臺南簡易庭100年度南簡字第1317號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺南簡易庭
• 裁判日期: 101 年 07 月 31 日
• 法官: 何清池
• 當事人: 吳時華、袁世雄

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
100年度南簡字第1317號原　　　告　吳時華
訴訟代理人　陳品蓁
訴訟代理人　陳國瑞律師
被　　　告　袁世雄
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國101
年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠原告於民國（下同）100年5月 7日透過居間人弘誠揚不動產經紀有限公司（即住商不動產台南裕農加盟店）仲介，與被告訂立不動產買賣契約書，購買被告所有坐落臺南市○區○○路1段133巷81號5樓公寓1戶，土地標示：臺南市○區○○段766地號（持分664/l0000）、766-l地號（持分664/10000），建物標示：公英段983建號（下稱系爭不動產），並於100年6月7日完成交屋結案，有不動產買賣契約書影本及土地、建物登記謄本足稽。
㈡惟原告於100年6月底委託訴外人成岩設計公司進行室內裝潢工程，施工期1個月，預計100年8月1日可入住，豈料 7月中旬發現漏水致裝潢工程停止。上揭漏水情事屬物之瑕疵及不完全給付，經廠商估價單為新臺幣（下同） 161,700元，此係可歸責於被告所致之嚴重瑕疵，而瑕疵致原告裝潢工程停止而延遲入住之時間，因被告遲未處理前揭物之瑕疵，故原告於100年8月 9日發函表示上情，並表明「因而失其使用利益，吳時華小姐得以瑕疵擔保及詐欺撤銷意思表示，及刑法第 339條詐欺罪，茲事體大，祈袁世雄三思，經吳時華小姐委請本所函告上情，並請本所追訴其民刑事責任」，故原告業依法於法定時效內催告並主張物之瑕疵擔保責任。
㈢經查，系爭不動產漏水是訴外人成岩設計公司擬進行油漆工程而打開屋內雅房所發現，發現者為訴外人成岩設計公司負責人嚴先生、其太太林香岑小姐及其油漆師傅，目前系爭不動產屋內仍有漏水後之痕跡，該水痕均位於家具背後，原告購買後並不知情。依民法不完全給付及瑕疵擔保法則，被告自應負損害賠償責任，詎原告寄發存證信函後，某日竟有人突然闖入頂樓再次施作簡單披覆（僅有零點一公分厚，不足以長期抵檔雨水滲透），並將頂樓水漬清理（但屋內仍有明顯之水痕），此舉顯係為亡羊補牢，惟並未經原告同意，且係不符債之本旨所為之給付，況原告已解除契約，該屋漏水之情形來自整體結構問題，絕非簡單施以披覆即可解決（經過一段時間仍會再次漏水），其減少之價值，原告仍得主張減少價金。
㈣請求權基礎：
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第 227條定有明文，故原告得請求被告給付遲延所致之另外承租及家具毀損所受損失，且得請求修復結構之費用。
⒉次按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第 360條定有明文，參不動產買賣契約書第7條：擔保責任第五、「乙方（即
被告）保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重漏水、氯離子含量…）」，則原告自得主張被告須負漏水保證之責。
⒊再按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第 359條定有明文，退步言之，若認本件漏水非在保證範圍，原告仍得依前開法條主張減少價金，其減少價金之數額之計算則依下列損害賠償項目為據：
⑴修復費用：防漏水工程估價單161,700元。
⑵租金損失：每個月租賃損失8,000元。
