臺灣臺南地方法院96年度訴字第1590號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1590號

原告

元茂聯合開發股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

楊譜諺 律師

被告

乙○○

號2樓

上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國97年3月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告無異議，而為本案之言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項定有明文。原告起訴，本係主張受讓原承租人對被告之押租金及租金返還請求權，依侵權行為及不當得利法律關係為請求，嗣於本院審理中，變更請求權之基礎，就請求給付押租金部分，改依基於債權受讓人之地位，依原押租金契約與不當得利之法律關係為請求，就租金部分，則改依基於其為拍定人身分，主張被告無權占用，無收取承租人租金之權源，依侵權行為及不當得利法律關係為請求，並均請求本院擇一為原告勝訴之判決，相較於其起訴時主張之法律關係，核已變更請求權之基礎，應屬訴之變更，惟被告對原告此項變更，表示無意見，而為本案言詞辯論，揆之前揭說明，本院自應准許，合先說明。

二、原告起訴主張：

(一)緣原告於民國96年6月5日向本院民事執行處拍賣取得原為第三人吳天祝所有坐落台南縣永華段1382號土地，及其上由被告興建臨時建號同段2423號之未保存登記建物 (下簡稱系爭不動產)，拍定條件為依現況點交，詎被告於原告取得所有權後，仍持續對於系爭不動產上營業之攤販陳建平等27人收取租金，嗣經該攤販陳建平等27人對被告為終止租約之通知後，仍拒不返還押租金，是自96年6月5日起至96年10月4日止，攤販陳建平等27人已給付被告乙○○之租金總額為新台幣 (下同)1,464,017 元、尚未返還之押租金總額為563,000元。

(二)就租金部分：被告並非系爭土地所有權人，雖與土地所有權人成立租賃關係並將土地出租予攤販使用，惟該租賃關係業經本院95年度執字第17235號強制執行程序中除去，則被告於原告拍定買受系爭土地之前，對於系爭土地已無占有使用權源，自不得本於占有人之地位享有使用收益權，其收取租金獲有利益，爰依侵權行為及不當得利法律關係，請求被告應將收取之租金1,464,017元返還原告。

(三)就押租金部分：被告並不否認與攤販陳建平等27人成立租賃關係，然上開租賃關係業經攤販發存證信函終止，及原告以本起訴狀為終止租約之通知在案，則被告前對承租人收取之押租金即應返還之，而原告業已取得各該攤販之押租金返還債權讓與同意書，原告自得基於債權受讓人之地位，依押租金契約及不當得利之法律關係，請求被告返還押租金563,000 元。

(四)並聲明：被告應給付原告2,027,017元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並以供擔保為條件之假執行宣告。

三、被告則辯稱：

(一)關於租金部分：

1.原告係因拍賣取得系爭不動產之所有權，應受民法第373條規定所規範，在系爭不動產96年11月22日點交予拍定人即原告時，標的物之利益及危險，始由原告承擔，原告須承受此空窗期，不得對被告主張侵權行為及不當得利。

2.被告並非原執行之債務人，僅是承租系爭土地，自資搭建系爭建物從事商場攤位出租之第三人，被告同意執行法院將系爭建物一併拍賣，既尚未取得拍定之價款，被告本有權在未收取價金之前，拒絕將建物點交予原告，在此期間，被告在屬於自己之建物內從事商業行為，不生侵權與不當得利問題。

(二)關於押租金部分：

1.原告與此27名攤販簽立債權讓與書之時間為96年10月5日，而27名攤販終止租約之意思表示日為96年11月15日，則在96年11月15日，被告與此27名攤販間之租賃契約仍屬有效，此27名攤販對被告應無押租金返還請求權之債權債務關係存在，無從將之讓與原告，此讓與應屬無效。

2.依被告與此27名攤販所立合約書第5條規定，任何轉讓須由被告協調同意方可，原告所取得之債權，違反民法第294條第1項第2款之規定，應屬無效。

3.執行法院曾於96年9月4日現場履勘，被告請求2個月時間安置此27名攤販，被告對此27名攤販言明，96年10.11月兩個月不再收取租金，以抵銷個人兩個月之押租金，被告將遷市場至復國一路與復華三街三角窗處重新營運，此27名攤販並無異議，則被告與27名攤販間已無押租金債權債務關係存在，原告自無從依債權受讓人之地位請求被告返還押租金。

