臺灣臺南地方法院97年度簡上字第83號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　97年度簡上字第83號

上訴人

嘉美製衣股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

戊○○

訴訟代理人

王朝揚 律師

被上訴人

己○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國97年4月10日臺灣臺南地方法院台南簡易庭97年度南簡字第191號第一審判決提起上訴，經本院於民國97年11月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴及上訴意旨除與原審判決相同者，茲引用外，補稱：

(一)系爭房屋租賃契約 (指租期自93年3月1日至96年2月29日止並經本院93年度南院公字第000026號公證之租賃契約)固約定：「押租金二十萬元，乙方（被上訴人）交付甲方（上訴人）上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還。但乙方積欠甲方租金及違約金等債務時，甲方得扣抵之」。惟觀諸上開約定事項之文字所載，既載明「乙方積欠甲方租金及違約金『等債務』時，甲方得扣抵之」，顯然雙方關於押租金扣抵之情形，並不限於「租金」及「違約金」二者，否則，二造於契約中大可逕於契約中載明限於「租金」及「違約金」或類此之約定，無庸約定為「…租金及違約金『等債務』…」等字樣。且由契約之文義觀之，關於甲方得扣抵押租金之情形，除「租金」及「違約金」等情事外，舉凡一切乙方因本件契約債務不履行所負之債務，甲方均得就押租金扣抵之，如此解釋，始符合雙方契約文義記載真意。又關於押租金，其主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。此不僅為我國民間長久以來慣行之事實，亦為一般民間租賃契約所採用，並屢經實務所肯認。且遍觀二造之租賃契約，亦未見有就此特別為相反之約定，則二造既未有排除民間有關於押租金扣抵之民間習慣之約定，且於契約文字上又約定為「…租金及違約金『等』債務時，甲方得扣抵之」，二造就系爭押租金扣抵之約定，除「租金」及「違約金」之情形外，顯然另包括被上訴人就系爭租賃契約之其他債務不履行情事所負之債務。

(二)再查，兩造間於訂立上開經公證之租賃契約前，曾就系爭建物另定租賃契約，雙方除約定：「租約每三年法院公證一次（第3條第3款）」，且於租約第6條約定：「乙方（被上訴人）在交還房屋給甲方 (上訴人)時，應清理本租賃期間所發生未繳納之水電費及營業上必須繳納之稅捐…。並於完成交屋手續後，甲方應於二星期內退還押金之清算」；另於第11條約定：「乙方不違反本契約並交還房屋給甲方時，甲方應將押金無息退還乙方」。是以依上開之約定，關於押租金之扣抵，雙方甚且明文約定包括「稅捐」、「水電費」及其他一切違反租約之情形。足見雙方關於押租金扣抵，其締約之真意，應包括所有違約之情形，並非僅限於「租金」及「違約金」二者而已。原審遽認二造租賃契約約定可抵扣之部分限於租金及違約金等債務云云，顯曲解當事人締約之真意。

(三)被上訴人主張雙方於持契約前往辦理公證時，雙方合意按本院90年度公字第40118公證書所示之房屋租賃契約為準，成立租賃關係，是依後契約排斥前契約之法則，兩造於89年 (上訴人誤繕為87年)間所簽訂之租賃契約已被排除適用，故上訴人不得援引兩造於89年間所簽訂之租賃契約而主張云云。然查，兩造於89年間所簽訂之租賃契約第14條約定：「如有抵觸著本合約或公證合約條款，其違約者按公證合約內容…」，是依兩造於89年間所簽訂之租賃契約之約定，僅係約定前後二租賃契約抵觸時之適用順序而已，並非全然排除原89年間所簽訂之租賃契約之適用。是被上訴人主張排除原89年間所簽訂之租賃契約第6條、第11條之適用云云，顯屬誤解。

(四)被上訴人於增建系爭建物之初，確曾向上訴人告稱因業務需要須增建建物等情，惟被上訴人僅告知需於空地處增建建物等情，並未提及增建之建物，需將租賃之建物牆壁整面拆除乙節。俟上訴人發現時，原建物之牆面已遭被上訴人整面拆除，上訴人於知悉後認遭被上訴人隱瞞訛詐而大表不滿，惟因原建物牆面已遭拆除，遂向被上訴人揚言須依雙方之租約回復原狀，並表明於租約到期後將不再與被上訴人續約。因此，日後於租期將行屆至時，上訴人另覓第三人吳淑玲接手經營托兒所。又查，雙方租金之給付方式，係由被上訴人事先按月簽發支票交予上訴人收執，俟到期後由上訴人存入帳戶一一兌現。是於租賃期間，上訴人根本未曾前往收取租金。更何況，因系爭建物係經營托兒所，基於對兒童安全維護之考量，對於人員進出管制異常嚴格，除非是師生或家長，外人根本不得進入，縱使身為出租人之上訴人亦同，遑論上訴人之家屬，是被上訴人稱：上訴人之代理人及其家屬不限次數進出租賃房屋並收取租金云云，顯係有意誤導。

