⒍被告楊秀華占有如附圖所示1Ｅ1、1Ｅ2部分經營天蠍座手調飲品坊。四、得心證之理由：本件所應審究者，乃：㈠被告占有系爭建物是否無權占有？⒈被告甲○○是否為系爭建物之間接占有人？其占有之範圍為何？⒉兩造間系爭建物之租賃契約是否已更新為不定期限之租賃契約？⒊原告是否同意或默認被告轉租？⒋系爭土地租賃契約尚未到期，原告是否不得請求交還租賃物？⒌原告請求被告東鑫公司及甲○○將如附圖所示1C8、1C9、1C10所示之建物，所占用之土地遷讓並交還原告，是否有理由？㈡原告是否權利濫用？㈢原告起訴請求被告東鑫公司遷讓系爭建物，是否欠缺權利保護要件？㈣原告己○○請求被告東鑫公司應給付自94年7 月20日起至遷讓系爭建物之日止，按按月以393,500元計算之損害金是否有據？㈤原告己○○請求被告東鑫公司應給付自94年7月20日起至遷讓交還房屋之日止按日以1萬元計算之損害金，是否有據？損害金是否過高？茲查：㈠被告占有系爭建物是否無權占有？ ⒈請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人。最高法院90年度台上字第2217號判決可資參照。本件被告甲○○固為系爭建物租賃契約承租人即被告東鑫公司之法定代理人，惟被告甲○○以自己名義將系爭建物如附圖所示2Ｋ1、2Ｋ2、2Ｋ3、2Ｋ4部分出租予被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店經營大舞台ＫＴＶ，租期自94年7月20日至95年7月19日。依據首揭最高法院判決之意旨，被告甲○○即經由被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店維持其對系爭建物該部分之之事實上管領力，而為間接占有人，惟被告甲○○間接占有系爭建物之範圍，既僅有如附圖所示2Ｋ1、2 Ｋ2、2Ｋ3、2Ｋ4出租予被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店部分，從而原告請求被告甲○○返還系爭建物逾此範圍部分，亦無理由。 ⒉本件原告己○○與被告東鑫公司就系爭建物簽訂房屋租賃契約，租期自89年7月19日起至94年7月19日止，至本件言詞辯論終結前業已屆滿等情，有房屋租賃契約書及公證書各1份在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。被告固辯稱原告在租約屆滿後，仍按月收取被告東鑫公司每月之租金，原告在租期屆滿至本件起訴止，對於被告東鑫公司繼續使用租賃物並未反對，又繼續收取被告東鑫公司2個月之租金。從而系爭租賃契約應視為不定期限之租賃契約。又原告未與被告東鑫公司簽訂系爭建物租賃契約前，係先與被告東鑫公司推派之股東莊百川先生簽訂系爭土地租賃契約，租期至97年6月30日，系爭土地租賃契約尚未因屆期而消滅，且系爭建物為被告東鑫公司出資興建云云。惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條定有明文。系爭建物所有權人經登記為原告己○○，有建物登記謄本4份在卷可稽，從而系爭建物為原告己○○所有，應可認定。另查：原告於94年3月18日以台南地方法院郵局第297號存證信函通知被告東鑫公司，表示94年7月19日租期屆滿後不再續租系爭建物等情，有存證信函1份在卷可稽。又系爭建物租賃契約第11條約定：租賃期間屆滿時，不須甲方即原告己○○預先通知，租賃關係當然消滅，如雙方仍願繼續租賃，應另訂立書面契約，其租賃條件，由雙方協議定之。第12條約定：租期屆滿時，乙方即被告東鑫公司應即搬遷，將租賃物以原狀交還，不得有任何要求。若有遲延返還房屋時，除應支付相同於原租金之賠償金外，每逾期限1日應按日支付1萬元之違約金。審酌原告己○○與被告東鑫公司間，就系爭建物租賃期間屆滿時，租賃關係消滅，如雙方仍願繼續租賃，應另訂立書面契約。被告東鑫公司於租賃契約屆滿時應即搬遷，若有遲延返還房屋時，除應支付相同於原租金之賠償金等約定，既始於89年7月19日系爭租賃契約初成立時即已約定清楚，並公證系爭契約，且原告己○○另於租期屆滿後表示不再續租系爭建物等情，從而原告己○○主張係以收受相當於租金之損害金之意思予以收受系爭支票，應可採信。 ⒊租賃房屋之契約，並無反對轉租之約定者，依民法第443條第1項之規定，承租人雖得將房屋一部轉租他人，然如將房屋全部轉租他人，則雖無此約定，亦非經出租人承諾，不得為之。最高法院37年上字第7633號判例可資參照。況本件原告己○○與被告東鑫公司，於89年7月19日就系爭建物所簽訂房屋租賃契約書第2條約定「乙方即承租人東鑫公司非經甲方即原告己○○書面同意，不得將租賃物之全部或一部轉租或借與他人使用，亦不得變更其承租主體組織或負責人名義」等語。