臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

李秀英

被告

陳立史

訴訟代理人

陳塘螢

被告

生居不動產有限公司

法定代理人

孫雪眞

訴訟代理人

田子哲

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院臺南簡易庭於民國104年3月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

㈠原告於民國103年10月間委託中信房屋崇善加盟店即被告生居不動產有限公司（下稱生居公司）仲介，向被告陳立史買受門牌號碼為臺南市○○區○○00街000號8樓之6房屋（含基地持分，下稱系爭房屋），而被告陳立史、生居公司之營業員葉坂田均未曾告知系爭房屋有漏水之情，並於房屋現況表勾註無漏水，且被告生居公司亦於確認書上載明提供上限新臺幣（下同）10萬元之漏水保固服務，原告因信賴系爭房屋並無漏水之情，方與被告陳立史簽約購買系爭房屋。詎原告於104年1月20日發現系爭房屋之浴室、房間及外牆有嚴重漏水、油漆剝落之情形，經原告通知被告後，被告陳立史僅以油漆將室內漏水之牆面塗刷油漆遮掩，並未找出漏水原因加以修繕，原告不得已乃於104年4月20日以新莊化成路郵局第63號存證信函通知被告陳立史、生居公司之營業員葉坂田，要求負擔修繕費用，惟被告陳立史於104年5月6日以臺南南門路郵局第55號存證信函稱其已修護完成；嗣系爭房屋經原告委請高億統包工程行就漏水修繕工程估價，所需工程費用為170,800元。然系爭房屋既有漏水重大之瑕疵，出賣人即被告陳立史應負物之瑕疵擔保責任，且亦構成不完全給付，是原告自得請求被告陳立史賠償修繕費用170,800元；而被告生居公司既於確認書上載明提供總額上限10萬元之漏水保固，則原告亦得向被告生居公司請求10萬元之漏水修繕費用。

㈡再者，系爭房屋雖現看不出有漏水之情形，然由本院卷第16、17頁照片可知系爭房屋之公管有在漏水，是系爭房屋尚未修復完成，屬於重大瑕疵（起訴狀後附之照片係系爭房屋修復前之照片）。又被告陳立史雖雇工以防水漆之方式修復臥室床鋪上方天花板、室內牆壁等漏水之處，惟公管漏水部分應予更換，而非以防水漆之方式處裡，且系爭大樓之管理委員會迄今亦未處理公管漏水之情形，是倘公管部分未予修復，日後仍會繼續漏水。

㈢另系爭房屋於原告承購之前為空屋，並未承租他人使用，於原告承購後經房客告知後，原告始知悉系爭房屋4、5年前已有漏水之情形，而被告未告知原告系爭房屋有漏水之情形，並將之出售予原告，顯係出賣有重大瑕疵之物予原告。

㈣並聲明：

⒈被告陳立史應給付原告170,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒉被告生居公司應給付原告100,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊前2項請求，如任一被告已為給付，於其給付範圍，其餘被告免為給付。

⒋請依職權宣告假執行。

二、被告等之抗辯：

㈠被告陳立史部分：系爭房屋於被告出賣予原告前，一直出租予他人使用，未曾聽聞有漏水之情形，嗣可能係因9樓之6房屋馬桶漏水才致系爭房屋漏水，且被告經原告通知系爭房屋有漏水之情形時，即雇工處理，並請9樓之6房屋屋主配合維修，是系爭房屋漏水之情已修復完成，並無漏水問題。至原告所主張公管漏水部分，係整棟大樓之問題，並非系爭房屋之問題。其餘意見同被告生居公司之陳述。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告生居公司部分：

⒈系爭房屋為8樓之6，漏水之處乃9樓之6房屋之浴室，原告於104年1月16日發現系爭房屋漏水時，被告即於同年2月2日開始施工修復漏水問題，亦即被告將9樓之6房屋之浴室地板磁磚全部挖起並重新施作防水工程及鋪設磁磚，並於同年2月9日完工，是系爭房屋現已修復完畢，已無漏水之情形。又系爭房屋之公管，經被告檢查後，亦無漏水之情形；縱公管有漏水，亦應由系爭大樓之管理委員會處理，而非要求被告負責。至系爭房屋牆壁以防水漆處理係因原告稱太老舊之故，被告始重新油漆。

⒉另系爭房屋於出售予原告之前，曾出租予他人7年，未曾聽聞房客稱有漏水之情形，嗣原告買受系爭房屋後反應有漏水之情形，被告即有前往處理漏水，是原告辯稱被告未處理漏水之情形，並非事實。