(五)至上訴人另與第三人吳淑玲雖就系爭建物另訂租賃契約，惟上訴人與第三人吳淑玲僅約定就系爭建物現狀出租，且所約定之租賃物現狀，乃係96年3月1日現存之租賃物，並非被上訴人與上訴人訂立租賃契約時之租賃物原狀。且上訴人與吳淑玲間之租賃契約，未有任何免除被上訴人回復原狀責任等類似之約定，是被上訴人主張「上訴人將原有租賃物包括訟爭增建物一併出租予吳淑玲佔有使用中，上訴人已明示或默認放棄租賃契約書特別約定事項第肆條約定，可要求被上訴人應恢復租賃物原狀之請求權」云云，顯屬無據。尤有甚者，二造之租賃於96年2月28日屆期而終止，惟早於95年底被上訴人即將幼稚園讓渡於第三人吳淑玲，而雖第三人吳淑玲與上訴人早於96年3月l日即簽立租賃契約，惟被上訴人仍繼續經營系爭幼稚園，直至96年8月1日始正式交接讓渡，被上訴人於期間有充足時間修繕並回復原狀，卻未依約回復建物原狀，甚至所積欠之電話費及水電費亦拒絕繳納，其惡意違約拖欠乙情，已至明顯。是被上訴人辯稱：「上訴人將增建物亦一併出租予吳淑玲，被上訴人亦無從履行拆除該增建物之給付。自屬不可歸責於被上訴人之事由致未為給付」云云，亦屬卸責之辭。此外，觀諸被上訴人與第三人吳淑玲於96年3月14日所簽立之讓渡書但書約定所載「若該園舍被要求拆除經訴訟致無法繼續經營，…」，顯見早於被上訴人與第三人吳淑玲讓渡系爭幼稚園之初，即已知悉被上訴人因違約而有遭拆除系爭建物之可能。則倘上訴人有免除被上訴人違約責任之意，何以被上訴人與第三人吳淑玲又特別於雙方簽訂讓渡書，復另為上開之約定？是益徵上訴人根本無任何免除被上訴人回復原狀責任等類似之約定至明。

(六)並聲明：1.原判決廢棄。2.本院96年度執字第69834號強制執行事件之程序應予撤銷。

二、被上訴人答辯意旨除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：

(一)經查「…租金及違約金『等債務』…」之『等』字，按重編國語辭典修訂本〔中華民國教育部國語推行委員編撰〕釋義，等：表「複數」，如：我等，紐約、倫敦、東京等世界金融機構。等等：表「列舉不盡」，如：如其他廚房等等的事就不用多說了。故公證之租賃契約書內「押租金或擔保金」欄記載「…租金及違約金『等債務』…」之『等』字，意表租金及違約金二者之複數而已，別無他義。原判決據上開約定為上訴人敗訴之判泱，適用法律並無不當。況兩造於89年訂定第二次續約之房屋租賃書面契約時，固曾簽定如上訴人於97年6月10日民事上訴理由〈一〉狀所附之89年12月房屋租賃契約，然雙方於持該契約前往辦理公證時，雙方又主張合意按本院90年度公字第40118公證書所示之房屋租賃契約為準。準此，依後契約排斥前契約的法則，上訴人於本審上揭97年6月10日民事上訴理由〈一〉所附之89年12月之房屋租賃契約已被排除其適用。從而上訴人於本審再引用該契約書第6條、第11條之約定，資為其提起本訴之法律關係，顯然於法不合，且屬訴之追加，被上訴人謹聲明不同意。縱該契約未被排除適用，被上訴人早已繳納租賃期間之水電費及營業上稅捐，亦已取消政府立案登記及營業登記且交還租賃物已逾1年，並未違反該契約第6條約定。

