臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

十方地產有限公司

法定代理人

羅國川

訴訟代理人

熊家興律師

訴訟代理人

李國禎律師

被告

蕭玉照

被告

蕭秀雲

共同訴訟代理人

任進福律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國102年2月18日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠緣原告為中信房屋仲介股份有限公司之臺南市政加盟店，從事不動產仲介買賣之業務，被告蕭玉照、蕭秀雲則為姊妹，且為坐落於臺南市○○區○○段00地號土地及其上同地段12建號、門牌號碼為臺南市○○區○○路0段000巷0號建物（下稱系爭房地）之共有人，應有部分各為二分之一。因被告蕭玉照、蕭秀雲均同意委託原告仲介出售系爭房地，遂於民國101年3月26日推由被告蕭玉照與原告簽立「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約），而共同委託原告仲介銷售系爭房地，約定委託銷售總價為新臺幣（下同）9,360,000元，委託期間則自101年3月26日起至101年6月30日止，並同時約定委託銷售之底價為8,150,000元，仲介服務報酬則為成交價之3％；被告蕭玉照、蕭秀雲復於上開委託期間屆滿前之101年6月27日，改推由被告蕭秀雲出面與原告簽立「委託銷售契約內容變更同意書」（下稱系爭延期同意書），將委託銷售期間延長至101年9月30日止，而繼續委託原告仲介銷售系爭房地。嗣訴外人蔡佩烜在原告之仲介下，同意以8,150,000元購買系爭房地，並於101年9月27日簽立「購屋承諾書」，及交付500,000元之現金作為定金，由原告代為收受，即原告已依約完成仲介之義務；詎原告將上開情事通知被告蕭玉照、蕭秀雲，請其等出面與訴外人蔡佩烜簽訂系爭房地之買賣契約時，被告蕭玉照、蕭秀雲竟無故拒絕，已明顯違反兩造所簽訂系爭委託契約及系爭延期同意書之約定。蓋依系爭委託契約「貳」第5條之約定，原告所媒介之買方蔡佩烜之承購條件，既已達被告蕭玉照、蕭秀雲委託銷售系爭房地之銷售條件，被告蕭玉照、蕭秀雲卻拒絕與訴外人蔡佩烜簽立買賣契約，自應依該條約定，給付原告委託銷售總價8,150,000元之5％（契約原約定為6％，其中4％為服務報酬，2％為違約金，因兩造已合意將服務報酬降低為3％，故合計應為5％）之款項即407,500元（計算式：8,150,000元×5％＝407,500元）。

㈡對被告抗辯之陳述：

⒈系爭房地為被告蕭玉照、蕭秀雲共有，若欲出售，自須被告蕭玉照、蕭秀雲均同意出售，始屬合法；本件被告蕭玉照委託原告銷售系爭房地時，被告蕭秀雲亦確實有出售之意，並曾共同與證人即受原告僱用之營業員陳伯銓洽談相關事宜，而口頭約定被告蕭玉照、蕭秀雲均委託原告仲介銷售系爭房地，僅於簽立系爭委託契約書時，係推由被告蕭玉照代表簽訂，故被告蕭玉照、蕭秀雲就系爭委託契約約定之銷售價格、服務報酬等約定，實均已與原告達成合意，而均為系爭委託契約當事人，否則縱使買賣契約成立，被告蕭玉照亦無法將系爭房地之所有權移轉登記予買受人。況被告蕭秀雲其後曾出面簽立系爭延期同意書，更可見被告蕭秀雲曾同意委託原告銷售系爭房地，並授權被告蕭玉照與原告簽立系爭委託契約書，始可能進而同意延長委託銷售之期限；至原告雖未依系爭委託契約內容要求被告蕭玉照出具被告蕭秀雲之授權書，惟此等契約代理人交付不動產所有權人授權書之約定，僅為避免成交後之履約爭議，並非法律行為有效與否之要件，亦非原告應負之法定義務，故縱原告未要求被告蕭玉照交付授權書係屬疏失，亦不影響兩造間系爭委託契約之成立。是被告蕭玉照、蕭秀雲抗辯被告蕭秀雲未委託原告銷售系爭房地，被告蕭秀雲非系爭委託契約之當事人，無從同意延長委託銷售之期限，系爭委託契約亦因期限屆至已失其效力云云，與其等所為之客觀行為均有扞格之處，不足採信，其等之答辯均屬無由。

