96年度重訴字第169號｜民事：請求遷讓土地等｜裁判日期：97 年 05 月 19 日

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第169號原　　　告　新豐資產管理股份有限公司 1 法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　黃溫信律師黃紹文律師徐美玉律師複代理人　　辛○○ 之1 被　　　告　倍烝企業有限公司法定代理人　庚○○ 訴訟代理人　丁○○ 上列當事人間請求請求遷讓土地等事件，經本院於民國97年5月5日言詞辯論終結，判決如下：主　文被告應給付原告新台幣參拾肆萬捌仟捌佰陸拾玖元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第254 條第1項、第262條第1項分別定有明文。查本件坐落臺南縣官田鄉鎮二鎮小段469-2地號、面積5,482平方公尺土地，及其上230-1、230-2建號、門牌號碼台南縣官田鄉○鎮村○○路25號二層樓房（下稱系爭土地、建物），起訴時為原告新豐資產管理股份有限公司（下稱新豐公司）所有，新豐公司請求被告倍烝企業有限公司（下稱倍烝公司）、庚○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○返還系爭土地、建物，且自95年8月16日起至返還房屋土地之日止，按月共同給付損害金新台幣（下同）65,618元。嗣於訴訟繫屬中之民國96年6月26日，新豐公司將系爭土地、建物移轉予訴外人甲○○ 、壬○○共有，應有部分分別為5分之4、5分之1，此有系爭土地之土地登記第2類謄本5份在卷（見卷第41頁至第45頁）可稽，就返還系爭土地、建物及自96年7月5日起之損害金部分，並經甲○○、壬○○聲請承當訴訟（卷61頁書狀），甲○○、壬○○復於96年12月13日具狀撤回其請求被告倍烝公司等人返還土地、建物及損害金部分之訴訟（卷143頁），核與前開規定相符，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告倍烝公司、庚○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○返還系爭土地、建物，且自95年8月16日起至遷讓返還之日止，按月共同給付原告損害金65,618元，就請求返還系爭土地、建物及部分損害金，經訴外人甲○○、壬○○承受訴訟而後撤回，已如前述；就損害金部分，原告於97年3月10日言詞辯論期日以言詞撤回對被告庚○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○部分之請求，並經被告兼訴訟代理人丁○○聲明同意撤回（卷155頁筆錄），原告另減縮聲明為被告倍烝公司應給付原告新豐公司697,738元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（卷50頁書狀），核與民事訴訟法第255條第1項第3款、262條第1項規定相符，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠原告所有坐落台南縣官田鄉鎮二鎮小段第469-2地號土地、面積5482平方公尺，及其上230-1、230-2建號、門牌號碼：台南縣官田鄉○鎮村○○路25號房屋（下稱系爭土地、建物），原係訴外人昱偉企業有限公司（下稱昱偉公司）所有，因積欠華南商業銀行股份有限公司債務、原告受讓該債權後聲請強制執行，經　鈞院以92年度執字第40375號執行拍賣，原告於95年4月11日投標拍定並以債權折抵價金，於同年8月12日取得系爭土地及房屋之權利移轉證明書，並即辦妥所有權登記在案。嗣原告於本件起訴後（96年6月26日）再將系爭房地出賣予訴外人甲○○、壬○○，並於96年7 月5日辦理移轉登記完畢，有土地登記簿謄本乙份可證。㈡於上開強制執行事件進行中，被告倍烝公司之法定代理人庚○○即曾於實施查封時在場；嗣倍烝公司董事丁○○（為庚○○之配偶）更在原告聲請點交時主張其就系爭建物與訴外人昱偉公司合意成立使用借貸契約，請求使用至98年3月14 日止，有台灣台南地方法院民事執行處95年11月20日執行筆錄可參。然使用借貸乃債權契約，無對世效力，且亦非如租賃有民法第425條規定之適用。本件被告倍烝公司雖主張其與原告之前手昱偉公司間有使用借貸之合意，惟依最高法院59年台上字第2490號判例意旨，被告倍烝公司不得以其與昱偉公司間之使用借貸契約，對原告主張有使用該房地之權利。㈢按「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文；而無權占有他人土地及建物，可能獲致相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。又「城市地方之房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1項定有明文。查本件被告無權占用系爭房地，顯無法律上之原因而受有利益，致原告無法使用，受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之請求權基礎請求返還利益。