臺南簡易庭105年度南簡字第667號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　105年度南簡字第667號

原告

唐水蓮

被告

李美秋

訴訟代理人

馮熒明

上列當事人間確認建物所有權存在事件，本院於民國105年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國104年10月13日向訴外人王堯山買受未辦理保存登記之門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄000號建物（門牌整編前為：四分子64之130號，下稱系爭建物）而取得所有權，嗣向財政部國有財產署南區分署臺南辦事處（下稱國有財產署臺南辦事處）申請租用系爭建物坐落臺南市○○區○○段0000○0000地號國有土地（下稱系爭國有土地）時，得知被告前於91年間已檢附系爭建物供水證明及買賣公證契約書，並切結為建物所有權人而承租系爭國有土地，導致原告無法承租該土地。因被告於公證買賣契約書後，並無實際買賣行為，要非系爭建物之所有權人，原告因買賣支付價金方為系爭建物所有權人。為此，爰依法提起本件確認之訴以保障權利等語。

（二）對被告抗辯之陳述：

1.系爭建物原起造人係李玉英（即證人王閎彥之祖母）於68年出資委由郭海盆建造，因無法辦理水電，該建物均使用臺灣自來水公司00-0000-00水號及臺灣電力公司00000000000電號，而上開水、電處分權人均為李玉英，足徵上開之事實為可採。至79年9月28日才申請6Z000000000水號裝置使用，該水號並於102年7月1日汰換水錶，迄至104年2月仍續為使用，水錶處分權人係王閎彥，被告於104年3月間未依法向法院提起訴訟申張其權利，反而未經使用人王閎彥同意辦理過戶得逞，並且限制過戶，刻意不供王閎彥使用，可見該水電實際使用人均非被告。

2.王閎彥於102年2月拆除原起造人李玉英起造如照片1之建物（參本院卷第89頁照片1），重新起造如照片2（參本院卷第89頁照片2）所示建物之期間，不斷遭受被告干擾。又王閎彥依法向稅務機關陳報起造事實，並以池金標之名義，將存證信函吊掛於系爭建物門首及邊牆明顯處，並依法通知持續6個月以上，更將存證信函付託於臺灣自來水公司及新化稅務分局各1份，被告至稅務局為稅籍登記時，同時亦獲得存證信函，被告自該時起6個月仍不主張其權利，則其自稱為「該屋地上物所有權人」，自屬無據。

3.依被告91年2月25日公證之房屋買賣契約第2條所示，其公證事項係「洽訂房屋買賣」，而非公證已經「完成買賣」。且嗣後池金標亦持續使用前述水電及房屋至其死亡為止，並無任何買賣事實之跡象。再者，無論池金標是否確實為實際處分權人，系爭建物依法為另一標的物，係王閎彥於102年3月15日親自起造完成，核與照片1之建物完全無關。被告與王閎彥所爭執之建物權利係照片1之權利歸屬，為另一訴訟標的，原告請求確認所有權存在之建物（即購買之建物）係起造人王閎彥賣給王堯之之建物（即照片2），二者係不同訴訟標的，因此，被告對102年3月15日起造之建物作答辯，於情、於理、於法均有未洽，且對於91年2月25日購買之建物（即照片1），自應由其舉證並依法向王閎彥主張，並非向原告請求。

4.照片1之建物請求時效自91年2月25日起迄102年3月15日已逾請求時效10年之法定期間，且王閎彥另行起造照片2之建物（即原告買受之建物），被告明確對於照片2之建物並無任何法律上權利，故其就建物所有權所為之爭執，即屬無稽，亦無理由。

5.被告對於購買建物之付款方式，3次開庭之說法不一，第1庭稱池金標已收受16萬，有收據可證。第2庭稱池金標事先收受10萬元現金，公證後又給池金標16萬，共26萬元，第3庭又稱公證後，在法院外給付現金16萬，沒有收據等語，可見被告是否有付款，陳述前後不同，已有可疑，再加諸公證書並未記載池金標可於買賣後住到死亡再交屋，可證被告於洽訂公證買賣後並未付款，顯然此項公證買賣並未成立，池金標當然無任何交屋之義務。

（三）並聲明：確認原告為系爭建物之所有權人。

二、被告則以：

（一）系爭建物係被告於91年2月25日向原事實上處分權人池金標以16萬元買受，並經公證在卷可證，被告擁有事實上處分權，應屬有據。又被告否認原告所稱於104年10月13日買受系爭建物之事實，王閎彥、王堯之有系爭建物事實上處分權，亦非實在，王閎彥、王堯之及原告3人間的買賣行為也未經被告同意，實與被告無關。且王閎彥及王堯之均無權占用系爭建物，原告自不得以此對被告主張有系爭建物的事實上處分權。