(二)按被上訴人於85年3月1日第一次向上訴人租屋經營托兒所，租期5年至90年2月底止，90年3月1日續約至93年2月29日止，93年3月1日續約至96年2月底止，此各有公證之租賃契約為證。系爭增建物因使用上之需要，於第二次承租時，被上訴人徵得上訴人之代理人口頭同意，由其提供增建園舍所需之文件而蓋建，且六年來上訴人之代理人及其家屬不限次數進出租賃房屋並收取租金，從未見口頭表示反對或以書面通知反對之事實，是依經驗法則，縱令上訴人未出具書面同意書亦不影響上訴人確有同意被上訴人增建園舍之情事。95年11月兩造談第四次續約，因幼稚園經營不易，被上訴人要求降低房租，無法與上訴人取得共識，遂不再經營並期轉手他人，兩造並非反目成仇被迫不能續約。

(三)查上訴人於96年2月29日租賃期滿後，即將全部租賃房屋收回，並按原狀於96年3月1日再出租予第三人吳淑玲經營托兒所，並收取押租金20萬元在案，有渠等二人之租約可證。上訴人既將原有租賃物包括系爭增建物一併出租予第三人吳淑玲占有使用，顯示上訴人已明示或默認放棄租賃契約書特別約定事項第4條約定，可要求被上訴人應恢復租賃物原狀之請求權。況上訴人既將系爭增建物亦一併出租予第三人吳淑玲，被上訴人亦無從履行拆除該增建物之給付，自屬不可歸責於被上訴人之事由致未為給付，依民法第230條之規定，被上訴人亦不負遲延責任。再者，上訴人既另向第三人吳淑玲收取押租金並同樣約定第三人吳淑玲應負恢復租賃物原狀之責任，則被上訴人之債務上訴人已同意由第三人吳淑玲承擔，被上訴人亦毋庸履行拆除之責任。綜上，上訴人拒還押租金予被上訴人，非有理由。另依公證之房屋租賃契約「押租金或擔保金」欄僅約定「乙方交付甲方上列金額於租賃關係消滅，乙方搬遷時甲方應無息返還。但乙方積欠甲方租金及違約金等債務時甲方得扣抵之」，則被上訴人於租賃關係消滅後，已將全部租賃物交還上訴人，並由上訴人再出租予第三人吳淑玲，被上訴人又未積欠上訴人租金或違約金，被上訴人既無債務不履行之情形，上訴人亦不得拒還押租金。基此，上訴人依強制執行法第14條規定提起本訴，請求撤銷強制執行程序即非有理由。

(四)並聲明：上訴駁回。

三、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：

(一)兩造不爭執事項：

1.被上訴人前為經營托兒所，自85年3月1日至90年2月底止，向上訴人承租座落於台南市○○區○○路442號之建築物，90年3月1日續約至93年2月29日，93年3月1日續約至96年2月底止，除每月給付租金外，另約定押租金20萬元。86年1月1日至87年12月31日之租賃契約業經本院85年度公字第14065號公證在案；90年3月1日至93年2月29日之租賃契約業經本院90年度公字第40117號公證在案；93年3月1日至96年2月29日之租賃契約業經本院93年度南院公字第000026號公證在案。

2.被上訴人於90年5月租賃期間動工將系爭建物牆壁拆除，於緊鄰系爭建物外圍空地增建鋼筋水泥二層樓房，三樓搭建鐵皮屋。

3.上訴人於租賃契約屆滿後，未返還被上訴人所交付之押租金20萬元。

4.上訴人與第三人吳淑玲就系爭建物及增建鋼筋水泥二層樓房及三樓鐵皮屋另訂租賃契約，經台南地方法院96年度南院公字000000000號公證在案，租賃期間自96年3月1日至101年7月31日，並另收取押租金20萬元。

5.被上訴人以台南地方法院93年度南院公字第000026號公證書為執行名義，以上訴人未歸還所交付之押租金20萬元為由，於96年9月5日向本院96年度執字第69834號聲請強制執行。

6.兩造對對造所提出之證據資料形式上真正均不爭執。

(二)兩造爭執事項：

1.依兩造所約定租賃契約之真意，出租人能就押租金扣抵者是否僅限於租金及違約金，而不及其他？

2.被上訴人拆除系爭建物之圍牆，並進行增建，是否有得上訴人之同意？即被上訴人是否違約而上訴人就押租金之返還得行使同時履行抗辯之權利？

3.上訴人未變更系爭建物及增建部分建物，即再連同原來建物將之出租予第三人吳淑玲，是否足堪認定上訴人已默示同意被上訴人不再負有恢復系爭建物之義務？

四、本院之判斷：

(一)依兩造所約定租賃契約之真意，出租人能就押租金扣抵者是否僅限於租金及違約金，而不及其他？

1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準 (最高法院49年台上字第303號判例參照)。再解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 (最高法院39年台上字第1053號判例參照)。