㈤被告出賣系爭標的前及訂立不動產買賣契約書時，皆故意隱瞞系爭標的有長期嚴重漏水之事實，事後又推卸責任規避物之瑕疵擔保責任，導致原告權益受損且至今無法行使標的居住權利，查鈞院勘驗現場發現確有水痕，且此水痕係經年歷時累積，非一時可蹴，足見是於購買前所存在之瑕庇，自應適用物之瑕疵擔責任；再按，民法第 354條「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用乏瑕疵，但減少之程度，不得視為瑕疵。」，最高法院29年上字第 826號判例要旨「㈠民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。㈡民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依第 373條之規定，危險移轉於買受人之時，有第354條第1項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，據此，物之瑕疵擔保責任為採無過失主義，而且被告於出售系爭不動產前並未告知該房屋有該已漏水之瑕疵存在，有原告提出之存證信函為證，且被告身為房仲業者兼屋主，明知該告知而未告知，顯已隱瞞買賣之重要資訊。㈥被告一再抗辯買賣時是採現況交屋，其既以現況交屋，且有交付防水保固證明，故原告不得請求瑕疵擔保責任云云，然被告之抗辯要無理由，逐一說明以下：
⒈依被告提出系爭不動產現況說明書，只有被告一人簽名而已，並無原告之簽名，甚至就 5「建物目前是否滲漏水情形」竟然勾「無」，顯然故意未告知瑕疵，甚至在「賣方滲水處理」自行勾「不修繕現況交屋」，如何證明雙方合意現況交屋？
⒉被告提出「買賣定金收款憑證」並無記載現況交屋或拋棄瑕疵擔保請求權。、
⒊雖然契約書第10條登載「二、…分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法、第文件，及漏水保固書，點交時乙方應一併交付甲方，甲方應繼受相關之權利義務」，但並無記載現況交屋，或拋棄瑕疵擔保請求權。
⒋由被告所提之「不動產買賣價金履約保換專戶收支明細表暨點交確認書」，只有被告及地政士之簽名，但並無記載現況交屋，或拋棄瑕疵擔保請求權。
㈦按民法第 355條「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，然原告買受時不知漏水瑕疵，此見被告存證信函，自承確有瑕疵且要求修補即明（但未修補完成），況被告故意不告知，以其身為房仲人員，且明知系爭不動產契約訂立前，即有漏水之情形，對其房屋尚有漏水情形不能委為不知，故本件自無適用民法365、366條之要件。系爭不動產既有漏水之瑕疵，且經原告提出數次照片，足見原告買受後及被告自行再次修補後，仍有漏水情形，原告自得請求減少價金等語。
㈧並聲明：
⒈被告應給付原告 193,700元，及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應自100年8月l日起至「臺南市○區○○路一段133巷81號 5樓公寓」漏水瑕疵修復之日止，按月給付原告新台幣捌仟元（即租賃損失），及各自100年12月1日起算至清償日止，分別按月依週年利率百分之5計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠鈞院勘驗系爭不動產現場水漬係日積月累所致，一般大眾以肉眼即可判斷，原告看屋時即告知事實，並說明已雇用訴外人長新防水公司（下稱長新公司）做好屋頂防水，並領有長新公司發給之 2年保固書等情，已經原告律師承認，被告並無隱瞞交易重要資訊且盡心維護系爭不動產之品質。
㈡訴外人長新公司於接獲原告母親要求修復漏水時，第一時間及赴現場檢查、評估並專業迅速作出修繕，並非原告所稱「未經原告同意，某日有人竟突然闖入頂樓施作」。
㈢被告完成修繕義務，符合債務履行責任，對物之瑕疵擔保責任也迅速將瑕疵補正，並無價金減少之情形，長新公司完成專業修繕後，迄今都無漏水情形，可見已確實修復完畢，自無需由另家廠商估價，況原告所提廠家估價太高，估價單之施工項目、類別，計有外牆、其他結構補強、搭架，都與屋頂房水無關，金額亦超出行情。
㈣訴外人長新公司於迅速專業修繕後即通知原告已完全修復，並經被告寄發存證信函，故原告並無每月租賃之損失。
