105年度南簡字第122號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：105 年 10 月 31 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　105年度南簡字第122號原　　　告　魏文龍訴訟代理人　林金宗律師被　　　告　陳建昇黃秋緣李莉娟吳宋賢葉月蘭張敏慧上六人共同訴訟代理人　蔡東泉律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭應依序將門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○○○○○號、臺南市○○區○○路○段○○○○○○號、臺南市○○區○○路○段○○○○○○號房屋騰空交還原告。被告黃秋緣應給付原告陸仟捌佰元，及自民國一百零五年三月二十日起至遷讓交還臺南市○○區○○路○段○○○○○○號房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳佰元。被告李莉娟應給付原告陸仟捌佰元，及自民國一百零五年三月一日起至遷讓交還臺南市○○區○○路○段○○○○○○號房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳佰元。被告葉月蘭應給付原告陸仟捌佰元，及自民國一百零五年三月二日起至遷讓交還臺南市○○區○○路○段○○○○○○號房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零貳佰元。被告陳建昇應給付原告新臺幣壹萬陸仟參佰肆拾貳元，及自民國一百零五年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告吳宋賢應給付原告新臺幣貳萬貳仟零玖拾柒元，及自民國一百零五年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭、陳建昇、吳宋賢如依序以新臺幣伍萬肆仟貳佰元、新臺幣伍萬肆仟貳佰元、新臺幣柒萬壹仟玖佰元、新臺幣壹萬陸仟參佰肆拾貳元、新臺幣貳萬貳仟零玖拾柒元為原告預供擔保者，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明為：「㈠被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭應分別將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000○00號、361之52號、361之53號、361之55號、361之57號房屋騰空後交還原告。㈡被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭及張敏慧各應給付原告新臺幣（下同）96,036元、111,650元、100,140元、140,000元、99,456元、241,254元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭及張敏慧各應自民國104年11月1日、104年11月20日、104年11月1日、104年11月5日、104年11月2日起至遷出房屋之日止，按月給付原告13,600元、13,600元、13,600元、20,000元、13,600元。」；嗣變更訴之聲明為：「㈠被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭應分別將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000○00號、361之53號、361之57號房屋騰空後交還原告。㈡被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭及張敏慧各應給付原告95,200元、95,200元、95,200元、140,000元、95,200元、264,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭各應自104年11月20日、104年11月1日、104年11月2日起至遷出房屋之日止，按月各給付原告13,600元、13,600元、13,600元。被告陳建昇及吳宋賢應分別給付原告67,123元及96,129元之不當得利，並均自民事辯論二狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」；核屬擴張暨減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，又被告未表示異議，而為本案之言詞辯論，揆諸上開條文規定，與法並無不合，應予准許，先予敘明。貳、實體部分：一、原告起訴主張：㈠緣門牌號碼臺南市○○區○○路○段000○00號、361之52號、361之53號、361之55號、361之57號、361之58號房屋（下稱系爭361之51號房屋、系爭361之52號房屋、系爭361之53 號房屋、系爭361之55號房屋、系爭361之57號房屋、系爭 361之58號房屋，合稱系爭房屋）均為原告所有，原告分別將系爭房屋出租予被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭及張敏慧，租期均為一年，承租標的、租期、租金分別如附表一所示。