臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

大雅不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

沈雅純

訴訟代理人

黃珮珊

訴訟代理人

施嘉琪

被告

張嘉芳

訴訟代理人

張菁菁

上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國101年6月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）276,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。嗣於訴狀送達後變更聲明為：被告應給付原告225,600元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：

（一）被告於民國100年8月13日與原告簽訂「東森房屋-內政部版本要約書」（下稱系爭要約書）系爭要約書，委託原告居間仲介購買訴外人陳世揚坐落新北市○○區○○段000-0000、000-0000地號土地及其上門牌號碼為新北市○○區○○路201巷25之2號（3樓）之房屋（下稱系爭房屋），金額為5,520,000元整。訴外人於100年8月14日同意以5,520,000元將系爭不動產出售予被告，並在系爭要約書上簽名。

（二）原告於100年8月14日電話通知被告，100年8月15日與被告談妥交付訂金及簽約時間等事宜，被告並於系爭要約書上簽名確認。然被告於100年8月19日寄發存證信函予原告表示欲終止要約，拒不履約。

（三）依系爭要約書第6條之規定，系爭要約書經賣方承諾出賣後，買賣雙方如有一方違反本要約書而不履行簽訂不動產買賣契約書之義務時，違約之一方應支付他方買賣總價金百分之3之違約金即165,600元作為損害賠償，訴外人陳世揚並已於101年2月15日將上開違約金債權讓與原告；又兩造訂有承諾書約定，系爭不動產若成交，原告可向被告收取服務費60,000元（下稱系爭承諾書）。本件買賣已成交，依系爭承諾書，被告應給付原告服務費60,000元。

（四）並聲明：

⒈被告應給付原告225,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以下列陳述答辯：

（一）系爭要約書係原告公司所提供之定型化契約，且兩造自接觸至簽訂系爭要約書，僅有短短約20分鐘之時間，被告無法詳為瞭解系爭要約書內容，是縱被告於系爭要約書聲明欄簽名放棄審閱權利，亦無解於原告違反消費者保護法第11條之1第1項規定之事實，原告得依同條第2項之規定，應不受系爭要約書內容之拘束。

（二）本案之系爭要約書從未成立，因系爭要約書第4條第1項明定：「買方於第8條之要約期限內（100年8月20日24時止）有撤回權，但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人（即原告）送達買方者，不在此限。」被告於系爭要約書所定期限內之100年8月19日以郵局存證信函表示撤回該要約，故本案要約已撤回，並無履行買賣契約之合意或義務。被告已提出撤回要約之存證信函，若被告無法提出書面送達承諾之證據，則本案履行買賣契約之一切義務，依民法第114條第1項規定，自始無效。依此，原告對被告並無請求違約金、服務費之權利存在。

（三）系爭要約書上以較契約內文大數倍字體於標頭載明「內政部版本要約書」，顯係以詐欺行為取信於被告，讓被告認為該契約條文皆為政府機關幫人民過濾之文字，惟經被告為準備出庭資料，而至內政部地政司所設立之網站「內政部不動產交易服務網」查詢該網頁中「契約範本」專區之不動產委託銷售契約書範本（含要約書），該範本係經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之版本，經被告比對該版本，與系爭要約書版本顯有不同：內政部版第2條第1項及第5條規定，買方與賣方就稅費可進行協商，惟系爭要約書改為由買方即被告負擔；內政部版使用「送達」之文字，系爭要約書改為「通知」，不同之處已置被告於買賣契約不利之地位，足見原告有詐欺之行為，誘使被告簽立該系爭要約書，依民法第92條第1項前段，被告可撤銷要約行為，被告亦已於100年8月19日以存證信函表示撤銷要約行為。

（四）系爭要約書第3條第1項明定「本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即應負履行簽立買賣契約之一切義務」。被告要約出價5,520,000元之基礎，係以房子無龜裂或漏水狀況下為基礎，原告於被告簽系爭要約書時未提供不動產現況說明書等記載房子細節狀況之文件供被告審閱及簽認，資訊顯有不對稱。且100年8月14日，被告要求要再次看屋確認房屋龜裂及漏水狀況後，屋主陳世揚即同意賣出，已符合民法第101條第2項之規定，故即便原告與陳世揚認為其承諾賣出之行為已條件成就，依民法第101條之精神，應視為不成就，故陳世揚對原告亦無違約金損害賠償之請求權，無從讓與原告。