⒉被告蕭玉照雖辯稱其未同意延長系爭委託契約約定之委託銷售期限云云，然兩造簽立系爭延期同意書時，係因被告蕭玉照不方便，要求證人陳伯銓找被告蕭秀雲處理，證人陳伯銓遂經被告蕭秀雲同意後代為在系爭延期同意書上用印，事後並已當面向被告蕭玉照確認延長委託銷售期限乙事，被告蕭玉照並未表明不願意繼續委託原告銷售系爭房地，上情業經證人陳伯銓到庭證述無誤，是被告蕭玉照、蕭秀雲委託原告仲介銷售系爭房地之期限，確均已經兩造合意延長至101年9月30日止。

⒊又依不動產買賣仲介實務，不動產所有權人於委託仲介公司代為銷售房地時，多半同時表明銷售價格與底價，前者為理想之出售價格，後者則為出賣人願意接受之最低出售價格，故若委託銷售結果係以底價成交，因不動產所有權人未能獲得理想之出售價格，通常會另行約定僅須給付仲介公司較低之報酬。而本件依系爭委託契約之約定，被告蕭玉照、蕭秀雲委託銷售系爭房地之總價為9,360,000元，銷售底價則為8,150,000元；另依系爭委託契約「貳」第4條第1項及第7條之記載，若依委託銷售總價出售者，報酬以成交總價4％計算，若僅以底價成交者，報酬則為成交價3％，顯見被告蕭玉照、蕭秀雲對於系爭房地之銷售總價、底價及不同之服務報酬計算標準間之利弊得失，應早已詳細評估，始願簽立系爭委託契約，自均應受該約定內容之拘束。再兩造雖於系爭委託契約約定銷售總價為9,360,000元，然此僅屬一般約定，兩造於系爭委託契約另行約明銷售底價為8,150,000元，則屬特別約定，依據特別約定優於一般約定之法則，原告以委售底價8,150,000元代為銷售系爭房地，自合於系爭委託契約之約定，被告蕭玉照、蕭秀雲刻意將銷售總價與底價混為一談，試圖否認特別約定事項之法律效力，於法自屬無據。

⒋第參最高法院82年度臺上字第400號、臺灣板橋地方法院（現已改制為臺灣新北地方法院）99年度訴字第2725號判決之內容可知，受託銷售之一方如能以約定之委售底價出售，即屬符合委託銷售之價格，所媒介之買賣契約已然成立，受託人請求給付仲介買賣之報酬，自無不合。本件訴外人蔡佩烜既同意被告蕭玉照、蕭秀雲之銷售條件，即願以底價8,150,000元購買系爭房地，並已簽署購屋承諾書，系爭房地之買賣契約當已有效成立，不待被告蕭玉照、蕭秀雲確認，嗣後被告蕭玉照、蕭秀雲拒絕履行系爭委託契約，原告自得依約請求給付違約金。

㈢並聲明：被告應給付原告407,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告蕭玉照、蕭秀雲則均以下列情詞資為抗辯：

㈠被告蕭秀雲於系爭委託契約簽立前，雖非無出售系爭房地之意，但尚不曾口頭約定委託原告銷售系爭房地；系爭委託契約係於101年3月26日由證人陳伯銓與被告蕭玉照洽談簽立，被告蕭秀雲當時並不在場，不知系爭委託契約約定之內容，亦未曾授權被告蕭玉照代為簽立系爭委託契約，原告事後亦未向被告蕭秀雲確認是否同意被告蕭玉照簽立之系爭委託契約之內容，故被告蕭秀雲並非系爭委託契約之當事人甚明。證人陳伯銓證述簽立系爭委託契約時被告蕭秀雲在場、系爭房地之委託出售事宜主要均由被告蕭秀雲與證人陳伯銓聯繫接洽云云，均非事實；蓋以證人陳伯銓從事不動產仲介多年之專業，若被告蕭秀雲於簽立系爭委託契約時在場，證人陳伯銓焉有可能不要求被告蕭秀雲於系爭委託契約上簽名？又依不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出售委託契約書等文件，應由經紀業指派經紀人簽章，足見委託經紀業代理銷售或仲介不動產時，應書立不動產出售委託契約書，並非經當事人雙方合意契約即成立；次依系爭委託契約「貳」第6條第1項之約定，如簽約代理人代理被告蕭秀雲簽訂該契約者，應交付被告蕭秀雲簽名之授權書予原告驗證，是系爭委託契約書既未經被告蕭秀雲與原告指派之經紀人簽章，且亦未經被告蕭秀雲書立授權書，表示授權由被告蕭玉照出面代理被告蕭秀雲簽訂系爭委託契約之意，該契約對被告蕭秀雲自不生效力，而無任何拘束力，亦不能因被告蕭秀雲嗣後簽立系爭延期同意書之行為，即使系爭委託契約對被告蕭秀雲發生效力。是原告主張被告蕭玉照、蕭秀雲均有意委託原告銷售系爭房地，而推由被告蕭玉照代表與原告簽立系爭委託契約云云，與事實不符。

