臺南簡易庭105年度南簡字第305號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　105年度南簡字第305號

原告

李維芯

被告

林倩戎

訴訟代理人

彭大勇律師

訴訟代理人

林士龍律師

訴訟代理人

郭栢浚律師

被告

全亞洲不動產仲介經紀有限公司（中信房屋文化加盟店）

法定代理人

蘇淑芬

訴訟代理人

蘇信忠

上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國105年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明第1項請求被告林倩戎應給付原告新臺幣（下同）250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國105年4月22日具狀變更該聲明為：被告林倩戎應給付原告305,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告透過被告全亞洲不動產仲介經紀有限公司（中信房屋文化加盟店，下稱全亞洲公司）業務員之居間仲介，以280萬元之價格日向被告林倩戎購買如附表所示之不動產（下稱系爭房地），買賣價金為280萬元，簽立有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告全亞洲公司並擔保如附表所示之建物（下稱系爭房屋）無滲漏水情形，被告林倩戎亦於被告全亞洲公司所製作之「房地產標的現況說明書」第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形？」勾選「否」，且同意房地產標的現況說明書為系爭買賣契約之一部分，亦即被告林倩戎於系爭買賣契約明確擔保系爭房屋無滲漏水情形，系爭房地已於104年6月25日辦妥所有權移轉登記，被告全亞洲公司並於同年月22日將系爭房地點交予原告。詎點交後數日原告將系爭房屋舊有裝潢清空，竟發現系爭房屋客廳八卦窗邊與側牆、房間窗框周圍等處有滲水情形，原告於104年7月8日通知被告全亞洲公司查看，104年8月份蘇迪勒颱風過後，雨水經各層樓之樓層線裂縫及地下室側牆裂縫滲入，致系爭房屋坐落之整棟大樓公共梯間、地下室積水，原告乃委請蘇益民建築師事務所、瀚江企業社勘查系爭房屋之建築物結構與滲漏水，被告全亞洲公司亦派請工班勘查，勘查結果皆證實系爭房屋有滲漏狀況，經原告委請瀚江企業社估價修繕費用需305,000元。系爭房屋既有滲水情形，勢必造成系爭房屋經濟性價值減損，系爭房屋顯具有重大瑕疵，原告爰依民法第359條及第365條規定請求被告林倩戎減少買賣價金305,000元。

（二）又被告全亞洲公司為專業房屋仲介公司，怠於盡其居間義務，未據實告知原告系爭房屋實際狀況或未盡調查之責，在其所製作之房地產標的現況說明書記載系爭房屋無漏水情形，經原告再次向被告全亞洲公司求證，其亦為保證，原告爰依民法第571條規定，請求被告全亞洲公司返還服務費28,000元，並提供防水保固。

（三）並聲明：被告林倩戎應給付原告305,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告全亞洲公司應給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

（四）對被告抗辯之陳述：

1、系爭房屋於104年6月22日交屋時，被告全亞洲公司員工郭栢青有要求原告簽立切結書，並表示系爭房屋現況就是如此，切結書非原告與代書洽談的，亦無被告林倩戎訴訟代理人所稱提早點交系爭房屋之情形，而簽立切結書前提須以系爭房屋無漏水情形，兩造雖係以現況交屋，惟所謂現況應係指被告林倩戎、全亞洲公司向原告保證無滲漏水之現況，原告購買系爭房地前有去看過系爭房屋3次，當時確實沒有看到漏水，係原告拆掉裝潢後才看到漏水，系爭房屋漏水瑕疵非一般房屋買受人於交屋時能立即察覺，系爭買賣契約第9條第2項亦載明：「乙方（被告林倩戎）應擔保本約標的物交付予甲方（原告）時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）」，是切結書不能作為被告免責之約定，被告仍應負瑕疵擔保責任。