(三)並聲明：原告之訴駁回。

四、本院依民事訴訟法第270條之1規定，就兩造主張及陳述整理並協議簡化爭點如下：

(一)兩造不爭執事項：

1.被告自91年4月29日起至95年4月29日止，向第三人吳天祝承租系爭土地，並於其上興建系爭建物，另出租予第三人陳建平等27人經營攤販使用，嗣被告與吳天祝間之租期屆滿，再續租至100年4月29日。

2.第三人吳天祝所有上開土地，早於87年11月間，已經債權人中華商銀以本院87年度執全字第2735號假扣押查封在案，嗣經債權人台灣銀行股份有限公司 (下簡稱臺灣銀行)聲請以本院95年度執字第17235號執行事件引用上開假扣押執行程序強制執行，並經被告同意而與系爭建物於96年5月28日合併拍賣，由原告競標拍定，本院於96年6月5日核發權利移轉證書，原告於96年6月15日辦理土地所有權移轉登記完畢，並於96年11月22日由本院點交予原告占有。

3.被告於上開土地96年6月15日原告辦理所有權移轉登記後，仍續向第三人陳建平等27位攤商收取租金至96年8月25日共計1,464,017元，且訂約時即曾收取押租金共計563,000元。

4.陳建平等27人於96年10月5日將其等對被告之租金及押租金返還請求權讓與原告。

(二)兩造爭執事項：

1.關於租金部分：原告因拍定取得系爭不動產，何時享有系爭不動產之使用收益權？被告若受有不當利益，原告得否對之請求返還？範圍、金額若干？

2.關於押租金部分：27名攤販與被告間之租賃契約是否已終止？原告是否已合法受讓27名攤販對被告之押租金請求權？被告是否曾與攤販約定以96年10、11月之租金抵銷，致原告不得再向其請求？

五、茲分述本院得心證之理由如下：

(一)關於租金部分：

1.原告因拍定取得系爭不動產，何時享有系爭不動產之使用收益權？

⑴按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第373條前段固定有明文，惟按債務人之田產於債權人領得執行法院所發給權利移轉證書而取得所有權後，仍由債務人出租收取田租者，除有可認債務人為善意占有之特別情事外，對於債權人固有返還所收田租之義務，惟關於田租之返還，債權人非另有執行名義，不得聲請強制執行 (司法解釋院解字第3514號解釋意旨參照)。又被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相當於租金之損害金 (最高法院67年台上字第3622號判例意旨參照)。故執行法院之拍賣，買受人既自領得權利移轉證書時起取得所有權，其標的之危險及利益，自應同時移轉於買受人。

⑵本件原告係於96年5月28日經本院執行處競標拍定系爭不動產，並於繳足價金後，經本院於同年6月5日核發權利移轉證書 (同年月13日寄存送達原告，於同年月23日發生送達效力)，原告於同年6月15日辦理所有移轉登記完畢取得所有權等情，業經本院調取本院95年度執字第17235號執行卷宗核閱無訛，並有原告提出系爭土地之所有權狀乙紙可憑，參照民法第759條、強制執行法第98條第1項規定，原告至遲自96年6月15日起已取得系爭不動產之所有權，揆之前揭司法院解釋及最高法院判例意旨，自其時起關於系爭不動產之使用收益，即歸原告享有。

⑶又系爭被告所興建之建物，係執行債權人臺灣銀行於95年9月4日具狀聲請執行法院與系爭土地併付拍賣，經執行法院以該建物係於抵押權設定後所建，有影響抵押權之實行，認有併付拍賣之必要，類推適用民法第877條之規定為之，亦有上開執行卷宗可憑，雖被告對執行法院併付拍賣系爭建物之處分未聲明異議，然該併付拍賣之處分，性質上仍屬強制執行之處分，系爭建物之拍賣仍屬執行法院之拍賣，依首揭說明，應排除民法373條關於一般買賣契約之規定，故被告辯稱在系爭不動產96年11月22日點交予拍定人即原告時，標的物之使用、收益始歸原告享有云云，即不足採。