（二）系爭建物稅籍納稅義務人雖登記於原告名下，但此係因王閎彥乘被告疏於登記為稅籍納稅義務人之際，私下以不當手法搶先至臺南市政府稅務局新化分局書立切結書，致稅務機關誤認王閎彥為事實處分權人，並將王閎彥登記為納稅義務人。又房屋稅籍證明書備註一載明：本資料係由房屋稅籍記錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用一語，可知不得以稅籍納稅義務人之登記，認定為所有權人或事實上處分權人。系爭建物係遭王閎彥、王堯之無權出賣，被告方為系爭建物之所有權人，故原告之請求實屬無理由。另照片1、2所示之建物均為被告所有之系爭建物，原告未經被告同意，擅自將屋頂惡意毀損、增建第2層鐵皮屋，自不因此而取得所有權。且照片1、2經比對查看，四面牆皆為系爭建物原有之牆面，原告僅在系爭建物原處，更改大門及窗戶，及增建第2層鐵皮屋，故系爭建物仍為被告所有，不影響系爭建物因買賣而取得之事實。

（三）並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）系爭建物經王閎彥於102年3月間向臺南市政府稅務局新化分局申報稅籍，並於104年4月30日申報二親等買賣變更納稅義務人為王堯之，再於同年10月13日申報買賣契約，變更納稅義務人為本件原告。

（二）系爭建物經王閎彥整修後現況如本院卷第89頁照片2所示，整修前如照片1所示。

（三）被告與池金標前於91年2月間持系爭建物買賣契約書至本院公證處公證雙方買賣行為，並經本院公證處以91年度公字第521號公證在案。

（四）被告前於91年間檢附系爭建物供水證明及上開公證買賣契約書，並切結為該建物所有權人，向國有財產署臺南辦事處申請租用該建物坐落之系爭國有土地（即臺南市○○區○○段0000○0000地號國有土地，面積各約3、42平方公尺），經上開臺南辦事處核准後於91年4月29日簽訂國有基地租賃契約，並於104年8月31日換約續租至108年12月31日止。

四、本院得心證之理由：

（一）按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人；未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人；違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院96年度台上字第2851號、74年度台上字第1317號、84年度台上字第2483號、91年度台上字第2154號裁判意旨參照）。準此，未辦理保存登記之建物應由出資興建者取得所有權，並因無法申請所有權移轉登記，不生所有權讓與之效力，所有權人出讓及受讓者取得者，至多僅為該建物之事實上處分權，故本件原告主張確認其為未辦理保存登記之系爭建物所有權人（或因買賣而取得事實上處分權之人），自應論究系爭建物之所有權人（或事實處分權人）為何人，及原告是否受讓自有權讓與之人而取所有權（或事實處分權）之事實。