2、公共空間防水止漏工程，若要全面完成須由內部止漏結合外牆施工，並須取得左右相鄰房屋屋主同意，在房屋交接處各別包覆鐵皮，惟系爭房屋左右相鄰房屋結構皆為鐵皮屋加蓋，施工無法完全，工程費用亦因不確定因素太多無法估算，僅能由內部止漏，無法由外部施工，無法修復至完全不會滲漏水，每隔幾年需維護1次，原告僅請瀚江企業社依系爭房屋內部能施作之範圍進行估價。原告所提報價單確實有針對公共區域部分，惟亦有針對系爭房屋部分，系爭房屋係4樓，報價單所載3樓應係誤寫，報價單內所列前窗右側牆面潮濕、前正立面與鄰屋伸縮縫、後房間窗戶部分這3項金額72,000元及吊車係屬於系爭房屋，其他金額是公共設施能夠施作部分。

3、原告於交屋後之104年6月26日固有請人進入系爭房屋施工，但只是要增建廁所並將隔間牆局部拆除，並未對漏水之客廳做任何施工。

二、被告林倩戎抗辯以：

（一）原告於交屋當日有簽立切結書予被告，其內容載明：「於交屋當日點交確認現況無誤，爾後出賣人（被告林倩戎）不負該屋任何瑕疵擔保責任，立切結書人（原告）須自負保管責任，…恐口無憑，特立此切結書為據。」等文字，顯見兩造就系爭房屋之瑕疵擔保責任已特約免除被告之物之瑕疵擔保責任，原告再以瑕疵請求減少價金，並無理由。

（二）兩造就系爭房屋之買賣約定以「現況」交屋，堪認出賣人不願負物之瑕疵擔保責任，亦即出賣人希望購買人先查明建物狀況，對建物現況無意見後始簽訂房屋買賣契約，以免事後藉口建物有何瑕疵請求賠償或主張解約，購買者如願接受「現況」交屋，必定對建物現況已有一定把握，且可接受，否則以房地買賣高價值標的交易之特性，購買者斷無可能接受簽約後無法主張瑕疵擔保請求之不利益，原告自104年5月7日就系爭房屋簽立買賣契約至同年6月22日簽立切結書止期間將近2個月，故系爭房屋買賣成交時之狀況（屋頂天花板、地板之水漬痕跡、是否漏水等），原告應知之甚明，兩造既已約定以房屋現況交屋，足證原告已拋棄其物之瑕疵擔保之權利。

（三）被告所交付與原告之系爭房屋，係依兩造簽約時之現況為準，故原告所指稱之漏水瑕疵並非民法第354條之瑕疵，因系爭房屋為近30年之中古屋，中古屋所使用之材質本即會隨時間經過而老化，強度自不能與新屋相較，自不能以系爭房屋結構老化所導致縫隙有些漏水，即認系爭房屋欠缺所具有之通常效用及價值，且系爭房屋所在結構在居住使用上安全並無虞，不能認定系爭房屋欠缺中古屋通常之品質，是以通常中古屋交易觀念，不能認為系爭房屋存有瑕疵。

（四）系爭房屋點交時沒有漏水，且原告要求提前交屋後，隨即僱工整修系爭房屋，是原告現所主張之漏水情形，亦有可能是原告施工所致，原告如主張滲漏水情形是在交屋前即已有之房屋狀況，應由原告舉證證明。

（五）縱認被告應負物之瑕疵擔保責任，然原告所提出之修理費報價單其中項次1、2、3、4、5、9部分均係針對系爭房屋所在大樓之公共區域漏水瑕疵所估之修復費用，並非系爭房屋本身有瑕疵問題，且僅是估價，實際尚未進行施作，原告亦無該費用之支出而受損，原告主張受有報價單金額之損害亦不足採。且公共區域部分之漏水修復應由大樓全體住戶共同負擔，原告請求被告一人賠償並無理由。

（六）並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請宣告免假執行。

三、被告全亞洲公司抗辯以：房地產標的現況說明書係被告林倩戎自己勾選確認沒有漏水，被告全亞洲公司有詳細檢查系爭房屋，原告亦有看過系爭房屋，現場沒有漏水，被告全亞洲公司已盡仲介居間義務，沒有違反告知義務，告知義務應由被告林倩戎負責。有關切結書部分應係原告自己與代書洽談，被告全亞洲公司不知道有切結書存在等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴。

