臺灣臺南地方法院96年度重訴字第173號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第173號

原告

丙○○

訴訟代理人

賴鴻鳴律師

訴訟代理人

黃俊達律師

訴訟代理人

莊信泰律師

被告

洛磯山有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

吳信賢律師

上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國97年 2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠緣臺南市○○區○○段1431建號，門牌號碼中華西路2段855號房屋（以下簡稱系爭房屋），原為原告出租系爭房屋所在地即臺南市○○區○○段1502地號土地（以下簡稱系爭土地）時，與承租人即訴外人陳柏宏約定以原告為所有權人及起造人興建，並登記為原告所有。依原告與訴外人陳柏宏所簽土地租賃契約書（以下簡稱系爭租約），訴外人陳柏宏固有權使用系爭房屋，但依系爭租約第 8條之約定，訴外人陳柏宏「非經原告同意，不得將租賃物或其上之經營權讓與他人」，如有違反，原告得終止租約。原告於土地出租後，因訴外人陳柏宏積欠租金，乃依約前往系爭房屋所在地強制執行訴外人陳柏宏之財產，詎發現訴外人陳柏宏早已不在系爭房屋所在地經營棒、壘球場，而將整個場所交由被告經營，且詢之現場人員，亦稱現場並無訴外人陳柏宏之財產，伊亦非被告股東。原告因訴外人陳柏宏違反系爭租約之約定，乃寄發存證信函通知訴外人陳柏宏終止系爭租約。

㈡本件原告為系爭房屋之所有人，即便被告業經訴外人陳柏宏同意使用系爭房屋，亦不得對抗原告，被告為無權占有人，為此依民法第767條之規定，請求被告返還系爭房屋。

㈢對於被告抗辯所為之陳述：

⒈有關被告辯稱原告同意被告繼受訴外人陳柏宏承租人地位部分：

⑴原告否認曾同意被告以系爭房屋所在地址為營業地址，又原告居住於臺北縣中和市，至原告對訴外人陳柏宏聲請強制執行前，未曾有人告知訴外人陳柏宏將經營權轉讓之事。被告為相反之主張，自應出具系爭租約第 8條所定之「書面同意書」以實其說。且原告與訴外人陳柏宏締約當時，曾將契約條款逐字逐句宣讀予訴外人陳柏宏聽聞，締約當時訴外人陳柏宏與在場人員亦無另行成立公司之說法。矧原告與訴外人陳柏宏簽訂系爭租約之日期為94年 3月29日，而被告公司直至94年12月22日始申請登記，至95年 4月19日始辦理營利事業登記，是被告公司成立之時間與系爭租約簽訂時間相差達 9個月以上，而訴外人陳柏宏自始至終均未曾擔任被告公司股東，是被告辯稱原告同意其受讓租約云云，顯非實在。

⑵依據訴外人陳柏宏於締約當時提出之營業計畫書內容，可證當初確係訴外人陳柏宏以洛磯山棒壘球打擊場為招牌與原告締約，其事後將營業移轉予被告公司，原告自得對訴外人陳柏宏終止契約。退一步言，依系爭契約第9 條之約定，乙方（即訴外人陳柏宏）非經甲方（即原告）書面同意不得變相頂讓他人，而洛磯山公司原有之經營者皆退出經營，顯然已屬變相頂讓他人，原告自得以原承租人非實際經營者為由，對訴外人陳柏宏終止租約。

⑶按「依債權之性質，不得讓與者，債權人不得將債權讓與於第三人，民法第 294條第1項第1款定有明文。租賃關係之成立，係以出租人與承租人間之信賴為其基礎，承租人租賃權性質上不得讓與，除當事人間有得自由轉讓之特約，或經出租人之同意外，承租人不得將租賃權讓與第三人」，最高法院88年度台上字第1447號採此見解。本件兩造間系爭租約有非經書面同意禁止經營權移轉及變相頂讓之特約，性質上屬於不得讓與之債權，且依契約之解釋，舉輕以明重，既然承租人經營權移轉及頂讓均需書面同意，則改變整個信賴關係之租賃權移轉更需書面同意。本件被告至今未曾提出任何原告出具之租賃權或經營權移轉同意書，亦不能證明確實有受讓租賃權。

