95年度訴字第856號｜民事：請求交還承租占有｜裁判日期：96 年 10 月 25 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第856號原　　　告　癸○○ 訴訟代理人　周武旺律師被　　　告　辛○○ 訴訟代理人　蘇明道律師被　　　告　宏偉綜合有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　丁○○己○○之承戊○○己○○之承丙○○己○○之承兼上列三人　庚○○己○○之承訴訟代理人　　　　　　住同上上列當事人間請求交還承租占有事件，本院於民國96年10月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣捌仟伍佰玖拾由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止」；復按依民事訴訟法「第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟」；「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造」民事訴訟法第168條、第175條第1、2項及第176條分別定有明文。查本件原告起訴請求被告己○○應將坐落台南縣學甲鎮○○段170─255地號面積9,857平方公尺回復魚塭原狀，交還原告承租占有使用等語，惟被告己○○於訴訟程序進行中之民國96年2月28日死亡，其繼承人為被告丁○○、戊○○、丙○○、庚○○等4 人，業據原告提出除戶戶籍謄本及繼承系統表等件為證，並聲明由丁○○、戊○○、丙○○、庚○○承受訴訟，本院已將該承訴訟之書狀送達於被告丁○○、戊○○、丙○○、庚○○，合先敘明。二、本件被告宏偉綜合有限公司、丁○○、戊○○、丙○○、庚○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免徵裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。田主以佃戶轉租為由，聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，該會謂奉上級命令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地三七五減租條例第26條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處、而予駁回（參見最高法院48年度台上字第1362號判例參照）。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合（參見最高法院86年度台上字第1401號判決）。本件兩造因如附表所示土地（以下簡稱系爭土地）發生租佃爭議，經原告於94年5月3日向臺南縣學甲鎮公所耕地租佃委員會聲請調解，經臺南縣學甲鎮公所以94年5月5日所民字第0940005138號函覆稱『台端94年5月3日申請函敬悉；緣所附土地租賃契約，尚非據「三七五減租條例」第六條及「台灣省耕地租約登記辦法」所訂立之書面契約，因非屬耕地租佃委員會調解之對象，建請依其他管道謀求貴業佃紛爭之調和。」等語，此有原告提出之台南縣學甲鎮公所94年5月5日所民字第0940005138號函乙紙在卷可按，是原告因本件租佃爭議，已向臺南縣學甲鎮租佃委員會聲請調解，經臺南縣學甲鎮公所以原告不能提出依三七五減租條例第6條及台灣省耕地租約登記辦法所訂立之書面契約，認本件因非屬耕地租佃委員會調解之對象，予以拒絕調解，則原告逕行提起本件訴訟，起訴自屬合法。乙、實體方面：一、原告起訴主張：㈠訴之聲明所示土地，其原地號及原所有人及變更為現地號及所有人經過如下： ⒈原地號及所有人：台南縣學甲鎮○○○段170一20、0000 000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000、0000000、0000000地號等共19筆地號土地，原所有權人為訴外人壬○○。上開19筆土地全部經法院拍賣，由債權人錢秋李承受。訴外人錢秋李承受後，將地號合併為數筆，移轉所有權與被告宏偉綜合有限公司所有，詳如下： ⑴台南縣學甲鎮○○○段0000000、0000000、0000000、 0000000、0000000、0000000地號土地，上開6筆土地合併為一筆台南縣學甲鎮○○○段0000000地號土地，所有權人為被告宏偉綜合有限公司。 ⑵台南縣學甲鎮○○○段170一20、0000000、0000000、0 000000、0000000、0000000、0000000、0000000、0 000000地號土地，上開9筆土地合併為一筆台南縣學甲鎮 ○○○段170一20地號土地，所有權人亦為被告宏偉綜合有限公司。 ⑶台南縣學甲鎮○○○段0000000、0000000、0000000、 0000000地號土地，上開4筆土地合併為一筆土地即台南縣學甲鎮○○○段0000000地號土地，所有權人為被告宏偉綜合有限公司。 ⒉原地號及所有人：台南縣學甲鎮○○○段0000000、000 0000、0000000、0000000、170─127號（權利範圍874 0/12896）、0000000（權利範圍366/447）、0000000（權利範圍5427/8295）地號土地共7筆，原所有權人為訴外人子○○。上開7筆土地全部經法院拍賣，由債權人即被承受訴訟人己○○承受。己○○承受後，將其中台南縣學甲鎮○○○段0000000、0000000、0000000、0000000地號4筆土地合併為一筆土地即台南縣學甲鎮○○○段0000000地號土地，移轉登記為被告辛○○所有，其餘台南縣學甲鎮○○○段0000000分割出同段0000000地號土地，台南縣學甲鎮○○○段0000000地號土地則分割出同段0000000地號土地，台南縣學甲鎮○○○段170─148地號土地則分割出同段0000000地號土地，由己○○取得單獨所有權，並合併為同段0000000（上開系爭土地之地號、所有權人變更資料，詳如附件一所示）。㈡系爭土地前所有人壬○○及子○○，曾於87年4月30日，將所有土地出租與原告養魚及養牧鴨子，有租賃契約書2紙、農委會畜牧場登記證書、電力公司產地用電證明函、稅捐機關申報農漁民出售農產物收據等可證。壬○○及子○○於94年間因債務被債權人將所有土地查封拍賣時，原告曾向執行法院陳報有租賃關係，並蒙法院採納，於拍賣後，依地上有租賃關係之現狀點交，亦有鈞院93年執字第20076號及93年執字第20077號強制執行案卷點交紀錄可以證明。㈢原告在系爭土地有租賃關係，租賃期間均自87年5月30日至 112年5月30日止共25年，租金向壬○○承租部分，每年新台幣（下同）16,500元，租賃關係從未間斷。詎執行債權人錢秋李（債務人壬○○），己○○（債務人子○○），竟於法院依現狀點交後，利用第三人乙○○於94年6月24日，僱用工人以暴力私自毀壞地上養牧設施，將原告合法之承租占有侵奪。此項事實有檢察官對乙○○犯行之一部分起訴之起訴書及錢秋李、己○○在侵奪占有前之威脅性存證函可稽。債權人錢秋李、己○○於侵奪原告占有後，即分別將土地讓與被告宏偉綜合有限公司、被告辛○○等，一部分則由己○○保留，詳如訴之聲明所示各被告應交還占有之土地，及如土地變更情形簡表所載。㈣租地養魚或牧養鴨隻，屬於土地法第106條第2項之漁牧，適用耕地三七五減租條例（行45判83判例）。又依耕地三七五減租條例第25條規定，耕地租期屆滿前，出租人縱將所有權讓與第三人，其租佃契約對於受讓人仍繼續有效。三七五減租條例乃特別法，應優先於普通民法而適用，是故不因所有權之讓與而影響土地租約之存在，亦即原告對系爭土地仍有耕地租約關係存在。被告等人承受土地所有權後，租約對之仍存在。為此，本於保護占有及本於租約關係，請求被告分別將訴之聲明所示土地交還原告占有使用。㈤又耕地三七五減租條例第28條雖規定出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應經耕地租佃委員會調解，始能向法院起訴，惟如租佃委員會駁回調處之申請，不予受理時，得由當事人逕行向法院起訴，亦有48年台上字第1362號判例可稽。本件原告曾向租佃委員會聲請調解被駁回，故就租佃部分，逕行起訴，並為說明。㈥系爭土地原告自71、72年間已開始承租，並以台南縣學甲鎮○○○段0000000地號為代表號向台南縣政府轉台灣省農林廳申請牧場登記，有台省農林廳72年農畜字第6684號核准公文及72年八月農畜牧登字第851號牧場登記証，嗣再改由行政院農業委員會於89年6月核發同字號畜牧場登記証書，除農委委會登記証書已呈核外，茲再補呈台省農林廳登記証一份為證。依上開登記証所示，原告在代表地號所養為鴨子，放牧在魚塭。