（二）查系爭建物門牌號碼於73年7月30日整編前，編釘為「四分子64之130號」一節，有門牌證明書附卷可查（本院卷第23頁），而系爭建物於72年2月3日由郭海盆讓與池金標，池金標再於91年2月25日讓與本件被告，並具狀至本院公證處請求公證該買賣事件及簽立系爭建物買賣契約書，約定池金標自91年2月25日起將系爭建物賣與本件被告，一切產權及使用自買賣日起全歸本件被告所有，及於買賣日交16萬元予池金標作為買賣價金等情，亦有被告提出之讓渡契約書、公證書及買賣契約書在卷可稽（本院卷第104頁、第52至54頁），並經本院調取91年度公字第521號公證卷宗核閱屬實。原告固否認上情，主張系爭建物係王閎彥之袓母李玉英委由郭海盆興建，其聲請傳喚之證人王閎彥亦到庭具結證述：系爭建物係我袓母李玉英出資興建，生前口頭贈與給我等語，並提出李玉英與池金標簽立之約定書、證明書及會單為證（本院卷第99頁反面、第100頁、第108至110頁）。惟查，前揭被告提出之「讓渡契約書」（本院卷第104頁），其上載明：「…茲有臺南縣永康鄉復興村64-130門牌郭海盆先生之房屋乙棟自民國72年2月3日起，讓與乙方池金標先生，一切產權自讓渡之日起，全權歸乙方所有，甲方（即郭海盆）無權過問。」等語明確，則依該內容可知，郭海盆顯然以系爭建物所有權人自居，並於72年2月3日將系爭建物出售與池金標，依此再參酌王閎彥提出之證明書及約定書，其內容明揭：「…本次始會標金（孫鳳飛5）已付新臺幣貳拾萬元正由李玉英墊付給孫鳳飛先生，總額由池金標借用至90年4月5日結標計算。臺南縣○○市○○路000巷00弄000號借款人池金標…同址180號債權人李玉英…民國85年10月5日立」、「…前借用李玉英女士新臺幣貳拾貳萬元正（含利息）自90年4月6日起，如未償還，願以復興路356巷80弄190號自宅押付。立約人：池金標…中華民國90年4月6日立」等情判斷，足徵池金標因自郭海盆受讓系爭建物而取得事實上處分權，為向李玉英借款而以系爭建物以為押付之情，應屬可採，亦即依前揭讓渡契約書、證明書及約定書內容、時序綜合判斷其關連性，顯然系爭建物應為郭海盆所有，其於72年間讓與池金標，嗣池金標因向李玉英借款，約定如未清償時願以受讓取得之系爭建物抵付債務之事實，應較與客觀事實相符，尚無可依上開證據端倪出系爭建物為李玉英出資興建之結果。此由被告於91年2月25日向池金標買受取得系爭建物之事實上處分權後，旋於91年3月8日向國有財產署臺南辦事處申請承租系爭建物坐落之系爭國有土地，並提出上開公證系爭建物買賣契約書、系爭建物供水證明及切結書，經該臺南辦事處於91年3月14日派員勘查結果，確認系爭土地上搭建之系爭建物，占用面積各為3、42平方公尺，並同意與本件被告簽訂國有基地租賃契約書，及於104年8月31日換約續租至108年12月31日（參國有財產署臺南辦事處105年7月21日台財產南南三字第00000000000號、105年10月5日台財產南南三字第10506132010號函及檢附之國有基地租賃契約書、承租國有非公用不動產申請書、台灣省自來水公司裝置證明、公證書、買賣契約書、勘查表、地籍圖、現況照片及會勘紀錄，本院卷第40至45頁、第127至132頁），及系爭建物申請之水錶（水號：6H-00-000000-0）係池金標於79年10月申設並於91年3月8日過戶與本件被告名下之情（本院卷第57頁、第126頁）益徵上情。因此，系爭建物原為郭海盆所有，池金標受讓後再出售與被告，而由被告取得系爭建物事實上處分權之事實，洵屬有據，堪可憑採，原告主張系爭建物為李玉英出資，並贈與王閎彥之情，難謂實在，則王閎彥未取得系爭建物之事實上處分權，並無權利出售予王堯之，原告當然亦無因王堯之出售而取得系爭建物之事實上處分權甚明。至原告雖提出水、電收據（電號：00000000000，水號：00000000，用戶：李玉英，參本院卷第90、91頁），欲證明系爭建物用電係由李玉英房屋接入使用，李玉英方為系爭建物出資興建者部分，因水電收據僅可判斷水、電用戶地址，且該水號之用水地址為「臺南縣永康鄉（縣市○○○○○○路000巷00弄0號」，另電號之用電地址為「臺南市○○區○○路000巷00弄0號」，並於93年8月18日因該屋拆屋廢止，此有水費電收據及台灣電力股份有限公司台南區營業處105年10月3日台南字第1051298077號函附卷可查（本院卷第90、91頁、第121頁），顯然上開水、電號使用地址與系爭建物非位在同一巷弄內，原告提出之上開證據，難為其有利之證明，自不影響上開事實認定之結果。另系爭建物所有權（或事實上處分權），並無所謂時效取得之問題，亦不因占有或使用客觀事實而得予以否認，故原告主張系爭建物請求時效為10年（自91年2月25日起至102年3月15日止），被告已逾時效，並無法律上權利，且於91年2月25日後系爭建物仍由池金標居住使用，並無買賣之事實，被告不得主張為系爭建物之所有權人云云，容有誤會，亦無可採。