其利益計算如下： ⑴系爭469-2地號土地，96年1月申報地價為每平方公尺560 元，其土地申報總價為3,069,920元（即560元×5,482㎡＝3,069,920），系爭建物課稅現值為4,804,200元，系爭房地每月相當於租金之利益為65,618元（計算式：（3,069,920+ 4,804,200）×10%÷12＝65,618）。 ⑵原告公司自95年8月15日取得權利移轉證明書後，至96年7月5日將土地移轉登記予訴外人甲○○、壬○○二人止，被告等人無權占有上開房地並受有利益，爰請求此段期間內（自95年8月15日至96年7月4日，計10又19/30個月）原告所受相當於租金之損害金共計697,738元（計算式：65,618×10＋65,618×19/30＝697,738元）。㈣聲明： ⑴被告倍烝公司應給付原告新豐公司697,738元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵訴訟費用由被告負擔。 ⑶如受勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行二、被告抗辯略以：㈠原告新豐公司於95年8月15日取得系爭房地之權利移轉證明書（鈞院92執公字第40375號），並由訴外人甲○○、壬○ ○於96年7月5日基於買賣關係取得系爭房地所有權，被告於95年8 月15日至96年7月4日間並非無權占有系爭房地： ⑴系爭房地既經台灣台南地方法院92年度執字第40375號給付借款強制執行事件裁定「不點交」，則被告倍烝公司顯非無權占有。 ⑵被告倍烝公司與訴外人昱偉公司 (原所有權人)雙方基於抵償債務成立 (A)使用借貸契約 (B)地上權設定之合意，該使用借貸契約並於88年3月15日經台南地方法院公證處公證在案，借貸期間自88年3月15日起至98年3月14日，借用標的即為系爭建物，契約內容雖載明無償使用，實為有對價關係之存在，即以訴外人昱偉公司積欠被告倍烝公司之債務為對價，其性質應為租賃契約，惟被告倍烝公司因被訴外人昱偉公司倒債損失慘重，為避免損失持續擴大，遂以無須支付費用之使用借貸契約聲請公證，惟依民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，本案中當事人真意實為租賃契約。依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對受讓人仍繼續存在。…」基於維持租賃契約之安定性及保障承租人之權益，出租人於租賃物交付後，縱將租賃物所有權讓與第三人或設定用益物權予他人致妨礙承租人之使用收益時，承租人仍得以原租賃契約對抗第三人，亦即租賃契約具有物權的效力，此乃所謂之買賣不破租賃。 ⑶原告新豐公司於執行程序中競標拍定取得系爭房地所有權，其性質等同買賣，故系爭房物之租賃契約仍存在於原告新豐公司及被告倍烝公司間，支付之租金業經抵償訴外人昱偉公司對被告倍烝公司之債務，故被告倍烝公司即無須另行支付任何價金予原告。㈡縱認被告倍烝公司無權占有，不當得利致原告受有相當於租金之損害，惟原告請求之損害金額顯有錯誤： ⑴被告倍烝公司租用之標的為系爭房屋及其坐落之土地，即系爭土地並非全部為租賃標的，故計算土地部份之租金應以實際上系爭建物所占之土地面積計算，即以使用比例計算之，而系爭建物究占用多少面積，應以法院強制執行查封時所測量之面積為準。且土地租租金之計算方法百分之10太高，因為系爭土地位於鄉村，並非城市。 ⑵另原告新豐公司以建物課稅現值計算系爭建物之租金損害，似有違反租金市場行情，依民事訴訟法第277條之規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。」原告係主張權利發生之人，就該權利發生的最低限度事實，負舉證責任。縱上所述，原告所指失所依據，不應准許。㈢聲明： ⑴原告之訴駁回。 ⑵訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事項在於：㈠系爭土地、建物原為訴外人昱偉公司所有，於本院92年度執字第40375號執行事件進行拍賣，由原告新豐公司得標並於 95年8月12日取得系爭土地、建物權利移轉證明書，且辦妥所有權移轉登記。（參卷9- 14頁）㈡原告新豐公司於96年6月26日將系爭房地出賣予甲○○、壬 ○○，並於同年7月5日辦理移轉登記完畢。（參卷42、44、45頁）㈢被告倍烝公司已遷出系爭房屋，並搬離系爭土地。㈣被告倍烝公司與昱偉公司就系爭房屋於88年3月15日簽定使用借貸契約書，並經本院公證處以88年度公字第41621號公證書公證在案。（參卷15-16頁）㈤本院於96年11月1日經會同台南縣麻豆地政事務所派員勘測結果，系爭土地與房屋現況如複丈成果圖所示。（參卷 119-121頁，台南縣麻豆地政事務所所測丈字第0960010022 號函及附件）四、本件兩造所爭執者，在於；㈠被告占有使用系爭土地、建物，對原告而言，是否有合法權源？㈡若被告無權占用系爭土地、建物，其所應給付之損害金額若干？經查：㈠按使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束。使用借貸非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（參見最高法院59年台上字第2490號判例）。