臺灣臺南地方法院99年度訴字第207號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第207號

原告

丙○○

訴訟代理人

林錫恩律師

訴訟代理人

黃俊達律師

訴訟代理人

粘怡華律師

訴訟代理人

蘇文斌律師

被告

鑫江工程有限公司

法定代理人

丁○○

被告

甲○○

　　　　　　乙○○

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國99年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告鑫江工程有限公司、甲○○、乙○○均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告起訴主張：

（一）坐落臺南市○區○○段677－883地號地號 及其上20808建號即門牌「臺南市○區○○街416號」建物 （以下簡稱系爭房屋）係原告於民國98年11月11日向鈞院所標得，業於98年11月24日核發不動產權利移轉證書，並於98年12月10日辦理移轉登記完竣。

（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」為民法第767條前段所明定， 而不動產權利移轉證書之使用情形既記載：「據假扣押債權人代理人稱：系爭建物一樓開設『鑫江工程有限公司』」等語，原告自得請求被告即原所有人甲○○及鑫江工程有限公司遷讓房屋。

（三）上揭使用情形另載明：「二樓出租他人使用，嗣據債權人代理人具狀並提出，經公證之租賃契約稱：系爭建物現由第三人乙○○向債權人承租，租期自98年2月19日起至103年2月18日止， 每月租金新臺幣（下同）12,000元（誤繕為3,000元）」等語， 依民法第425條第1項：「出租人…….縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約對於原告仍繼續存在。」，原告自98年11月24日不動產權利移轉證書核發之日起，自得向被告乙○○收取租金，當無疑義。嗣原告於99年1月27日委由林錫恩律師寄發律師函， 催請於函到5日內給付自98年11月24日起之租金， 詎被告乙○○竟置之不理， 爰依民法第440條之規定終止契約，並以本起訴為意思之表示。

（四）聲明：

⒈被告甲○○、鑫江工程有限公司、乙○○應遷讓臺南市○區○○街416號房屋。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告鑫江工程有限公司未於言詞辯論期日到場，亦未為提出書狀作何聲明或陳述。

四、被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場及所提出之書狀所為之聲明及陳述：

（一）被告乙○○（即承租人）於98年2月19日 向被告甲○○（即出租人）承租系爭房屋，承租範圍共二層，為系爭房屋二樓乃三樓全部，非原告起訴狀所載之承租範圍，有公證書可稽。

（二）被告甲○○於99年1月28日下午3時許收到由原告委任律師所寄發收件人為被告乙○○之律師信，恰時被告乙○○並不在，因找不到個人私章一時情急下被告甲○○持立博工程行之店章代收此信件，由於工作忙碌被告甲○○一時忘記及因未與被告乙○○碰到面，而未轉交本信件，直至收到原告所寄發之起訴狀繕本才驚覺想起忘了轉交本信件給被告乙○○及事態嚴重。是故，被告乙○○自始不知有收到律師信之事，又被告乙○○於租賃期間因不知本房屋已拍定，所有權人易主，在不知情況下仍按時支付租金給被告甲○○，實非為被告乙○○拖欠未付租金之情事。

（三）按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」民法第95條第 1項前段訂有明文，是故原告主張「於99年 1月27日委由林錫恩律師寄發律師函，催請於函到五日內給付自98年11月24日起之租金，詎被告乙○○竟置之不理」等語，並不實在且非事實之全貌，本事件之發生實係不可歸責於被告乙○○，被告乙○○從未不交租金，更何況在不知情況下已交付被告甲○○租金，倘因被告甲○○一時忘記轉交信件而致生原告獲鈞院判准終止契約及返還房屋，實有損被告乙○○之權益。是故，被告甲○○聲明願意歸還逾收之租金予原告以保原告權益。

（四）聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲明均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

五、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，惟據其提出之書狀則以：被告乙○○於98年2月19日在本 院所屬民間公證人吳明烈事務所與被告甲○○簽立房屋租賃契約書，租賃物標示：坐落臺南市○區○○里○○街416號2、3樓之房屋、 租賃期間：自中華民國98年2月19日起至103年2月18日止共五年， 租金每月為12,000元整。因上開租賃物遭鈞院執行處拍賣後由原告得標， 原告雖於99年1月27日委由聯正律師事務所發函給付租金乙事，惟該催告函係由立博工程行收受，被告係收受鈞院民事庭99年3月24日 開庭通知書（內附律師函）才知悉上開之事由，因催告函係由出租人代收，卻無轉告被告，故被告全然不知給付租金之事宜。 嗣被告於99年4月22日將98年12月份起至99年3月份（共四個月） 之租金共48,000元以郵政匯票方式給付予原告，而原告亦於同年月23日收受等語。