⑷又原告雖委託訴外人蘇國明收受租金，然蘇國明並無同意營業移轉之權利，亦無任何代原告締結新租約之權利。至被告所提出原告之兄蘇國明代為收受租金之收據，惟收受租金乃屬受領清償之「事實行為」，與「意思表示」之同意有別，且上開收據中唯一手寫部分僅蘇國明三字，自不能以此證明蘇國明或原告有同意租賃權移轉而收受被告租金之意思。

⑸退一步言，若鈞院認為雙方有租賃關係存在，原告爰以96年12月 6日民事準備書（二）狀催告被告限其於10日內以提存方式給付租金，惟被告經催告後，迄未給付租金，爰於97年1月10日當庭為終止契約之意思表示。

⒉有關被告辯稱兩造就系爭房屋間另行成立不定期租賃契約部分：

⑴本件被告所提出蘇國明出具之收據記載：「本人蘇國明茲收到『洛磯山有限公司支付』民國95年 7月份至12月份 6個月之『地租』支票六紙」等語，由該收據文意無法看出被告與蘇國明之關係為何，也看不出被告係「為自己支付租金」還是「為他人支付租金」，故無法證明蘇國明有將土地出租予被告而收取租金之意思，更無法證明原告有收受被告租金而同意出租之意思。又該收據有關法律關係之文意，唯一明確者為收取「地租」，若原告同意被告承租，且與被告成立新租約，應是房屋與土地一併承租才是，怎會只有租土地而給付「地租」？遑論當時尚未與陳柏宏終止契約，怎可能會有再定新約之意思？既然是「地租」，唯一解釋就是替陳柏宏支付租金。又既然是地租，則與系爭房屋無關，自不能用以對抗房屋所有權，一併敘明。

⑵本件兩造間亦無任何不定期租賃契約存在。若鈞院認為原告與被告成立不定期租賃契約，則原告並無義務同意被告再興建建物，被告主張原告需同意其興建餐廳否則拒絕給付租金云云，為無理由，原告自得因被告積欠超過2個月之租金而終止契約。

⒊有關被告辯稱原告未出具同意書，致其無法使用系爭土地，主張同時履行抗辯部分：

⑴訴外人陳柏宏與原告簽訂系爭租約時提出之營業計畫書第 2頁，記載戶外餐飲區坪數200坪，廣場600坪（目前剩下可建築之土地大約就是600 坪），可知當初並無另行興建餐廳之合意，參以上開營業計畫書第18頁記載「洛磯山擁有 600坪的草地廣場，無論球迷簽名會…皆可以容納大量人潮」等語，足見締約之時並無另行興建餐廳之合意至明。

⑵按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限；他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第 264條定有明文。苟鈞院認定租賃契約存在於兩造間，且被告有權要求原告同意興建餐廳，因原告已為大部分之給付，事實上被告也在土地上經營獲利，並經營棒球及餐飲，且之前並無興建餐廳之合意，被告拒絕給付全部之租金，達 2期以上而不履行，且經催告仍不履行，原告仍得終止租約等語。

㈣並聲明：求為判決被告應自系爭房屋遷離，將房屋返還原告，並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告於94年3月間，就其父所有之系爭土地約1,200坪之範圍，與被告公司成立前籌備期間指定之訴外人陳柏宏簽訂土地租賃契約，當時原告業已知悉訴外人陳柏宏與其合作伙伴康弼程（即甲○○）、許華玲等人，將以新設之「洛磯山公司」名義，在系爭租賃之土地上經營棒球練習場與餐廳。又系爭租約約定於系爭土地興建建物供「經營棒球練習場與餐廳」之用，承租人乃依約以原告為起造人名義申請建築執照興建系爭房屋，但由籌備中之被告出資興建完成，並於95年 5月15日辦理所有權移轉登記。嗣被告於94年12月22日核准設立，並於95年 4月20日完成向臺南市政府辦理營利事業登記之手續時，登記之公司營業所在地即為系爭房屋，有被告之營利事業登記證可稽。