另外，其他土地全部充為魚塭養魚，屬於漁業之類，亦即系爭土地全部為畜牧及養魚塭。為養殖魚類，魚塭及鴨舍用電之電費亦由原告繳納，亦有電費收據呈驗在案。系爭土地租金，自開始承租時起，即以每甲5000元計算，因養魚事業，每況愈下，獲益率逐年降低，有時甚至虧損，故租金一直維持每甲5000元，未曾更改。87年間，原告與出租人壬○○、子○○，為防止以後茲生糾紛，乃分別訂立以87年5月30日起至112年5月30日止為租期，明載租金按每甲 5000元計算之土地租賃契約書。原出租人壬○○雖為原告之父，子○○為原告之弟，但法律並未限制親屬之間不能成立租賃契約。而壬○○另有事業經營，子○○亦從事農產品之貿易輸入事業，無暇顧及魚塭之經營，故魚塭土地均交與原告承租經營。㈦原告早在72年即在系爭地上成立畜牧場，魚塭電費由原告繳付，且執行點交又依原告承租占有之狀況而為，原告殊不可能與出租人勾結虛立租約。按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉証之責」（48年度台上字第29號判例）。被告不憑實據，任指租約不實，殊非有理。查租地經營魚塭養魚及牧養鴨隻，依土地法第106 條第2項規定「前項所稱耕作，包括漁牧，當然屬於耕地租賃（行45判83判例）。又依農業發展條第20條第2項規定「本條例中華民國89年l月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定外，其權利義務關係，租約之續約，修正及終止，悉依該法律之規定」。復按「耕地三七五減租條例第六條第一項規定本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或、，應由出租人會同承租人顯云云，係為保、農及謀舉証上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效」（51年台上2629判例）。準此，原告承租農地經營魚塭及鴨隻畜牧所訂租約，雖未登記，既屬耕地租賃，且在農業發展條例修正施行前之89年l月4日以前所訂立，自應適用三七五減租條例。依據該條例第25條規定，耕地租期屆滿前，出租人縱將所有權讓與第三人，其租佃契約，對於受讓人仍繼續有效。本件系爭土地，前所有人即原出租人因債務被強制執行拍賣，由第三人錢秋李及己○○承受所有權後，再將承受之土地全部或一部出賣並移轉所有權登記與被告等人，依上開條文規定買賣不破租賃原則，自應由被告等人繼續承繼出租人之地位。至於民法第425條第2項，規定未經公証之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用「買賣不破租賃」之原則，與農業發展條例第20條第2項應適用耕地三七五減租條例之規定，三七五條例第25條規定買賣不破租賃，相抵觸，依特別法優於普通法之規定，自應適用三七五條例第25條之規定。另外，增訂民法第425條第2項之規定，係於民法債編於89年5月5日修正施行，在施行前所訂立之租約，依法律不溯既往之原則，亦無適用民法增訂條文之餘地。㈧出租人在租期屆滿前，非法收回自耕，依耕地三七五減租條例第22條有處罰出租人之刑事規定，以保護耕地承租人。此項保護他人之規定，出租人如有違反，依民法第184條第2項，對承租人應負損害賠償責任。原告請求依占有保護及根據租約關係請求被告將爭土地交還原告租用，並依上開規定請求將土地回復魚塭原狀。㈨並聲明： ⒈被告宏偉綜合有限公司應將坐落台南縣學甲鎮○○○段0000000地號，面積9,479平方公尺，同段170一20地號面積 9,719平方公尺，及同段0000000地號面積9,698平方公尺土地，均回復魚塭原狀交還原告承租占有使用。 ⒉被告辛○○應將坐落台南縣學甲鎮○○○段0000000號面積22,605平方公尺土地回復魚塭原狀，交還原告承租占有使用。 ⒊被告丁○○、戊○○、丙○○、庚○○應將坐落台南縣學甲鎮○○段0000000地號面積9,857平方公尺回復魚塭原狀，交還原告承租占有使用。 ⒋願供擔保，請宣示假執行。二、被告辛○○則以：㈠本件原告主張兩造就系爭土地有租賃關係存在，為被告所否認。經查鈞院依職權調閱鈞院93年度執字第20077號民事執行卷宗，鈞院民事執行處辦理鈞院93年度執字第20077號給付借款強制執行事件，於93年7月13日查封系爭土地時，該事件債權人己○○之代理人陳俊民陳稱：「魚塭已斷電，現無養殖魚。」