㈡原告雖於101年6月27日擅自徵得被告蕭秀雲之同意，代為在系爭延期同意書上蓋用被告蕭秀雲之印章，而表示同意將系爭房地之委託銷售期限延長至101年9月30日，但被告蕭秀雲原本既非系爭委託契約之當事人，自無由以自己名義擅自同意將系爭房地之委託銷售期限延長至101年9月30日；且被告蕭玉照實未曾同意延長委託銷售之期限，亦未曾授權被告蕭秀雲代為表示同意延長委託銷售期限之意思，復曾於證人陳伯銓在101年9月27日、28日至被告蕭玉照、蕭秀雲住處表示有買方要購買系爭房地時，明確向證人陳伯銓表示系爭委託契約之委託銷售期間早已屆至，雙方間已無任何委託銷售契約存在，並明白否認曾授權被告蕭秀雲代為同意延長系爭委託契約之期限，更無從認被告蕭秀雲有權代被告蕭玉照同意延長委託銷售期限。故系爭委託契約於原定之委託銷售期限101年6月30日屆滿時，因未經當事人雙方合意延長委託期限，應已自動失其效力。

㈢另原告於系爭委託契約之委託銷售期間屆滿後，未經被告蕭玉照之同意，即於101年9月27日擅以代理人之名義自居，並自行片面調整售價，將系爭房地以8,150,000元出售予訴外人蔡佩烜，使訴外人蔡佩烜簽立購屋承諾書，係屬無權代理，對於被告蕭玉照、蕭秀雲而言自屬無效，亦無任何拘束力，被告蕭玉照、蕭秀雲拒絕成立買賣契約，自不構成違約，原告依據系爭委託契約請求被告蕭玉照、蕭秀雲給付違約金，顯無理由。

㈣再被告蕭玉照與原告簽立系爭委託契約時，業於系爭委託契約「壹」第2條約明系爭房地之銷售總價為9,360,000元，並載明非經原告與被告蕭玉照雙方書面同意，任一方均不得片面調整售價；又於系爭委託契約「壹」第4條第1項約定若買方同意被告蕭玉照之銷售條件而簽署購屋承諾書者，毋庸經被告蕭玉照簽認，買賣契約已有效立。惟系爭委託契約成立後，被告蕭玉照從未出具同意調整銷售價格為底價8,150,000元之書面，此由原告與被告蕭玉照於系爭委託契約「貳」第7條僅另行約定被告蕭玉照同意底價為8,150,000元，服務報酬更改為成交價之3％，而從未將原告與被告蕭玉照約定之系爭房地銷售總價自9,360,000元變更為8,150,000元，即可得知被告蕭玉照從無另行調整系爭房地銷售價格之意，系爭房地之銷售條件應仍為9,360,000元。又證人陳伯銓證述兩造間係約定若買方出價超過底價8,150,000元，原告即可代為收受定金云云，亦非實情，此際仍須經被告蕭玉照同意，始能調整系爭房地之售價。故原告擅自於101年9月27日以代理人之名義，以底價8,150,000元為出售價格，與訴外人蔡佩烜簽訂購屋承諾書，與系爭委託契約約定之銷售條件不符，對被告蕭玉照、蕭秀雲而言自無任何拘束力。