㈤本件買賣時是採現況交屋，於系爭不動產現況說明書，被告明確於賣方滲漏水處理勾選「不修繕現況交屋」，填表日期100年4月20日；又「買賣定金收款憑證」第2條第3項，不動產以現況及權狀登記之面積為準；買賣契約書第10條第 3項點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。原告於100年4月30日簽訂定金收款憑證至點交日即100年6月 7日，期間有 2個多月，其曾數次觀看過系爭不動產且提早取得鑰匙，確實無漏水情事並完成系爭房屋點交無誤。另依買賣契約書第10條第 2項，被告交付漏水保固書（長新防水公司對系爭房屋的 2年漏水保固），點交時，乙方應一併交付甲方，甲方應既受相關之權利義務，長新公司於接到原告母親通知修繕時也立即至現場檢查修復。
㈥系爭房屋於點交時並無漏水情事，買賣到裝潢間都沒有漏水，期間下雨十幾天，會漏水是因為裝潢的關係，我也有附露水保固合約，但是原告拒絕修繕。提出台灣南區氣象中心逐時氣象資料一份為證。
綜上，被告就系爭不動產之買賣並無隱瞞買賣之重要資訊，標的出售前並委請訴外人長新公司作防水工程且領有保固書等情，原告皆知曉且於交屋時通知被告轉交保固書即知，被告已善盡出售人之義務，絕無逃避推卸。至系爭不動產之買賣契約載明以現況交屋，滲漏水處理以不修繕現況交屋，原告於買賣期間有2個多月充裕時間可檢查屋況，並於100年 6月7日點交系爭房屋無誤，危險負擔亦已移轉於原告等語；
並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本件兩造不爭執事項如下：
㈠兩造於100年5月 7日透過居間人弘誠揚不動產經紀有限公司（即住商不動產台南裕農加盟店）仲介，訂立不動產買賣契約書，購買被告所有坐落臺南市○區○○路 1段133巷81號5樓公寓1戶，土地標示：臺南市○區○○段766地號（持分664/l0000）、766-l地號（持分664 /10000），建物標示：公英段983建號（下稱系爭不動產），並於100年6月7日完成交屋。
㈡原告委託國瑞律師事務所於100年8月 9日對被告寄發通知函表明「…漏水之情事屬物之瑕疵及不完全給付…，因而失其使用利益，吳時華小姐得以瑕疵擔保及詐欺撤銷意思表示，及刑法第 339條詐欺罪，茲事體大，祈袁世雄三思，經吳時華小姐委請本所函告上情，並請本所追訴其民刑事責任」，業已催告被告並就系爭不動產主張物之瑕疵擔保責任。
㈢被告於100年8月15日以臺南市○○路郵局的 140號存證信函寄發原告，告知原告「於系爭不動產點交時，已交付長新防水公司對系爭房屋的2年漏水保固書予原告，且長新公司於7月中旬接到原告通知漏水時，也已立即至現場檢查修繕」等情。
㈣對台灣南區氣象中心逐時氣象資料一份不爭執。
㈤原告於100年7月26日寄存證信函給被告表示系爭房屋漏水有瑕疵。
四、本件兩造爭執事項如下：
㈠被告有無隱瞞系爭不動產之交易重要資訊？系爭不動產是否存有漏水情形？
㈡兩造簽署之系爭不動產買賣契約是否載明以現況交屋？
㈢原告所主張於100年7月中旬發現系爭不動產漏水是否為真實？原告主張被告應依民法第227條、第360條負不完全給付及物之瑕疵擔保責任，是否有理由？原告是否得依法對被告請求減少價金？若是，其得請求之項目、計算依據及數額為何？又原告是否受有每月8,000元之租賃所得損失？
五、得心證之理由：
㈠兩造就系爭房屋買賣透過居間人弘誠揚不動產經紀有限公司（即住商不動產台南裕農加盟店）仲介，訂立不動產買賣坐落臺南市○區○○路1段133巷81號5樓公寓1戶，土地標示：臺南市○區○○段766地號（持分664 /l0000）、766-l地號（持分664/10000），建物標示：公英段983建號系爭不動產，並於100年6月 7日完成交屋結案，有不動產買賣契約書影本及土地、建物登記謄本足稽，並為兩造所不爭。該系爭房屋為中古屋也為兩造不爭。
㈡系爭房屋依原告提出之不動產賣契約書第三條所載明；甲方（即原告）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業之產調資料，有上開契約書附卷可稽。
