臺南簡易庭103年度南小字第364號

• 裁判案由: 返還斡旋金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺南簡易庭
• 裁判日期: 103 年 08 月 11 日
• 法官: 王國忠
• 原告: 周玉鸞
• 被告: 張鎮路

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　103年度南小字第364號原　　　告　周玉鸞
訴訟代理人　林信藝
被　　　告　張鎮路
上列當事人間返還斡旋金事件，本院於中華民國103年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣30,000元。
訴訟費用新台幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決如主文。
（二）陳述：
⒈被告委託永慶不動產安平加盟店─鴻運多不動產開發有限公司（下稱永慶），銷售標的台南市○○區○○街00號房地產。永慶業務員吳世輝及劉德華於民國（下同）102年3月3日以原告出價新台幣（下同）2,000萬元收取斡旋金3
萬元簽訂買賣意願書。永慶店長鄭素霞隔日即要求加價至2,100萬元由其爭取被告同意並要求將斡旋金增加到10萬
元，原告斷然拒絕，之後不斷以電話要求時住台北的原告南下協商，原告皆以條件已開不再退讓回應。同年3月9日永慶業務員劉德華聲稱被告已同意2,000萬元成交，但因
價位不如預期要求將客廳水晶燈及兩套沙曆組移走（皆為舊品），經原告再蒞現場將現狀一一採證，並嚴正聲明無法接受，要其繼續與被告爭取，惜一直未獲回應。永慶店長鄭素霞於102年3月13日電話通知遠在台北的原告於當天午夜12時以前南下簽約，否則沒收斡旋金3萬元，原告以
條件尚未談妥為由拒絕。同年3月16日原告與永慶鄭店長
及業務員吳世輝及劉德華於其會議室協商，永慶才出示被告3月7日已簽署收取斡旋金之文件，並聲稱被告以原告違反買賣意願書第3條第1款為由沒收斡旋金3萬元，若還想
買則須從原價2,880萬元重議，是故協商未成。惟原告仍
然表達在斡旋有效期限102年3月31日前，若被告以不移走上述3樣設備為前題，原告仍願意以2,000萬購買，惜被告一直不願出面。被告既已收取斡旋金三萬元·應已同意2,
000萬元銷售，卻以移走前述3項設備讓原告無法同意，自當應負買賣意願書第4條若係因可歸責於賣方之事由致無
法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金之責。
⒉有關「現況交屋」是否包含屋內現有傢俱在內之證據說明：
⑴原證一售屋廣告單上物件特性⒉「內部高檔裝潢，空間挑高豪邁大器。」原告看屋時高檔裝潢亦是吸引下單的原因之一。
⑵永慶提供的標的物現況說明書原證四第7項賣方是否附贈
買方右列設備（本項未記載者，以不動產委託銷售定型化契約簽定時之現況為準），賣方是勾選其他另加註現況交屋，永慶房屋業務員劉德華先生解釋說屋主共有19件房地產，所謂現況交屋就是包含所有屋內的舊傢俱及冷氣、音響、燈具等，否則他要拿去那裹，但不保證品質無瑕疵，亦不能測試，壞了自己修。
⑶現況說明書加註現況交屋，其內部桌椅、傢俱及電器設備等不只三項，若照永慶房屋所說的勾選不附贈傢俱、電器等，卻只挑那3項於事後說被告要拆走，亦未在現況說明
書上註明，邏輯上亦不通。
⑷102年3月9日原告即已向永慶業務員劉德華先生聲明若要
拆走那三樣設備就不買了，請他向被告反應·最後卻變成
在尚未回應的情況下，以超過5天沒收斡旋金3萬元，價值2,000萬元之系爭不動產，只差那3樣舊傢俱未談妥，被告寧願沒收3萬元斡旋金而不願成交，似平不符比例原則。
（三）證據：提出售屋資料、不動產買賣意願書、標的物現況說明書等影本及系爭不動產內之吊燈沙發和現況照片等為證。並聲請傳喚證人劉德華到庭作證。
二、被告方面：
（一）聲明：求為判決原告之訴駁回。
（二）陳述：
⒈查原告請求被告應退還收取之斡旋金3萬元，查原告向被