㈤原告雖援引最高法院82年度臺上字第400號、臺灣板橋地方法院99年度訴字第2725號判決，謂委託銷售價格與底價不同時，應以底價為成交價云云，顯有誤會。因依最高法院82年度臺上字第400號判決記載，該案土地委託銷售價格原為11,150,000元，嗣將價格更正為10,400,000元，同時授權受託人在買方出價10,400,000元以上時可自行收受定金，與本件系爭委託契約之約定並不相同；而依臺灣板橋地方法院99年度訴字第2725號判決記載，該案當事人係約定委託銷售價額為11,220,000元，並約定成交之底價為10,410,000元，本件原告與被告蕭玉照則係約定銷售總價為9,360,000元，底價為8,150,000元，並約定非經雙方書面同意，任何一方均不得片面調整售價，即未曾約定被告蕭玉照同意以底價8,150,000元為成交價，亦未曾授權原告於買方出價達底價8,150,000元以上即可自行收受定金，故原告引用上開判決，主張訴外人蔡佩烜出價達底價8,150,000元，即已合於被告蕭玉照與原告約定之銷售條件云云，顯有誤解。

㈥並聲明：⒈請求駁回原告之訴。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭委託契約、系爭延期同意書、購屋承諾書影本等資料為證（調解卷即本院101年度司南簡調字第805號卷第7至11頁），堪信為真實：

㈠被告蕭玉照曾於101年3月26日就其與被告蕭秀雲共有之系爭房地，與原告簽立系爭委託契約，約定委託銷售期間為101年3月26日起至101年6月30日止，委託銷售總價為9,360,000元，並約定底價為8,150,000元，另約定將原告應得之仲介服務報酬降為成交價之3％。

㈡被告蕭秀雲曾於101年6月27日就其與被告蕭玉照共有之系爭房地，與原告簽立系爭延期同意書，表示同意將上開委託銷售期間延長至101年9月30日。

㈢訴外人蔡佩烜表示願以8,150,000元購買系爭房地，並於101年9月27日簽立購屋承諾書，但被告蕭玉照、蕭秀雲均拒絕與訴外人蔡佩烜簽立買賣契約。

㈣依系爭委託契約約定，原告所媒介買方之承購條件已達賣方之銷售條件，而賣方拒絕與買方簽訂買賣契約書時，賣方應支付原告委託銷售總價5％之款項（其中3％為服務報酬，2％為違約金）。

四、原告主張被告蕭玉照、蕭秀雲均為系爭委託契約之當事人，且均同意將系爭房地之委託銷售期限延長至101年9月30日，嗣訴外人蔡佩烜於101年9月27日同意以底價8,150,000元購買系爭房地並簽立購屋承諾書時，已合於系爭委託契約約定之銷售條件，被告蕭玉照、蕭秀雲拒不與訴外人蔡佩烜簽立系爭房地之買賣契約，應依系爭委託契約「貳」第5條第2項第3款之約定，給付原告系爭房地成交價格5％之款項等情，則均為被告蕭玉照、蕭秀雲所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應進而審究者，厥為：㈠被告蕭秀雲是否亦同意以系爭委託契約約定之相同條件，委託原告仲介銷售系爭房地？㈡被告蕭玉照是否曾同意將系爭委託契約約定之委託銷售期限延長至101年9月30日？㈢底價8,150,000元是否為被告蕭玉照、蕭秀雲就系爭房地之銷售條件？原告依系爭委託契約「貳」第5條第2項第3款約定，請求被告蕭玉照、蕭秀雲給付訴外人蔡佩烜出價價格共5％即407,500元之服務報酬及違約金，有無理由？經查：