⑷另強制執行法上之拍賣，解釋上仍為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替拍賣標的物所有人立於出賣人之地位，故拍定人向執行法院繳納價金，執行法院即係代替所有人立於出賣人之地位收受價金，縱尚未分配價金，所有人亦不得主張同時履行抗辯權而拒絕交付拍賣標的物。被告辯稱其尚未收受價金，有權拒絕交付系爭建物，並享有繼續使用系爭不動產之利益云云，自屬無據。

2.原告得請求不當得利之範圍、金額若干？

⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念 (最高法院61年度台上字第1695號判例參照)。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價百分之10為限，土地法第97條第1項固定明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開土地法第97條規定之限制 (最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照)。

⑵原告至遲自96年6月15日起已取得系爭不動產之所有權，至96年11月22日本院執行處將系爭不動產點交予原告時止，被告於上開期間繼續占有系爭不動產，自屬侵害原告之所有權，而獲有相當於租金之不當利益。是原告請求被告返還自96年6月15起至同年11月22日止，相當於租金之不當利益，揆之前揭說明，應屬正當。

⑶至不當利益之計算，本院斟酌系爭不動產由被告出租予陳建平等27名攤販供商場使用，並非供一般住宅居住使用，被告對原告主張其自取得系爭不動產所有權後至點交時止，仍續向第三人陳建平等27位攤商收取之租金共計1,464,017元之事實亦不爭執，則原告主張被告收取之上開租金為不當之利益，使其受有相當於租金之損害，請求被告返還相當於租金之利益1,464,017元，應屬可採。

(二)關於押租金部分：

1.第三人陳建平等27名攤販與被告間之租賃契約是否已終止？

⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又同法第436條規定承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用同法第435條第2項之規定，得為終止租賃契約。故若第三人取得租賃物之所有權，不繼受租賃關係而向承租人為返還租賃物之請求，此時租賃物已有不能合於約定使用、收益之狀態，租賃目的陷於不能達到之狀態，出租人有給付不能之情事，依前揭民法436條規定準用同法435條第2項規定，承租人自得對出租人終止契約。

⑵原告主張訴訟前陳建平等27名攤販已發存證信函與被告終止租約等情，雖據提出存證信函為據，惟未提出被告已收受之回執憑參，被告亦否認有收受存證信函乙節，另其主張以書狀之送達代為終止租約之意思表示，惟原告僅受讓押租金債權，並非陳建平等27名攤販之代理人，亦無權代為終止租約之意思表示，其上開主張固均不可採。

⑶惟第三人吳天祝所有系爭土地，早於87年11月間，已經債權人中華商銀以本院87年度執全字第2735號假扣押查封在案，嗣經債權人台灣銀行聲請以本院95年度執字第17235號執行事件引用上開假扣押執行程序強制執行等情，有上開執行卷可憑，復為兩造不爭執之事實，而被告係於91年4月29日起承租系爭土地興建系爭建物，在假扣押查封後，依強制執行法第113條準用第51條第2項規定結果，對債權人不生效力，被告已不能執上開租賃關係對抗原告，被告及陳建平等27名攤販自亦無從主張依民法第425條規定，應由原告繼受渠等間之租賃關係。第三人陳建平等27名攤販既不能對原告主張租賃關係，原告復向執行法院請求排除第三人之占有，將系爭不動產點交予原告，有原告請求點交系爭不動產之聲請狀、執行法院核發之自動履行命令，及執行法院於96年9月4日現場履勘之執行筆錄附於上開執行卷宗可憑，系爭不動產既因原告本於所有權人之地位之請求點交，致第三人陳建平等27名攤販不能為約定之使用、收益，依上開說明，渠等自得終止與被告間之租賃契約。

⑷又原告主張陳建平等27名攤販使用系爭不動產至96年9月間即全部搬離等情，被告亦自承96年9月4日執行法院履勘現場時，其曾向渠等表示已另建商場，於同年11月22日可完成，惟渠等仍於半夜搬空器具，脫離至復華三街之「日上黃昏市場」等情屬實，顯見陳建平等27名攤販，於原告請求點交系爭不動產，並經本院履勘現場查明使用狀況，知悉系爭不動產已由原告買受，無法於系爭不動產上繼續營業，因而搬離系爭不動產，此舉堪認攤販間已有不願繼續契約而與被告終止租賃契約之默示意思表示，被告既已知悉陳建平等27名攤販均已搬離，自足認兩造間之租賃關係已經終止。