（五）原告經營不動產經紀業多年，對國家相關不動產法令已有知悉，明知不動產經紀業管理條例第23條第l項規範之情形，且本案之不動產說明書係載明陳世揚先生於100年7月30日填具，100年8月6日由東森房屋製作該不動產現況報告書，惟原告竟罔顧消費者權益，於100年8月13日本人首次於系爭要約書簽名中，皆未依該不動產說明書向被告解說，故原告及其受雇人施嘉琪小姐未依法令要求執行相關業務程序，而致被告於契約中不利之處境，倘若原告依法令規定於相關過程中正確給予被告資訊，則本案被告可能作出不同之決定。

（六）依系爭承諾書，原告需於被告購買系爭房屋「成交後」，始得請求服務費，系爭房屋買賣並未成交，原告於條件尚未成就前請求被告給付服務費，應無理由。100年8月15日，原告之受雇人施嘉琪於系爭要約書第2條第3項其他要約條件中載明其他要約條件後，再由被告簽名，惟該其他要約條件係載明「簽約期延到8/29～8/31，會在8/l6～8/l9支付定金20萬元整」，此舉顯見原告認為8月15日簽該條其他要約條件時，買賣雙方尚未合意，亦即買賣尚未成立；若該買賣已成立，則另簽定該其他要約條件並無實益，因買賣已成立，本須依系爭要約書第2、5條所載內容執行，無須再簽訂其他要約條件。據此，被告無須負擔相關服務費用。

（七）綜上，本案買賣契約從未成立，原告對被告並無請求服務費用、違約金之請求權基礎存在。

（八）並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：

（一）不爭執事項：以下事實為兩造所不爭執，並有系爭要約書、系爭承諾書、存證信函、簡訊照片、519房屋交易網站資料、不動產說明書等證據為證（見本院司南簡調字卷第4-10頁；本院南簡字卷第26-28、47-59、110-117頁），堪信為真實。

⒈兩造於100年8月13日下午4時45分簽訂系爭要約書暨「購屋人給付仲介服務費暨保密約定同意書」（下稱系爭保密同意書），由被告委請原告居間介紹以5,520,000元購買訴外人陳世揚所有之坐落新北市○○區○○段000-0000、000-0000地號土地上之系爭房屋（要約書之約款及兩造書寫於其上的內容，詳見原告的支付命令聲請狀證物一）。被告於同日下午3時30分，在原告業務人員即訴外人施嘉琪陪同下看過系爭房屋，當時被告已發現系爭房屋浴室牆面有龜裂情形。

⒉系爭要約書上載有「聲明：*購屋人簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約；契約審閱期至少三日）*若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。立委託人○○○簽章」被告於簽訂系爭要約書時已在上揭「立委託人」欄簽名。

⒊系爭要約書第4條約定：「一、買方於第八條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人（仲介公司或商號）送達買方者，不在此限。二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達賣方，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載受託人地址，即生撤回效力。」第6條約定：「本要約書經賣方承諾出賣後，買賣雙方如有一方違反本要約書而不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，違約之一方應支付他方買賣總價金百分之三之違約金作為損害賠償。」第8條約定：「本要約有效期間至民國100年8月20日24時止。但要約有第三條第一款但書之情形時，本要約書失效。」

⒋系爭保密同意書第1點約定：「服務報酬：如立書人（即被告）之承購條件於本約有效期限經賣方同意，或立書人提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，此時立書人同意給付本公司成交總價款百分之二（含稅）之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」

⒌原告之店長即訴外人黃珮珊立有「承諾書」（即系爭承諾書）載明：「本公司（大雅不動產仲介經紀有限公司）東森房屋竹圍民族加盟店承諾買方張嘉芳小姐購買房地坐落新北市○○區○○路201巷25之2號（3F）（要約書編號：A0000-00000），若成交服務費收取陸萬元整」其上有「黃珮珊」本人之簽名及職章，並蓋有原告之店章（南簡字卷第28頁）。