㈠被告蕭秀雲亦曾同意以系爭委託契約約定之相同條件，委託原告銷售系爭房地：

⒈被告蕭玉照、蕭秀雲雖均否認原告所主張原告與被告蕭玉照簽立系爭委託契約書時，被告蕭秀雲在場並同意該委託契約乙事，然被告蕭秀雲業於本院審理中，自認其亦有意委託原告仲介銷售系爭房地，即同意以9,360,000元之銷售價格委託原告出售系爭房地，僅於被告蕭玉照與原告簽立系爭委託契約時未在場，證人陳伯銓亦未要求其在系爭委託契約書上簽名等情（參本院卷第18頁正面、第51頁反面至第52頁正面），足見原告與被告蕭秀雲間，至少就原告應以9,360,000元之銷售條件為被告蕭秀雲仲介銷售系爭房地，原告如得依約仲介銷售，可獲取服務報酬等必要之點，應已達成合意，原告主張係受被告蕭玉照、蕭秀雲2人之共同委託而仲介銷售系爭房地乙情，即非無據。參以被告蕭秀雲若未曾委託原告銷售系爭房地，系爭委託契約自與被告蕭秀雲全然無涉，則被告蕭秀雲於原告要求延長委託銷售期限時，斷無逕予同意之理；而系爭委託契約原定之委託銷售期限即將屆滿前，被告蕭秀雲尚曾出具系爭延期同意書，同意將委託銷售期限延長至101年9月30日，復自承係因本身有意思要出售系爭房地，故於原告要求延長委託銷售期限時，即同意由原告代刻印章，在系爭延期同意書上用印等語（參本院卷第25頁反面），益徵被告蕭秀雲於同意延長委託銷售期限前，應早已知悉系爭委託契約原定之內容並已為同意，即已曾與原告達成委託銷售系爭房地之合意無疑。至被告蕭秀雲雖又辯稱其未同意銷售底價為8,150,000元云云，而否認其受系爭委託契約有關底價等約定內容之拘束，但其亦自認：證人陳伯銓曾表示底價為8,150,000元，其並未表示反對等語（參本院卷第52頁正面）；再衡酌前述被告蕭秀雲曾同意延長系爭委託契約約定之委託銷售期限乙情，應認系爭委託契約之全部內容，實已得被告蕭秀雲明示或默示之同意，亦即原告與被告蕭秀雲間就系爭委託契約約定之內容應亦已有合意，被告蕭玉照、蕭秀雲辯稱被告蕭秀雲並非系爭委託契約之當事人云云，尚無可採。

⒉次查證人陳伯銓於本院審理中固曾證稱：被告蕭玉照、蕭秀雲均表示要委託原告銷售系爭房地，被告蕭玉照簽立系爭委託契約書時，被告蕭秀雲亦在場，但因伊先前曾為被告蕭玉照仲介銷售過房屋，認為雙方有互信，始未要求被告蕭秀雲一併在系爭委託契約書上簽名云云（本院卷第26頁反面至第27頁反面），惟查證人陳伯銓為原告僱用之營業員，且為實際經手系爭委託契約之人，於本件之地位實與原告當事人無異，原難期伊為全然客觀無偏頗之證述；衡之證人陳伯銓亦證稱簽立委託銷售契約時，若標的物係數人共有，而有共有人不在場，應有該共有人之授權書等語，復參酌證人陳伯銓自陳領有不動產經紀人證照，從事不動產仲介買賣已有10餘年之經歷等情（參本院卷第26頁正反面），堪認證人陳伯銓對於受託仲介銷售共有房地簽約時應注意之事項知之甚詳，苟被告蕭秀雲於原告與被告蕭玉照簽立系爭委託契約時在場，則證人陳伯銓自可輕易要求被告蕭秀雲一併在系爭契約上簽名，殊無僅由被告蕭玉照1人簽約之理，益見證人陳伯銓之證述內容非可盡信。然被告蕭秀雲曾與原告達成合意，委託原告依系爭委託契約書約定之內容仲介銷售系爭房地乙節，既經本院認定如前，證人陳伯銓此部分證述縱無足採，亦不影響上開認定，附此敘明。

⒊又按法律行為不依法定方式者，依民法第73條本文規定，原則上固屬無效；惟若法律未規定須以一定方式為之，當事人亦未約定須用一定方式者，縱當事人為求慎重立有書面為據，亦不當然變更該法律行為不具要式之性質。而當事人間訂立不動產委託銷售契約，於法律上並非要式行為，除當事人間曾約定須用一定方式外，凡明示或默示均可成立；是被告蕭秀雲雖未在系爭委託契約書上簽章，然其既已同意原告所提出之系爭委託契約之內容，進而有於系爭委託契約之基礎上同意延長委託銷售期限之表示，足認原告與被告蕭秀雲間就系爭委託契約約定之內容已達成合意，原告與被告蕭秀雲間就系爭房地亦已成立委託仲介銷售之契約關係甚明。至不動產經紀業管理條例第22條第1項係規定：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，有關不動產出租或出售委託契約書、不動產承租或承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書、不動產租賃或買賣契約書等文件，應由經紀業指派經紀人簽章，而僅屬關於不動產經紀業者之行為規範，並未明文規定不動產所有人委託不動產經紀業者仲介或代銷時之委託契約有何要式性；而系爭委託契約「貳」第6條第1項約定簽約代理人代理賣方簽定該契約時，應交付經不動產所有權人簽名之授權書予原告驗證乙節（參調解卷第8頁反面），應亦僅於有代理簽約之情形時，為使雙方明瞭授權依據所為之約定，尚非系爭委託契約應以何種形式為之之約定。是被告蕭玉照、蕭秀雲援引上開規定，主張被告蕭秀雲未在系爭委託契約書上簽章，或未出具授權書由被告蕭玉照代理簽約，系爭委託契約對其不生效力云云，亦屬無由。