被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭之租約，已於104年10月底或11月初到期，被告張敏慧之租約則於105年3月29日到期，被告陳建昇、吳宋賢、張敏慧均已於105年3月30日返還房屋，被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭則尚未將承租之房屋騰空返還予原告，且被告等人自104年4月起，未依約繳納租金，原告願將被告等人積欠之租金以8成計收，爰依民法第450條第1項、第455條規定及兩造間租賃契約之約定，請求被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭將承租之房屋騰空返還予原告，並請求被告等人給付積欠租金之8成。㈡又於租期屆滿後，被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭即無合法使用系爭房屋之權利，而其等仍持續無權占有系爭房屋，依最高法院61年臺上字第1695號判例意旨及民法第179條規定，自獲有相當於房屋租金之不當得利。在被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭返還系爭房屋前，原告就系爭房屋仍繼續受有無法使用之損害，其等顯有到期不履行之虞，原告自得就此履行前之不當得利提起將來給付之訴，並以原租賃契約書租金數額之8成，作為原告請求相當於租金之不當得利之金額。㈢並聲明： 1.被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭應分別將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000○00○000○00○000○00號房屋騰空後交還原告。 2.被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭及張敏慧各應給付原告95,200元、95,200元、95,200元、140,000 元、95,200元、264,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 3.被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭各應自104年11月20日、104年11月1日、104年11月2日起至遷出房屋之日止，按月各給付原告13,600元、13,600元、13,600元。被告陳建昇及吳宋賢應分別給付原告67,123元及96,129元之不當得利，並均自民事辯論二狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 4.訴訟費用由被告負擔。 5.請准原告供擔保後假執行。二、被告抗辯則以：㈠被告陳建昇自98年4月份起承租系爭361之51號房屋，經營汽車維修，被告黃秋緣自103年4月份起承租系爭361之52號房屋，經營鑫鑽餐飲（掛名負責人為李明正），被告李莉娟自100年4月份起承租系爭361之53號房屋，經營古早味餐廳，被告吳宋賢自99年4月份起承租系爭361之55號房屋，經營泓盛汽車行，被告葉月蘭自102年4月份起承租系爭361之57號房屋，經營采虹餐飲，被告張敏慧自104年4月份起承租361 之58號房屋，經營翔敏辦公傢俱行。除被告張敏慧外，被告等人至少與原告續約過一次，原告亦知悉被告等人承租系爭房屋，是基於做生意之目的，故承租店面與馬路間，應保持暢通無阻礙，以利顧客停車進出消費，及被告進出、補貨等。於104年3月份某日，訴外人蘇錫鏗稱系爭房屋外面之土地為其所有，將在系爭房屋門口以鐵絲網圍起來，並於地上作記號，被告立即向原告反應，原告稱他會處理，要被告不用擔心，因為承租外的馬路是既成道路，第三人不會來圍鐵絲網。㈡詎104年4月4日，有工人將系爭房屋外之土地，以鐵絲網圍起來，被告見狀立即向原告反應，被告大門出入無法停車使用，被告及消費者出入受阻礙，承租房屋受有妨害，無法為圓滿之使用等情，原告稱會處理，經過2、3個星期後，原告仍未處理，被告於104年4月24日以存證信函通知原告，請原告依民法第423條規定排除侵害，以利被告使用系爭房屋營業，惟原告於104年4月30日以存證信函回覆，稱原告自己沒有違約，要被告自己向訴外人蘇錫鏗提出損害賠償之請求。依民法第423條規定、最高法院77年度台上字第2369號、台灣高等法院台中分院104年度上易字第439號民事判決要旨，系爭房屋因訴外人蘇錫鏗與原告間之土地糾紛，訴外人蘇錫鏗以鐵絲網圍住，使被告等人無法出入做生意，原告自負有除去此妨害之義務，但原告不除去反而要被告自己去處理，違反民法第423條租賃物保持合於出租使用收益之義務，原告於105年1月6日發存證信函終止系爭租約。依最高法院69 年度台上字第1798號、96年度台上字第1415號民事裁判，系爭房屋已無法達到合於約定使用收益之目的，所受妨害迄今仍持續中，與給付租金義務互有對價關係，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。