臺南簡易庭105年度南小字第575號

• 裁判案由: 返還押金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺南簡易庭
• 裁判日期: 105 年 07 月 25 日
• 法官: 陳尹捷
• 法定代理人: 陳映誠
• 當事人: 侯朝幻、汎太資產物業管理股份有限公司、馬孝璿

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南小字第575號原　　　告　侯朝幻
訴訟代理人　侯培坤
被　　　告　汎太資產物業管理股份有限公司
法定代理人　陳映誠
被　　　告　馬孝璿
共　　　同
訴訟代理人　黃豊元
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國105年7月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
被告應連帶給付原告新臺幣（下同）49,450元及自民國105
年4月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡原告侯朝幻於101年就讀嘉南藥理科技大學，自102年10月6
日起向被告承租坐落於臺南市○○區○○○路000巷00弄00
號3樓之25（D303室）（下稱系爭房屋），並簽訂「房屋租
賃契約書」定型化契約（下稱系爭租約），甲方為出租人即被告馬孝璿；乙方為承租人即原告；丙方為連帶保證人即原告父親侯培坤，此係被告汎太資產物業管理股份有限公司（下稱汎太公司）之員工於簽約時要求原告填寫；丁方為被告汎太公司。約定租期12個月，押金1萬元，每月租金4,100元，季繳12,300元於期初繳納，並自期滿續租迄今，租期均限定為12個月，押金並隨之移轉至次年度契約，每月租金明細如下：1.租金3,000元（甲方實收純租金）。2.管理費500元（大樓公共設施之管理、清潔、維護費）。3.視訊費350元
。4.網路費250元。其中視訊費、網路費無論有否使用均應
繳交對承租人顯失公平。
㈢系爭租約應屬無效：
⒈未經當事人親自出面簽約：
⑴系爭租約前言：「茲因房屋租賃事宜，經甲、乙、丙、丁肆方協議訂立本租賃契約，並約定條款如下：」系爭租約末頁之立契約書人：甲方、乙方、丙方、丁方，丁方並列有簽約代理人欄位，足見系爭租約之當事人包括甲、乙、丙、丁肆方，缺一不可。據該出租大樓管理員王小姐表示，簽約時之丁方係物業管理人即被告之員工，且各年度簽約時，甲方均已事先於該欄位簽名並填寫身分證字號，未親自出面簽約，更無留下任何聯絡方式，僅由原告與被告汎太公司之員工簽約，原告父親之簽名係於原告與被告汎太公司之員工簽約時，其要求原告填寫，原告父親從來就不知道自己為系爭租約之丙方，也從未審閱系爭租約內容，更遑論簽約，此觀系爭租約102、103、104年度之丙方簽名欄位即明，系爭租約應
屬無效。
⑵不再爭執被告馬孝璿委任被告汎太公司出租系爭房屋部分（本院卷第43頁背面）。
⒉未提供合理審閱期間：
⑴為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法。本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。消費者保護法第1條第1項、第2條第1、2、7、9款分別定有明文。本件被
告汎太資產物業管理股份有限公司以提供房屋租賃服務為營業，為消費者保護法所稱之企業經營者，有本法之適用。
⑵企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。消費者保護法第11條、第11條之1第1、2項分別定有明文。其立法意旨，
乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間或拋棄該權利者之法律效果者無效。查103、104年度系爭租約第17條約定：「乙方業已充分了解本契約書及其附件之條文、內容，並願放棄3天審閱期。」系爭租約約定乙方放棄3天審閱期，依據消費者保護法上開規定，無效。
⑶原告父親從來就不知道自己為系爭租約之丙方，也從未審閱系爭租約內容，系爭租約亦屬無效。