告之求償於法不合，因實務上仲介買賣賣方並無斡旋金沒收問題。原告是將斡旋金交給其所委託之永慶房屋仲介公司經紀人並簽有斡旋金收據，並非被告簽收。又查斡旋金之定義，即仲介公司為撮合雙方價格差距而向買方所收取之金額，且該斡旋金是不交給賣方的，是由其仲介經紀人保管，如買方不同意賣方條件，可向仲介公司主張撤回權並索回其交付斡旋之金額，故事實上無沒收斡旋金之法律問題。
⒉一般為恐空口無憑，皆以立約為據，故任何房屋仲介買賣契約條件，都是依照內政部房屋仲介定型化契約。以免事後紛爭各說各話，雙方權利義務仍應依買賣契約書或法令規定為準。本案中，被告從未與原告見面簽約收取斡旋金，契約是由原告交付永慶房屋仲介公司之經紀人交予被告訂定，永慶房屋仲介公司既同時接受雙方之委託，即應負其第三人之仲裁責任。此為不動產管理條例所規範。而非由買賣雙方互訟，此與仲介保障買賣權益之目的有所違背。
⒊買賣契約條件的變更增減，都是依照房屋仲介定型化契約。
⑴本案原告訴之聲明請求之3萬元是斡旋金，與經紀人轉成
定金為二件不同之事實且有區別。詳見原告證據二不動產買賣意願書第三條明確記載，……於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本受託人得「全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議」、「買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」此有原告簽名應無爭議。
⑵本案被告102年3月7日在簽收原告之不動產買賣意願書同
時，即告知原告代理人按照原訂定委託銷售契約，即原告證據四之標的物現況說明書第七項「賣方不附贈買方右列燈飾沙發…等設備。」，並另加註特約條款不附贈燈飾家電等…設備於契約書之一部分（此有審判長詢問證人之證詞可證）。再綜觀原告所提示之證據，並無一項有記載附贈燈飾、沙發等設備。更無記載於不動產買賣意願書。
⑶上揭說明是經原告代理人閱讀後同意，被告始才簽名，原告代理人始將原告之斡旋金轉成為定金交於被告，並言明被告準備好房屋權狀書契，依約於102年3月7日起，買賣
雙方在5日內應簽訂不動產合約書，即於3月11日之前需簽訂完成。
⑷依據委託銷售契約書之標的物現況書記載，被告在102年1月30日簽約自始即明確在說明書第七項：（賣方是否附贈買方右列設備）以「是」、「否」為標記，被告是以「勾否」不附贈右列設備。又勾「否」右列設備之外之「其它」事項：是以註記現況交屋，即指房屋裝潢及建築物設施之堪用度是以現場所見到之「現況交屋」為準，並再註明及不負瑕疵擔保責任。
⑸上揭記載有原告與本案訴外人永慶房屋公司提起之訴訟，上訴審判決理由中記載，原告對永慶房屋之帶看業務員（即證人）之解說，「現況交屋不附贈家具、家電。原告對此並無意見。僅係要求現況交屋，並無額外要求附贈家具、家電」之證詞（本院102年度小上字第42號）。
⒋被告毋須負任何過失、更無可歸責之事由。
⑴原告訴之聲明是請求退還斡旋金，被告從未收到該筆斡旋金。
⑵被告完全依照永慶房屋仲介公司契約行使，又原告違約及定金之沒收是由永慶房屋仲介公司所認定沒收，此更有其所指派雙方經紀人確認買方違約後之簽名以示負責。並收取該違約金百分之五十即15,000元做為服務費。
⑶由上簽名證據顯示如被告有可歸責之事由，永慶房屋仲介公司及雙方代理人不可能甘冒不諱，違法承擔簽名於定金沒收退回簽受單，包括證人劉德華先生。
⑷原告提供證據已顯示委託人將斡旋金轉為定金之簽訂通知，及其經紀人店長鄭素霞亦告知逾期即沒收定金之告示。⑸又契約書明確記載一旦將斡旋金轉化成定金，即應於五日內簽約完成。另契約書定有審閱期及委託人已充分瞭解契約之內容註明，此有原告確認後之簽名應無爭議。
⒌103年7月28日言詞辯論庭，審判長詢問原告之調查證據筆錄，經查證後原告之答覆與事實不符：審判長調查詢問筆錄「（問：原告斡旋金是交給誰？）原告答：是劉德華。」。經查，原告斡旋金是於交予其代理人吳世輝先生。並非劉德華先生。次查，原告於102年2月28日即詳閱不動產買賣意願書之附件標的物現況說明書記載。此足以證明原告事先已經詳閱並知道其內容記載不附贈本案系爭條件，又經其委託人帶看房屋後始於不動產買賣意願書買方簽章處簽名，此有買方簽名可證。此查與原告代理人之證詞相符合，並記載於本院102年度小上字第42號民事裁定理由