嗣鈞院於93年7月l4日函請台南縣學甲鎮公所查明「債務人子○○所有如附表所示之土地（即系爭土地），有無三七五租約，如有租約，其承租人姓名、住址等情」，經台南縣學甲鎮公所於93年7月21日以該所民字第0930009221號函覆鈞院謂：「貴院函查債務人子○○所有坐落本鎮 ○○○段0000000、0000000、0000000、0000000、000 0000、0000000、0000000地號等七筆土地，有無三七五租約乙案，經查上開土地無訂立三七五租約。」等語，鈞院民事執行處據以核定之拍賣公告備註八載明「查封時，查封之土地均為漁塭，另債權人代理人稱：漁塭已斷電，現無養殖等語，應買人應自行查証，拍定後編號l至4土地按上開現況點交。」等語，於93年11月30日進行第一次拍賣前，均將各該拍賣通知送達於該本件之債務人子○○，此均有送達証書附卷可參，惟該事件債務人子○○均未向鈞院執行處提出異議，或為任何有與本件原告訂立租約之陳報，再者，原告與訴外人子○○間係兄弟至親關係，則原告果與訴外人子○○間就系爭土地有租賃關係存在，訴外人子○○焉有不將系爭土地拍賣條件註記：「部分點交，部分不點交」之嚴重影響原告繼續使用收益之情節告知之理？惟原告於系爭土地歷經拍賣程序期間，均未向鈞院執行處表示異議，卻遲至94年3月28日始具狀向鈞院民事執行處聲明異議，亦與常情有違，據此，原告主張有承租系爭土地使用收益云云，顯難採信。㈡依原告主張之系爭租賃契約有無買賣不破租賃原則之適用：按民法第425條第1項固規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」惟該項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權利義務關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，以杜爭議而減訟源。故89年5月5日修正施行之同法條第2項明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定。查系爭土地係由己○○經法院強制執行程序標買取得之事實，為兩造所不爭執，並有提出不動產權利移轉證書附卷為證，且經鈞院依職權調取鈞院93年度執字第20077號給付借款強制執行事件卷，核閱無訛，堪信為真實。本件系爭土地之租賃契約並未經公證，其租賃期間又長達25年，揆諸上開規定，縱使其與子○○間訂有租賃契約（被告均否認之），亦不能執該租賃契約對自出租人子○○受讓取得系爭土地所有權之己○○，主張租賃關係繼續存在。㈢末按系爭土地執行查封時，業經鈞院執行處將查封公告貼示於系爭土地現場，原告如時有占有系爭土地，應可知悉系爭土地已經強制執行，惟自93年7月13日起至94年3月10日分配期日，訴外人子○○既未曾提及有出租之事，也未見原告就系爭土地租賃權有所主張，益証原告並無占有之事實。本件鈞院辦理93年度執字第20077號執行事件拍賣系爭上地，自查封開始至己○○拍定取得系爭土地止，原告均未具狀向鈞院執行處聲明異議，致本件未經鈞院執行處為排除租賃之裁定，且原告與訴外人子○○所訂未經公証之長期租賃契約亦不得主張對被告辛○○及己○○繼續存在。㈣經查訴外人第一商銀於89年間向鈞院聲請拍賣訴外人壬○○所有系爭土地，經鈞院以89年度執字第10624號給付借款強制執行事件受理在案；又第一商銀亦於89年間向鈞院聲請拍賣訴外人子○○所有系爭土地，經鈞院以89年度執字第17596 號給付借款強制執行事件受理在案，並經鈞院先後寄送系爭土地查封登記函、不動產鑑定函、陳述底價通知書予訴外人壬○○、子○○，均經訴外人壬○○、子○○收受，鈞院再寄送拍賣公告予訴外人壬○○、子○○，亦經訴外人壬○○、子○○收受無訛。惟訴外人壬○○、子○○於89年間分別收受上開強制執行事件法院送達文書，從未向鈞院陳報其與原告間就系爭土地有何租賃關係存在。㈤本件若原告自87年5月間起確有向訴外人壬○○、子○○承租系爭土地，且一直在系爭土地上從事魚類養殖及收養鴨隻，則訴外人壬○○、子○○先後於89、93年間收受鈞院寄送強制執行相關文書多次，以訴外人壬○○、子○○與原告血緣關係之密切，何以竟未通知原告，直至本件拍賣程序終結，鈞院依被告聲請點交而前往履勘現場之際，原告始主張其與訴外人壬○○、子○○間有租賃關係存在，顯與常情相悖，難認原告與訴外人壬○○、子○○間有租賃關係存在。