⒊違反誠信原則：
⑴定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。消費者保護法第12條第1項定有明文。以目前銀行業
者辦理房地產買賣貸款實務作業而言，僅銀行與貸款人間簽訂抵押權貸款契約，並無要求貸款人及連帶保證人共同與銀行簽約，更遑論租賃契約。原告係在學學生，無任何社會工作經驗，此為第一次在外租屋，被告汎太公司之員工遂趁原告年輕且未經世事，於簽約時要求原告填寫原告父親（連帶保證人）為共同簽約人，102年度系爭租約之連帶保證人欄
位，原告原填寫陪同前往之同校學生楊同學，被告汎太公司之員工卻要求原告更改為不知情之原告父親，並蓋用被告汎太公司之印章，甚且又限定租賃期限僅能填寫12個月，沒有其他選擇，103、104年度又重施故技，顯見丁方利用欺罔手段與原告簽約，此觀系爭租約102、103、104年度之丙方簽
名欄位及租賃期限均為12個月即明，系爭租約簽約過程顯有欺罔情形，有違交易秩序之正當性及誠信原則，對消費者顯失公平，應屬無效。
㈣系爭租約第4條第2款約定：「乙方於簽約後租約終止日未到前，如欲提前終止合約須經甲方同意。甲方並得沒收押金，作為違約賠償金。」基於前開說明，系爭租約無效，亦無「沒收押金，作為違約賠償金」之理。原告父親於今年3月中
旬始知悉系爭租約簽約期限至105年10月5日，且原告父親為系爭租約之丙方，為息事寧人，妥善處理並圓滿解決紛爭，即請原告向出租人即被告請求自105年6月2日起終止系爭租
約，然原告無法聯繫出租人，原告亦多次請該管理員向出租人表達前述請求，該管理員亦多次表示無法變更契約，若違約將沒收押金及其他違約金等語。
㈤被告應返還金額計算如下：
⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾1年者，
應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。民法第421條第1項、第422條、第450條第2項前段分別定有明文。依據前述說
明，系爭租約既屬無效，本件應適用前開民法債篇第二章第五節租賃相關規定，為不定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，且原告已於今年3月中旬起多次通知被告，因該管
理員百般阻撓，無法通知出租人，但已多次通知該管理員轉達生效。
⒉原告使用被告房屋期間應負擔租金，未使用期間則無需負擔租金，本件為不定期限之租賃，所繳之押金1萬元應立即返
還。原告已支付租金至105年7月5日，有收款單影本足憑。
原告自105年6月20日起即不再使用被告房屋，租金應返還15日，合計2,050元（4,100元÷2），又102、103、104年度寒
假各1個月及暑假各2個月，共計9個月，原告均未使用被告
房屋，租金應返還9個月計36,900元（4,100元×9），又原
告繳交之租賃機車位「車道遙控器」押金500元，未據被告
公司返還，以上合計49,450元（10,000元＋2,050元＋36,900元＋500元）。
㈥無效的法律行為，係指法律行為當然、自始、確定不發生法律上的效力。1.當然無效：無效的法律行為無須任何人主張，當然不發生效力，任何人皆得主張其為無效，且得對任何人主張之。2.自始無效：無效的法律行為於成立時即自始不發生當事人所欲的法律效力（最高法院85年度台上字第2901號判決意旨參照）。3.確定無效：無效之行為，在法律行為時，已確定不生效力，不因事後之情事變更或當事人之行為而回復為有效。（最高法院73年度台上字第712號判決意旨
參照）。被告辯稱：被告並非消費者保護法所稱之企業經營者，且系爭租約並非該法所稱之定型化契約，自不適用消費者保護法之規定云云，顯屬無稽。
⒈遍查所有司法院判決書，從未有任何判決認定類似被告汎太公司之主張，而無消費者保護法之適用，如鈞院102年度訴
字第1431號、103年度訴字第1146號、臺灣臺北地方法院104年度訴字第3301號判決，一間小小的企業社即認定為消費者保護法所稱之企業經營者，其所訂定用於對不特定多數人之契約亦認定係定型化契約；而被告乃股份有限公司之組織型態，設有3位董事及1位監察人，資金雄厚，員工眾多，為系爭出租大樓數百戶承租戶之物業管理公司，難道連一間小小的企業社都不如？