原告未盡此義務前，被告得行使同時履行抗辯權，故原告請求被告給付租金，於法無據。縱認被告須給付原告租金，惟被告生意一落千丈，部分已搬遷他處，表示已難以繼續營業，又原告之店面迄今仍無人承租，可知系爭房屋已無法發揮店面應有之功能，故可類推適用民法第435條第1項規定，請求減少價金，每月租金應以百分之20計算才合理。被告未繳納房租，非無法律上之原因，且被告就系爭房屋無法使用收益，並未受有利益。㈢被告與原告之租約，最近一次於103年4月份到期，原告於被告尚不知情時，即知悉訴外人蘇錫鏗有圍鐵絲網之意思，因而於親自來收取每月租金情況下，遲未與被告續約，經被告等人多次催告，原告稱彼此已租賃多年不急著續約，讓被告繼續先行營業，直到103年11月份才陸續與被告簽約，（另被告張敏慧於104年3月30日簽約），是原告因知悉訴外人蘇錫鏗欲圍鐵絲網之事，無法解決才遲延續約，然事後證明根本未能解決，是在欺騙被告。因鐵絲網已圍起來，原告自104年4月份起，不敢再向被告收取租金。㈣原告於另案本院105年度南簡字第195號確認通行權存在等事件起訴狀中表示，「系爭土地上架設足以完全阻礙原告等3 人車輛進出之鐵絲網圍籬，故意妨害原告使用、收益自身所有土地」、「致原告所有之上開各筆土地與公路無適宜之聯絡」「使上開安中路一段361-51至58號之店家已無法為通常之使用，致無法營業，使告訴人亦無法收取租金」等語，足見原告也認為訴外人蘇錫鏗所圍鐵絲網，有妨害到原告，致原告所出租之房屋無法為完全使用、收益，且無適宜通路與公路連接，卻於本件又翻異前詞，主張不需負責，顯互相矛盾。此外，上開原告之主張已經鈞院判決確定，自有既判力，故其主張事實，可採為本案裁判之依據。㈤被告吳宋賢於104年10月30日當天清空所承租房屋後，致電通知原告已搬遷完畢，原告同時要求被告吳宋賢繳納104年4月5日至104年11月4日，共7個月之租金，被告吳宋賢表示同意繳納水電費，但因原告對被告等人所造成之損害，雙方尚未處理，故租金尚無法繳納。於104年11月中旬，原告與其兄弟至被告吳宋賢搬遷後之新址，收取104年4月至104年11 月之水電費共4,971元，並書寫以下內容之文書：押金50,000元，月租金25,000x8折=20,000，4月至10月:7個月x20,000=140,000，140,000-50,000(押租金2個月)=90,000，90,000+4,164+541+266=94,971。原告至被告吳宋賢搬遷後之新址店面收取租金，且原告當時欲向被告收取104年4月至同年10月份，共7個月之租金，可見原告也知悉被告吳宋賢早已搬遷之事實。被告吳宋賢既於104年10月30日交還承租房屋，原告請求104年11月5日至105年3月29日相當於不當得利之租金，自屬無理由。㈥被告每人均有繳納2個月押租金，請求准予抵銷。並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠門牌號碼台南市○○區○○路○段000○00號、361之52號、361之53號、361之55號、361之57號、361之58號未保存登記房屋6間，均為原告所有。被告等人向原告承租係爭房屋，訂有租賃契約書，一年一期，期滿續約，承租標的及用途、租期、租金分別附表一所示。㈡訴外人蘇錫鏗於104年4月間在系爭房屋面臨道路出入口處架設鐵絲網，被告等人均自104年4月起即未繳納租金。采虹餐廳股東王輝城於104年4月30日寄發存證信函予原告，表明被告等人向原告承租店面營業使用，蘇錫鏗以鐵絲網設置在商店前面，致被告等人無法營業，依民法第423條規定，請原告於5日內排除蘇錫鏗之圍堵行為，以利通行，若無法排除，致被告等人之損失，原告應負全部賠償責任等情。原告於104年4月30日以存證信函回覆，表示其已向蘇錫鏗提起告訴，善盡出租人職責，受害店家可針對鐵絲網之所有人，依民法第184條及第191條，請求賠償損失等情。㈢就蘇錫鏗在系爭房屋東側鄰路之騎樓處架設鐵絲網阻隔乙情，原告有向台灣台南地方法院檢察署告發，經檢察官不起訴處分確定。㈣原告於105年1月6日寄發存證信函，以被告葉月蘭尚有9個月租金及代墊水電費共計126,656元未給付，催告被告葉月蘭於7日內付清，否則將終止租賃契約，被告葉月蘭須將房屋返還原告。㈤經本院現場實施勘驗，系爭361之51號至361之58號房屋東側鄰台南市安南區安中路一段馬路之騎樓處，有鐵絲網架設阻隔，除系爭361之53號房屋南北兩側以木柵圍欄架住外，該鐵絲圍欄未圍住前開房屋南北兩側；系爭361之55號與361之54號房屋間現為空地，鋪設有水泥，於鐵絲網架設前可通台南市安南區安中路一段及安中路一段557巷19弄。㈥被告陳建昇、吳宋賢、張敏慧已於105年3月30日分別將系爭361之51、361之55、361之58號房屋清空交還原告。㈦被告陳建昇自98年4月份起，向原告承租系爭361之51號房屋作為店面，經營汽車維修；被告黃秋緣自103年4月份起，向原告承租系爭361之52號房屋作為店面，經營鑫鑽餐飲；被告李莉娟自100年4月份起，向原告承租系爭361之53號房屋作為店面，經營古早味餐廳；被告吳宋賢自99年4月份起，向原告承租系爭361之55號房屋作為店面，經營泓盛汽車行；被告葉月蘭自102年2月份起，向原告承租系爭361之57號房屋作為店面，經營采虹餐飲；被告張敏慧自104年4月份起，向原告承租系爭361之58號房屋作為店面，經營翔敏辦公傢俱行。