㈥再查原告主張系爭土地上設有電錶，電費系由原告支付云云，惟原告在系爭土地上養殖魚類、牧養鴨隻之原因不一而足，或由訴外人壬○○、子○○無償提供系爭土地，或因原告為其管理系爭土地，況原告縱有代繳電費之事實，其原因亦有可能出於代墊，並非當然謂原告與訴外人壬○○、子○○間就系爭土地有租賃關係存在，據此不能為有利原告之認定。㈦按原告提出之土地租賃契約書記載：「出租人壬○○將土地學甲鎮○○段170一20、0000000、0000000、0000000、0 000000、0000000、0000000、0000000、0000000、000 0000等面積約三公頃，租金每年每公頃新台幣伍仟元整，．．．」云云，惟查原告於95年6月19日起訴狀表示其向訴外人壬○○承租之土地為170一20、0000000、0000000 、 0000000、0000000、0000000、0000000、0000000、0 000000、0000000、0000000、0000000、0000000、000 0000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000等19筆土地，若原告確有向訴外人壬○○承租系爭土地，自應對於承租之土地是否包含0000000、0000000、000 0000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000、0000000地號土地知之甚明為是，殊無疏漏之可能，然原告就其承租之土地是否包含0000000、0000000、000 0000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000、0000000地號土地，於本件起訴狀及鈞院審理時到場陳述之內容，竟與其提出之上開租賃契約書之記載不符，明顯悖於常情。㈧證人壬○○為原告之父於鈞院審理時到庭證稱：「．．．名字是不是我簽的我已經不記得了。剛開始沒有寫（契約書）．．．」、「（問：之前是否有立契約書，還是本件第一份契約書？）不知道，沒有注意到。」、「（問：這是第一次寫的契約書嗎?) 不記得了。」、「（問：租賃期間？）我要租到什麼時候也不記得了，．．．租期多久想不起來。」、「（問：過年期間你兒子給你租金外，是否有無給你其他紅包或生活費？）我不記得了。」云云 (請見鈞院96年9月 10日言詞辯論筆錄)，按證人壬○○所為之證述含混不清，其中租賃期間為土地租賃契約之重要事項，竟稱伊不記得了，此顯與常情有違，是其陳述尚難遽為原告有利之認定。㈨按系爭土地執行查封時，業經鈞院執行處將查封公告貼示於系爭土地現場，原告如時有占有系爭土地，應可知悉系爭土地已經強制執行，惟自93年7月13日查封時起，至原告於94 年3月28日具狀聲明異議，該期間訴外人壬○○、子○○既未提及有出租之事，也未見原告就系爭土地租賃權有所主張，益證原告並無占有之事實。復徵諸系爭土地地上之建物，原有屋頂、牆垣之鐵皮均嚴重剝落、破損等情形，且大部分之屋頂，僅殘存鋼骨鐵架，已無鐵皮包覆，直接暴露於天空，已不足以遮風避雨，且系爭土地上之建物內部並堆置散落之廢棄物，而不適於人之起居，已難認原告有占有系爭土地之事實。㈩本件鈞院辦理93年度執字第20076、20077號執行事件拍賣系爭土地，自查封開始至訴外人錢秋李拍定取得系爭土地止，原告均未具狀向鈞院執行處聲明異議，致本件未經鈞院執行處為排除租賃之裁定。再者原告主張其與訴外人即其父、弟壬○○、子○○間就系爭土地有租賃關係存在，既與事實不符，且被告等人現並非系爭土地之所有人，其起訴請求交付系爭土地，即顯無理由。 並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、被告宏偉綜合有限公司則以：否認有租賃關係存在，原告主張系爭土地上有租賃契約書為事後虛構的。本件系爭土地於強制執行中，原告沒有說有租賃契約，執行完畢後才說有租賃契約。又原告提出之牧場登記，是事後換發的，可能原始登記是壬○○不是癸○○，我們到附近詢問也是說由壬○○等語，又被告、丁○○、戊○○、丙○○、庚○○則以：原告提出之系爭土地之租賃契約未經公正，所以是事前還是事後簽的，不能確定等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事項：㈠第三人錢秋李以本院89南院鵬執源字第10624號債權憑證聲請強制執行，係本院93年度執字第20076號給付借款強制執行事件，拍賣債務人壬○○所有台南縣學甲鎮○○○段土地170之20地號、170之120地號、170之121地號、170之122地號、170之123地號、170之124地號、170之125地號、170之 126地號、170之135地號、170之136地號、170之138地號、 170之139地號、170之140地號、170之141地號、170之142地號、170之143地號、170之144地號、170之146地號、170之 147地號，由債權人錢秋李承受取得所有權，並於95年4月20日移轉所有權登記予被告宏偉綜合有限公司。