臺灣臺南地方法院96年度訴字第1262號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1262號

原告

丁○○

訴訟代理人

甲○○律師

複代理人

郁旭華律師

被告

甜野企業股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

邱玲子律師

複代理人

徐建光律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國九十八年七月七日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第一項所請求禁止被告以任何方式占有使用及第二項請求被告交還原告及其他共有人之建物面積均為八百四十九點零五平方公尺，嗣於民國九十八年二月三日本院準備程序及九十八年七月七日言詞辯論期日，將所請求禁止被告占有使用及請求被告交還原告及其他共有人之建物面積均更正為二百四十二點二二平方公尺，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠坐落臺南縣永康市○○段九三七地號土地上之同段六六○建號建物（即巨星大樓地下二層北側，面積為八百四十九點零五平方公尺，下稱系爭建物），為原告（即巨星大樓專有部分同段六八八、六八九號建號之所有權人）及其他巨星大樓建物區分所有權人所共有。被告未經原告及其他共有人同意而占有、使用系爭建物，並出租停車位收費牟利，侵奪原告及其他共有人之所有權，迭經催討，仍不返還，爰本於民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，提起本訴。

㈡被告雖主張訴外人南品建設股份有限公司（即系爭建物之原始起造人，下稱南品公司）與區分所有權人間有分管契約存在，惟並未提出任何證據供參。又原告亦否認訴外人南品公司於出售巨星大樓各區分所有建物時，與區分所有權人間，有保留支配使用權之分管約定。依民事訴訟法第二百七十七條之規定，自應由被告就其主張南品公司與區分所有權人間有分管契約存在之有利事實負舉證責任。

㈢被告主張訴外人周滿女向南品公司購屋後，亦承租其中一停車位使用，並提出租賃契約書可證。惟根據周滿女與南品公司之租賃契約書記載，周滿女所承租之四十六號停車位，係位在同段六六二建號建物（即巨星大樓地下二層南側）內，為被告之法定代理人丙○○所有，而非在原告本件所主張被告無權占用之系爭建物範圍內，被告自未能以此證明南品公司與區分所有權人間就系爭建物有分管契約存在等語。

㈣爰聲明如主文所示。

三、被告則以下列情詞置辯：

㈠系爭建物之原始起造人為南品公司，於申請建築執照之初，即依建築技術規則建築設計施工編第一百四十二條第六款規定，就系爭建物部分設計為防空設備兼停車位使用；又因依法附建之防空避難設備，係供巨星大樓區分所有權人共同使用，依當時（八十四年七月十二日修正前）之土地登記規則第七十二條第一款前段規定，應登記為各相關區分所有人共有。然依一般社會經濟觀念，停車位並非當然附帶於房屋，且價值昂貴，故一般公寓大廈或辦公大樓區分所有建物之買受人，如需停車位者應另行購買或租用，為社會一般人普遍認知之事實。本件登記為區分所有權人共有之系爭建物，原由南品公司保留使用，未購買或租用停車位之區分所有權人並無使用權，僅於空襲時有避難使用權而已。此由巨星大樓區分所有權人周滿女於七十九年二月七日向南品公司承租停車位可知。

㈡訴外人臺灣三泰營造股份有限公司（下稱臺灣三泰公司）於八十年七月七日向南品公司買受同段六六二建號建物所有權及系爭建物使用權，再將巨星大樓地下二層之停車位全部（即包括系爭建物及同段六六二建號建物內之所有停車位）出租予訴外人良品保全有限公司，嗣租期於九十三年底屆滿後，臺灣三泰公司再將該等地下二層之停車空間全部（包含同段六六二、六六○號建物）出租予被告之法定代理人丙○○，亦有租賃合約書可證。

㈢九十四年六月間，丙○○以被告名義將系爭建物之全部停車位出租與第三人華萳實業有限公司（下稱華萳公司），嗣臺灣三泰公司所有同段六六二建物遭鈞院拍賣，而由丙○○拍定取得，丙○○則於九十五年九月八日與臺灣三泰公司訂立協議書，約定上開拍定標的物之點交及系爭建物之使用權無償轉讓與丙○○。丙○○既為巨星大樓之同段六六二建號建物之所有權人，復承受臺灣三泰公司系爭建物使用權，被告自有正當使用權源。