㈡被告蕭玉照未曾同意延長系爭委託契約約定之委託銷售期限：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張被告蕭玉照亦同意延長系爭委託契約約定之委託銷售期限乙節，既為被告蕭玉照、蕭秀雲所否認，自應由原告就上開有利於己之事實，負證明之責；而系爭委託契約約定之委託銷售期限屆至前，僅曾由被告蕭秀雲出具系爭延期同意書，表示同意延長委託銷售期限至101年9月30日乙情，為兩造所不爭，足見本件並無書面證據足資證明被告蕭玉照亦同意將系爭委託契約約定之委託銷售期限延長至101年9月30日。

⒉原告雖又舉證人陳伯銓於本院審理中證稱：本件係因委託銷售期限即將屆至，伊聯繫時被告蕭玉照不在家，故經被告蕭秀雲同意簽立系爭延期同意書，伊曾請被告蕭秀雲告知被告蕭玉照延期乙事，也曾當面與被告蕭玉照確認延長委託銷售期限之事，其後有客戶出價時，伊復曾與被告蕭玉照、蕭秀雲2人聯繫，被告蕭玉照表示由被告蕭秀雲處理，當時被告蕭玉照僅提及希望價格能達到要求等語為據（本院卷第26頁反面至第27頁正面、第28頁正反面），主張被告蕭玉照確曾同意延長委託銷售期限云云；惟被告蕭秀雲於本院審理中則稱：其向證人陳伯銓表示同意延長系爭房地之委託銷售期限後，曾將系爭延期同意書拿給被告蕭玉照看，被告蕭玉照表示未同意延期，其與被告蕭玉照姊妹2人因此感情不好，嗣後被告蕭玉照亦一直不同意延長委託銷售期限等語（參本院卷第52頁正面），尚無從以此佐證證人陳伯銓之證述內容為真。衡以被告蕭秀雲固為本件訴訟之當事人，然證人陳伯銓於本件訴訟事件之地位實亦與當事人相差無幾，已如前述，自不能以此逕認證人陳伯銓之證述較為可採。又參諸被告蕭秀雲雖否認其為系爭委託契約之當事人，但亦曾自認其確有意委託原告銷售系爭房地，並同意延長委託銷售期限等情，堪認被告蕭秀雲之陳述尚無為求卸責而一味否認、匿飾之情形；而以證人陳伯銓身為不動產經紀人多年之專業背景，若伊嗣後確曾向被告蕭玉照確認有延長委託銷售期限之意，衡情自應要求被告蕭玉照於系爭延期同意書上補行簽章確認，甚或可比照被告蕭秀雲簽章之方式，於獲得被告蕭玉照授權後代刻印章蓋印於系爭延期同意書上，以免爭議，然本件竟無其他足證被告蕭玉照同意之書據可提出，應認被告蕭秀雲上開所述，反較證人陳伯銓之證述更屬可信。況以原告身為不動產經紀業者之專業，對於受託進行不動產仲介買賣時應齊備之證明文件，理當甚為明瞭，而原告就被告蕭玉照是否同意延長委託銷售期限乙事，原亦有甚為充足之時間、機會，可取得證明被告蕭玉照同意延期之資料，則責由原告舉出更為客觀充分之事證以證明曾獲被告蕭玉照同意延長委託銷售期限乙事，應合於事理之平；是綜觀上情，當認原告僅以證人陳伯銓之證述欲證明被告蕭玉照曾同意延長委託銷售期限，舉證尚屬不足，自無從認定被告蕭玉照曾同意延長系爭委託契約原約定之委託銷售期限。

㈢原告依系爭委託契約「貳」第5條第2項第3款約定，請求被告蕭玉照、蕭秀雲給付訴外人蔡佩烜出價之5％即407,500元，為無理由：

⒈查系爭委託契約原約定之委託銷售期限係自101年3月26日起至101年6月30日止，有該契約書在卷可稽（調解卷第8頁），而被告蕭玉照未曾同意延長委託銷售期限，亦經本院認定如前，是系爭委託契約就被告蕭玉照委託原告銷售系爭房地之部分，應於101年6月30日即已期滿，原告既未主張在101年6月30日前有何其他得據以向被告蕭玉照請求給付報酬或違約金之事由發生，則原告於上開委託銷售期限屆至後，自無由再據系爭委託契約向被告蕭玉照為任何之請求。