⒍系爭要約書上第2頁記載：被告於100年8月13日16時45分簽訂本要約書，要約收受人為原告之業務員即訴外人施嘉琪，要約收受時間同被告上開簽訂時間；賣方陳世揚於100年8月14日PM10時25分同意本要約書內容並簽章；承諾送達人簽名欄有施嘉琪之簽名，送達日期為100年8月14日21時30分。

⒎原告之業務員即訴外人施嘉琪於100年8月14日上午10時32分以簡訊告知被告謂屋主（陳世揚）5,700,000元至5,800,000元同意售出；同日下午3時30分，被告之男友即訴外人陳昱彰與施嘉琪約看系爭房屋；同日下午4時52分，施嘉琪電話告知出價5,500,000元者已放棄加價，開始由被告出價的5,520,000元與屋主洽談，被告與施嘉琪電話聯繫中談及因為屋主有些東西擋住牆面，她及其男友想要再細看系爭房屋。施嘉琪於同日下午8時30分電話告知被告謂屋主尚要一天考慮被告之出價價格。後被告與其男友電話中提及系爭房屋龜裂問題（屋主尚住系爭房屋，無法觀察清楚櫃子後方或被物品遮蔽處有無漏水），被告因此於同日下午9時21分電請施嘉琪連絡屋主表示被告欲於翌（15）日下午與其男友再去看屋。施嘉琪則於100年8月14日10時31分以電話告知被告：屋主已同意售出，此通電話中，被告向施嘉琪提及其男友會復看系爭房屋。

⒏被告於100年8月15日上午10時10分以傳手機簡訊方式告知施嘉琪謂：「陳先生（指被告男友陳昱彰）他昨天下午僅看一次房子，對於屋況（龜裂、漏水..）無法觀看仔細，所以請妳約屋主，等我今天回臺北晚上再復看！而屋主一直對我們的價格不同意，因為我們要求復看，就簽名同意售出!這樣讓人覺得奇怪!而我人在臺南，對於所有過程無法詳細了解（如：屋主已簽名要約..）我還沒看到屋主簽名，我想請求先終止此要約內容!抱歉..」等語表示終止系爭要約書，施嘉琪則以電話回覆被告說不能終止系爭要約書。同日下午，被告及其男友一同至系爭房屋查看現況，原告在系爭房屋現場將不動產說明書（見本院南簡字卷第110-117頁）交予被告，由被告在該說明書第1頁的買方欄位簽名，並由施嘉琪在系爭要約書第1頁中間空白處書寫「買方張嘉芳因簽賣賣契約書，時間延期到100/8.29~8.31簽約，會在100/8.16~100/8.19支付定金貳拾萬元整」等字後，由被告在上開字句後簽名並書寫日期「100.08.15」。被告於100年8月19日凌晨零時35分，以簡訊及電子郵件方式向施嘉琪表示終止系爭要約書；又於同日以存證信函（司促字卷附證物二）向原告表示終止系爭要約書。

⒐原告於本件發生爭議期間（100年8月13日至100年8月19日）仍在「591房屋交易網」公開登載系爭房屋出賣資訊，並分別於100年8月15日13時51分、100年8月19日13時8分回覆詢問者可看屋，連絡施嘉琪等資訊。

⒑系爭要約書第5條約定依承諾送達他方之日起7日內，買賣雙方應於共同指定之處所簽訂不動產買賣契約書。惟被告與陳世揚迄今並未簽訂不動產買賣契約書。

⒒系爭要約書及保密同意書為定型化契約，有消費者保護法之適用。

（二）爭執事項：

⒈被告應否受系爭要約書之拘束？

⒉原告依據系爭要約書第6條請求被告給付違約金165,600元、及依系爭承諾書請求被告給付60,000元服務報酬，有無理由？

四、得心證之理由：

（一）被告應受要約書之拘束：

⒈本件原告無違反契約審閱期間之問題：

⑴按依消費者保護法第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」本條規定旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分審閱定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約。但如消費者確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約約款不構成契約內容，易言之，倘消費者業已藉由其他方式瞭解定型化契約內容，或基於其他考量決定放棄審閱期間以爭取交易機會，自無強令企業經營者或消費者不得逕行締約、陷契約內容不安定之必要，對於消費者而言，未必盡屬有利。況在現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。易言之，若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此時應認權利已受充分保護，契約之效力應受肯認，消費者即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。