㈣依前述土地登記規則第七十二條第一款前段規定及建築法第一百零二條之一於七十三年十一月七日修正公布時所增訂建築物應強制附建防空避難設備或停車空間之規定，南品公司不得不將系爭建物登記為區分所有權人共有，惟未購買或承租停車位之區分所有權人僅有避難使用權。此無礙南品公司與伊等就系爭建物有關使用、收益或管理方法所成立默示分管契約或類似分管契約之效力。

㈤按系爭建物係於公寓大廈管理條例公布施行前興建完成，依當時之土地登記規則雖規定共同使用部分之所有權應於各相關區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，然此僅限制「共同使用部分之應有部分與該區分所有建物所有權一併移轉」，並未限制共同使用部分之「使用權」不可為移轉或處分之標的。故系爭建物雖登記為原告及其他區分所有權人所共有，其使用權歸屬仍可由南品公司與區分所有權人成立默示分管契約或類似分管契約，而無違反強制或禁止規定。則事後臺灣三泰公司於八十年間向南品公司買受系爭建物之使用權，再於九十四年間再將上開使用權讓與被告，自屬有效。

㈥並聲明：原告之訴駁回。

四、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執事項及主要爭點如下：

㈠不爭執事項

1.坐落臺南縣永康市○○段九三七地號（重測前為網寮段九九五－一○地號）土地上之巨星大樓，係南品公司（董事長戴初雄）於七十七年間以臺南縣政府（七七）南建局造字第六二九三號建造執照興建起造，嗣經臺南縣政府工務局於七十八年七月十三日以（七八）南工局使字第三三一九號核發使用執照之地上八層、地下二層之建物（有土地登記謄本及使用執照影本可參，本院卷㈠第十一、九五至九七頁）。

2.上開建物之專有部分共登記三十六建號，包括同段六六二建號起至同段六九七建號（重測前網寮段一一五五一建號、一一五五一之一建號起至同段一一五五一之三十五建號），共同使用部分（即共有部分）則登記二建號，包括系爭建物及同段六六一建號（重測前網寮段一一五四九、一一五五○建號）（有建物登記謄本、建物登記簿及登記申請書影本可參，本院卷㈠第五至六、一二九至一三四頁）。

3.上開共同使用部分其中系爭建物之範圍包括電梯樓梯間（一百六十一點零八平方公尺）、地下一層（三百零六點四五平方公尺）及地下二層北側（八百四十九點零五平方公尺）計一千三百十六點五八平方公尺。至於地下二層南側（七百八十二點二二平方公尺）則屬於同段六六二建號之專有部分範圍。上開地下二層（包括南、北側）劃有編號四至四十七號之停車位，其中如本判決附圖編號四至二十三號及編號二十四號斜線部分位在系爭建物範圍內，其餘則位在同段六六二建號範圍內。

4.南品公司於七十八年八月一日向臺南縣永康地政事務所辦理上開建物所有權第一次登記時，即將每一專有部分建物（已編列門牌號碼，詳如本院卷㈠第一五○至一五二、一三九至

一四二、一三三至一三四頁）共同使用部分之應有部分併同登記（本院卷㈠第一三六至一四二頁），共同使用部分之所有權隨同各該專有部分建物移轉（本院卷㈠第一三一至一三四頁），並出具切結書表示各該專有部分建物將按登記內容取得共同使用部分之應有部分（本院卷㈠第一四三至一四八頁）。

5.原告先於七十八年八月一日向南品公司買受同段六八九建號建物（門牌號碼為永康市○○路一四四之十五號六樓）及共同使用部分（包括系爭建物應有部分一萬分之一三一、同段六六一建號建物應有部分一萬分之五一○），並於同年九月十三日移轉登記完畢（本院卷㈠第一六○至一七八頁）；又於八十一年四月六日向金匯發股份有限公司買受同段六八八建號建物（門牌號碼為永康市○○路一四四之十六號六樓）及共同使用部分（包括系爭建物應有部分一萬分之九一、同段六六一建號建物應有部分一萬分之三五六，並於同年五月五日移轉登記完畢（本院卷㈠第一六○至一七八頁）。

6.南品公司於八十年七月九日將門牌號碼「臺南縣永康市○○路一四四之三號（即同段六六二建號建物，面積為七八二點二二平方公尺）計八六五點六九平方公尺【含公共設施】及避難室所有停車位使用權」出賣給臺灣三泰公司，並於八十年八月二十八日移轉登記完畢。而上開同段六六二建號建物專有部分之共同使用部分為系爭建物應有部分為一萬分之六三四（折算面積為八三點四七平方公尺）亦隨同移轉（合計專有部分面積及共同使用部分應有部分折算面積，即為八六五點六九平方公尺）。

