臺灣臺南地方法院95年度重訴字第149號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 95年度重訴字第149號

原告

台南縣政府

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳昆和律師

複代理人

黃瓈瑩律師

被告

上勝汽車股份有限公司

法定代理人

甲○○

上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年12月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第260條定有明文。查：原告原起訴主張被告應將坐落於台南市○區○○○段1688地號土地，面積360.8平方公尺建物（建號竹篙厝段14657號）及其他地上建物（面積以實測為準）拆除，將上開土地全部返還於原告，嗣經地政人員實地測量結果，得知上開土地地上建物之面積，遂將訴之聲明更正為：被告應將坐落於台南市○區○○○段1688地號土地上如台南市東南地政事務所、收件日期及文號：95年10月2日地所字第0950009908號之複丈成果圖所示編號A建物面積：0.0591公頃、編號B建物面積0.0950公頃、編號C建物面積0.0378公頃拆除，並將上開土地返還原告（見本院卷第138頁），依上開規定，自應予以准許。

乙、實體方面：

一、本件原告起訴主張：

（一）被告於民國（下同）82年1月1日起至84年12月31日止向原告承租台南市○區○○○段1688地號土地（下稱系爭土地），惟該租約（下稱系爭租約）於84年12月31日期滿後即未再續約。

（二）系爭租約兩造已事前約定排除民法451條規定適用：

1、依系爭租約第12條約定：「租期屆滿後承租人未經辦理換租續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法451條適用及其他異議。」

2、民法451條規定意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續為使用收益，而無為反對之意思，使承租人陷於窘境，並非含有必須在租期屆滿後使得為反對之意義存在。故於訂約之際定明期滿後絕不續租或續租需另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上字第276號著有判決可資參照。

3、系爭租約兩造已事前約定排除民法451條適用，承租人於期滿需辦續租，如未續租則應負賠償之責，因此，被告不得主張有民法451條適用。

（三）況依系爭租約第2條約定：本出租土地限於依獎勵民間投資興建停車場辦法之有關規定使用，被告將系爭土地兼作修車廠使用，違反契約約定，因：

1、獎勵民間投資興建停車場管理辦法，是獎勵民間投資興建停車場，非獎勵民間將系爭土地作為修車廠。原告僅同意其將系爭土地做為停車場，此有台南市政府95年9月19日南市工使字第09500803500號函所檢附之施工圖可說明。故被告將系爭土地作為修車廠使用已違反契約約定。

2、被告將系爭土地作為修車廠謀私利，此經法院至現場履勘無誤，並有台南市東南地政事務所土地複丈成果圖可資證明。

3、又被告辯稱部分土地有供作停車使用，但此並不能掩蓋其違約將土地作為修車廠使用之事實。況其提出之停車場租賃契約書與履勘現場時所拍攝之現場停車照片相比對，現場照片共13台自小客車，與契約書車牌相符者僅有3台（董隆堯5Ｋ-3926、施達源ＳＵ-3319、詹顯福ＴＱ-1213），被告是否真有將系爭土地部分做為停車場仍有疑義。

4、故即使法院仍認為本件有不定期租約適用，被告違約未將系爭土地作為停車場使用，而經營修車廠謀私利，亦已違反租約，依土地法第103條第5款之規定，原告仍得收回基地，此原告亦已經具狀表示終止租約收回土地。

（四）系爭土地於84年12月31日租約到期後即未再續租，而兩造約定系爭租約並無民法451條適用，原告事後向被告收取使用代價，係基於不當得利之法律關係而來。即使法院仍認為本件有不定期租約適用，被告違約未將系爭土地作為停車場使用，而經營修車廠謀私利，亦已違反租約，依土地法第103條第5款原告仍得收回基地，原告已經具狀表示終止租約。故被告占有系爭土地無法律上原因。為此，原告依民法767條請求被告返還系爭土地。

（五）聲明：如主文第1項所示；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告固不否認有使用系爭土地之事實，惟抗辯稱：

（一）被告係基於租賃關係使用系爭土地，並非無權占有，而且原告於80年上半年調漲租金3.39倍，同年下半年又調漲3.7倍，一年內調漲之數額與一開始訂約時之租金相較，漲幅高達12.5倍，原告假借土地補償金之名義收取租金，迄今已15年餘，兩造間已視為有不定期之租賃關係存在，租金係半年繳一次，已將至95年6月底之租金繳納完畢。