六、得心證之理由：

（一）本件原告主張於98年11月11日由本院標得系爭房屋，並經本院於98年11月24日核發不動產權利移轉證書在案，原告已依法取得系爭房屋及土地之所有權，惟被告鑫江工程有限公司、甲○○及乙○○仍繼續占有使用系爭房屋等情，業據提出與其所述相符之本院98年11月23日南院龍98執如字第32473號函附之 不動產權利移轉證書、臺南市稅務局房屋稅籍證明書、土地暨建物登記簿謄本、聯正律師事務所律師函暨郵件收件回執為證，並經本院依職權調閱98年度執字第32473號民事強制執行卷宗查閱無訛， 且被告等就此亦無爭執，自堪信原告上開主張為真實。

（二）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給不動產權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。 又所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段亦定有明文。 本件被告甲○○原為系爭房屋之所有權人，然系爭房屋之所有權由原告經民事強制執行之拍賣程序，於98年11月24日取得不動產權利移轉證書後，已移轉予原告所有，被告鑫江工程有限公司、甲○○即無正當權源繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有。被告甲○○雖辯稱希望可買回房子或再承租云云，惟是否同意乃原告之權利，且原告於本院99年3月24日言詞辯論時 即當場表示不同意，故尚難以此援為繼續佔用系爭房屋之理由，此外被告鑫江工程有限公司、甲○○亦無其他證據足資認定有何不必交付系爭房屋予原告之權利。 從而，原告依據民法第767條前段規定，請求被告鑫江工程有限公司、甲○○應將系爭房屋遷讓返還原告，即屬有據，應予准許。

（三）原告復主張被告乙○○固於98年2月19日 與被告甲○○訂立系爭租賃契約，然原告自98年11月24日不動產權利移轉證書核發之日起，被告乙○○與前手之租賃契約，對於原告仍繼續存在，原告自得向被告乙○○收取租金。嗣原告於99年1月27日 委由律師發函向被告乙○○催繳自98年11月24日起之租金，詎被告乙○○竟置之不理，原告爰依民法第440條之規定終止系爭租賃契約， 並以本起訴允為意思之表示等語；被告乙○○對於占有使用系爭房屋之事實並不爭執，惟以前揭情詞否認原告已合法終止系爭租賃契約，經查：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。

⒉系爭租賃契約之承租人即被告乙○○積欠租金已達二個月租額後，經原告委由林錫恩律師寄發律師函催告被告乙○○應給付所積欠的租金，該催告函送達處所為「臺南市○區○○街416號」， 收件回執記載由「立博工程行」簽收，有原告所提出之上開律師函及掛號郵件收件回執可憑，且為兩造所不爭執。查被告乙○○雖設籍於該址，然與立博工程行間並無任何關係， 惟據被告甲○○於99年3月24日提出之答辯狀內自承係其因找不到個人私章一時情急下持立博工程行之店章代收此信件；按「送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人。」， 民事訴訟法第137條第1項定有明文， 上開律師函既由被告乙○○之有辨別事理能力之同居人即被告甲○○所代收，應認該律師函已對被告乙○○發生合法催告之效力。被告甲○○雖辯稱：其由於工作忙碌一時忘記，又未與被告乙○○碰面而未轉交該律師函云云，惟被告甲○○乃為被告乙○○之出租人，其所言是否可信，已非無疑，況甲○○亦為本事件被告，具有利害關係，自難期被告甲○○為真實完整之陳述，則其所陳，尚難遽採。

⒊又原告以本起訴狀之送達作為通知被告終止系爭租賃契約之意思表示， 該起訴狀已於99年2月24日合法送達被告乙○○，此有本院送達證書1紙在卷可稽。 參諸上開民法第440條第1、2項規定， 應認已發生合法終止系爭租賃契約之效力，則原告主張該租賃關係業經終止等情，自屬有據，被告乏言否認，尚嫌無據。

⒋被告乙○○雖辯稱： 其於99年4月22日已將98年12月起至99年3月份（共四個月） 之租金共48,000元以郵政匯票方式給付予原告，而原告亦於同年月23日收受等情，固提出臺南地方法院郵局存證信函 第575號存證信函、郵政匯票及郵件收件回執為憑，惟原告已合法終止系爭租賃契約，業如上述， 且原告復於99年4月30日將被告乙○○所寄送之匯票以存證信函方式寄還予被告，亦據提出臺南安南郵局存證號碼000058存證信函及郵政匯票為證。是被告此部分所辯，難認可採。

⒌按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物， 民法第455條定有明文。 系爭租賃契約已於99年2月24日合法終止而消滅， 被告乙○○自99年2月25日起繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有。從而，原告依租賃物返還請求權之法律關係，請求被告乙○○將系爭房屋遷讓交還原告，洵屬有據，應予准許。

（四）綜上所述，原告分別依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告鑫江工程有限公司、甲○○及乙○○應將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，被告其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。

八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判， 民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。 經核本件訴訟費用額為6,020元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。

九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，均准許之。

十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，第85條第1項、第87條第1項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第三庭