四、本件經調查兩造對下列事實不爭執，並有兩造所提出之不動產買賣契約、房屋交易安全契約書、房地產標的現況說明書、切結書及建築物漏水勘查報告、建物登記謄本及建物測量成果圖等件在卷可稽：

（一）原告於104年5月7日經被告全亞洲公司業務郭栢青之居間仲介，以280萬元向被告林倩戎買受系爭房地，兩造於104年5月7日簽訂系爭買賣契約，原告已給付買賣價金，系爭房屋亦已完成所有權移轉登記，並於同年6月22日交屋。

（二）交屋時原告有簽立載有「經出賣人同意先行交屋予立切結書人，並於交屋當日點交確認現況無誤，爾後出賣人不負該屋任何瑕疵擔保責任，立切結書人須自負保管責任，不得再另行要求任何補貼或延遲銀行撥款給付購屋尾款，同意由特約代書完成過戶登記後逕行將買賣價款匯予賣方，如有違反，願負法律及賠償責任，絕無異議」等語內容之切結書予承辦代書。

（三）被告林倩戎於104年3月23日簽立之房地產標的現況說明書第13項次「建築改良物是否有滲漏水」欄位有勾選「否」。

（四）原告於被告交屋後有雇請工人進入系爭房屋敲打整修系爭房屋，被告所提出之本院卷第85頁至91頁中房屋牆壁拆除情形，確係原告聘僱工人所為，另原告所提出之系爭房屋及樓梯間、地下室等之照片之真正，被告不為爭執。

（五）原告於104年8月間曾委請蘇益民建築師至系爭房屋勘查，經蘇益民建築師事務所提出勘查報告，勘查結果為：1.屋內客廳、房1、房2、房3窗框下緣皆有滲水痕跡（判斷由外牆窗框邊含水滲入屋內）。

2.客廳柱邊以及側牆，有滲水痕跡以及潮濕、壁癌狀況（判斷由外側牆與鄰房間縫隙含水滲入屋內）。

3.公共梯間樓層線滲水痕跡及梯間內平臺積水；地下室側牆滲水痕跡（判斷於外牆由樓層裂縫滲入）。

（六）系爭房屋之建物謄本載明其共用部分為同段1703建號、權利範圍20分之4，共用部分1703建號之範圍如本院卷第105頁之建物測量成果圖，各樓層樓梯走道及地下室均屬共用部分。

五、原告以系爭房屋買賣當時即存有漏水之瑕疵，主張被告林蒨戎應負瑕疵擔保及損害賠償之責，並以修繕費用做為請求金額；被告全亞洲公司未善盡調查義務應返還本件之仲介費，此為被告所否認，並分別以前詞置辯，是本件爭執點即在於：（一）被告林倩戎應否就系爭房屋之系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任？原告得否請求減少系爭房屋之價金？（二）原告得否請求被告全亞洲公司返還原告已給付之服務費？

六、本院之判斷：

（一）被告林倩戎就系爭房屋應負物之瑕疵擔保之責：

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然預期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，房屋發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨參照）。惟倘出賣人主張買受人於契約成立時即知系爭買賣標的物具有瑕疵，或有可免責之事由，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情或免責事由負舉證責任（最高法院65年台上字第119號判例、97年度台上字第210號判決要旨參見）。

2.經查，原告主張被告林倩戎出售系爭房屋予原告時有保證系爭房屋無滲漏水情形，業據提出房屋現況說明書為憑，另系爭買賣契約第9條擔保責任中亦另特別載有本約標的物無滲漏水情形，是依系爭買賣契約內容觀之，系爭房屋固為中古屋，惟被告林倩戎對系爭房屋有保證於出售時無滲漏水瑕疵之擔保責任，應堪認定。原告於交屋時固有簽立系爭切結書予代書，惟依該切結書內容觀之原告僅係同意先行交屋，並就交屋後所產生之瑕疵不得對被告主張擔保責任，此由證人即請原告簽立切結書之代書蔡育錡到院所證：「因為買方要求提前交屋，且要動工處理，賣方擔心動工整理之後可能會造成房屋毀損，因此會要求買方自負保管責任，賣方排除瑕疵擔保」等語亦足認定，是系爭切結書並未排除被告林倩戎依買賣契約內容所應負之擔保責任，是被告以原告於交屋時有簽立切結書即不得主張物之瑕疵擔保責任云云，自無可採。