㈡主要爭點

1.南品公司於七十八年起陸續將系爭巨星大樓各該專有部分區分所有權出賣與包括原告等人時，有無就系爭巨星大樓地下二樓系爭建物與買受人約定分管，而由南品公司保留使用權？

2.被告就巨星大樓地下二樓之系爭建物有無合法使用權源？

五、經查：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條本文定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協定訂定之。再者，「共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（本院二十九年上字第七六二號判例參照）。本件上訴人一再否認系爭土地有經共有人成立分管協議之事實，而占有共有土地特定部分使用之原因多端，非僅基於分管協議一途，則依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，被上訴人自應就系爭土地有分管協議之事實負舉證責任。」最高法院九十五年度台上字第七六五號判決意旨可資參照。

㈡本件原告主張系爭建物如附圖所示編號一號至二十三號停車位及第二十四號停車位斜線部分面積計二百四十二點二二平方公尺現為被告所占有，並出租予華萳公司使用等節，業據原告提出被告與華萳公司間之租賃合約書影本（本院卷㈠第五三至五七頁）為證，且現場地面劃設停車格，牆面並設有華南大飯店（應為「華萳大飯店」之誤）專用停車場招牌，亦經本院履勘確認（本院卷㈠第八二頁），且為兩造所不爭執（本院卷㈠第四六、七十、第一一八頁），堪信屬實。惟因系爭建物為原告及其他共有人所共有，原告既否認被告就系爭建物有何使用權利，亦否認南品公司於出售巨星大樓各區分所有建物時，與區分所有權人間，有保留支配使用權之分管約定，揆諸前揭規定及最高法院判決意旨，被告自應就其主張系爭建物使用權及其使用權所本諸之南品公司與各區分所有權人間有所謂分管契約或類似分管契約負舉證責任。經查：

1.原告主張巨星大樓之同段六七五建號建物區分所有權人周滿女於七十九年二月七日向南品公司承租停車位，並提出租賃契約書及建物登記謄本（本院卷㈠第六三至六六頁）供參。然根據該租賃契約書記載，周滿女所承租者為編號第四十六號之停車位，且對照該租賃契約書附圖與本判決附圖（即臺南縣永康地政事務所九十七年十二月二十二日所測量字第○九七○○一○○九一號函附複丈成果圖）顯示，周滿女所承租之停車位係位在同段六六二建號建物範圍內；再依臺南縣永康地政事務所九十八年二月十二日所登記字第○九八○○○○九二八號函附建物登記謄本，該建物現為被告公司之法定代理人丙○○所有，即與系爭建物無涉。從而，縱原告此部分主張及所提出前揭租賃契約書確屬實情，亦未能證明南品公司與購買巨星大樓各專有部分之區分所有權人間，就系爭建物曾有保留使用權之約定。

2.證人黃淑蓮於本院準備程序證述：伊於七十八年間有向南品建設公司買永康巨星大樓的預售屋，伊知道地下二樓有停車位的規劃，建商有跟伊說地下二樓的車位需要買；但伊當時沒有買車位，所以不能使用；蓋好後伊知道有人用租的；伊不了解建商有將地下二樓停車位部分登記為住戶共有，伊只知道地下二樓有公設，伊應該也有持分；當時本來自己要住，大樓蓋好後，從未搬入使用過，伊對其他住戶就地下二樓使用情形亦不瞭解等語（本院卷㈠第二二三至二二六頁）。惟證人黃淑蓮僅能證明其個人向南品公司購買巨星大樓區分所有建物時，曾與南品公司就有關可否使用地下二層停車空間有所約定，至其他向南品公司購買區分所有建物者，是否亦曾有相同或類似約定，則未能證明；又證人黃淑蓮雖尚證述有其他住戶承租停車位，然其所指，是否即周滿女或與周滿女同為承租同段六六二建號範圍情形，亦非無疑。是證人黃淑蓮未能證明南品公司曾與其他購買巨星大樓區分所有權建物之人間，就系爭建物曾有保留使用權之約定。