⑵經查，兩造於100年8月13日下午4時45分簽訂系爭要約書，而系爭要約書上載有「聲明：*購屋人簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約；契約審閱期至少三日）*若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。立委託人○○○簽章」等語，被告於簽訂系爭要約書時已在上揭「立委託人」欄簽名，表示其已行使審閱權或已了解系爭要約書內容契約。其所稱前詞，無以認定原告就審閱期間有何違法之情。又被告雖稱簽訂系爭要約書時間僅有短短約20分鐘之時間，無法詳細了解其內容云云，但觀系爭要約書內容，上開有關審閱期間聲明內容置於合約書之首，並特別以框線標示強調，而該合約書全部僅有8條約定條款，且該等條款內容均稱簡要明瞭，應無長久時間閱覽之需要，被告執此為辯，難認有理。

⑶綜上，被告認原告違反消費者保護法第11條之1規定，容有誤會。其執此理由認其不受系爭要約書之拘束，洵屬無據。

⒉本件原告並無詐欺被告之問題：

⑴按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示之謂（最高法院56年台上字第3380號判例意旨參照）。又按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；又定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，消費者保護法第16條、第17條第1項、第2項前段分別定有明文。因此，定型化契約內容有與主管機關公告之範本不符者，並非該契約均屬無效，仍應審究各條款之效力而定。

⑵查被告稱系爭要約書標題記載「內政部版本要約書」，卻與內政部92年6月26日所公告要約書範本之內容不盡相同，固據被告提出內政部公告要約書範本為證（見本院南簡字卷第79頁以下）。惟查，被告自認係在本件糾紛發生後，為準備開庭始而蒐集查得內政部公告之要約書範本（見本院南簡字卷43-44頁），足見上開標題記載不足以誤導被告對於系爭要約書內容之認識。另細究系爭要約書之約定內容，並無法定無效之情形，被告既在審閱瞭解內容後簽立系爭要約書，已如前述，自不得亦此抗辯不受系爭要約書之拘束，亦難因系爭要約書內容與內政部公告範本未盡相同，即認原告有詐欺之情事。基此，被告主張原告有詐欺行為，未能舉證而實其說，自難認屬信實。

⒊綜上，被告以前詞為辯而認其不受系爭要約書之拘束，應屬無據。本件兩造既合意簽訂系爭要約書，自應均受其拘束。

（二）原告依據系爭要約書第6條請求被告給付違約金165,600元、及依系爭承諾書請求被告給付60,000元服務報酬，應無理由：

⒈被告與訴外人陳世揚就系爭房屋之買賣契約尚未成立：

⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。又將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第153條第1項、第154條第1項、第161條第1項分別定有明文。又民法第154條第1項本文所稱「受其拘束」，係指要約人在相對人為承諾前不得撤回或變更而言（形式拘束力），而同條項但書所稱不受拘束，就法律文義、體系而言，係指要約人於相對人承諾前，得隨時撤回或變更要約；至所謂「但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者」，應屬意思表示之解釋問題，應就個案探求表意人真意定之。當事人之真意在於保留最後決定權，或仍有斟酌之自由者，則其所謂「不受拘束」，應解為係要約之引誘，相對人雖為「承諾」之表示，實為要約（參見王澤鑑，民法總論第一冊〈基本理論-債之發生〉，1994年10月出版，第133頁）。

⑵再按，契約因當事人意思表示一致而成立，固為民法第153條第1項所明定。然契約成立之判斷上，最重要者，乃雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約成立過程清楚表示出來。而不同的交易類型，法律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為成立。