3.被告雖提出系爭切結書及系爭房屋於交屋後之104年6月28日之整修照片抗辯原告於交屋後已有僱工整修系爭房屋，是原告所主張之滲漏水情形亦有可能係原告施工所致等語，原告固不否認有請工人就系爭房屋之內部隔間局部拆除並增建廁所，惟否認有對所主張滲漏水區域做任何整修行為，而觀之被告所提出之整修照片確係對隔間牆壁部分之施工，而原告起訴主張瑕疵擔保部分係針對系爭房屋三間房間外牆窗框下緣及客廳柱邊以及側牆以及公共梯間樓層及地下室側牆滲水部分，而有關上開部分有滲漏水情形，已據其提出蘇益民建築師事務所勘查報告及照片在卷可稽（另置放於證物袋），此亦為被告所不爭執，而依上開不爭執事項（五）所載之勘查結論認定：所鑑定之滲漏水情形大抵均係外牆、或窗框邊緣無適當防水功能所導致，另再參酌原告提出之系爭房屋牆壁裂縫、水漬及壁癌相片所示，以外牆防水功能欠缺縱有滲水之情形，會造成如此壁癌之程度，應代表此外牆防水功能欠缺已發生許久，堪認應係於交屋前即已存在之情形，而被告林倩戎於出售系爭房屋時既係以系爭房屋為無滲漏水情形之約定內容為買賣條件，是以無論依買賣之瑕疵擔保，或係原告與被告林倩戎於買賣契約中之擔保責任約定，被告林倩戎就其擔保無滲漏水惟卻發生滲漏水部分之損害，即應負擔保責任。被告林倩戎辯稱其並未居住於系爭房屋內，且之前並無漏水之情事發生，係按系爭房屋現況賣給原告，且系爭房屋出售前原告已看過好幾次，被告不負擔保責任云云，實無可採。

4.又原告主張系爭房屋之樓梯間及地下室共用部分亦有漏水瑕疵，固據提出上開證據為證，惟被告抗辯原告於購買系爭房屋時即知悉大樓樓梯間有漏水情形，且被告僅就系爭房屋專有部分無滲漏水情形負擔保責任，共用部分應由大樓全體住戶負責修繕，不應由被告單獨負責等語。依證人即服務買方之仲介人員郭栢青於本院審理時證稱：「我有帶原告去看系爭房屋四趟，後來原告有要請師傅去估工程，因為裡面有要修改。我們看的還是主要以主建物（1701建號）為主，主要是看房間及陽台，至於持分的部分有詳細說明，比如說大門壞了要大家一起處理，看的過程中原告曾經問過我樓梯間有壁癌的問題，我回答原告說房子這麼久了難免會有壁癌，如果壁癌發生的話是由每家共同出錢來處理，原告沒有回答，另外樓頂上還有一戶，原告還要求屋主要拿到屋頂頂樓的鑰匙才要交屋，持分的範圍原告也很執著的要求，我們也有告知原告持分及頂樓已經存在。地下室我們只是去看一下，地下室只有第一次帶看的時候有下去，當時燈沒有怎麼亮，我們把開關打亮，就只看到一個地下室。（問：談買賣的過程中原告有無對房屋漏水部分作特別的要求？）沒有。但我們代書有談到保固的問題。這是代書一般處理買賣案件時都會談的。當時原告有要求要交付房屋現況說明書，房屋現況說明書就是賣方提出委託時，我們就會建立，是開發的同事跟屋主確認後所建立的資料，做完後還會給屋主簽名。屋主是以現況來勾選。（問：有無包含樓梯間及地下室？）如果有管理委員會的大樓我們都會很詳細告知買方這是屬於管理室的責任。房屋現況說明書部分屋主是只針對她自己有獨立所有權的部分勾選。這棟房子沒有管理委員會。我當時有跟原告說共有的部分是要由五家共同來處理，我還有跟原告舉例我家的女兒牆壞掉是如何處理的。」等語（見本院卷第117頁背面至第119頁），依證人上開證詞可知，原告於看屋時即已知悉系爭房屋共用部分之樓梯間已有漏水之情形，此由原告所提出之照片核對亦明顯可看出樓梯間及地下室確有明顯之水漬、壁癌等，此原告於看屋時應明顯即能知悉，且依證人所述原告於購買系爭房屋時亦已知悉共用部分之瑕疵應由大樓全部住戶依應有部分處理，而依一般買賣慣例，屋主既僅係就房屋專有部分有專有之處分權，且兩造在看屋議價過程亦大多是針對系爭房屋專有部分現況為討論磋商房屋售價，原告亦自承看屋時係由被告林倩戎母親在場雙方針對房屋為說明，房屋現況說明書是仲介人員請賣方勾選的，伊並不知勾選的意思，顯見出賣人並未曾向原告保證就共用部分亦要負擔保之責，且證人亦已明確證稱房屋現況說明係針對系爭房屋專有部分，未包含共用部分，而共用部分實際亦非屬被告林倩戎管理範圍，是被告林倩戎抗辯買賣契約所載擔保房屋無滲水情形係針對系爭房屋專有部分，應屬合理有據，原告主張共用部分之滲漏水亦應由被告林倩戎負擔保之責，本院難認有據。