⒉被告汎太公司主張系爭租約係其與出租人即被告馬孝璿間之委任契約，顯係主張系爭租約與原告無涉。既與原告無涉，為何系爭租約之當事人包括甲、乙、丙、丁方？又為何被告汎太公司以提供房屋租賃服務為營業，並聘僱多名員工擔任該出租大樓數百戶承租戶之物業管理工作？又為何被告汎太公司要求原告於租賃期間必須遵守其所訂定之管理規章？
㈦茲就被告之答辯一一論述如下：
⒈被告辯稱：系爭租約上之連帶保證人縱令係承租人即原告未經其父同意而代其父簽立，然此僅就連帶保證部分之約定不發生效力，並不影響系爭租約其他條款約定之效力云云。惟查：系爭租約之連帶保證人欄位，原告即乙方原填寫陪同前往之同校學生楊同學，被告汎太公司之員工卻要求乙方更改為不知情之訴訟代理人，並蓋用被告汎太公司之印章，被告捨棄簽約當時在場之楊同學為連帶保證人，卻要求原告更改為遠在300公里以外且不知情之原告父親，足證系爭租約違
反生效要件，自始不生效力。
⒉被告辯稱：原告「放棄3天審閱期」之約定…原告顯係自願
拋棄…自不得再行主張系爭租約為無效云云。惟查：按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。消費者保護法第11條之1第1、2項定有明文。此為法律強行規定，任何人若有違
反，其法律效果只有「無效」二字，該法律行為當然、自始、確定不發生法律上之效力，理由同樣已於民事起訴狀中詳細敘明，茲不贅述。被告應儘速修正系爭定型化契約，以免再次違反法律規定。
⒊被告辯稱：系爭房屋於出租時並未約定「未使用期間無需負擔租金」，原告之主張亦無理由云云。惟查：系爭租約自始不生效力，已如前述，自應適用民法債篇第二章第五節租賃相關規定，為不定期限之租賃，未使用租賃物期間自無需負擔租金。又據嘉南藥理大學楊教官表示，該校宿舍之收費係依據學生住宿日數收費，寒暑假期間若無住宿，即無需負擔租金，亦無需返還宿舍。系爭出租大樓數百戶承租戶，絕大多數為該校學生，於學期期間因該校學生人數眾多，帶動當地社會經濟生活蓬勃發展，而寒暑假期間，該校學生大多已返家，該地區宛如一座空城。按民法第1條規定：民事，法
律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。該校宿舍依據學生住宿日數收費，若無住宿，即無需負擔租金，亦無需返還宿舍，早已成為該地區50年來事實上之習慣，自應適用於本案，不容被告任意否認。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡按「本法所用名詞定義如下：二、企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品服務為營業者。…七、定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。…」消費者保護法第2
條第2款及第7款定有明文。查系爭租約出租人為被告馬孝璿，被告汎太公司僅係受被告馬孝璿委任代為出租系爭房屋，被告馬孝璿既非消費者保護法所稱之企業經營者，則系爭租約自非屬消費者保護法所規範之定型化契約，亦無消費者保護法之適用。準此，原告主張系爭租約違反消費者保護法而屬無效乙節，顯無理由，灼然至明。次查，被告汎太公司雖為企業經營者並以提供住宅及大樓開發租售等為業，然被告汎太公司所提供服務之消費者係出租人即被告馬孝璿，而非原告。準此，縱令被告汎太公司為企業經營者，系爭租約仍無消費者保護法之適用，誠屬無疑。
㈢被告汎太公司既受被告馬孝璿之委任代為簽立系爭租約，則系爭祖約之效力當然及於被告馬孝璿。原告雖稱：「105年
5月6日調解時，丁方之員工表示，甲方之簽名『馬孝璿U00000000』係丁方之員工事先所填寫，並出具委任書乙份以證
明其委任關係。甲方既委任丁方出租房屋，系爭租約應由甲方於簽約當時親自簽名，始屬有效。」等語。惟查：
⒈按「委任他人為法律行為，同時授與他人以代理權者，受任人所為之意思表示直接對於委任人發生效力…。」最高法院52年台上字第2908號判例意旨參照。