2.原告是否已合法受讓陳建平等27名攤販對被告之押租金債權？

⑴按房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負回復原狀之義務。如出租人與保證人於租期屆滿時未履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務，要難認為隨同失其存在（最高法院48年台上字第1196號判例參照）。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例參照）。

⑵陳建平等27名攤販既已於96年9月間搬離系爭不動產而與被告終止租約，被告又未能提出渠等有違反租約之債務不履行之情事，依上開判例意旨，自得對被告請求返還押租金。而渠等俟於96年10月5日始將系爭對被告之押租金債權讓與原告等情，亦有原告提出之債權讓與同意書27紙附卷可稽 (見本院補字卷第40至66頁)，並無被告所辯原告受讓押租金債權在陳建平等27名攤販取得押租金債權前之問題。

⑶況將來債權之讓與，僅係所讓與之債權即讓與標的，附有條件或期限，債權受讓人於原定之條件成就或期限屆至時始得行使權利。故除有民法第294條第1項所定情形外，將來債權之讓與，尚非法所不許，且於債權讓與契約生效時，發生債權移轉之效力(最高法院95年度台上字第2263號判決參照)。故縱如被告抗辯其與陳建平等27名攤販間之租賃契約迨至96年11月15日始終止，則渠等於96年10月5日將對被告之押租金返還之債權讓與原告，揆之上開最高法院判決意旨，仍生債權讓與之效力，被告以此為辯，自不足採。

⑷又依被告與攤販間之商廠合約書所定 (見本院訴字卷第37至89頁)，其中約定「契約期間內，乙方 (攤販)如欲終止租賃，可自行轉讓他人，但須由甲方 (被告)協調同意方可轉讓」等語，依其文義所載，顯係約定關於租賃契約之轉讓須得被告之同意，並無押租金債權之讓與應得被告同意之約定，被告以此為據，辯稱原告所取得之債權，違反民法第294條第1項第2款之規定，應屬無效云云，自無可採。

3.被告是否曾與攤販約定以96年10.11月之租金抵銷押租金，致原告不得再向其請求？

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任 (最高法院88年度台上字第3398號判決參照)。

⑵被告自承與攤販約定以96年10、11月之租金抵銷押租金，僅係口頭約定並無書面可資憑證。且陳建平等27名攤販若係於96 年9月4日執行法院履勘現場後，與被告達成繼續承租至96 年11月22日止，並以押租金抵繳2個月租金之合意，殊無可能不顧押租金無法取回之損失，隨即於96年9月間搬離商場而與被告終止租約之理，空言主張已非可採。此外，被告並未能提出其他證據證明上情，其此部分之抗辯自屬無據。

六、綜上所述，原告至遲於96年6月15日既已取得系爭不動產所有權，被告自是時起至96年11月22日點交時止，無權占用原告所有之不動產，而受有相當於租金之利益，使原告受有損害，原告自得請求被告給付此段期間所收取之租金1,464,017元之利益。又被告與陳建平等27名攤販間之租賃契約既已終止，攤販又將押租金債權讓與原告，則原告對被告為讓與之通知後，本於債權受讓人之地位，依原押租金契約，自得請求被告返還所收取之押租金563,000元。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付1,464,017元，依押租金契約法律關係，請求被告給付563,000元，共計2,027,107元，及自起訴狀繕送達翌日即96年11月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即有理由，應予准許。

七、另法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。查本件原告起訴訴訟標的金額為2,027,107元，其應徵第一審裁判費為21,097元，此外，本件無其他訴訟費用支出，故本件之訴訟費用額確定為21,097元，應由敗訴之被告負擔。

八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

九、又本院已依原告主張之不當得利及押租金契約為其勝訴之判決，關於其另依侵權行為法率關係請求租金之損失，及依不當得利法率關係請求押租金部分，本院自無庸再予審酌。另本件判決結果已臻明確，兩造其餘主張及攻擊、防禦並證據資料，對判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。

十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。