台南縣學甲鎮○○○段土地170之20地號係合併自170之120地號、170之121地號、170之122地號、170之139地號、170之140地號、170之141地號、170之142地號、170之143地號；170之123地號係合併自170之124地號、170之138地號、170之144 地號； 170之125地號係合併自170之126地號、170之135地號、170 之136地號、170之146地號、170之147地號。㈡被承受訴訟人己○○以本院89南院鵬執源字第17596號債權憑證聲請強制執行，係本院93年度執字第20077號給付借款強制執行事件，拍賣債務人子○○所有台南縣學甲鎮○○○段土地170之116地號、170之117地號、170之118地號、170 之119地號、170之127地號、170之134地號、170之148地號，由被承受訴訟人己○○承受取得所有權，並於94年10月4 日移轉所有權予被告辛○○、第三人陳文郁。被告辛○○所有台南縣學甲鎮○○○段土地170之116地號係合併自170之117地號、170之118地號、170之119地號。被承受訴訟人己○○所有台南縣學甲鎮○○○段土地170之255地號係合併自170之256地號（分割自170之134地號）、170之257地號（分割自170之127地號），並分割自170之148地號。㈢系爭土地於本院93年度執字第20076、20077號給付借款強制執行案件之使用現況為漁塭，拍賣公告註記分別為土地上之漁塭皆為債務人壬○○所養殖及漁塭已斷電、現無養殖。㈣系爭土地之使用分區皆為一般農業區養殖用地，於台南縣學甲鎮公所並無三七五租約之登記。㈤原告向台南縣學甲鎮公所聲請調解，台南縣學甲鎮公所以該土地租賃契約非據「三七五減租條例」第六條及「台灣省耕地租約登記辦法」所訂立之書面契約，非屬耕地租佃委員會調解之對象。五、得心證之理由：原告主張其於87年4月30日向訴外人壬○○、子○○承租系爭土地，租賃期間均自87年5月30日起至112年5月30日止，共計25年，租金每年每公頃5,000元，訴外人錢秋李及被承受訴訟人己○○於強制執行拍賣程序中承受系爭土地後，分別移轉予被告宏偉綜合有限公司、辛○○等人，依耕地三七五減租條例規定，原告與訴外人壬○○、子○○間就系爭土地之租佃契約，對於受讓人之被告仍繼續有效，被告應將系爭土地交由原告占有使用等語，並提出土地租賃契約書、畜牧場登記證書、台灣電力公司新營區營業處函、農（漁）民出售農（漁）產物收據等件為證，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭執之首要厥為：原告與訴外人壬○○、子○○就系爭土地，是否訂有耕地租賃契約？原告得否據此請求被告將系爭土地回復魚塭原狀，交還原告占有使用？㈠按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。本件被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任。再按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力，揆諸最高法院63年台上字第1218號判例意旨、83年度台上字第2405號判決意旨、最高法院22年上字第2536號判例意旨參照。㈡本件原告主張其與訴外人壬○○、子○○就系爭土地訂有耕地租約，依該租佃契約對於受讓人之被告仍繼續有效等語，固據其提出土地租賃契約書2紙為證，惟為被告所否認，則依前揭判例意旨，原告自應就系爭租賃契約之真正，及原告就系爭土地有為漁牧使用並支付地租與訴外人壬○○、子○○等事實負舉證責任。經查：本院依職權調閱本院93年度執字第20076號、93年度執字第20077號民事執行卷宗發現，本院就上開強制執行事件，曾分別先後寄送系爭土地不動產鑑定函、陳述底價通知書、拍賣公告予訴外人壬○○、子○○，亦均由同居人謝翁秀桂（即訴外人子○○之配偶，訴外人壬○○之媳婦）代為收受，此有送達證書附於上開執行卷宗可稽。