⒉查被告馬孝璿業已委任被告汎太公司就系爭房屋為出租且授權代理簽立系爭租約，縱令被告馬孝璿未於系爭租約簽立時到場，惟被告汎太公司已代其於系爭租約上簽名，系爭租約之效力當然及於被告馬孝璿，自不待言。準此，原告主張系爭租約應由被告馬孝璿親自簽名始屬有效等語，容有誤會。㈣退步言之，系爭租約上之連帶保證人縱令係承租人即原告未經其父同意而代其父簽立，然此僅就連帶保證部分之約定不發生效力，並不影響系爭租約其他條款約定之效力。原告雖稱：「原告父親從來不知道自己為系爭租約之丙方，也從未審閱系爭租約，系爭租約亦屬無效。」等語。惟查：
⒈按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」民法第111條定
有明文。
⒉查系爭租約之連帶保證人僅係就原告於系爭租約期間內所生之債務負連帶保證責任，縱令系爭租約上之連帶保證人非原告之父親所親簽，然依前揭條文規定，系爭租約僅原告之父親為連帶保證人部分不生效力，並不影響系爭租約其他約定之效力。據此，原告主張系爭租約上連帶保證人非原告之父親所親簽，遂認系爭租約為無效云云，顯無理由。
㈤原告明知系爭租約載有「放棄3天審閱期」之約定，而仍同
意系爭租約內容並於其上簽名，原告顯係自願拋棄該審閱期間之約定，自不得再行主張系爭租約為無效。原告主張：「查103年、104年系爭租約第17條約定：『乙方業已充分了解本契約書及其附件之條文、內容，並願放棄3天審閱期。』
系爭租約約定乙方放棄3天審閱期，依據消費者保護法上開
規定，無效。」等語。惟查：
⒈系爭租約並無消費者保護法之適用，已如前述，此先予敘明。
⒉退萬步言，縱令系爭租約應給予原告審閱期間，而原告亦明知其就系爭租約享有審閱期間之權利，且於簽約前已知系爭租約載有「放棄3天審閱期」等語，然原告仍同意上開條款
並於系爭租約簽名。據此，原告既已同意上開條款，且該審閱期間之權利並非不得拋棄，而原告既已拋棄該審閱期間之權利，自不得再行主張系爭租約違反審閱期間而有無效之情，洵堪認定。
㈥原告雖稱「視訊費及網路費無論有否使用均應繳交，對承租人顯失公平。」等語。惟查該視訊及網路本為租賃系爭房屋所提供之設備，兩造間就該部分費用業已於系爭租賃契約上約定，且該視訊及網路設備係處於隨時可使用之狀態，縱令原告未使用該設備（按此僅為假設，被告否認之），亦僅係原告自願拋棄使用該設備之權利，不得據此主張被告馬孝璿收取視訊及網路費用有顯失公平之情，原告之主張顯無理由，委不足採。
㈦原告雖主張系爭租約限定租賃期限僅能填寫12個月，沒有其他選擇，而認系爭租約違反誠信原則等語。惟查系爭租約期間係由兩造同意後始簽訂，原告就該租賃契約期間既已為同意之意思表示，自無原告所稱有違反誠信原則之虞。
㈧原告略稱：「系爭租約既屬無效，本件應適用前開民法債篇第二章第五節租賃相關規定，為不定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，…原告使用被告房屋期間應負擔租金，未使用期間則無須負擔租金，本件為不定期限之租賃，所繳之押金1萬元應立即返還。…」等語。惟查：
⒈撥諸上陳即明，系爭租約並無無效之事由，原告主張系爭房屋為不定期限租賃乙節，顯無理由。
⒉次查系爭房屋於出租時並未約定「未使用期間無需負擔租金」，原告之主張亦無理由。再者，於寒暑假期間原告仍占有系爭房屋並未返還出租人，焉有無須支付租金之理。
⒊另按「乙方於簽約後租約終止日未到前，如欲提前終止合約須經甲方同意，甲方並得沒收押金，作為違約賠償金」，系爭租約第4條第2項定有明文。查原告既違約提前終止系爭租約，被告馬孝璿自得依前揭之規定沒收原告所給付之押金1
萬元。準此，原告請求返還押金1萬元部分顯無理由。
三、得心證之理由：
㈠查原告與被告馬孝璿簽立系爭租約，物業管理人為被告汎太公司，約定由原告承租系爭房屋，被告馬孝璿委託被告汎太公司代為辦理系爭房屋之招租、簽約、收款、管理、修繕等相關事宜，租賃期限分別自102年10月6日起至103年10月5日止、103年10月6日起至104年10月5日止、104年10月6日起至105年10月5日止，押金1萬元，每月租金3,000元，管理費500元（大樓公共設備之管理、清潔、維護費），視訊費350元（無論有否使用均應繳交）、網路費250元（無論有否使用