⑶查本件交易過程乃係被告於100年8月13日下午3時30分，在原告業務人員即訴外人施嘉琪陪同下查看系爭房屋，而當時被告已發現系爭房屋浴室牆面有龜裂情形；兩造於同日下午4時45分簽訂系爭要約書暨系爭保密同意書、系爭承諾書，由被告委請原告居間介紹以5,520,000元購買訴外人陳世揚所有之系爭房屋。又訴外人施嘉琪於100年8月14日上午10時32分以手機簡訊告知被告謂：陳世揚5,700,000元至5,800,000元同意售出；同日下午3時30分，被告之男友即訴外人陳昱彰與施嘉琪約看系爭房屋；同日下午4時52分，施嘉琪電話告知出價5,500,000元者已放棄加價，開始由被告出價的5,520,000元與陳世揚洽談，被告與施嘉琪電話聯繫中談及因為陳世揚有些東西擋住牆面，她及其男友想要再細看系爭房屋。施嘉琪於同日下午8時30分電話告知被告謂陳世揚尚要一天考慮被告之出價價格。後被告與其男友電話中提及系爭房屋龜裂問題（屋主尚住系爭房屋，無法觀察清楚櫃子後方或被物品遮蔽處有無漏水），被告因此於同日下午9時21分電請施嘉琪連絡陳世揚表示被告欲於翌（15）日下午與其男友再去看屋等情，為兩造所不爭執，並有前揭書證可佐。基此可知，兩造於簽訂系爭要約書時，對於系爭房屋存有牆面龜裂之瑕疵均知之甚詳，而於原告與陳世揚洽談被告之買賣條件過程中，被告亦告知希望再次復看系爭房屋，被告就此並主張當時希望陳世揚能夠修繕後再交屋等語（見本院南簡字卷第124頁）。依此，如前所析，房屋買賣有別於一般現物買賣，乃因其標的物價值非薄、體積非小、狀況較繁，交易當事人對於標的物諸節之掌握並非一蹴可及，因此連帶影響雙方對於交易條件之要求或期望，進而於房屋買賣交易實務上，通常需經歷長於一般現物交易的磋商階段；在此磋商階段，交易當事人對於買賣條件之提出、變更或拒絕，常存有無欲受其拘束之真意，以利獲得更佳的交易條件，此為本類交易中，解釋當事人真意時不可忽略之特性。而由原告於本件發生爭議期間（100年8月13日至100年8月19日）仍在「591房屋交易網」公開登載系爭房屋出賣資訊，並分別於100年8月15日13時51分、100年8月19日13時8分回覆詢問者可看屋，連絡施嘉琪等資訊，亦可呼應房屋交易之磋商階段，買賣交易尚未成熟之特質。準此，本件被告固於前揭時間簽訂系爭要約書，但由於系爭房屋牆面龜裂問題，被告因此對原告表示希望復看房屋，並提出修繕後交屋之要求，衡此情事，被告簽訂系爭要約書之行為，固然外觀上有要約之表示，但究其真意，應屬民法第154條第1項但書所稱依其情形或事件之性質，可認被告無受其拘束之意思。依此，被告簽訂系爭要約書之表示，應解為要約之引誘，始為合理。

⑷承上，訴外人陳世揚固於100年8月14日晚上10時25分同意系爭要約書之內容，並於其上簽章，施嘉琪則於100年8月14日10時31分以電話告知被告此情，然因被告簽訂系爭要約書之表示應屬要約之引誘，則陳世揚上開簽署系爭要約書之表示，自應解為要約之表示。再者，施嘉琪通知被告陳世揚上開要約之電話中，被告向施嘉琪提及其男友會再複看系爭房屋。嗣於100年8月15日下午，被告及其男友一同至系爭房屋查看現況，原告在系爭房屋現場將不動產說明書（見本院南簡字卷第110-117頁）交予被告，由被告在該說明書第1頁的買方欄位簽名，並由施嘉琪在系爭要約書第1頁中間空白處書寫「買方張嘉芳因簽賣賣契約書，時間延期到100/8.29~8.31簽約，會在100/8.16~100/8.19支付定金貳拾萬元整」等字後，由被告在上開字句後簽名並書寫日期「100.08.15」等情，亦為兩造所不爭執。執此，陳世揚固以系爭要約書內容為要約之表示，然被告上開延期簽約及交付定金之表示乃對於系爭要約書買賣條件之變更，依民法第160條第2項之規定，視為拒絕原要約而為新要約，而依卷內事證，此新要約並未通知相對人即陳世揚。被告則於100年8月19日凌晨零時35分，以簡訊及電子郵件方式向施嘉琪表示終止要約，又於同日以存證信函（見本院司促字卷附證物二）向原告表示終止要約。據此，被告所為之上開新要約業經被告撤回而消滅（民法第95條參照）。