⒊並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠經查，原告主張其於103年10月間委託被告生居公司仲介，向被告陳立史買受系爭房屋，被告陳立史、生居公司並於房屋現況表勾註無漏水，且被告生居公司亦於確認書上載明提供上限10萬元之漏水保固服務，嗣原告於104年1月20日發現系爭房屋有漏水之情形，經原告通知後，被告曾前往修復等情，為兩造所不爭執，並有確認書、附停止條件定金委託書、系爭建物所有權狀及照片等在卷可稽，堪認為真實。

㈡惟原告主張被告就系爭房屋之漏水情形並未修復完成乙節，則為被告所否認，是本件之爭點厥為系爭房屋目前是否仍有漏水之情況？經本院指定財團法人中華工業發展研究所擔任系爭房屋有無漏水之鑑定人，鑑定人於勘驗系爭房屋後認定：「肆、形成滲漏水之鑑定分析：一、系爭漏水處：㈠由本鑑定案於現場勘驗結果可知，並無發現原告主張系爭房屋臥室之東側牆壁與天花板存有漏水、滲水、潮濕、漬跡、漆面色差、粉刷脫落、白華、碳酸鈣結晶、壁癌…等漏水現象，同時參酌兩造提供資料，包含系爭房屋樓上9樓之浴室施工照片與系爭漏水處之相關照片，亦無發現原告主張系爭房屋臥室之東側牆壁與天花板存有上開漏水現象。㈡本所在經現場勘驗確認系爭房屋臥室之東側牆壁與天花板並無漏水現象或特徵之情形下，因此並無進一步研判上開系爭漏水處具漏水範圍、浸透滴落、延伸方向、顏色或分布樣態等等特徵。

㈢故原告所有門牌號碼臺南市安平區建平17銜165巷8樓之6建物（下稱系爭房屋）於現場勘驗時並無漏水現象。二、漏水原因：㈠初步排除系爭房屋管道間漏水：依據現場勘查與丈量頂樓管道位置，在經與系爭房屋位置套繪確認後，系爭房屋並無與頂樓管道間相鄰，故據此初步排除由管道間漏水下滲。㈡初步排除系爭房屋樓上（9樓）浴室漏水下滲：由於勘查勘驗結果與兩造提供資料，系爭漏水處（系爭房屋室內之東側牆壁與天花板）並無發現漏水、滲水、潮濕、漬跡、漆面色差、粉刷脫落、白華、碳酸鈣結晶、壁癌…等漏水現象，在無漏水情形下，故據此初步排除由系爭房屋樓上（9樓）浴室漏水下滲。三、其他說明：㈠系爭漏水處之鄰近區域（樓梯側牆）：經現場勘查系爭房屋8～12樓梯廳之樓梯間，尤指緊鄰浴室之外側牆（樓梯側牆）約有4層樓（8～11樓之7）發現潮濕、漬跡、漆面色差、粉刷脫落、白華等程度不一之樓層接縫漏水現象。㈡承上所述，基於上開樓層漏水跡象之所在位置、建物配置相對應位置為緊鄰各樓層浴室之外側牆（樓梯側牆），因此依現場之漏水方向、路徑與漏水源之連結性進行研判後，倘若系爭漏水處曾經確有漏水之狀況，據此無法排除由系爭房屋樓上（9樓）浴室漏水下滲之可能性，唯，本鑑定案目前並無任何事證可資證明原告主張系爭房屋臥室之東側牆壁與天花板存有上開漏水現象。

四、鑑定結果：依據兩造提供相關資料、本所現場勘驗紀錄可知，原告所有門牌號碼臺南市安平區建平17街165巷8樓之6建物，尤指原告主張系爭房屋臥室之東側牆壁與天花板並無發現存有上開漏水現象，在無任何事證可資證明漏水情事下，故初步排除由系爭房屋樓上（9樓）浴室漏水下滲。承上所述，因無需修護之要件，故無修護費用之估算。」有該鑑定報告在卷足稽，是依前開鑑定報告之認定，系爭房屋目前並無任何漏水之現象，則原告主張被告應就系爭房屋漏水負損害賠償之責，自難憑採。

四、綜上，原告既未能舉證證明系爭房屋目前有漏水之情形，從而，原告主張依不完全給付之法律關係、契約之約定，請求被告陳立史應給付原告170,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告生居公司應給付原告100,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；前2項請求，如任一被告已為給付，於其給付範圍，其餘被告免為給付，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其聲請本院依職權宣告假執行，亦失所附麗，併予敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