查： ⑴本件系爭土地、建物原為昱偉公司所有，原告因法院強制執行而拍定取得系爭土地、建物，兩造均不爭執，已如前述。被告之前為系爭土地、建物之占有使用人，其與昱偉公司間於88年3月15日簽立使用借貸契約書，並經本院公證，有原告提出之本院88年度公字第41621號公證書及所附使用借貸契約書在卷（卷15－16頁），依該使用借貸契約書第三條約定：「甲方（即昱偉公司）願將借用物供乙方（即被告倍烝公司）於借貸期限內無償使用，乙方於借貸期限滿後返還借用物。」，足認被告倍烝公司使用系爭土地、房屋，係因其與昱偉公司間之使用借貸關係，而為無償使用。被告固抗辯其與昱偉公司間實為有對價之使用，性質上為租賃契約一節，然被告並未提出任何證據證實其說法，且被告與昱偉公司間之使用借貸約定，業經本院公證在案，其抗辯其與昱偉公司為租賃關係，應適用民法第425條規定云云，自不可採。 ⑵原告自法院拍賣取得系爭土地、建物後，基於債之相對性原則，其不受昱偉公司與被告間使用借貸約定之拘束，被告自不得持該使用借貸約定，對原告主張其為有權占有。又被告於原告取得系爭房屋、土地所有權時，仍占用系爭土地，是原告主張被告之占有使用係無法律上權源，並無疑義。㈡損害金數額部分： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例可參。查對原告而言，被告因無法律上之原因，無權占用系爭系爭土地之全部即5482平方公尺及建物之全部，消極地減免應支付使用土地之代價而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，揆之前揭判例意旨，顯已構成不當得利，原告自得請求返還。 ⑵按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10%為限，為土地法第105條、第97條第1項所明定。查系爭土地建物位於台南縣官田工業區內，臨接工業路，附近均為公司、廠房，並鄰近經濟部官田工業區附物中心，交通便捷、設施完善。又系爭土地現有廠房一棟，放置木材半成品及機械，東側後半部有鐵皮涼棚、倉庫與廠房相連，另南側有辦公室一棟，經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄及附圖、現場照片在卷可按（卷第115-118頁、129－134頁），並有台南縣麻豆地政事務所土地複丈成果圖可憑（卷120 －121頁），另參以行政院82年4月23日臺82財字第11153 號函發布之國有出租基地租金率調整方案規定，國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金。是審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所得利益等情狀，認原告請求不當得利之數額以申報地價年息5%計算，方屬合理。而系爭土地之申報地價，於93年、96年均為560元（卷163頁），系爭建物之課稅現值為4,804,200元（卷17頁）則原告每月可請求之不當得利為32,809元：【 (5482（m2）X560（93年至96年之公告地價）＋4,804,200)X5/100÷12＝32,809（元以下四捨五入）】。又被告無權占用之期間為原告公司95年8月12日取得權利移轉證書，原告請求自95年8月15日起算，至96年7月4日移轉登記予訴外人甲○○、壬○○二人之前一日止，共計10月又19日，是此期間之不當得利共計348,869元【32809x(10+19/30)=348,869】，逾此範圍之請求，自屬無據，不應准許。 ⑶被告固抗辯其實際使用土地、建物僅一部份，並非全部云云。然查系爭土地雖係部分為廠房、部分為空地，然經勘驗及現場照片所示，該時被告之廠房仍在營業運作中，顯然該空地係使用廠房所必需利用者；又建物之部分、地下室等，被告雖未加以使用，然該建物整體均在被告管領之範圍，是被告辯詞並無可採。五、綜上所述，被告無權占用系爭土地、建物，使原告受有損害，原告依不當得利法律關係，請求被告給付95年8月15日起至96年7月4日止之不當得利348,869元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年7月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分即非有據，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，是原告勝訴部分，本院依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　19　　日民事第二庭法官　蔡孟珊以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依民事訴訟法第77條之16繳交上訴費用。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　19　　日書記官吳幸芳

臺灣臺南地方法院96年度重訴字第169號

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