臺南簡易庭104年度南簡字第124號

• 裁判案由: 返還押金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺南簡易庭
• 裁判日期: 104 年 07 月 07 日
• 法官: 陳尹捷
• 法定代理人: 陳俊霖
• 原告: 詠譔國際食品有限公司法人
• 被告: 劉貞華

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　104年度南簡字第124號原　　　告　詠譔國際食品有限公司
法定代理人　陳俊霖
訴訟代理人　錢裕國律師
被　　　告　劉貞華
訴訟代理人　張榕
上開當事人間請求返還押金等事件，本院於民國104年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第24、25條定有明文。次按公司法人之權利能力，始於主管機關為設立登記並發給執照之時，除其因合併、破產而解散者外，終於解散清算完了時，故公司若有法定事由經主管機關撤銷其設立登記，不得不予解散，而在清算未完了前，尚不能謂已無權利能力（最高法院77年度台再第69號裁判意旨可參）。查本件原告於民國102年10月15日經臺南市政府核准設立
登記，惟嗣經命令解散等情，有本院公司資料查詢（本院卷第7頁）在卷可參。惟原告人格在清算完結前仍然存續，自
具有為民事訴訟之當事人能力。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈被告應給付原告新臺幣（下同）400,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡緣訴外人強詠有限公司（下稱強詠公司）前於102年3月26日為開設震天香蒙古火鍋連鎖林森分店，透過「林媽媽房屋（日日興租屋企業社）」開元店之業務韓振宇居間仲介，承租被告所有門牌號碼臺南市東區林森路1段l號之房屋（下稱系爭房屋），並於當日給付定金1萬元。後雙方於102年4月17
日簽定租賃契約（下稱系爭租約），確立租賃期間自102年7月1日起至108年6月30日止、租金給付（前3年每月10萬元、後3年每月13萬元）及押金20萬元等租賃條件。俟102年10月15日設立登記成立原告，強詠公司與被告便約定由原告繼受系爭租約，則契約原承租人強詠公司之地位已經轉讓與原告，強詠公司及原告亦已陸續給付被告7月至10月之租金，以
上事實，並經被告於民事答辯狀「二、約102年10月原告表
示『詠譔國際食品有限公司』已設立登記完成，希望將原本由『強詠有限公司』所簽訂之租賃契約，更換成『詠譔國際食品有限公司』…」自承不諱，自屬真實。至債權移轉契約屬諾成契約一種，非必須以文書為之，被告辯稱未完成更換新約之程序，企圖藉此逃避對原告應盡之義務，誠無所據。詎料，被告竟於102年11月間未經原告同意，亦未合法終止
系爭租約之情形下，逕將系爭房屋另行出租予第三人天寶月有限公司經營天寶月火鍋林森分店，致原告無從依原租賃目的使用系爭房屋，履經催討返還押金，被告皆不予理睬。
㈢按「前項押金，出租人應於租約終止時，承租人交還房屋時返還…」、「歸責之一方違反本約約定或法律規定，致提前終止租約，應給付違約金予對方。雙方同意違約金金額為貳個月月租金總額。如另有損害，得依相關法令主張權利。」，系爭租約第4條第2項、第18條訂有明文。次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租
賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任，最高法院91年度台上字第1733號判決闡述甚明。
㈣查被告未經原告同意逕將系爭房屋另行出租予第三人，致原告無從依原租賃目的使用系爭房屋，被告上開舉止顯已違背民法第423條所定提供約定租賃物之義務，構成不完全給付
，原告自得依民法第436條、第435條規定終止契約，另系爭租約第8條後段規定：「出租人保證出租之不動產產權清楚
，且租賃標的物無曾經發生非自然身故之情事並保持租賃物合於使用狀況，否則承租人得隨時終止租約，出租人並以違約論；…」、系爭租約第17條亦有規定：「出租人有下列情形之一者，視為違約，承租人得終止租約：二、違反第8條