又系爭土地拍賣公告備註欄亦分別載有：「．．．嗣債權人代理人具狀陳稱：漁塭皆為債務人壬○○所養殖等語，應買人應自行查證，拍定後俟當期漁獲捕撈後安上開占有現況點交。」、「．．．查封時，查封之土地均為漁塭，另債權人代理人稱：漁塭已斷電，現無養殖等語，應買人應自行查證，拍定後編號1至4土地按上開現況點交。」等語，而上開拍賣公告所註記系爭土地點交，乃依據債權人陳報使用現況之內容所為之記述，並送達予債務人即訴外人壬○○、子○○，以提醒債務人系爭土地將於拍定後點交予拍定人。然訴外人壬○○、子○○分別收受上開強制執行事件法院送達文書，並未向本院陳報其與原告間就系爭土地有何耕地租賃關係存在。衡諸原告與訴外人壬○○、子○○間係屬父子、兄弟血緣關係，若原告與訴外人壬○○、子○○間就系爭土地有耕地租賃關係存在，以原告與訴外人壬○○、子○○血親關係，及系爭土地受強制執行期間，原告與訴外人壬○○、子○○住居處所亦相近（依原告及訴外人壬○○、子○○於93年度執字第20076號、93年度執字第20077號民事執行之94年3月28日異議狀記載原告住台南縣學甲鎮達明里山寮1─2號，訴外人壬○○、子○○均住台南縣學甲鎮達明里山寮10號），殊無將影響原告繼續使用收益之拍賣條件點交乙節，告知原告之理？而原告於系爭土地歷經拍賣程序期間，均未向本院執行處聲明異議，殆系爭土地分別於93年11月30日、同年12月14日拍賣期日，因無人投標，經債權人到場並聲明以該次拍賣之最低價額承受拍定後，點交系爭土地前，原告始與訴外人壬○○、子○○共同於94年3月28日具狀主張渠等就系爭土地存有租賃關係而聲明異議，顯與常情相悖，是原告與訴外人壬○○、子○○間是否存有租賃關係，顯非無疑。㈢又原告就其主張，固另提系爭土地租賃契約書2紙、畜牧場登記證書1紙以為佐證。惟查，依原告所提出其與訴外人壬 ○○之土地租賃契約書，就有關租賃土地地號、面積及租金計算方式，依該土地租賃契約書記載：「出租人壬○○將土地學甲鎮○○段一七０─20、120、121、122、123、124、125、126、135、136等面積約三公頃，租金每年每公頃新台幣伍仟元整，總共每年租金新台幣壹萬伍仟元整。．．．．」等語，是依上開土地租賃契約書文義記載，原告與訴外人壬○○所簽訂土地租賃契約，租賃之標的亦僅為台南縣學甲鎮○○○段170一20、0000000、0000000、0000000、00 00000、0000000、0000000、0000000、0000000、000 0000地號等10筆土地，與原告主張向訴外人壬○○承租台南縣學甲鎮○○○段170一20、0000000、0000000、0000 000、0000000、0000000、0000000、0000000、00000 00、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000 、0000000、0000000、0000000、0000000、0000000地號等19筆土地，二者顯然相違。原告雖主張系爭租約包含台南縣學甲鎮○○○段0000000、0000000、0000000、000 0000、0000000、0000000、0000000、0000000、0000 000地號土地，僅於土地租賃契約漏載，但依總面積計載3公頃仍屬相符云云，然查上開土地均為訴外人壬○○所有，且依原告之主張其自72年即承租使用，則以渠等使用系爭土地期日久遠，且租賃標的為租賃契約內容之重要事項，實無漏列記載之可能。又未記載於土地租賃契約之土地又高達9筆，是依土地租賃契約記載內容，與原告所述之主張顯不一致，渠等間是否存有租賃關係，殊值推敲。又本院審理時將土地租賃契約書提示予訴外人壬○○，其於96年9月10日審理時證稱：「（問：該契約書否你簽名蓋章？）是我自己親蓋的。我同意將土地租給他使用。」；嗣於同年10月11日改證稱：「是我蓋印章的，名字是不是我簽的我已經不記得了。．．．他給我租金是應該的，租金是一甲一年五千元，我共租給原告大約三甲左右，共給我1萬5千左右，原告是拿現金給我的，大約是過年前後的時候給我的，他拿錢到我家給我。（問：租賃期間？我要租到什麼時候也不記得了，契約書要租到什麼時候有看到，租期多久想不起來。．．．（問：過年期間你兒子給你租金之外是否有無給你其他紅包或生活費用？）