㈢本件系爭房屋係由被告出資興建，而房屋之主要用途為室內棒球練習場，被告亦係以此目的設立經營，已如前述，且原告與訴外人陳柏宏所訂系爭租約約定之租金，自被告於94年12月下旬核准設立後至95年12月間，均由被告依約繳付，並由原告委任其兄蘇國明代為處理相關租賃事宜，而由蘇國明向被告收取租金；復參諸系爭土地位於臺南市○○○路之側，該路為南北交通要道，車水馬龍，而「洛磯山棒壘球打擊練習場」建物及招牌矗立其上經年，是原告早已知悉被告經營該練習場之事實。

㈣依系爭租約第 8條之約定，原出名承租人並非不得將建物經營權讓與第三人，而訴外人康弼程等人於被告公司設立登記後，因資金問題將出資讓與被告之法定代理人乙○○，而退出公司經營，此為始終參與系爭租約接洽事宜之原告胞兄蘇國明所明知，其並未表示不同意，此業據證人康弼程到庭證述明確，可知原告自始及同意系爭土地上建物興建完成、被告公司成立後，即由被告公司承受原以訴外人陳柏宏為承租人名義簽立之租賃關係。此由原告嗣後向被告收取之租金金額仍與系爭租約約定之金額相同等情，可資證明，故本件兩造間就系爭土地及房屋確實存有與前揭書面租賃契約相同之租賃關係。

㈤即便認被告並未受讓原告與訴外人陳柏宏間之法律關係，兩造就系爭房屋之建築、營業登記、使用及租金之收取，亦成立一未具書面之租賃關係。被告係依租賃關係占有使用系爭房屋，並非無權占有，原告之請求並無理由。

㈥又被告曾向原告要求出具興建餐廳建築之土地使用同意書，遭被告拒絕之事實，為原告所自認，則原告既拒絕出具土地使用同意書，被告就系爭租約中現尚為空地範圍之部分，自無法依雙方租約所約定之使用權益而建築經營餐廳，是原告之給付顯有瑕疵，有債務不履行之情狀，被告為同時履行抗辯，暫緩租金之支付，應非無理由，故本件原告不得主張終止契約。

㈦至於，原告主張訴外人陳柏宏於締約當時提出之營業計畫書內容，並未包含興建餐廳，且依民法第264條第2項之規定，被告行使同時履行抗辯權，有違誠實信用方法云云，然兩造間之契約關係應以系爭租約內容為準，並非以營業計畫書為據，且原告不願出具同意書之土地面積占租賃土地面積之半，上開土地能否興建建物使用，影響被告收益，故被告主張同時履行抗辯，符合誠信原則等語，資為抗辯。

㈧並聲明：求為判決如主文第1項所示。

三、本件兩造不爭執之事實如下：

㈠原告於94年 3月29日，就系爭土地與訴外人陳柏宏簽訂系爭租約，雙方約定租賃期間自94年4月1日起至102年3月31日止，計 8年，而租金自94年10月1日起至至97年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）480,000元；自97年4月1日起至100年3月31日止，每月租金540,000元；自100年4月1日起至102年3月31日止，每月租金600,000元。且依原告與訴外人陳柏宏所訂系爭租約第11條之約定，訴外人陳柏宏於承租之土地上建築房屋或添設其他工作物，均以原告為建造人及所有人。

㈡座落於系爭土地上之系爭房屋，係以原告為起造人，於95年2 月15日經臺南市政府核發使用執照，原告並為上開房屋之所有權人。

㈢系爭租約第 1條約定之租賃標的物即系爭土地先前全部交付訴外人陳柏宏使用，該等土地目前全部由被告占有；另系爭房屋現由被告占有使用，並經營棒球練習場。

㈣被告於94年12月22日向經濟部申請設立登記，設立當時被告公司之董事為康弼程，股東為許華玲；至同年12月26日，被告向經濟部申請辦理股東出資轉讓、負責人變更、修正章程變更登記，經經濟部准予登記，其董事變更為乙○○。