⒉第按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。申言之，解釋當事人所立書據之真意，應以立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；即解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。蓋解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之；而關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院19年上字第28號判例及96年度臺上字第286號、92年度臺上字第1583號、88年度臺上字第1671號、87年度臺上字第2756號判決意旨參照）。是所謂當事人之真意，應非指當事人主觀內心之意思，而係自意思表示受領人立場認定之客觀表示價值，自應依客觀之事實而探求契約當事人之真意。而系爭委託契約中有關原告本件請求之約定，係其中「壹、銷售條件」第2條「銷售總價（含車位價格）9,360,000元；非經甲、乙雙方（即兩造，下同）書面同意，任一方不得片面調整售價。」，第4條第1項「若買方同意本契約甲方（即被告蕭玉照、蕭秀雲，下同）之銷售條件而簽署購屋承諾書者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」，及其中「貳、甲、乙雙方之權利義務」第5條第1項「甲方有本條第2項各款情形之一者，視為乙方（即原告，下同）已完成仲介之義務。」、同條第2項第3款「除第1款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第2條委託銷售總價4％計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的6％（其中4％為服務報酬、2％為違約金）：⑶甲方同意出售，或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」，及第7條「其他約定事項：甲方同意底價為8,150,000元正，服務費更改為成交價之3％。」（參調解卷第7至9頁）。而原告主張因訴外人蔡佩烜出價達底價8,150,000元，已達被告蕭秀雲委託原告銷售系爭房地之銷售條件，被告蕭秀雲拒絕簽訂買賣契約，應依前述約定負違約責任等情，既為被告蕭秀雲所否認，自應先探求原告與被告蕭秀雲於「銷售總價9,360,000元」外，另約定「底價8,150,000元」之真意為何。

⒊依一般交易習慣及社會上不動產買賣常態，不動產所有權人欲委託他人出售不動產時，通常均非無預定之理想交易價格，但因不動產買賣價格均較為高昂，買受人議價之可能性遠較其他買賣為高，故以常情而言，出賣人亦均有最低出售價格之預定，以作為議價過程中之價格底限，是原告主張伊因此於系爭房地之銷售總價9,360,000元外，另與被告蕭秀雲約定底價為8,150,000元，尚非全然無憑；惟底價通常既為出賣人所願出售其不動產之價格底限，衡情出賣人均係期待買受人買受之價格在底價之上，並盡可能接近心目中之理想價格，故原告與被告蕭秀雲於委託銷售總價外另約定底價時，該底價是否亦屬被告蕭秀雲同意之銷售條件，尤有探求當事人真意以為判斷之必要。參之系爭委託契約中雖另有底價為8,150,000元之約定，但同時仍於其中「壹、銷售條件」之約定中，保留系爭房地之銷售總價為9,360,000元之約定，足認被告蕭秀雲委託原告銷售系爭房地之真意，仍係以9,360,000元之價格作為銷售條件至明，否則如被告蕭秀雲於買受人出價8,150,000元時即願出售系爭房地，原告與被告蕭秀雲應係直接約定將銷售總價更正為8,150,000元，始合情理；原告主張底價8,150,000元係特別約定事項，應較屬一般約定事項之銷售總價9,360,000元之約定優先適用，實屬無稽。而原告與被告蕭秀雲就系爭房地既同時有銷售總價9,360,000元及底價8,150,000元之約定，苟認僅須有買受人出價達於約定底價之8,150,000元，即合於被告蕭秀雲之銷售條件，買賣契約即將因而成立，如此原告自無須盡力覓得能達於被告蕭秀雲委託之銷售總價9,360,000元之買受人，亦將使被告蕭秀雲完全失去考慮是否僅以底價出售之機會，而同時將使原告與被告蕭秀雲間有關銷售總價之約定完全失其意義，顯然與委託銷售契約應係盡可能達於出賣人之理想交易條件之成立目的有違。況當事人間就同一不動產之銷售價格有不同之約定，而須解釋當事人間此等不同價格約定之意思表示之真意時，自應使此等不同之價格約定能發揮合於契約目的之效用，始具意義；亦即於委託銷售契約中，通常應可藉由此等不同之價格約定之空間，使受託人於居間仲介之過程中，盡可能覓得出價接近出賣人心目中之理想價格之買受人，而非僅為出賣人仲介出價達於底價之買受人即可。依此，應認被告蕭秀雲與原告為底價之約定時，係期待縱使買受人之出價未達銷售總價9,360,000元，至少亦應在8,150,000元之上，始可能考慮出售與否，並非逕以8,150,000元為系爭房地之銷售條件。從而，原告既僅曾覓得出價為8,150,000元之買受人即訴外人蔡佩烜，而被告蕭秀雲已明示不同意以8,150,000元之底價出售，自不能逕認訴外人蔡佩烜之出價已達於系爭委託契約約定之銷售條件，即與系爭委託銷售契約「貳」第5條第2項第3款約定之情形有違，原告執此主張被告蕭秀雲應依約給付成交價5％之服務報酬及違約金，自難認有理由。