㈧被告6人因系爭租賃契約均有按系爭租賃契約2個月之租金交付原告作為押租金。四、兩造爭執之事項：㈠原告依民法第450條第1項、第455條規定請求被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭分別騰空系爭361之52、361之53、361之57 號房屋後交還原告，有無理由？㈡原告向被告等人請求附表二所示積欠租金總額之租金，有無理由？被告等人得否以第三人在系爭房屋面臨道路出入口處架設鐵絲網，原告未保持系爭房屋合於出租使用收益為由，主張同時履行抗辯，而拒絕給付積欠之租金？㈢被告吳宋賢是否於104年10月30日將系爭房屋清空並通知原告點交收受？㈣原告向被告等人請求附表二所示相當於租金之不當得利，有無理由？五、得心證之理由：㈠原告依民法第450條第1項、第455條規定請求被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭分別騰空系爭361之52、361之53、361之57 號房屋後交還原告，有無理由？ 1.按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，除法律另有規定外，承租人應依民法第455條第1項前段規定，於租期屆滿時返還租賃物（最高法院69年臺上字第4001號判例意旨參照）。 2.原告主張被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭依序於103年11月 20日、同年月1日、同年月2日，分別向原告承租系爭361 之52號房屋、系爭361之53號房屋、系爭361之57號房屋，約定租賃期間依序為103年11月20日至104年11月19日、 103年11月1日至104年10月31日、103年11月2日至104年11月1日，並均簽訂有書面租賃契約等事實，為被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭所不爭執，復有房屋租賃契約書3份附卷可稽，堪認被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭與原告間之租賃期限應分別於104年11月19日、104年10月31日、104 年11月1日屆滿，則除法律另有規定外，被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭自應於租賃期限屆滿時返還租賃物。 3.被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭雖抗辯租賃期間，系爭房屋大門出入口為第三人以鐵絲網圍住，無法出入，無法達到系爭房屋使用收益目的，並受有營業等損害云云，為原告所否認。然查，縱認被告等主張營業等損害乙節屬實，惟與其在租賃關係消滅後所負返還租賃物之義務，並非互為對價關係，自不得藉口其受有損害未受清償，即拒絕系爭房屋之返還。從而，被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭上開所辯，均屬無據，難以憑採。 4.基上，原告依民法第450條第1項、第455條規定，請求被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭應分別騰空系爭361之52、361之53、361之57號房屋後交還原告為有理由，應予准許。㈡原告向被告等人請求附表二所示積欠租金總額之租金，有無理由？被告等人得否以第三人在系爭房屋面臨道路出入口處架設鐵絲網，原告未保持系爭房屋合於出租使用收益為由，主張同時履行抗辯，而拒絕給付積欠之租金？ 1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年台上字第3490號裁判要旨參照）。此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態。又此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號判決參照）。 2.經查，被告陳建昇自98年4月份起，向原告承租系爭361之51號房屋作為店面，經營汽車維修；被告黃秋緣自103年4月份起，向原告承租系爭361之52號房屋作為店面，經營鑫鑽餐飲；被告李莉娟自100年4月份起，向原告承租系爭361之53號房屋作為店面，經營古早味餐廳；被告吳宋賢自99年4月份起，向原告承租系爭361之55號房屋作為店面，經營泓盛汽車行；被告葉月蘭自102年2月份起，向原告承租系爭361之57號房屋作為店面，經營采虹餐飲；被告張敏慧自104年4月份起，向原告承租系爭361之58號房屋作為店面，經營翔敏辦公傢俱行之事實，為兩造所不爭執。又除被告張敏慧於104年4月始向原告承租系爭361之57 號房屋外，其餘被告向原告承租系爭房屋，業已相當時日，且被告等承租系爭房屋均分別為經營汽車維修廠、餐廳、傢俱行等店舖，對外招攬顧客為營業目的使用之客觀使用狀態，應為原告所知悉。足見兩造簽立系爭房屋租賃契約書時，兩造主觀、客觀上應有認知租賃系爭房屋係供被告等經營各種店舖對外營業使用，而經營汽車維修廠、餐廳、傢俱行等店舖，其大門出入口未受阻隔，得以對外暢通進出通行，乃屬原告出租系爭房屋予被告等使用收益所必需，並應於租賃關係存續中須保持通行不受妨礙之狀態，方達被告承租系爭房屋經營使用之目的。 