後段、第11條情形，減少租金無法議定者。」，茲依上開規定，爰以104年3月31日提出之民事準備㈠狀為終止契約意思表示，契約既已終止，被告受領押金即無所據，故原告自得依系爭租約第4條第2項之規定請求被告返還押金20萬元。又此提前終止契約顯係因可歸責於被告之事由（未提供約定租賃物）所致，依系爭租約第18條約定，被告亦應給付相當於2個月月租金總額之違約金即20萬元，爰合併押金及違約金
請求被告給付共計40萬元。
㈤證人韓振宇有提及簽約的時候有提及換約的事情，且被告代理人也沒有反對的意思，且一般都是先以個人名義簽立契約，等到公司成立之後再換約，當時確實有此約定，不然被告為何要收受102年7至10月的租金，每月10萬元。且依照被告答辯狀附件一所示當時的契約是強詠公司跟被告簽立的，後面有附押金的支票，契約書也有書寫每月租金10萬元，契約書記載之承租人是強詠公司，該租金的支票也不是楊建宏個人的支票而是震天香公司的支票，原告之法定代理人亦為震天香公司之股東，支票上之文字都是原告之法定代理人所寫的，而楊建宏則係震天香公司之負責人。以肉眼觀之建物所有權同意書與房屋租賃契約書的印章是一樣的。被告也有承認這些支票是為了承租房屋所提出之支票。依證人韓振宇所述及建物所有權同意書，可見簽約當時被告確實有同意原告會承接強詠有限公司作為承租人。又以地址去申請設立公司要屋主的同意，否則無法申請營業登記，被告簽立建物所有權人同意書表示被告有同意原告承受強詠有限公司承租人地位。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：請求駁回原告之訴。
㈡系爭房屋位於臺南市○區○○路0段0號，經林媽媽房屋仲介介紹，於102年4月17日與強詠公司簽訂系爭租約，租期為l02年7月1日至108年6月30目（102年4月17日起至102年6月30
日止為免租金裝潢期），合約期間內第1年至第3年之租金為10萬元，第4年至第6年租金為13萬元，並收受押金即系爭支票乙張（發票人為美事達企業有限公司，發票日期為102年5月6日，支票號碼BA0000000，面額為20萬元）。
㈢於102年10月間，原告表示「詠譔國際食品有公司」已設立
登記完成，希望將原本由強詠公司所簽訂之系爭租約，更換成原告，後並未完成終止更換新約之程序。次查，原告所出具之不動產租賃訂金契約書，承租人為「詠譔國際食品有公司」，租金為2萬元，僅完成書面簽約，原告並未支付租金
與押金，原告所主張之店面押金，乃強詠公司所交付，亦非原告所支付。
㈣原告提出之民事準備一狀所附之支票並非原告所付的，是原承租人強詠公司支付的。102年4月17日第一次簽約，被告是跟強詠公司簽約，當時簽約就有收到租金及押金，當時是收到楊建宏名義開立的支票，當時都沒有出現原告「詠譔國際食品有限公司」的名稱，到102年10月29日楊建宏表示無力
支付支票費用，向被告把票抽回，楊建宏表示有找到可以承接的人，所以被告後來才會跟天寶月公司簽約，支票都不是以原告法定代理人陳俊霖名義所開立，故被告自始都不知道有陳俊霖這個人。另就建物所有權人同意書部分，確實是被告親簽，當時是為了讓原告去申請公司而開立的，並不是同意原告承受強詠公司的承租人地位。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告負責人陳俊霖曾於102年3月26日簽訂不動產租賃定金契約書，委託林媽媽房屋代為仲介承租系爭房屋，擬自102年8月1日起承租該屋10年，第1至3年每月租金10萬元，第4至6
年每月租金13萬元，並交付定金1萬元與承辦人員韓振宇。
㈡強詠公司與被告於102年4月17日簽訂房屋租賃契約，約定由強詠公司向被告承租系爭房屋，租賃期間自102年7月1日起
至108年6月30日止，第1至3年每月租金10萬元，第4至6年每月租金13萬元，應於每月1日前支付租金。
㈢強詠公司於簽約當日，交與被告之代理人黃惠琦面額20萬元支票1紙（支票號碼為BA0000000），發票人為美事達企業有限公司，付款人為玉山銀行土城分行，發票日為102年5月6
日。
四、兩造爭執之事項：
㈠被告有無同意原告承受系爭租約中強詠公司之承租人地位？㈡原告請求被告返還系爭租約押金20萬元及違約金20萬元計有40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）查原告負責人陳俊霖曾於102年3月26日簽訂不動產租賃定金契約書，委託林媽媽房屋代為仲介承租系爭房屋，擬自102年8月1日起承租該屋10年，第1至3年每月租金10萬元