⑸綜上，被告與陳世揚就系爭房屋之買賣交易，固經原告從中居間洽談如上，但其間之買賣契約並未成立。

⒉原告主張依系爭要約書第6條規定請求被告給付違約金165,600元，應無理由：查兩造簽訂之系爭要約書第6條約定：「本要約書經賣方承諾出賣後，買賣雙方如有一方違反本要約書而不履行簽訂不動產買賣契約之義務時，違約之一方應支付他方買賣總價金百分之三之違約金作為損害賠償。」原告主張其於101年2月15日受讓陳世揚對於被告之上開違約金債權，並提出債權讓與同意書為證（見本院南簡字卷第35頁）。惟房屋買賣具有往來磋商階段之特性，業如前述，系爭要約書第6條固約定「本要約書經賣方承諾出賣後」之條款，但本於合目的性之解釋，此之要約經承諾之意旨，仍以當事人均有受其拘束之真意為前提，而非僅外觀上有「要約」、「承諾」即有本條之適用。亦即，若當事人對於房屋買賣尚處於未受拘束之磋商階段，若任何一方所為表示即繩以違約金之效果，非僅與交易實務未符，亦已逸脫當事人真意甚遠。從而，本件被告與陳世揚之系爭房屋買賣契約尚未成立，即無要約經承諾之情事，則系爭要約書第6點之違約金請求權要件並未發生，陳世揚對被告並無該違約金之債權，原告自無從受讓該債權而可向被告請求違約金165,600元。是以，原告主張依系爭要約書第6條規定請求被告給付違約金165,600元，應無理由。

⒊原告主張依系爭承諾書請求被告給付服務費60,000元，應無理由：

⑴按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束（最高法院18年上字第484、1495號判例意旨參照）。又按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力民法第99條第1項定有明文。該條項所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種條款。如附有停止條件者，必須於條件成就後發生效力。

⑵查兩造於系爭承諾書約定：「本公司（大雅不動產仲介經紀有限公司）東森房屋竹圍民族加盟店承諾買方張嘉芳小姐購買房地坐落新北市○○區○○路201巷25之2號（3F）（要約書編號：A0000-00000），若成交服務費收取陸萬元整」依此，原告對被告依系爭承諾書而生之服務費60,000元請求權，乃係以「買賣成交」為請求之停止條件，亦即系爭房屋買賣成交後，原告始得向被告請求給付系爭承諾書約定之服務費60,000元，此為兩造在系爭承諾書中明白約定，兩造自應受此契約條款之拘束。而被告雖於前揭時間簽訂系爭要約書，但其與陳世揚究系爭房屋之買賣尚未成立，業如前述，足徵本件並未有買賣成交之情形甚明。執此，原告向被告請求給付系爭承諾書所約定之服務費之付款停止條件即「系爭房屋買賣成交」尚未成就，原告據此而請求被告給付服務費60,000元，洵屬無據。

（三）綜上，原告依據系爭要約書第6條請求被告給付違約金165,600元、及依系爭承諾書請求被告給付60,000元服務報酬，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據（如：被告主張本件有民法101條第2項之情形〈見本院南簡字卷第45頁〉；原告提出被告在本件事件之前購買房屋之紀錄〈見本院南簡字卷第133-136頁〉），經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為2,980元（即第一審裁判費），而原告之請求為無理由，爰將本件訴訟費用額確定如主文第2項所示。

七、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