㈢本件系爭房地業於100年6月 7日完成交屋結案，有不動產買賣契約書影本及原告起訴狀記載足稽。原告固主張其於七月中旬發現漏水，主張上揭漏水之情事屬物之瑕疵及不完全給付，訴請被告應負民法第 227條不完全給付及瑕疵擔保之責任而應負如其訴之聲明之給付。被告則否認原告之指訴，辯稱：系爭房屋於點交時並無漏水情事，買賣到交屋期間都沒有漏水，會漏水是因為裝潢的關係云云。經查：
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第277條及第360條分別訂有明文。
2.主張不完全給付及瑕疵擔保的一方，若其主張欲獲得勝訴，則必須相對人之「給付確有不完全給付情事或者買賣之物，缺少出賣人所保證之品質」。原告固為前開主張及陳述，被告則否認原告之主張，辯稱：系爭房屋於點交時並無漏水情事，買賣到裝潢間都沒有漏水，期間下雨十幾天，會漏水是因為裝潢的關係，被告並無隱瞞房屋會漏水情事。則原告就其上開對其主張有利之部分即應負舉證責任。
3.原告固提出相片及律師函為證，系爭房屋經本院依聲請履勘現場時固然系爭房屋確有「右側房屋..目視有水漬、左側房間對面房間也有水漬、主臥室沒有水漬、原告主張浴室牆壁漏水，勘驗時沒有看到。」有 100年12月28日勘驗筆錄在卷可稽。惟上開勘驗係於涉訟中之勘驗，尚不能證明兩造於買賣及交付系爭房屋時該房屋存有漏水之瑕疵。4.被告抗辯該房屋係於100年6月7日完成交屋，交屋前之4月份下雨迄交屋之日下了好幾天雨，依上開氣象資料記載；4月17日降水量23公厘、5月17日為14.5公厘、23日為28.5公厘、6月1日為9公厘、2日為11.5公厘，該段時間雨量不可謂不大，依常情而論，苟真系爭房屋存有漏水之瑕疵，在下雨過後勢不可能輕易掩蓋該等瑕疵，假如真會漏水，在交屋前就會漏水，原告也會發現漏水，屋子漏水是因為點交後原告裝潢所致。經查，原告對上開台灣南區氣象中心逐時氣象資料一份形式上不爭執。依上開氣象資料記載，該段時間雨量不可謂小，依常情而論，苟真系爭房屋存有漏水之瑕疵，在下雨過後勢不可能輕易掩蓋該等瑕疵，惟兩造於100年6月7日完成交屋時，原告並無任何保留而
為交屋，顯見系爭房屋於點交當時並無漏水情事。
5.本件為中古屋買賣，對於屋況如何，買方必然會至現場察看，對於房屋現況與不動產謄本內所記載之各項建物內部坪數，均可詳細加以比對，應屬常理，且依上開說明，原告確曾至現場察看，依常理，原告當然於交屋之際認定沒有漏水始才同意交屋，否則至少應有所保留，但觀諸兩造於交屋之際並無任何保留，應認系爭房屋於經歷上開下雨之洗禮，仍無漏水，被告辯稱並無隱瞞系爭房屋漏水情事，原告則無法就其主張被告隱瞞房屋漏水情事之有利事實提出證據以供審酌，被告所辯應尚堪採信。
6.中古屋依文義看，當然就是非新建屋或預售屋，中古屋，雖較容易因敲打而發生龜裂漏水，應屬正常折舊現象。又中古屋必然經過一段時間風雨侵蝕及使用之洗禮，當然無法如新建屋或預售之建築房屋可比擬。依常理而言，中古屋之賣主不可能向買主保證房屋嶄新如新建，無任何瑕疵，因此，以現狀交屋為常。本件買賣時是採現況交屋，於系爭不動產現況說明書，被告明確於賣方滲漏水處理勾選「不修繕現況交屋」，填表日期100年4月20日；又「買賣定金收款憑證」第2條第3項，不動產以現況及權狀登記之面積為準；買賣契約書第10條第3項點交之買賣標的應以
簽約時之現狀或本約之約定為準，有上開契約及買賣定金收款憑證為證，其所抗辯似與常情相符。原告雖又主張：「系爭不動產漏水是訴外人成岩設計公司擬進行油漆工程而打開屋內雅房所發現，發現者為訴外人成岩設計公司負責人嚴先生、其太太林香岑小姐及其油漆師傅，目前系爭不動產屋內仍有漏水後之痕跡，該水痕均位於家具背後，原告購買後並不知情。依民法不完全給付及瑕疵擔保法則，被告自應負損害賠償責任」云云。然查，原告上開有利之主張，除並未舉證證明外，就如同前面所述，系爭房屋既經歷4月17日降水量23公厘、5月17日為14.5公厘、23日為28.5公厘、6月1日為9公厘、2日為11.5公厘之洗禮，仍無漏水亦於可見之處，應認該屋並無漏水。況查，原告於起訴狀事實陳述時陳述；「原告於民國100年6月底委託訴外人成岩設計公司進行室內裝潢工程，施工期一個月，預計民國100年8月1日可入住，豈料7月中旬發現漏水，導致裝潢工程停止」（見起訴狀2頁事實及理由二），而依上