2.上訴人主張兩造間於訂立系爭租賃契約前，曾就系爭建物另定租賃契約等情，固據提出房屋租賃契約乙份為據 (見本院卷第33至34頁)，然審視該份房屋租賃契約簽訂之時間為89年12月，租期為90年3月1日至96年2月29日止，期間為6年，與系爭租賃契約租期為93年3月1日起至96年2月29日止，期間3年，並係嗣後於93年1月16日始作成公證書等情，有系爭租賃契約書、公證書附卷可憑 (見原審補字卷)，顯見系爭租賃契約成立在後，而系爭租賃契約與89年12月所簽訂之房屋租賃契約內容多所重複，亦未明文約定該契約之約定內容於系爭契約簽訂後仍有適用之效力，兩造顯已合意以新訂之系爭租賃契約變更原房屋租賃契約之內容，則關於兩造租賃契約之權利義務內容，自應以系爭租賃契約書之約定為準。

3.雖上訴人主張兩造於89年間所簽訂之租賃契約第14條約定：「如有抵觸著本合約或公證合約條款，其違約者按公證合約內容…」，是依兩造於89年間所簽訂之租賃契約之約定，僅係約定前後二租賃契約抵觸時之適用順序而已，並非全然排除原89年間所簽訂之租賃契約之適用云云。然若兩造於93年簽訂系爭租賃契約辦理公證時，有以89年所簽訂之房屋租賃契約為兩造租約內容之意，其大可逕以該租賃契約辦理公證即可，無須另訂新租約之必要，其既另訂新租約，並就租期及關於違約金之給付、押租金之返還等另為新約定，揆之常理，兩造顯已有更新租約內容之意，渠等若無意排除89年租約之適用，實係應於新租約加註不排除條款方屬情理，豈有以89年之租約已有上開條款約定，反主張二租賃契約僅有抵觸時之適用順序，而無排斥適用之理，故上訴人以89年之房屋租賃契約第6、11條之約定主張關於押租金之扣抵，雙方甚且明文約定包括「稅捐」、「水電費」及其他一切違反租約之情形，足見雙方關於押租金扣抵，其締約之真意，應包括所有違約之情形，並非僅限於「租金」及「違約金」二者而已云云，自非可採。

4.再兩造89年12月所簽訂之房屋租賃契約書第6條曾約定：「乙方（被上訴人）在交還房屋給甲方 (上訴人)時，應清理本租賃期間所發生未繳納之水電費及營業上必須繳納之稅捐…。並於完成交屋手續後，甲方應於二星期內退還押金之清算」；另於第11條約定：「乙方不違反本契約並交還房屋給甲方時，甲方應將押金無息退還乙方」。關於押租金之扣抵，雙方明文約定包括「稅捐」、「水電費」及其他違反租約之情形，然於93年簽訂之系爭租賃契約，關於押租金之扣抵，僅於押租金欄內載明「乙方 (即被上訴人)積欠甲方 (即上訴人)『租金及違約金等債務』時，甲方得扣抵之」等語，除此之外，別無其他規定，堪認兩造於事後已變更關於押租金返還扣抵項目之約定，將扣抵之範圍縮小至租金、違約金等項目，且既曰租金、違約金「等」，縱認不限租金、違約金兩項，其所未列舉之項目其性質上應與租金、違約金等相同或類似為一定期間發生並得特定之性質者，至兩造系爭關於建物恢復原狀所需費用或因增建造成上訴人受有損害之賠償等因契約債務不履行所生之債務，既屬有待認定而屬不確定性質，均應不包含在內，方符合兩造訂約之真意。