3.證人乙○○於本院準備程序固證述：伊是巨星大樓門牌號碼臺南縣永康市○○路一五二之一號及一四四（之二十）號八樓之區分所有權人，其中一間是經法拍向良美建設購得，另一間是九十三年底向塗先生購得，伊不知道這兩間房屋有無共同使用的部分及地下二樓停車場是否屬於共同使用部分；當初塗先生有透過仲介信義房屋跟伊說沒有地下二樓的停車格使用權，但伊沒有直接跟塗先生接觸過；伊不知道為何沒有地下二樓停車格的使用權，也沒有質疑過及嚐試進去停車；伊知道巨星大樓是良美建設公司起造的，但未曾接觸過此公司；伊有時會參加管委會開會，因而知道部分住戶沒有在地下二樓停車，其他有在地下二樓停車的住戶，就伊所知是他們向甜野公司承租停車位；但伊不知道其他住戶最早與良美建設購屋時，有無經限制使用地下二樓停車格等語（本院卷㈡第十四至十八頁）。然證人乙○○係華萳公司負責人洪志滄之配偶，此為被告所自承（本院卷第二四五頁），華萳公司既與被告有租賃關係，則證人乙○○非無迴護被告之疑慮；且縱所其證述屬實，亦僅能證明於九十五年間購得臺南縣永康市○○路一五二之一號房屋時，曾經前手告知無地下二層停車空間使用權，至於其前手及其他住戶如何與良品公司約定，則亦未能有所證明。

4.又巨星大樓計登記三十六建號之專有部分，已如前揭不爭執事項；而根據本院依職權向臺南縣永康地政事務所調取巨星大樓全部專有部分（即同段六六二至六九七建號）及共同使用部分（即同段六六○及六六一建號）之建物謄本及異動索引顯示，於七十八年間即取得巨星大樓區分所有權而迄今仍為區分所有權人者，除原告以外，至少尚有同段六六六、六七○、六七四、六七六、六七八、六七九、六八一、六八二、六八三、六九二及六九三建號建物之區分所有權人。換言之，當時向南品公司購屋而現仍為巨星大樓區分所有權人者，應所在多有，原告竟未能就此為進一步舉證，則其主張已非無疑。被告雖主張本件對其他住戶而言，係對自己不利，且也破壞鄰居關係，所以願意出面作證之人不多等語。惟南品公司於出售巨星大樓各區分所有建物時，苟確有保留系爭建物使用權，並就該範圍內之停車位，或為出售，或為出租，而被告又輾轉受讓系爭建物使用權，豈未能就巨星大樓任一住戶曾經向南品公司買受或承租、或向三泰公司、或向被告承租系爭建物內之停車空間提出相關證據！是被告主張南品公司就系爭建物與當時購買區分所有權之人有保留使用權之約定云云，即難遽採。

5.被告另提出南品公司於八十年七月七日將包括系爭建物之使用權及同段六六二建號建物所有權出賣予臺灣三泰公司之不動產買賣契約書影本（本院卷㈠第六七頁）及巨星大樓地下二層水電費收據影本（本院卷㈠第二四七至二四八頁），並主張若非系爭建物於南品公司出售時即已約定保留使用權，其他區分所有權人不可能於近二十年來均未有所爭議等間接事實，資為其主張南品公司確有保留系爭建物使用權之依據。然查，被告所提出之水電費用收據，其用水及用電地址均為「臺南縣永康市○○路一四四之三號」，參諸臺南縣永康地政事務所提供之建物謄本，即為丙○○所有之同段六六二建號建物，而仍非系爭建物。又上開事證充其量僅能證明南品公司、臺灣三泰公司及被告就系爭建物長期以來占用及使用收益之事實；而被告方面經本院一再於準備程序曉諭，仍未能就曾有任何一區分所有權人向南品公司、臺灣三泰公司及被告買受或承租系爭建物內之停車空間有所舉證，則前揭事證自未能遽予推認南品公司、臺灣三泰公司及被告上開占用收益已得區分所有權人默示同意，亦不得以原告等共有人前未為反對意思之單純沈默，認為渠等已為默示同意。

6.再按「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，‧‧‧，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，，‧‧‧，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，‧‧‧。」司法院大法官釋字第三百四十九號著有解釋可資參照。經查：