開台灣南區氣象中心逐時氣象資料所載，4月17日降水量
23 公厘、5月17日為14.5公厘、23日為28.5公厘、6月1日為9公厘、2日為11.5公厘，交屋時均未見漏水之現象，雖或可稱之雨量尚稱不上大雨而沒有漏水。但交屋後之6月
21 日降水量5公厘、23日為52.5公厘、26日為16.5公厘、27 日為42.5公厘、27日為166公厘。單日達166公厘之雨
量，依氣象局就雨量「大雨」及「豪雨」定義如下：一、大雨：指二十四小時累積雨量達五十毫米以上，且其中至少有一小時雨量達十五毫米以上之降雨現象。二、豪雨：指二十四小時累積雨量達一百三十毫米以上之降雨現象。若二十四小時累積雨量達二百毫米以上稱之為大豪雨（奇摩網站資訊），可見系爭房屋交屋後曾經經豪雨侵襲，但仍無漏水跡象，原告6月底委託訴外人成岩設計公司進行
室內裝潢工程，也仍無漏水現象，迄7月中旬才發現漏水
，則被告辯稱係因原告裝潢室內導致漏水應與事實上屬相符。
7.又中古屋既如上述，已經過長時間風雨洗禮及使用，當然不堪再經敲打，否則入一發生龜裂或滲水，此乃常理之常，系爭房屋於交付之既無漏水情事，業經為上開認定，則被告辯稱漏水係因原告裝潢所致，應與常情相符。原告就漏水係因被告隱瞞事實一節並無法舉證證明，雖其復提出訴外人王璟瑞等人之證明書，證明係爭房屋於100年6月13日於主臥房、客房天花板有漏水現象，惟該時已是兩造交付房屋之後，且是原告已進行裝潢之時，並不能為原告有利之證明，應認被告抗辯為可採。
8.即或就如原告所主張屬實（係假設語），被告又抗辯稱系爭房屋曾經委託訴外人長新公司處理過漏水，已經完成，買賣契約當時尚附有長新公司發給之 2年保固書，交屋後之100年7月10日迄21日甫下了許多天的大雨，系爭房屋到26日根本尚未全乾，長新公司只能部分修繕，根本還無法去完全處理，但原告卻於 7月26日就發函禁止被告去修復漏水之處，是原告自己拒絕修復，應自行負其責任云云。依上開台灣南區氣象中心逐時氣象資料記載，100年7月降水量10日19公厘、12日為12.5公厘、13日為17.5公厘、14日32公厘、15日為28公厘、16日為26.5公厘、17日為78公厘、18日為40.5公厘、19日13公厘、20日為61.5公厘、21日為 2.5公厘，經過多天豪雨、霪雨侵蝕，房屋免不了濕潤異常，無法為抓漏、防漏工程，也為吾人所深知，原告卻遽爾拒絕長新公司施工，被告抗辯稱原告係拒絕受領，係屬受領遲延，也不得再請求被告給付。
六、綜上所述，原告所主張系爭房屋存有漏水之不完全給付及被告隱瞞漏水之事實，既均經查無法證明，則原告本於不完全給付及瑕疵擔保之法律關係請求被告給付原告193,700元，
及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。及自100年8月l日起至「臺南市○區○○路一段133巷81號5樓公寓」漏水瑕疵修復之日止，按月給付原告新台幣捌
仟元（即租賃損失），及各自100年12月1日起算至清償日止，分別按月依週年利率百分之5計算之利息，即非有理由，
應予駁回。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘主張或攻擊防禦方法，對判決結果無影響，本院自毋庸再逐一論述，併此敘明。
八、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
九、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；前揭規定於法院以裁定終結本案時準用之；民事訴訟法第95條、第78條 及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為2,100元，而原告之請求
為不合法，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 436條第2項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 何清池
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日書記官 謝明達