（二）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。足見於買賣有物之瑕疵之情形，買受人得選擇解除契約或請求減少價金，僅於解除契約顯失公平時，始限制買受人解除契約權利之行使。而系爭房屋專有部分之滲漏水瑕疵應由被告林倩戎負擔保之責，已經本院認定如前，是本件原告主張將上開滲漏水部分之修繕損害賠償部分當成以減少價金方式請求被告林倩戎給付尚屬有據，而關於系爭房屋專有部分即客廳、房1、房2、房3窗框下緣滲漏水、客廳柱邊及側牆之漏水部分之修復費用，依原告提出之瀚江企業社報價單及估價人員即瀚江企業社負責人李正賢到院所證：項次1部分是針對公共空間地下室部分所作的估價，項次2是我去看的時候地下室完全積水，所以也是針對地下室部分，項次3、4、5部分也是針對公共空間的樓梯間，項次7的部分及項次9的部分必須配合吊車施工，項次6及項次8部分是要從室內房間做防水工程，以用手塗抹的方式於窗戶邊緣塗防水材料等語（見本院卷第51頁）觀之，僅其中項次7項目（房屋3樓正立面與鄰房伸縮縫）45,000元、6項目18,000元、8項目9,000元及9項目27,000元，合計99,000元部分，可認為係因被告林倩戎所應負擔之房屋滲漏水瑕疵所減少之價值，原告對被告林倩戎請求之金額在此範圍內為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

（三）原告請求被告全亞洲公司返還已給付服務費28,000元是否有理？本件原告主張被告全亞洲公司仲介人員對系爭房屋是否漏滲水未善盡詳實調查義務，並未盡善良管理人之居間義務等語，然查，就系爭房屋客廳之壁癌及窗框滲水情形，依原告自陳係其於交屋後將房屋舊有裝潢拆除後才能發現，可見就壁癌滲水情形係隱匿在裝潢內，仲介人員僅能就外觀為觀察，不可能拆除裝潢後來檢視牆面情形，且原告亦自承簽約前被告全亞洲公司仲介人員亦有帶同原告看屋多次，原告亦未舉證證明仲介人員有何特意隱匿漏水或未盡善良管理人注意之情事，僅以原告事後委請專業人員勘查之結果主張被告全亞洲公司有未盡調查義務之事實，尚難憑採，亦難以此認定被告全亞洲公司有違反兩造間居間契約義務之情事，則原告請求被告全亞洲公司應返還已給付服務費28,000元，核屬無據。

（四）綜上所述，原告主張依買賣物之瑕疵擔保法律關係，請求被告林倩戎應給付原告99,000元及自起訴狀繕本送達（105年2月17日）翌日即105年2月18日起按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回；原告請求被告全亞洲公司返還本件報酬28,000元，為無理由，應予駁回。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項依職權宣告免假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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