（二）原告是欲將系爭土地出賣第三人德光女中，才要收回土地，但是原告都未通知被告是否要承買。

（三）如果原告要拆除系爭土地上被告合法之建物，應給付被告補償金：且原告若認為兩造間之租約不存在，應退還被告十餘年來所繳納之租金。

（四）系爭土地被告目前備有停車格供停車之用，並無違約及違反獎勵民間投資興建停車場之有關規定，而兼作車輛保養及修護使用，係依據停車法第16條、第16條之1之規定來使用；且被告之合法建物面積達367.16平方公尺，並非原告起訴狀所稱36.12平方公尺，至於被告興建違章建築部分，與原告無關，因系爭土地之管理權限係在台南市政府。

（五）聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、本院得心證之理由：

（一）系爭土地為原告所有，被告在其上興建有如附圖所示編號A、B、C之建物，面積各為0.0591公頃、0.0950公頃、0.0378公頃，且兩造於82年1月1日起至84年12月31日止，就系爭土地之使用，定有租賃契約，業經原告提出土地登記謄本、建物登記謄本及租賃契約各1份為證，並經本院於95年10月19日會同兩造及地政人員至現場測量，製有勘驗筆錄及台南市東南地政事務所95年10月27日東南地所測字第0950010820號函所附之複丈成果圖各1份在卷可憑，且為被告所不爭執（見本院卷第137頁），自足信真實。

（二）原告起訴主張兩造間就系爭土地所簽訂之系爭租約期限已於84年12月31日屆至，被告使用系爭土地無法律上之權源，被告應拆除系爭土地上之地上物後，將系爭土地返還原告，縱認兩造間有不定期租賃關係存在，被告違反契約約定使用系爭土地，原告亦得終止租賃契約，請求拆除地上物返還將系爭土地等情，被告則以已繳納租金至95年6月30日，兩造間已成立不定期租賃契約，且被告並無違反契約約定而使用系爭土地，係原告欲將系爭土地轉賣第三人德光女中，而要求被告應拆屋還地等語置辯，因此，本件之爭點則為：被告自系爭租約84年12月31日屆滿後迄今，使用系爭土地有無法律上之權源？

（三）被告自系爭租約84年12月31日屆滿後迄今，使用系爭土地有無法律上之權源？

1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上字第276號著有判例可資參照。

2、經查：由兩造所定之系爭租約第12條約定：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租，租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害損害賠償責任按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」等語可知（見本院卷第7頁），兩造已事先約定若被告未向原告申請換訂租賃契約，明文排除租約期滿後，得適用民法第451條不定期租賃契約之規定，而被告就於系爭租約於84年12月31日期滿後，曾向原告申請換訂租約一節並未舉證以實其說，因此，依前揭規定及最高法院判例見解，被告依民法第451條之規定，抗辯稱兩造間就系爭土地之使用，有不定期租賃契約存在一節，洵屬無據。

3、至於被告雖抗辯稱曾繳納系爭土地之土地補償金至95年6月30日，並提出台南縣縣有房地土地補償金收入繳款書1份為證，且若兩造間無租賃關係存在，原告應退還十餘年來所收受之租金云云，然原告固不否認被告曾繳納系爭土地之土地補償金至95年6月30日（見本院卷第138頁），惟以該筆補償金係原告依系爭租約第12條之約定所收取之損害賠償金等語置辯。查：依前揭系爭租約第12條之約定可知，被告於租約期滿後仍繼續使用租賃物，需按租金計算方式繳納損害賠償金，因此，原告陳稱被告租約期滿後所繳納之費用，係屬損害賠償金，而非租金之性質，並非無據，從而，縱原告於租約期滿後有收受被告支付自85年1月1日起至95年6月30日止使用系爭土地之代價，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容被告以不定期限繼續契約為爭執；且原告收取該筆費用，係本於不當得利之法律關係而來，被告陳稱若兩造間無租賃關係存在，原告應將該筆費用退還，亦屬無據。

（四）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查：系爭租約既已於84年12月31日屆滿，而被告對伊自85年1月1日起有何正當權源使用系爭土地一節，並未舉證以實其說，從而，堪認被告係屬無權占有。又查：原告主張系爭土地為其所有，被告於系爭土地上興建如附圖所示之編號A建物面積：0.0591公頃、編號B建物面積0.0950公頃、編號C建物面積0.0378公頃一節，亦為被告所不爭執，已如前述，從而，原告依民法第767條規定，請求被告拆除前開建物，並將系爭土地返還原告，自屬有據，應予准許；被告抗辯稱原告拆除系爭土地上之建物，應給付被告補償金云云，自屬無據，不應准許。

四、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額之。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。

六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。