均應繳交），每月合計4,100元，原告應每季支付租金12,300元，原告已支付租金至103年7月5日等情，有系爭租約、收款單在卷可參（調解卷第17至21頁），堪認屬實。
㈡原告未經其父侯培坤同意，在系爭租約上之丙方（連帶保證人）欄位書寫「侯培坤」之簽名，僅侯培坤不負連帶保證人效力，非謂系爭租約自始無效：
原告主張未經其父侯培坤同意，在系爭租約上之丙方（連帶保證人）欄位書寫「侯培坤」之簽名，其父侯培坤不知悉其為系爭租約之丙方，且未審閱系爭租約內容，故系爭租約無效云云。經查，原告未經其父侯培坤之同意為上開行為，且系爭租約未經侯培坤審閱，侯培坤自非系爭租約之當事人，故系爭租約上之連帶保證人責任對侯培坤不生效力，乃屬當然，然非謂系爭租約自始無效，原告此部分主張，難謂有據。
㈢系爭租約不適用消費者保護法之規定：
原告主張系爭租約適用消費者保護法規定，系爭租約第17條之規定，違反消費者保護法第11條之1第1、2項規定無效；
系爭租約條款亦違反同法第12條第1項規定，故系爭租約無
效云云。經查，按消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，消費者保護法第2條第1至3款分別定有明文。本件系爭租約之出租人
係被告馬孝璿，承租人為原告，被告馬孝璿係委任被告汎太公司代為辦理系爭房屋之招租、簽約、收款、管理、修繕等相關事宜，已如前述，故原告係承租被告馬孝璿所有之系爭房屋使用，租賃關係自存在於原告與被告馬孝璿間，與被告汎太公司無涉。至被告汎太公司係為被告馬孝璿提供關於系爭房屋管理之服務，原告並未享有該服務，揆諸上揭法律規定，難謂其與被告汎太公司間為消費關係，進而主張消費者保護法之相關權益，是其上開主張，核屬無據。
㈣系爭租約非不定期限租約，原告不得請求被告連帶返還在上開租賃期間內，原告已支付之押金及未居住在系爭房屋期間之已支付租金計有48,950元：
原告主張系爭租約為不定期限租賃關係，原告未使用系爭房屋時無須支付租金，故被告應連帶返還押金1萬元、寒、暑
假期間及105年6月20日起未居住系爭房屋之已支付之租金36,900元，總計48,950元云云。經查，按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第421條第1項、第450條第1項分別定有明文。查原告與被告馬孝璿簽立系爭租約，系爭租約並非無效，已如前述，是被告以系爭房屋租與原告使用，原告自應支付租金，至兩造約定租賃期限自102年10月6日起至105年10月5日止，自非不定期限之租賃關係，故兩造租賃關係應於105年105年10月6日起
始消滅。而於上開租賃期間內，原告縱未使用系爭房屋，被告馬孝璿亦無法就系爭房屋為使用收益，故原告仍需支付租金為當然之理，原告上開主張，自屬無據。
㈤原告不得請求被告返還車道遙控器押金500元：
原告主張其於105年6月20日遷出系爭房屋時，其所繳交之車道遙控器押金500元未據被告汎太公司返還云云。經查，由
原告提出之車位遷出確認單（本院卷第49頁）觀之，其上記載已收取租賃機車位「車道遙控器」乙只，經測試正常；違約戶（押金房東同意退住戶）；押金500元、總扣抵費用0元、剩餘押金500元、匯費0元、實際撥款500元等事項，並經
原告簽名於上，顯見原告早已收取退還之押金500元無訛，
故原告此部分主張，自無所憑。
㈥綜上所述，原告請求被告連帶給付49,450元及自105年4月12日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應
予駁回。
四、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436條之19第1項分別定有明文。本件訴訟費用為1,000元
（即第一審裁判費）自應由敗訴之原告負擔，爰裁定如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 25 日臺南簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 25 日書記官 黃瓊蘭