3.次查，系爭房屋臨台南市安中路出入口處圍有約一米半之鐵架、鐵絲網，使系爭房屋無法直接進出台南市安中路，需繞過鐵架、鐵絲網兩側，或經由系爭房屋後門，始得進出系爭房屋等情，業據本院會同兩造勘驗屬實，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷第119至140頁），系爭房屋坐落土地雖非屬袋地，系爭房屋仍得自鐵架、鐵絲網兩側走廊，或經由系爭房屋後門亦得進出系爭房屋，惟衡情店舖開店營業，顧客自以大門進出消費，而無後門穿越進入店舖之舉。再者，上開鐵架、鐵絲網係於兩造租賃期間即104年4月3、4日由第三人蘇錫鏗架設阻隔，且蘇錫鏗因系爭房屋出入道路，通行其所有土地，於架置鐵架、鐵絲網前，曾與原告協調長達半年末果，始架設鐵網之事實，業據證蘇錫鏗到庭結證屬實，可知原告將系爭房屋租賃予被告時，應得知悉系爭房屋將有無法從大門進出道路之虞。而被告陳建昇、吳宋賢經營汽車維修廠、汽車行，其車輛進出維修自需經由臨台南市安中路之大門，而無由迴迂自兩側走廊行駛進入，益徵系爭房屋臨台南市安中路出入口處以鐵架、鐵絲網圍阻，足使系爭房屋已不適於被告從事原先經營店舖各項營業目的之使用，就系爭房屋已無法為圓滿之使用收益，原告自有未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之瑕疵，且該瑕疵足以影響承租人依約使用系爭房屋之情形，堪以認定。 4.復按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號裁判意旨參照）。承前所述，系爭房屋於租賃關係存續中，具有足以影響承租人依約圓滿使用、收益系爭房屋之瑕疵，使被告無法經營店舖使用，原告自有違反民法第423 條之給付義務，被告據此主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，自屬有據。從而，原告請求被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭、張敏慧分別給付租賃期間之租金95,200元、95,200元、95,200元、140,000元、95,200 元、264,000元及延滯利息，為無理由，應予駁回。㈢被告吳宋賢是否於租期屆至時，將系爭房屋清空並通知原告點交收受？ 1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條前段分別定有明文。查，被告吳宋賢與原告間之系爭租賃契約，租賃期間係自103年11月5日至104年 11月4日止，且租賃契約第6條約定：「乙方（指承租人）於租期屆滿時，除經甲方（指出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，有系爭租賃契約書可稽（見本院卷第29頁），依上開約定及民法第455 條前段之規定，被告吳宋賢於租期屆至後，即負有即日將租賃物遷空交還原告之義務。本件被告吳宋賢辯稱其已於0月30日租期屆至前已搬離，並通知原告新址，原告因此於105年1月間至其遷居新址收取水費、電費後，並要求原告翌日拿取系爭房屋鑰匙等語，為原告所否認，依民事訴訟法第277條之規定，被告吳宋賢自應就此有利於己之事實負舉證之責。 2.經查，原告係於105年1月間前往被告吳宋賢遷居新址，除收取水、電費外，尚欲向被告吳宋賢收取104年4月至10月之租金，此有被告吳宋賢提出之電費通知收據及手寫會算單據在卷可按（見本院卷第246至248頁），足見原告亦希望被告吳宋賢能早日結算租金，取回系爭房屋，倘被告吳宋賢租期屆滿即遷讓房屋並告知原告，衡情原告自無不配合之理，且若被告吳宋賢若早已於租期屆至當日前清空搬離，於105年1月向其收取水、電費，即可會同到場點交系爭房屋，或將鑰匙交還原告。又自原告向被告吳宋賢收取之電費，104年10月20日至104年12月16日期間，尚有541 元之電費支出，可見被告吳宋賢於租期屆至時，尚未搬遷完畢。且系爭房屋之鑰匙仍在被告吳宋賢持有中，則系爭房屋自屬仍持續在被告吳宋賢占領中及實力支配之下。 3.基上，被告既無法證明其已於租期屆至當日即搬離，並通知原告到場點交系爭房屋，自應以105年3月30日兩造實際點交房屋之日，始符合依債之本旨返還系爭租賃物。被告吳宋賢抗辯其租期屆至時，業將系爭房屋清空並通知原告點交收受，實無可採。㈣原告向被告等人請求附表二所示相當於租金之不當得利，有無理由？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有規定；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查： 2.兩造間之租賃契約於附表一所示時間業已屆滿，租賃關係消滅，則被告等人於租賃關係消滅後仍繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據上揭規定及判例意旨，原告自可請求被告返還相當於租金之不當得利。