因認原告己○○與被告東鑫公司就系爭建物所簽訂房屋租賃契約書既已特別約定被告東鑫非經原告己○○之書面同意，不得為一部或全部之轉租行為或使用借貸。固被告東鑫公司固抗辯原告同意被告轉租云云，惟就兩造間約定原告己○○同意轉租之書面並未舉證以實其說，其辯以原告己○○默示同意轉租云云，自與兩造約定不符，難認可採。 ⒋按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。本件原告乃本於系爭建物房屋租賃契約期限屆滿，訴請被告遷讓系爭建物。被告東鑫公司固辯稱訴外人莊百川與原告己○○於87年7月1日簽訂系爭土地之租賃契約，租期至97年6月30日止，系爭土地租賃契約尚未屆期云云，惟系爭土地租賃契約乃另外之法律關係，原告乃本於系爭建物房屋租賃契約之租賃期限既已屆滿，從而被告東鑫公司執此抗辯，亦無理由。 ⒌系爭建物如附圖所示1C8、1C9、1C10部分乃為增建，惟該增建部分並無獨立出入口，因認構造上及使用上並無獨立性，自不得獨立為物權之客體，從而，系爭建物所有權範圍因而擴張。原告己○○就系爭建物該增建部分既係所有權人，從而其請求被告東鑫公司、甲○○將如附圖1C8、1C9、1C10所示之建物占用之土地遷讓並交還原告己○○及戊○○，及請求被告全聯公司將該增建部分遷讓並交還原告戊○○，均無理由，應予駁回。 ⒍綜上所述，被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店占有系爭建物如附圖所示2Ｋ1、2Ｋ2、2Ｋ3、2Ｋ4、2J1、2J2、 1F1 、1F2；被告全聯公司占有系爭建物如附圖所示1Ｃ1、1 Ｃ2、1Ｃ3、1Ｃ4、1Ｃ5、1Ｃ6、1Ｃ7、1Ｃ8、1 Ｃ9、1Ｃ10；被告統一公司占有如附圖所示1Ｄ1、1Ｄ2部分；被告力奧公司占有系爭建物如附圖所示1Ｂ1、1 Ｂ2、1Ｂ3、1Ｂ4、2H1、2H2、2H3、2H4部分；被告林開業即最初的美美容材料行占有系爭建物如附圖所示2 Ｉ1、2Ｉ2、2J1、2J2、1F1、1F2部分；被告弘鈺公司占有如附圖所示1Ａ1、1Ａ2、1Ａ3、1Ａ4、1Ａ5部分，被告楊秀華占有如附圖所示1Ｅ1、1Ｅ2部分等情，業經本院履勘現場屬實，並經台南市東南地政事務所製作複丈成果圖2份在卷可按，被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店本於與被告甲○○之租賃關係占有系爭建物，被告全聯公司及力奧公司本於與被告東鑫公司之租賃關係，被告統一公司及弘鈺公司均非本於系爭建物所有權人或有處分權人之租賃關係占有系爭建物，其占有系爭建物均基於債之關係，自不得對抗所有權人，至被告林開業即最初的美美容材料行及楊秀華就其占有系爭建物之合法權源並未舉證以實其說，被告等占有既無法律上之正當事由，核屬無權占有無誤，亦有自系爭建物遷出之義務，從而，原告己○○依租賃契約及民法第767條之規定，請求：⒈被告甲○○、被告周棋甯即大舞台菸酒專賣店將系爭建物如附圖所示2Ｋ1、2Ｋ2、2Ｋ3、2Ｋ4、 2J1 、2J2、1F1、1F2部分遷讓並交還原告；⒉被告全聯公司將系爭建物如附圖所示1Ｃ1、1Ｃ2、1Ｃ3、1Ｃ4、1Ｃ5、1Ｃ6、1Ｃ7、1Ｃ8、1Ｃ9、1Ｃ10部分遷讓並交還原告；⒊被告統一公司將如附圖所示1Ｄ1、1Ｄ2部分遷讓並交還原告；⒋被告力奧公司將系爭建物如附圖所示1Ｂ1、1Ｂ2、1Ｂ3、1Ｂ4部分遷讓並交還原告；⒌被告林開業即最初的美美容材料行將系爭建物如附圖所示2Ｉ1、2Ｉ2、2J1、2J2、1F1、1F2部分遷讓並交還原告；⒍被告弘鈺公司將系爭建物如附圖所示1Ａ1、1Ａ2、1Ａ3、1Ａ4、1Ａ5部分遷讓並交還原告；⒎被告楊秀華將系爭建物如附圖所示1Ｅ1、1Ｅ2部分遷讓並交還原告，為有理由，應予准許。另訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係雖移轉於第三人，於訴訟無影響，為民事訴訟法第254條第1項所明定。此所謂移轉，祇問有移轉事實，不問移轉之原因究係基於法律行為抑法律規定，且無論權利移轉或義務移轉或請求標的物之占有移轉，均包括在內。原告提起本件訴訟之際，被告楊秀華既無權占有系爭建物，而於訴訟繫屬中將系爭建物交付不知名之第三人占有，無異於訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，依民事訴訟法第254條第1項規定，於訴訟無影響（參照最高法院93年度台上字第903號判決），原告自仍得本於無權占有之法律關係對被告楊秀華為請求，併此敘明。㈡民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。本件被告東鑫公司固辯稱原告係於87年7月1日將系爭土地，出租與被告東鑫公司推派之股東莊百川，並由股東甲○○、曾文達2人為連帶保證人。