（三）次查系爭建物於102年3月由王閎彥向臺南市政府財政稅務局新化分局設籍並開始課徵房屋稅，王閎彥於104年4月30日將該建物出賣與其胞妹王堯之，並向上開新化分局申報二親等買賣契稅，變更納稅義務人為王堯之。嗣於104年10月13日王堯之將系爭建物出售與本件原告，且向上開新化分局申報買賣契稅，變更納稅義務名義為本件原告等情，固有臺南市政府財政稅務局新化分局105年8月22日南市財新房字第10575023372號函檢附之系爭建物查復表及房屋稅籍資料在卷可稽（本院卷第73至84頁）。惟查，稅捐機關就建物所為房屋納稅義務人之記載，係為便利課稅而設，並未實質審查建物所有權狀況，尤以未辦理保存登記之建物，因無建物所有權登記資料可資核對，即以申請稅藉之人所提出之切結書及資料逕予登記，故納稅義務人是否為建物所有權人，自應予審究出資興建之事實或地政機關登記資料予以判斷，尚不得以房屋稅稅籍登記之納稅義務人逕予認定。基此，因王閎彥申請系爭建物設籍時僅出具自行片面書寫之承諾書（本院卷第75頁），主張其為該建物原始建造人，並未提出任何出資興建之資料以供佐證，自難依此登記資料認定其為起造者，且細觀證人王閎彥提出之照片1（本院卷第89頁上方照片）與被告於91年間以其為系爭建物所有權人向國有財產署臺南辦事處，申請承租系爭國有土地時所拍攝之照片可知（本院卷第131頁），顯然應為同一建物即系爭建物無訛，另照片2（本院卷第89頁下方照片）之建物外觀雖與照片1有所差異並加蓋2樓，惟詳予核對照片1、2及被告拍攝之現況照片（本院卷第173、175頁）之差異性，顯然建物現況僅敲除牆面壁磚，並將窗戶予以填實及搭建2樓，原牆面尚未拆除，大門仍在同一位置，可見證人王閎彥證稱照片1建物已經變成地基，牆面應該不存在一語，尚非實在，故其所稱出資請別人搭建如照片2之建物，應仍保留牆面等主結構，僅重新裝修內部及加強原牆面承重力再予搭建第2層鐵皮屋，非屬新建物，依民法第811條規定僅生附合效果，仍由原不動產即系爭建物所有權人（或事實上處分權人）取得所有權。因此，原告主張現址之建物係王閎彥出資重新興建，與系爭建物非屬同一建物，王閎彥應為所有權人，其出售與王堯之再輾轉由原告買受後，原告應為現址建物所有權人（或事實上處分權人）云云，即與事實不符，難認可採。

（四）次按公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限；公證或認證請求書，應由請求人或其代理人簽名；其以言詞請求者，由公證人、佐理員或助理人作成筆錄並簽名後，由請求人或其代理人簽名；公證人於作成公證書時，應探求請求人之真意及事實真相，並向請求人說明其行為之法律上效果；公證人作成公證書，應令請求人提出國民身分證或其他身分證明文件，證明其實係本人；由代理人請求者，除適用前3條之規定外，應提出授權書；公證人應將作成之公證書，向在場人朗讀，或使其閱覽，經請求人或代理人承認無誤後，記明其事由；為前2項之記載時，公證人及在場人應各自簽名。公證法第2條第1項、第3條第2項、第71條前段、第73條第1項前段、第76條第1項前段及第84條第1項分別定有明文。則依上開規定可知，請求公證人作成公證書，係以「法律行為」及其他關於「私權之事實」為公證內容，且應由當事人以書面或言詞向公證人提出，及提供身分證明文件以供核對，如委由代理人，則須提出授權書，並由公證人及在場人各自在公證書上簽名而生公證之效力。故據此觀諸本院91年度公字第521號公證卷附之公證請求書，其上記載「出賣人：池金標」、「承買人：李美秋」、「見證人：馮熒明」、「請求公證事項（法律關為或私權事實）：買賣事件請求公證」，及所附房屋買賣契約書第1、2、4條分別約定：「甲方（即池金標，下同）房屋所在地，位於臺南縣○○市○○里00鄰○○路000巷00弄000號磚瓦屋1棟。」、「

甲、乙（即本件被告，下同）雙方於互信原則下洽訂房屋買賣自民國91年2月25日起，甲方池金標先生賣與乙方李美秋小姐，一切產權及使用自買賣日起全歸乙方所有，甲方決無異議。」、「乙方於買賣日交新臺幣16萬元正給甲方作為買賣價金」等情，應可認定該公證事件乃池金標及本件被告李美秋「親自」於91年2月25日至本院公證處，請求公證人就雙方買賣系爭建物之法律行為進行公證，並經公證人當場詢問雙方真意及事實真相、說明其行為之法律上效果後而作成該公證書，足可確認池金標與本件被告於公證時即已「合意」買賣系爭建物並成立買賣契約書，是原告質疑該公證書之效力，並以買賣契約書中記載「洽訂房屋買賣」一語爭執買賣行為之真正，容有未解公證之效力及內容，應屬無稽，亦無可取。

五、綜上所述，被告於91年間向池金標買受而取得系爭建物之事實上處分權，系爭建物並非證人王閎彥之袓母李玉英出資興建，王閎彥亦未重新起造而取得所有權，原告自無因王閎彥出售予王堯之，其再向王堯之買受而取得系爭建物所有權（或事實上處分權）。從而，原告訴請確認其為系爭建物之所有權人，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

上開判決正本核與原本無異。