㈤原告之兄蘇國明曾於95年6月2日收受被告公司支付95年 7月至12月之地租支票6紙，上開6紙支票票號為CM0000000至0000000，每紙支票之票面金額均為 480,000元，發票日分別為95年7月1日、同年8月1日、同年9月1日、同年10月1日、同年11月1日及同年12月1日。

㈥原告出租系爭土地，其租金僅收取至95年12月止，承租人自96年1月起即未繳付。

㈦被告公司曾向原告要求提出另行興建餐廳之同意書，遭原告拒絕。

㈧上開事實，業據兩造分別提出系爭房屋所有權狀影本、系爭土地租賃契約書影本、公證書影本及系爭土地、建物登記謄本各1份（以上為原告提出）、租金支票影本6紙、收據影本1 紙（以上為被告提出）為證，並經本院向經濟部中部辦公室函調被告公司歷次辦理設立、變更登記資料查證屬實，有經濟部中部辦公室97年1月16日經中三字第09736005430號書函及該函檢附之被告公司登記案卷影本在卷可按，並為兩造所不爭執，本院綜合上開證據調查結果，應堪信上述兩造不爭執之事實為真正。

四、惟原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告自系爭房屋中遷出，並將該房屋交還原告，則為被告所爭執否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者，厥為：㈠原告曾否同意被告受讓訴外人陳柏宏與原告間就系爭土地之租賃之權利義務關係，而由被告繼受承租人之地位？㈡若認為被告並未繼受承租人之地位，則兩造就系爭土地或建物有無另行成立默示之租賃契約？㈢若認為被告公司業已繼受訴外人陳柏宏之承租人地位，則被告公司以原告拒絕出具土地使用同意書以致其無法興建餐廳為由，主張同時履行抗辯，有無理由？茲分別論述如下：

㈠有關原告曾否同意被告受讓訴外人陳柏宏與原告間就系爭土地之租賃關係，而由被告繼受承租人地位部分：

⒈按契約當事人將其因契約所生法律上地位概括移轉予承受人者，是為契約承擔。承受人承擔者非僅限於讓與人享有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生法律上地位。舉凡撤銷權、解除權、終止權等與契約關係不可分離之形成權，均由承受人行使之。屬於繼續性契約者，則由承受人繼續履行債務或享受債權。最高法院43年台上字第 707號判例意旨認：「系爭房屋承租人某甲，在租賃關係存續中，得出租人某乙之同意，以改由上訴人占有使用，租金亦歸上訴人直接支付，其訂約之真意，如為租賃權之讓與，則其租賃權既經移轉於上訴人，某甲即失其承租人之地位，承受出租人某乙地位之被上訴人，就係爭房屋通知於租賃期限屆滿時即行返還，以為表示反對續租之意思，須對於受讓其租賃權之上訴人為之，始有阻卻繼續契約之效力，對於已失承租人地位之某甲為之，則不得謂有此項效力」，即屬明瞭。

⒉查本件原告主張被告無權占有系爭房屋等情，為被告所爭執否認，辯稱其業經原告之同意而繼受原承租人陳柏宏之承租人地位等語。經查：

⑴本件與原告簽訂系爭租約之證人陳柏宏到庭證稱：伊於94年 3月29日與原告簽訂卷附土地租賃契約書，當時係伊與友人許華玲、甲○○即康弼程（以下簡稱甲○○）3 人欲投資棒、壘球打擊場及餐廳，乃直接與原告簽約，簽約當時曾告知原告伊等 3人將一起經營棒壘球場，並告知將成立公司，伊等 3人一開始即預定公司名稱為洛磯山，但伊本人並未將公司名稱告知原告；伊與原告簽約後，關於租約問題係由甲○○與原告聯繫，要求原告配合提出相關文件，伊亦曾與蘇國明聯繫本件租約事宜；伊等 3人承租系爭土地後，開始規劃建築，後因資金發生問題，乃尋求其他股東加入，被告之法定代理人乃加入投資，嗣後因伊本人資金缺口龐大，乃退出經營團隊，而後許華玲、甲○○ 2人亦相繼退出；伊並未參與被告公司之成立，但許華玲及甲○○則有參與；伊退出棒、壘球場之經營時，並未告知原告，嗣後原告由其他管道得知此事等語（見本院97年 1月10日言詞辯論筆錄第2至6頁）。