我不記得了。」等語，訴外人壬○○對於系爭土地租賃契約是否為親簽及租賃期間等重要事項，均為不記憶之陳述，甚至於過年期間其子（即原告）是否給予紅包或生活費用之日常生活狀態，亦陳稱不記得，確能證述原告於過年前後以現金支付租金云云，實屬可議。又原告主張承租系爭土地，用以經營銀王農牧場云云，然查，依原告提出之畜牧場登記證書記載，其場址僅登記有：台南縣學甲鎮○○○段170─118地號土地，面積亦僅為上開地號土地之總面積9,079平方公尺，並未記載原告主張承租系爭土地所有地號。再者，依原告於93年度執字第20076號、93年度執字第20077號民事執行程序中94年3月28日聲明異議狀所附之台灣省政府農林廳72年8月26日72農畜字第6684號函所載，銀王農牧場係於72年間核准登記為生產牧場，然台南縣學甲鎮○○○段170─118地號土地係訴外人子○○於82年間因買賣原因始登記為所其所有，此有台南縣學甲鎮○○○段170─118地號土地登記謄1紙附於93年度執字第20077號執行卷宗可按，是於82年以前，原告自無從向訴外人子○○承租使用，惟證人子○○於本院審理時仍證稱：「（問：這個契約書之前，土地由誰使用？）也是癸○○使用，只是時間到了，所以再另外打契約。這個租金我們並無另外報稅收。87年特別打這個契約的目的我不清楚，這是癸○○自己要求的。」等語，顯見原告之主張、證人之證述，與土地租賃契約書、畜牧場登記證內容迥然有異，足徵上開土地租賃契約書2紙並非真實，應係事後為脫免點交所為，堪以認定。㈣末查，又原告主張於台南縣學甲鎮○○○段170─146地號及台南縣學甲鎮達明里瓦寮22─12號農場設有電錶3只，均原告支付電費等情，並提出電費收據2紙為證，惟查，原告於本院96年9月10日審理時自承：系爭土地之魚塭用電，因屬於農業用地，每月繳納一次，三個電錶總計電費每月約五、萬元不等云云，然依原告所提出之電費收據94年1月份電費 84元、同年2月份電費275元，覆參酌原告於93年度執字第20077號強制執行事件於94年3月28日具狀聲明異議檢附其中收件人為原告之電費收據2紙所示，94年3月份電費分別為275 元、84元，與原告所稱經營銀王牧場所需用電相去距遠。覆參酌原告分別於93年度執字第20076號、20077號強制執行事件聲明異議檢後，經執行法院就原告聲明異議事項通知債權人表示意見，經債權人前往系爭土地查看結果，系爭土地並無原告所稱養殖魚、蝦及鴨子，且系爭土地上之未保存登記建物均已殘破不全，並拍攝照片數紙等情，此有債權人之陳報狀及照片在上開執行宗卷可稽，依照片所示系爭土地確無放牧鴨子，且系爭土地上之未保存登記建物之屋頂、牆垣有嚴重破損，顯棄置未使用已久，足證原告並未於系爭土地上漁牧耕作。再者，系爭土地於執行查封時，業經本院執行處將查封公告標示於系爭土地現場，原告如確有於系爭土地上從事漁牧養殖，應可知悉系爭土地業已強制執行，惟自93年7 月間起至同年11、12月間拍定前，系爭土地之原所有權人即訴外人壬○○、子○○及原告，均未就系爭土地有耕地租賃乙事有所主張，益證原告並未於系爭土地上漁牧耕作，自難認原告與訴外人壬○○、子○○確有長達25年之租賃契約在在。六、綜上所述，原告主張其與訴外人壬○○、子○○間就系爭土地有租賃關係存在，既與事實不符，從而，原告據此訴請被告等將系爭土地回復魚塭原狀交還原告承租占有使用，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予宣告駁回之。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第 78條分別定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用8,590元自應由原告負擔。八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第87條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　25　　日民事第一庭法　官　田幸艷以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　2 　　日書記官劉紀君

臺灣臺南地方法院95年度訴字第856號

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