，第4至6年每月租金13萬元，第7年起則以當年物價指數
作調整，並交付定金1萬元與承辦人員韓振宇。而強詠公
司與被告劉貞華於102年4月17日簽訂房屋租賃契約，約定由強詠公司向被告承租系爭房屋，租賃期間自102年7月1
日起至108年6月30日止，第1至3年每月租金10萬元，第4
至6年每月租金13萬元，應於每月1日前支付租金。強詠公司於簽約當日，交與被告之代理人黃惠琦面額支票1紙（
支票號碼為BA0000000），發票人為美事達企業有限公司
，付款人為玉山銀行土城分行，發票日為102年5月6日等
情，此為兩造所不爭執，復有林媽媽房屋不動產租賃定金契約書、房屋租賃契約書、支票等件在卷可參（調解卷第5、6頁、本院卷第15至19頁），堪信為真。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告同意
其承受系爭租約中強詠公司之承租人地位，提出之林媽媽房屋不動產租賃定金契約書、上開支票、建物所有權人同意書、楊建宏及震天香有限公司開立之支票計有24張等件（調解卷第5至8頁、本院卷第29至32頁）為憑。經查：
⒈就原告提出之林媽媽房屋不動產租賃定金契約書、美事達企業有限公司開立之支票、建物所有權人同意書觀之，僅能證明陳俊霖曾委託韓振宇仲介承租系爭房屋、被告曾同意系爭房屋之門牌號碼由原告登記為公司所在地等情，並無記載兩造約定由原告承受系爭租約中強詠公司承租人之地位，尚難證明原告主張為真。
⒉又原告雖提出楊建宏及震天香有限公司開立之支票，欲證明其曾給付被告102年7至10月之租金云云。惟查，系爭房屋係由強詠公司向被告承租，兩造並未簽立系爭房屋之租約，已如前述，故上開支票應係給付強詠公司承租系爭房屋之租金，實與原告無涉，且上開支票亦非原告所開立，如何證明被告確有同意原告承受系爭租約中強詠公司之承租人地位？
⒊另證人韓振宇於本院審理中具結證稱：因為陳俊霖要開火鍋店，所以以原本在臺北的強詠公司作為承租人跟被告承租系爭房屋。系爭租約很早就簽立了，102年7、8、9月尚未設立公司在那裡，之後陳俊霖表示想要用詠譔國際食品有限公司作為承租人，所以託我拿契約想要跟被告為換約的動作，我有送到被告那裡，但後來的合約我就沒有經手了，是由一位『楊建宏』跟裝潢廠商陳先生處理的。當時跟我簽定金契約，是陳俊霖與楊建宏與我接洽的。後來我不清楚雙方有無換約更改承租人。第一次簽約時，被告是否知悉換約之事，並同意換約，因當時是代理人簽立的契約，我不知道被告真正的意思等語。是依證人所述，其僅受陳俊霖之託拿契約至被告處欲向被告換約，由原告成為承租人，然並不清楚兩造後續是否有換約、被告是否同意換約，故亦無法證明被告同意由原告承受系爭租約中強詠公司承租人之地位。
⒋準此，原告既非系爭租約之承租人，又無法證明被告同意其承受強詠公司系爭租約之承租人地位，是原告請求被告返還押金及賠償違約金，尚屬無據。
（三）綜上所述，原告本於系爭租約之契約關係，請求被告給付40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告
固陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行部分，因本件係適用簡易程序，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，就被告敗訴部分，本院本應依職權宣告假執行，故原告就該部分之聲請，本院自無庸為准駁之裁判，附此敘明。六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1
項分別定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用4,800元（即第一審裁判費4,300元加上證人旅費500元），自
應由原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
臺南簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
書記官 黃瓊蘭