⑵又證人即系爭租約連帶保證人甲○○到庭證稱：伊於94年間與陳柏宏、許華玲一同向原告承租土地經營棒球場，並簽訂卷附土地租賃契約書；當時一開始係由伊與原告接洽，之後則3人一同處理；伊等3人成立公司當時，陳柏宏並未登記為股東；當時伊等 3人急於出售公司，乃於尋得買主即被告法定代理人乙○○後，將出資轉讓事宜告知蘇國明，由蘇國明轉達原告知悉，當時蘇國明並未表示反對；伊等託蘇國明轉達之理由，乃因一開始簽約時，均由蘇國明與伊等接洽，且原告曾表示系爭土地之租賃事宜可與蘇國明聯絡等語（見本院97年 1月31日言詞辯論筆錄第3至7頁）。

⑶查證人陳柏宏、甲○○ 2人就被告公司經營權移轉之過程，所證情節並無歧異，應屬可信。而證人甲○○自始即參與系爭租約之簽訂過程，且於被告公司設立當時，仍擔任被告公司董事，亦有經濟部中部辦公室97年 1月16日經中三字第 09736005430號書函檢附之被告公司登記案卷影本在卷可按，伊對本件系爭租約之締約過程及嗣後之聯繫情況當知之甚詳，參以原告對於證人甲○○所證情節亦無意見（見本院97年 1月31日言詞辯論筆錄第 9頁），足見證人甲○○就系爭租約簽訂當時與原告之聯繫過程所為之上開證詞可採。則依證人甲○○上開證詞，本件系爭租約簽訂當時，甲○○等人均與訴外人蘇國明接洽，而蘇國明亦曾於95年6月2日收受被告公司所簽發，用以支付95年7月至12月地租，票號為CM0000000至0000000號，票面金額各為480,000元之支票 6紙，為兩造所不爭，且觀諸上開支票之記載，均以蘇國明為受款人，有被告提出之上開支票及收據影本在卷可參。準此，訴外人蘇國明就系爭租約初能與承租人協商租約內容，嗣後又受原告之委託代為收取租金，應堪認本件原告就系爭租約之簽訂及嗣後相關權利義務之履行，業已授與代理權予訴外人蘇國明。則訴外人陳柏宏、甲○○等人轉讓伊等出資當時，既已將出資轉讓之事實告知原告之代理人蘇國明，而蘇國明並未表示反對，嗣後又代理原告繼續收取被告公司簽發之租金支票，足認原告之代理人蘇國明業已默示同意訴外人陳柏宏、甲○○等人將系爭土地上棒、壘球場之經營權轉讓予被告公司，並由被告公司承受系爭租約承租人之地位。是被告既已獲原告同意而受讓該棒、壘球場之經營權及系爭土地承租人之地位，其本於承租人之地位，依據系爭租約第 7條之約定，於系爭房屋內經營棒、壘球打擊場，即無不合。原告主張被告非承租人，無權占有系爭房屋，並無理由。

⒊雖原告就此主張：訴外人陳柏宏轉讓經營權，並未經其書面同意，原告遲至本院96年度執字第 23597號給付租金強制執行事件於96年 5月21日前往現場執行當時，始知經營權移轉，故於96年7月2日寄發存證信函通知訴外人陳柏宏終止系爭租約；又訴外人蘇國明收取被告支付之租金，僅為事實行為，且收受租金支票不足以認定蘇國明知悉經營權移轉之事實，是不能以此認定原告業已同意經營權之移轉及租賃契約之繼受云云。惟查：