書。由上揭證據，縱證人劉德華在帶看房屋時曾有片面向原告告知有附贈，然此並不損害原告事後簽名於不動產買賣意願書之法律效力，因為如有爭執原告不可能不知與其附件記載標的物現況說明書即有相當之差異，且原告更應於接到委託人通知雙方簽約日到場，向被告即時提出告知仲介之條件說明或異議。惟原告當日不來行使之自身權益及約定時間已經有違常態。而今卻又於事後再來爭執，對被告極為不公平。
（三）證據：提出本院102年度小上字第42號裁定、訴外人鴻運
多不動產開發有限公司開立之發票、收款簽收單、退回定金簽收單、不動產買賣意願書、標的物現況說明書等影本為證。
三、按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相
對人時，發生效力。」「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」民法第95條第1項、第153條、第160條第2項分別定有明文。本件兩造分別與鴻運多不動產開發有限公司訂立仲介契約，是以兩造有關系爭台南市○○區○○街00號房地之買賣事宜，自以該公司職員為雙方代理人。查被告原委賣之價格為2,100萬元，而仲介劉德華在向原告解說時，買賣條件除系
爭房地外，「看得到的東西都包含在內」，此業經證人劉德華結證明確，此時被告以代理人劉德華向原告所為意思表示之內容為「系爭房地（包含屋內看得到的東西）要以2,100
萬元出賣」，惟原告認價金太高，另簽訂不動產買賣契約書，表明願以2,000萬元，此意願書足認原告之意思表內容容
為「願以2,000萬元買受系爭房地（包含屋內看得到的東西
）」，依上開規定，應視為新要約，仲介將原告上開新要約之內容向被告示，被告「認為價金太低，要走一些東西，包含吊燈、沙發及桌子。」可認被告對原告上開新要約內容另更正意思表示為「系爭房地（包含除吊燈、沙發及桌子外之其餘屋內看得到的東西）願以2,000萬元出賣」，依上開規
定，被告上開意思表示係拒絕原告之新要約，而另為新要約，仲介公司職員劉德華將被告上開新要約「我有告知原告，說屋主要將吊燈、沙發、桌子搬走，但原告不同意。我有轉告給屋主，如要移走，原告不同意，屋主就沒有給我消息，被告依不動產買賣契約書，屋主堅持要五天內要簽約，逾期把3萬元沒收。」足認原告對被告所為之新要約已明確表達
不同意，兩造間買賣契約已因意思表示不一致而未成立，被告即無收取該30,000元之斡旋金之權利。
四、依上所言，兩造間就買賣契約既已不成立，則被告催告原告要訂立書面買賣契約亦失所憑藉，被告自不得依不動產買賣意願書第四條之規定沒收30,000元定金，茲被告既已收取該30,000元之斡旋金，原告請求返還，自無不合。
五、至於被告另辯稱所具之現況說明書已在第七項：「賣方是否附贈買方右列設備」勾「否」，主張不附贈設備云云，雖有該現況說明書為憑，惟事實上在系爭房屋內之物品並非只有吊燈、沙發及桌子等三項物品，乃被告僅稱要取回吊燈、沙發及桌子等三項物品，足認上開現況說明書勾選否，並在該項後面加註「現況交屋」，其真意確如證人劉德華所為證詞「契約書內容上都沒有寫要附贈什麼東西。但契約的其他事項有一條註明以現況交屋，我才這樣講。他的意思就是看得到的都包含在內，我也是按照被告的意思來做介紹。」之內容，茲仲介既已對原告陳稱「看得到的都包含在內」其為被告之代理人，而代理人之行為視為本人之行為，被告此部分之抗辯自無足取。
六、綜上所述，本件原告主張被告沒收該30,000元沒有理由，請求被告返還該30,000元，請求判決被告應給付原告30,000元，即無不合，應予准許。並依職權宣告假執行及確定訴訟費用額如主文所示。
中 華 民 國 103 年 8 月 11 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王國忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺灣臺南地方法院臺南簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費新台幣1,500元）。
中 華 民 國 103 年 8 月 11 日書記官 張豐榮
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。