嗣租得系爭土地後，由被告東鑫公司出資5,000餘萬元興建系爭建物，只因原告當時為保障其權益，要求需以其名義作為房屋起造人。今東鑫公司花費5,000餘萬元，加上支付原告7年之租金總額2,000餘萬元，被告7年使用系爭土地之費用高達 8,000萬元云云。惟原告己○○與被告東鑫公司間，就系爭土地為如何之開發與利用，兩造所訂定之系爭土地租賃契約，乃本於契約自由之結果，不論被告東鑫公司抗辯其出資5,000餘萬元興建系爭建物是否屬實，惟系爭建物所有權人既已登記為原告己○○。況系爭建物經被告東鑫公司及甲○○全部為轉租之結果，每月租金之收入共825,000元，乃原告己○○出租系爭建物予被告東鑫公司租金之2倍有餘，被告東鑫公司及甲○○並藉此獲利，從而原告本於所有權人之地位行使權利，尚難認有何權利濫用之可言。㈢原告己○○與被告東鑫公司，於89年7月19日就系爭建物簽訂房屋租賃契約所為之公證書，約定逕受強制執行本旨欄載明：「承租人如不依限給付租金或租期屆滿不交還租賃物時，應逕受強制執行」。系爭建物租賃關係既因租賃期限屆滿而消滅，依強制執行法第4條第1項第4款：「依公證法規定得為強制執行之公證書」之規定，兩造之公證書既有「租期屆滿不交還租賃物時應逕受強制執行」之約定，則該公證書已具有強制執行名義，從而原告起訴被告東鑫公司應遷讓系爭建物部分，即欠缺權利保護要件，應予駁回。㈣依原告己○○與被告東鑫公司間系爭建物租賃契約第12條約定：租期屆滿時，乙方即被告東鑫公司應即搬遷，將租賃物以原狀交還，不得有任何要求。若有遲延返還房屋時，除應支付相同於原租金之賠償金外，每逾期限1日應按日支付1萬元之違約金。參諸系爭建物現值約為600萬，有房屋稅繳款書4份在卷可按。原告己○○與被告東鑫公司間系爭建物約定之租金為每月393,500元，被告東鑫公司及甲○○全部為轉租之結果，每月租金之收入共825,000 元，因認原告請求被告東鑫公司自95年7月1日起，給付遲延返還系爭建物時相同於原租金即每月393,500元之賠償金，為有理由。㈤原告己○○與被告東鑫公司間系爭建物租賃契約第12條約定如有遲延返還系爭建物，每逾期限1日應按日支付1萬元之違約金等情，前已述及，被告另抗辯違約金之約定過高云云，按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807號判例參照）。本件審酌原告己○○與被告東鑫公司間系爭建物約定之租金為每月393,500元，被告東鑫公司及甲○○全部為轉租之結果，每月租金之收入共825,000元，為東鑫公司承租系爭建物租金之二倍餘，本件次承租人之被告均尚未自系爭建物遷出等情形，認原告己○○請求被告東鑫公司給付自94 年7月20日起至返還系爭建物止，每逾期限1日應按日支付1 萬元之違約金，核屬相當，故認其請求為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告依所有物返還請求權及租賃契約之法律關係，訴請被告返還如主文第一項至第七項之建物及請求被告給付如主文第九項所示之損害金，於法有據，應予准許，惟逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。七、按判決所命之給付，其性質非長時間不能履行者，法院得定相當之履行期間，本件交還房屋部分，非長時間不能履行，爰依法酌定履行期間為3個月，以資兼顧。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法核與本件訴訟結果不生影響，爰不一一引用，附此敘明。又本件訴訟雖原告部分請求無理由，惟本院審酌原告請求遷讓返還房屋及給付損害金及被告等敗訴情形，認命由兩造比例負擔訴訟費用為妥適，亦併此敘明。九、查本件原告請求係房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，亦即係就民事訴訟法第427條第2項第1款所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動。另被告東鑫公司陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項、389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　7 　　月　　11　　日民事第三庭法　官　黃莉莉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　7 　　月　　11　　日書記官　陳美萍

臺灣臺南地方法院94年度訴字第1101號

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