⑴本件原告之代理人蘇國明早於訴外人陳柏宏、甲○○等人移轉該棒、壘球場經營權之初，即已獲知此項訊息，已據證人甲○○到庭證述明確，並為原告所不爭執，已如前述；而被告公司於94年12月22日向經濟部申請設立登記後，未久即於同年月26日將公司董事變更為現任法定代理人乙○○，並辦理股東出資轉讓，亦為兩造所不爭，據此應堪認原告早於94年年底即已知悉經營權轉讓之事實，其主張遲至96年 5月21日前往現場執行當時，始知悉經營權轉讓情事，並無可採。又依證人甲○○之證詞，蘇國明早已知悉經營權轉讓之事實，是原告主張收受租金僅為事實行為、被告所提支票及收據之文意不足以使蘇國明知悉經營權轉讓之事實云云，俱與其所不爭執之證人甲○○之證詞相左，自難採信。

⑵又系爭租約第8條、第9條、第16條固約定：「乙方非經甲方書面同意，不得將租賃物或其上之建築物之經營權讓與他人，或將租賃物及其上之建物借與他人使用」、「乙方非經甲方書面同意不得任意更改店鋪名稱；或以合夥方式或改派經理人、代表人或其他方法，變相頂讓他人」、「乙方違反本契約第 8條至第10條之規定時，甲方得終止契約」，然依上開契約文意，承租人未經原告書面同意轉讓經營權或將營業頂讓他人時，僅使原告取得終止系爭租約之權利，並非當然使系爭租約之效力解消。茲原告於知悉經營權移轉，由被告接手經營後，既未立即依據系爭租約第8條、第9條、第16條之約定終止租約，反繼續向被告收取租金而默示同意由被告承受系爭租約承租人之地位，則於被告繼受系爭租約承租人之地位後，原告得否再主張系爭租約第8條、第9條、第16條之終止權，自應取決於被告有無未經原告書面同意而轉讓經營權或將經營權頂讓他人，與業已脫離系爭租約承租人地位之訴外人陳柏宏無涉。茲原告於被告繼受系爭租約承租人之地位後，再以訴外人陳柏宏轉讓、頂讓經營權未經其書面同意為由，主張終止租約，其終止租約既非以被告違反契約約定為由，而終止租約之意思表示復未送達於被告，自不生終止系爭租約之效力。

⑶至於，原告援引最高法院88年度台上字第1447號判決意旨，主張本件兩造間系爭租賃契約有約定非經書面同意禁止經營權移轉及變相頂讓之特約，性質上屬於不得讓與之債權，則承租人經營權移轉及頂讓均需書面同意，則舉輕以明重，改變整個信賴關係之租賃權移轉更需書面同意云云。然租賃關係之契約承擔，本非法所不許，且原告業已默示同意由被告繼受承租人之地位，亦如前述，是本件與最高法院88年度台上字第1447號判決所示情形有異，自無比附援引之餘地。又原告主張租賃權移轉需書面同意云云，然租賃關係之契約承擔與系爭租約第 8條所示經營權之移轉，情節有異，尚無任意類推，而於系爭租約中另行創設原先所無契約條款之餘地，是原告上開主張，亦無可採。

⒋綜上所述，本件被告業經原告同意而承受系爭租約承租人之地位，其本於承租人之地位，抗辯其占有系爭房屋並非無權占有，為有理由。

㈡有關被告以原告拒絕出具土地使用同意書以致其無法興建餐廳為由，主張同時履行抗辯權部分：

⒈本件原告預備主張：即便認為被告業已繼受系爭租約承租人之地位，然因被告遲付租金達兩期以上，經原告於96年12月6日以書狀催告被告履行而仍不履行，爰於97年1月10日當庭對被告為終止系爭租約之意思表示，據此請求返還系爭土地等情，為被告所爭執否認，辯稱：因原告拒不出具土地使用同意書，致使被告就系爭土地剩餘約半數之面積無法興建餐利用，乃主張同時履行抗辯權。是此部分所應審究者，乃被告主張同時履行抗辯權，有無理由，先予敘明。

⒉按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文；又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，同法第 423條亦有明文規定。另按出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，故如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，最高法院86年度台上字第1675號、95年度台上字第 569號判決意旨可資參照。