⒋再原告雖主張原告與被告蕭秀雲間係約定如系爭房地以銷售總價出售，原告可得之服務報酬為成交價之4％，如系爭房地以底價出售，原告可得之服務報酬始為成交價之3％云云。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）；本件原告與被告蕭秀雲就系爭委託契約「貳」第7條係約明：「底價為8,150,000元正，服務費更改為成交價之3％。」，亦即就服務報酬已一概更改為實際成交價之3％，別無依上開買受價格區分不同服務報酬之意思，原告上開主張即難憑採。且依上開「成交價」之約定，更可見原告為被告蕭秀雲仲介之買受人就系爭房地之出價，即系爭房地經原告受託仲介銷售而成立買賣契約之實際交易價格，應可能係在銷售總價與底價之間之其他價格；而由此益證原告與被告蕭秀雲為系爭委託契約之約定時，原告並非單純居間仲介出價達於底價之買受人為已足，反已蘊含買受人出價達於底價、但未達約定之銷售總價時，買受人與被告蕭秀雲再行議價，以決定買賣契約是否成立之可能。

⒌至證人陳伯銓固曾證稱伊係經被告蕭玉照、蕭秀雲之授權，只要訴外人蔡佩烜之出價達於底價，即可收受定金，已合於系爭委託契約約定之銷售條件云云（參本院卷第26頁反面），然此係證人陳伯銓本於原告僱用之營業員立場之單方面認知，自無從以此遽認當事人間之真意係如證人陳伯銓所述。另原告雖又引用最高法院82年度臺上字第400號、臺灣板橋地方法院99年度訴字第2725號判決意旨，主張訴外人蔡佩烜出價達於底價，即已合於原告與被告蕭秀雲約定之銷售條件云云，惟法院審理案件，係就個案為獨立之事實認定與法律判斷，原不受其他法院就其他案件認定之拘束；且上開判決中之個案事實、當事人之爭執要項等事項，與本件情節亦非全然一致，更不能逕予比附援引，附此敘明。

五、綜上所述，原告主張伊已為被告蕭玉照、蕭秀雲居間仲介出價達於系爭委託契約約定之底價之買受人蔡佩烜，而被告蕭玉照、蕭秀雲拒不簽立買賣契約，伊得依系爭委託契約「貳」第5條第2項第3款之約定，請求被告蕭玉照、蕭秀雲給付該價格5％之服務報酬及違約金云云，因原告所舉事證不足證明被告蕭玉照曾同意延長系爭委託契約原定之委託銷售期限，不能認定被告蕭玉照於原定委託銷售期限屆滿後仍受系爭委託契約之拘束；且原告有關訴外人蔡佩烜出價達於系爭委託契約約定之底價，已合乎被告蕭秀雲委託銷售之銷售條件之主張，亦未合於依當事人真意解釋之系爭委託契約本旨，原告復未能提出其他任何足以證明被告蕭秀雲違反系爭委託契約約定內容之證據，上開主張自均難憑採。是原告請求被告蕭玉照、蕭秀雲應給付訴外人蔡佩烜之出價價格5％之服務報酬及違約金共計407,500元，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不贅論，併此敘明。

七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件原告之訴為無理由，第一審訴訟費用即裁判費4,410元應由原告負擔，爰判決如主文第2項所示。

八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