又兩造原約定之每月租金各為附表一所示，惟系爭房屋臨台南市安中路大門出入口處圍有約一米半之鐵架、鐵絲網，使系爭房屋無法直接進出台南市安中路，不利於經營商業店舖使用，復酌勘系爭房屋坐落位置、繁榮程度，及兩造原約定之租金數額，是被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭等占有使用系爭房屋每月所受之利益依序為10,200元、10,200元、10,200元、15,000元、10,200元（即原租金百分之60）方屬公允，逾此金額之主張，尚屬無據，不應准許。 3.再按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。故凡居於未來履行狀態有實現給付之必要者，均可先行提起將來給付之訴。本件被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭目前仍分別占有系爭房屋，在遷讓交還系爭房屋前，原告就系爭房屋仍繼續受有無法使用之損害，原告有到期不履行之虞，故原告就此履行前之不當得利提起將來給付之訴，併請求相當於租金之不當得利，亦屬正當，則原告請求被告黃秋緣、李莉娟、葉月蘭分別自原租賃契約租期屆滿翌日（即104年11月 20日、104年11月1日、104年11月2日）起至遷讓系爭房屋之日止，按月各給付相當於租金之不當得利10,200元，尚非無據。至於，被告陳建昇、吳宋賢業已於105年3月30日遷出系爭房屋，則被告陳建昇自租期屆滿翌日（即104年 11月1日）起至遷讓房屋日（即105年3月29日）止，期間所受之不當得利為50,342元【計算式：17000×60%＝1020 0；10200×（4＋29/31）＝50342】；被告吳宋賢自租期屆滿翌日（即104年11月5日）起至遷讓房屋日（即105年3月29日）止，期間所受之不當得利為72,097元【計算式：25000×60%＝15000；15000×（4＋25/31）＝72097】。 4.復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。查，被告陳建昇、黃秋緣、李莉娟、吳宋賢、葉月蘭均依系爭租賃契約第5條約定，分別交付34,000元、34,000元、34,000元、50,000元、34,000元予原告等情，為兩造所不爭執，是本件租賃關係消滅後，被告所交付之押租金自發生抵充欠租之效力。又上開被告就原告本件訴訟所為之請求，主張以押租金抵銷之，亦為原告所不爭執，則原告主張被告應給付上開不當得利款項，經抵銷原告應返還被告等之押租金後，原告得請求被告陳建昇給付之金額為16,342元【50342－（17000×2）＝16342】；被告吳宋賢為22,097元【72097－（25000×2）＝22097】；被告黃秋緣為6,800元【其中34,000元押租金經抵銷104年11月20日至105年3月19日之不當得利，計算式：（10200×4 ）－（17000×2）＝6800】，及自105年3月20日起至遷讓交還系爭361之52號房屋之日止，按月給付原告10,200元；被告李莉娟為6,800元【其中34,000元押租金經抵銷104年11月1日至105年2月29日之不當得利，計算式：（10200×4）－（17000×2）＝6800】，及自105年3月1日起至遷讓交還系爭361之53號房屋之日止，按月給付原告10,200 元；被告葉月蘭為6,800元【其中34,000元押租金經抵銷 104年11月2日至105年3月1日之不當得利，計算式：（10200×4）－（17000×2）＝6800】，及自105年3月2日起至遷讓交還系爭361之57號房屋之日止，按月給付原告10,200元，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。六、從而，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求⑴被告黃秋緣應將系爭361之52號房屋騰空交還原告，並給付原告6,800元，及自105年3月20日起至遷讓交還系爭361之52號房屋之日止，按月給付原告10,200元；⑵被告李莉娟應將系爭36 1之53號房屋騰空交還原告，並給付原告6,800元，及自105年3月1日起至遷讓交還系爭361之53號房屋之日止，按月給付原告10,200元；⑶被告葉月蘭應將系爭361之57號房屋騰空交還原告，並給付原告6,800元，及自105年3月2日起至遷讓交還系爭361之57號房屋之日止，按月給付原告10,200元； ⑷被告陳建昇應給付原告16,342元，及自105年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑸被告吳宋賢應給付原告22,097元，及自105年6月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。