5.況系爭被上訴人之增建行為係在90年5月至同年7月間，上訴人亦不爭執有同意被上訴人為增建行為 (見本院卷第95頁)，雖上訴人一再爭執其僅係同意被上訴人另蓋一個獨立建築物，而非依附原建物的牆壁再蓋一棟建物等語，然其既知悉並且同意被上訴人增建建物，而增建建物究係蓋成一獨立之增建物，或係依附原建物之牆壁再蓋一棟建物，自外觀不難判斷，而證人同時為上訴人訴訟代理人戊○○亦自承增建後有到現場看過等語屬實 (見本院卷第109頁)，則被上訴人增建之建物有無違反其當時同意範圍，豈有不知之理，而上訴人亦不否認曾因被上訴人違背當時承諾之範圍為增建行為，致雙方鬧翻，上訴人有說租期屆至就不再續租等語 (見本院卷第95頁)，證人戊○○亦證稱：增建前其有向被上訴人表示過不租時要回復原狀，不管增建物合不合法，亦曾表示過要回復原狀，否則不租了等語 (見本院卷第112頁)，則渠等迨至93年重新簽訂系爭租賃契約時，上訴人即應能預見將來租期屆至被上訴人若不回復原狀，致其需先行墊支回復原狀所需之費用，與被上訴人因增建對其造成之損害發生，因此部分兩造爭議既大，則其若有意以押租金來扣上開費用與損害等因契約債務不履行所生之債務，並得被上訴人之同意，殊無未於系爭租賃契約增訂載明，以免爭議，反將扣抵項目約定減縮除租金、違約金等外，不及其他之理，故上訴人主張系爭租賃契約書關於押租金之扣抵項目除契約載明之租金、違約金外，尚包含租賃物回復原狀所需之費用與因增建對其造成之損害等因契約債務不履行所生之債務云云，顯不符兩造訂約時之真意。

(二)上訴人關於押租金返還之義務，與被上訴人應依約回復原狀及增建違反上訴人之同意範圍而造成損害之賠償等因契約債務不履行所生之債務，二者是否具有同時履行抗辯之關係？

1.按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯等情，固經最高法院78年度台上字第1645號判決意旨闡明在案。

2.然依系爭租賃契約約定「乙方 (即被上訴人)交付甲方 (上訴人)上列金額 (即押租金)，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還。」等情，且得扣抵之部分限租金、違約金等，已如前述，兩造就押租金之返還既已特別約定，基於私法自治原則，除有違反強制或禁止規定外，自應尊重當事人之約定，況兩造上開約定「以被上訴人搬遷時」做為返還押租金之條件，其內容亦未違反前開最高法院判決之意旨，而兩造租賃關係已因屆期而消滅，系爭租賃物亦已由上訴人另出租予第三人吳淑玲等情，亦如前述，被上訴人顯亦已搬離租賃物，上訴人又未主張被上訴人有積欠租金或違約金之情形，依約上訴人即有返還押租金之義務，上訴人援引上開最高法院判決意旨，主張被上訴人返還租賃物未依約回復原狀，且其增建違反上訴人之同意範圍而造成損害，負有因契約債務不履行所生之債務，因而對被上訴人關於押租金之返還行使同時履行抗辯權，而有妨礙被上訴人請求之事由，提起本件異議之訴，自不足採。

(三)至被上訴人返還租賃物未依約回復原狀，且其增建違反上訴人之同意範圍而造成損害，負有賠償義務等因契約債務不履行所生之債務等情，既不能作為上訴人返還押租金之同時履行抗辯事由，則被上訴人依租賃契約是否負有回復原狀之義務？其增建是否違反上訴人之同意範圍而造成損害，負有賠償義務？即不在本件審酌範圍內，應由上訴人另提訴訟解決之，兩造相關之攻擊防禦方法與證據資料，本院亦無庸再予審酌。再兩造關於上訴人未變更系爭建物及增建部分建物，即再將之連同原來建物出租予第三人吳淑玲，是否足堪認定上訴人已默示同意被上訴人不再負有恢復系爭建物之義務之爭點，因對判決結果無影響，本院亦無庸再予論述，附此說明。

五、綜上所述，上訴人主張其於執行名義成立後有消滅或妨礙被上訴人返還押租金債權之事由云云，均不可採，則上訴人依強制執行法第14條規定，提起本件債務人異議之訴，請求本院96年度執字第69 834號強制執行事件之強制執行程序應予撤銷，即無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87 條第1項定有明文。經查本件應徵第二審裁判費為3,150 元，此外，本件無其他訴訟費用之支出，故本件確定訴訟費用額為3,150元，應由敗訴之上訴人負擔。

七、另本件判決結果已臻明確，被上訴人請求訊問證人丙○○、乙○○，以證明上訴人對其增建行為有表示同意乙節，因對判決結果無影響，渠等證述部分本院自不再審酌，附此說明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。