⑴本件被告主張由南品公司與各承購巨星大樓區分所有建物之人約定保留使用權一節，經本院於準備程序與被告確認「均僅口頭約定」（本院卷㈠第二五七頁），而未見諸任何書面文件。又根據巨星大樓各專有部分建物謄本，除其中同段六六三建號就系爭建物之應有部分與其他專有部分按比例計算相較為多，及同段六八○建號就系爭建物之應有部分與其他專有部分按比例計算相較為少外，其餘均顯係按專有部分總面積之比例計算，而無從認定是否因另購停車位而有差異，即無從藉由建物登記簿之公示作用，而使嗣後進行區分所有建物交易之人可得而知有何使用權保留之約定存在。

⑵又根據臺南縣永康地政事務所函覆系爭建物申辦建物第一次登記及原告所有同段六八九建號建物之所有權移轉登記資料，均有南品公司出具切結書，系爭建物第一次登記部分，載明共同使用部分包括避難室、車道、樓梯間、屋頂突出物、貯水池及機械房等，由三十六戶共同取得持分及各戶持分額（本院卷㈠第一四三頁）；而原告所有同段六八九建號之所有權移轉登記部分，亦載明南品公司將門牌號碼為臺南縣永康市○○路一四四之十五號六樓房屋出賣與原告，其建物建號為（重測前為網寮段）一一五五一之二七建號（現為中興段段六八九建號建物）及共同使用部分一一五四九、一一五五○建號（本院卷㈠第一六二頁）。亦即，從不動產登記資料，反而明確可知巨星大樓各區分所有權人專有部分及共同使用部分之範圍。

⑶從而，縱被告主張屬實，然巨星大樓各區分所有建物，除前述原告及於七十八年間即取得巨星大樓區分所有權而迄今仍為區分所有權人外，至少同段六六五、六六九、六七一、六

七二、六八○、六八七、六九四、六九五、六九六及六九七等建號建物所有權業經移轉，而非最初向南品公司購買區分所有建物之人；甚至原告就其所有同段六八八建號建物及系爭建物應有部分一萬分之九一，亦係於八十一年四月六日自金匯發股份有限公司受讓移轉而來，已如前述。各該受讓人是否知悉或可得而知其前手與南品公司有保留使用權之約定，被告未曾有所舉證。揆諸前揭大法官解釋意旨，亦無從認定南品公司就系爭建物之保留使用權，對各該區分所有建物之受讓人仍繼續存在。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院七十四年度第二次民事庭會議決議參照）。本件被告既未能證明南品公司與巨星大樓各區分所有建物買受人就系爭建物有保留使用權之約定，即未足認定南品公司就系爭建物有可供其占有、使用甚至讓與之使用權。則被告縱有輾轉受讓系爭建物使用權，亦不因無權利人之讓與，即取得系爭建物之使用權。被告復未能證明其就系爭建物有何合法使用權源，其將系爭建物出租予華萳實業有限公司使用，即自為間接占有人，其之占有使用，即屬無權占有，致原告及其他共有人就系爭建物之所有權及安然行使權利受到妨害。則原告本於民法第八百二十一條之共有物返還請求權之規定，並依民法第七百六十七條中段所有物妨害除去請求權之法律關係，請求禁止被告就如附圖所示編號一號至二十三號停車位及第二十四號停車位斜線部分面積計二百四十二點二二平方公尺之建物為占有及使用，並依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭建物上開部分返還原告及其他共有人全體，於法有據，應予准許。

㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。

六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第八十七條第一項、第七十八條分別定有明文。經查本件訴訟標的之價額，依原告所聲明有關實體部分之請求核定，其價額應為八十五萬九千五百五十七元（即依本院卷㈠第三六至三七頁之臺南縣稅捐稽徵處新化分處九十六年九月十三日南縣稅新分二字第○九六○二一三三七三號函系爭建物九十七年度課稅現值表，再依原告聲明部分面積比例核算，計算式：系爭建物課稅現值4,672,100 ×原告聲明部分之面積 242.22 ÷系爭建物全部面積1316.58＝859,557），應徵裁判費九千三百六十元；此外，尚有臺南縣永康地政事務所建物勘查複丈費四千元（原告預納）、證人黃淑蓮及乙○○之日旅費各五百元（均被告預納）之支出，依民事訴訟法第七十七條之二十三第二項及第一項規定，係屬訴訟費用之一部分，是本件訴訟費用額合計為一萬四千三百六十元。因本件原告之訴為有理由，前揭訴訟費用依上開規定自應由被告負擔，爰判決如主文第三項所示。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十七條第一項，判決如主文。