是原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此乃促使本院注意，此部分本院不另為准駁之諭知，被告聲明願供擔保免為假執行，經核並無不合，併准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 10 月 31 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭法官田幸艷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 1 日書記官周怡青附表一： ┌───┬────────────────┬────────┬────┐ │承租人│ 租賃標的及用途 │ 租賃期間 │每月租金│ │ │ │ │(新台幣)│ ├───┼────────────────┼────────┼────┤ │陳建昇│台南市○○區○○路○段000○00號 │103年11月1日至 │17,000元│ │ │經營汽車維修 │104年10月31日 │ │ ├───┼────────────────┼────────┼────┤ │黃秋緣│台南市○○區○○路○段000○00號 │103年11月20日至 │17,000元│ │ │經營鑫鑽餐飲 │104年11月19日 │ │ ├───┼────────────────┼────────┼────┤ │李莉娟│台南市○○區○○路○段000○00號 │103年11月1日至 │17,000元│ │ │經營古早味餐廳 │104年10月31日 │ │ ├───┼────────────────┼────────┼────┤ │吳宋賢│台南市○○區○○路○段000○00號 │103年11月5日至 │25,000元│ │ │經營泓盛汽車行 │104年11月4日 │ │ ├───┼────────────────┼────────┼────┤ │葉月蘭│台南市○○區○○路○段000○00號 │103年11月2日至 │17,000元│ │ │經營采紅餐飲 │104年11月1日 │ │ ├───┼────────────────┼────────┼────┤ │張敏慧│台南市○○區○○路○段000○00號 │104年3月30日至 │30,000元│ │ │經營翔敏辦公傢俱行 │105年3月29日 │ │ └───┴────────────────┴────────┴────┘ 附表二 ┌───────────────────────────────────────────────────┐ │附表二 │ ├───┬────────────────┬─────────────────────────┬────┤ │承租人│ 積欠租金期間及總額（新台幣） │相當於租金之不當得利起訖日及金額（新台幣） │備註 │ │ │ │ │ │ ├───┼────────────────┼─────────────────────────┼────┤ │陳建昇│104年4月1日至104年10月31日共7 期│104 年11月1 日至105 年3 月29日每月不當得利之金額：│已於105 │ │ │17,000x7x80%＝95,200元 │17,000元x 80% ＝13,600元不當得利總金額： │年3月30 │ │ │ │13,600x(4+29/31)＝67,123元 │日返還房│ │ │ │ │屋 │ ├───┼────────────────┼─────────────────────────┼────┤ │黃秋緣│104年4月20日至104年11月19日共7期│104 年11月20日至遷出房屋之日每月不當得利之金額： │ │ │ │17,000x7x80%＝95,200元 │17,000元x 80%＝13,600元 │ │ ├───┼────────────────┼─────────────────────────┼────┤ │李莉娟│104年4月1日至104年10月31日共7期 │104 年11月1 日至遷出房屋之日每月不當得利之金額： │ │ │ │17,000x7x80%＝95,200元 │17,000元x 80%＝13,600元 │ │ ├───┼────────────────┼─────────────────────────┼────┤ │吳宋賢│104年4月5日至104年11月4日共7期 │104 年11月5 日至105 年3 月29日每月不當得利之金額：│已於105 │ │ │25,000x7x80%＝140,000元 │25,000元x 80% ＝20,000元不當得利總金額： │年3月30 │ │ │ │20,000元x(4+25/31)＝96,129元 │日返還房│ │ │ │ │屋 │ ├───┼────────────────┼─────────────────────────┼────┤ │葉月蘭│104年4月2日至104年11月1日共7期 │104 年11月2 日至遷出房屋之日每月不當得利之金額： │ │ │ │17,000x7x80%＝95,200元 │17,000元x 80%＝13,600元 │ │ ├───┼────────────────┼─────────────────────────┼────┤ │張敏慧│104年4月30日至105年3月29日共11期│無 │已於105 │ │ │30,000xl1x80%＝264,000元 │ │年3月30 │ │ │ │ │日返還房│ │ │ │ │屋 │ └───┴────────────────┴─────────────────────────┴────┘

臺南簡易庭105年度南簡字第122號

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