⒊本件卷附系爭租約第 7條、第10條約定：「乙方（即承租人）就租賃物限於興建合法建物並經營棒球練習場與餐廳之用，…甲方交付之租賃物應以合約約定用，並應於租賃關係存續中，保持其合約於約定使用之狀態」、「乙方於承租之土地上建築房屋或添設其他工作物，約定以甲方為建造人及所有人，甲方同意配合其建照及執照之取得及相關手續」，此有原告所提出並為被告所不爭執之土地租賃契約書在卷可稽。是依系爭租約上開約定，出租人於承租人要求興建合法建物經營餐廳時，自應配合提出相關文件，使承租人得以辦理相關手續。若出租人未能提出該等文件，以致承租人無從興建建物經營餐廳時，出租人即屬違反租賃物保持義務，揆諸前引民法第264條第1項前段、第423 條之規定及最高法院判決意旨，承租人即非不得主張同時履行抗辯權。

⒋查被告曾向原告要求提出另行興建餐廳之同意書，遭原告拒絕之事實，為兩造所不爭執，而被告業已繼受系爭租約承租人之地位，亦如前述。是被告本於系爭租約之約定，自得要求原告提出土地使用同意書以盡其租賃物保持義務。又系爭土地租賃契約書第 1條關於租賃物標示部分，業已明確約定租賃物標的之系爭土地面積為 1,200坪，而被告辯稱其因原告拒絕出具土地使用同意書，以致其就系爭土地約有半數即 600坪之面積未興建建物利用等情，亦為原告所不否認，此觀原告97年 2月21日提出之民事準備書（三）狀載稱：「…由營業計畫書第 2頁記載戶外餐飲區坪數200坪，廣場600坪（目前剩下可建築之土地大約就是600 坪）…」，至為灼然。從而，本件被告因原告拒絕出具土地使用同意書，既已導致被告就系爭租約之租賃標的物半數均無法為合於租約約定之使用收益即興建建物經營餐廳之用，顯已嚴重妨礙其對系爭土地之利用，其就此行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金，自非無據。

⒌雖原告就此主張，依據訴外人陳柏宏締約當時提出之營業計畫書內容，可知當初並無另行興建餐廳之合意，該 600坪之土地本為空地，而被告亦已在系爭土地經營棒球及餐飲業獲利，其拒絕支付全部之租金，有違誠實及信用方法，依民法第264條第2項之規定，其拒絕支付租金並無理由云云。惟卷附土地租賃契約書內，並無將原告所指營業計畫書納入合約範圍之明文約定，原告就此復未舉證證明系爭租約簽訂當時，有將該計畫書作為契約內容之合意，其以上開營業計畫書之內容限縮系爭租約約定範圍，尚無可取。又被告拒絕支付租金是否違反誠實及信用方法而有民法第264條第2項規定之適用，應取決於被告依據系爭租約內容得對租賃標的物為使用收益之範圍與拒付租金之數額而定，與被告自身之獲利能力無關，是原告主張被告因在系爭土地經營打擊場及餐飲業獲利，不得拒付全部租金云云，尚有誤會，無從憑採。

⒍從而，原告以被告遲付租金達 2期以上為由，主張終止租約，請求被告自系爭房屋中遷出，為無理由。

五、綜上所述，本件被告業已繼受系爭租約承租人之地位，原告主張其非承租人，無權占有使用系爭房屋，並無理由。又原告拒絕提出土地使用同意書予被告興建餐廳，違反租賃物保持義務，被告據此行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金，亦屬有據。原告主張原告以被告遲付租金達 2期以上，主張終止租約，請求原告自系爭房屋遷出，亦無理由，不應准許。

六、至於，被告就兩造間租賃關係，預備抗辯兩造另默示成立一內容與系爭租約相同之租賃契約，以及被告就此所為之抗辯，因本院業已認定被告係繼受訴外人陳柏宏於系爭租約承租人之地位，是此部分即屬無庸審酌。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。

七、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項定有明文。本件原告之訴既經駁回，而本件訴訟費用即裁判費經核為 103,696元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由原告負擔。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。