臺南簡易庭106年度南小字第926號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　106年度南小字第926號

原告

葉乃菁

訴訟代理人

吳佳龍律師

被告

和宜建設股份有限公司

法定代理人

張晋源

訴訟代理人

吳玉豐律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院臺南簡易庭於民國106年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，依同法第436條之23準用第436條第2項規定小額訴訟程序亦有適用。原告起訴之聲明為被告公司應給付原告新臺幣（下同）30,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。惟於民國106年11月10日言詞辯論程序中變更訴之聲明為：「被告公司應給付原告37,120元，及自106年11月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，均應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

（一）請求給付冷氣、冰箱價金差額部分：

1、查兩造於104年2月9日成立世界公園房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其中第6條附加條款記載：「本約房屋買賣總價款含家電款陸萬元整」、「本約房屋買賣總價款含冷氣款柒萬元整」，嗣兩造於105年7月間為交屋時，被告公司僅給付原告「大金變頻RKS50/FTKS50旗艦專冷壁掛式」（因該型號停產，改安裝R32變頻冷暖RHP50HVLT /FTHP50HVLT，下稱系爭冷氣機）、「SHARP/440升雙開五門變頻冰箱」（下稱系爭冰箱）提貨單2紙，並於105年9月間安裝完畢後交付保證書。

2、然系爭冷氣機、冰箱之建議售價分別52,980元、49,900元為，與系爭買賣契約所載冷氣款70,000元、家電款60,000元不同，自屬不完全給付。嗣經原告請求被告公司提出購買系爭冷氣冰箱之憑證，被告仍不願提出，原告自得以被告公司債務不履行而依民法第227條第1項規定，請求被告公司給付剩餘之差額即冷氣差額17,020元、冰箱差額10,100元，合計27,120元之差額。

（二）請求返還預繳管理費10,000元部分：

1、臺灣臺北地方法院105年度訴字第287號民事判決：「按民法第247條之1規定：『依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。』查系爭契約係被告一方預定用於預售系爭社區區分所有建物之條款而訂定之契約，為兩造不爭執之事實。而依民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有訂定者，不在此限。」及民法第234條第1項規定「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」第240條規定「債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費用。」是買賣標的物之危險（因管理維護買賣標的物所生費用屬之），在出賣人依債務本旨交付買賣標的物予買受人以前，原則上係由出賣人負擔，買受人受領交付以後，始由買受人負擔。出賣人於買受人受領遲延時，始得請求買受人賠償因保管買賣標的物之必要費用。

2、又按系爭買賣契約第15條第2項前段約定：「買方應負擔建物移轉及抵押權設定印花稅、契稅、監（公）證費（含中途變更名義補徵之契稅）、代書費（由買方預付於代書）、貸款保險費、自來水預繳水費（若有）、預繳每戶壹萬元之管理基金、…。」而第19條第4項第3款固約定「賣方於前述代管期間內，買方及其他全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔等費用，且因該段期間之管理維護屬於『管理條例』第18條第1項規定之『領得使用執照內一年內之管理維護事項』，買方全體同意賣方得由本約第15條第2項所收管理基金（屬管理費及公共基金之性質）支用，至管理委員會合法成立且公共設施點交完成之日止，扣除賣方管理期間支出之所有管理維護費用（含公水、公電、管理服務、清潔或其他相關必要費用等均屬之）後，該筆基金之餘額（若有）始無息移交予管理委員會依法管理及運用之。」

3、查本件社區住戶總計131戶，每戶均預繳10,000元，總共預繳1,310,000元，而由被告公司所提出之代繳管理費支出明細，可知其計算期間自105年4月起至105年11月為止，計算大公電、保全物業、清運等費用，合計總支出已超過1,310,000元，而無剩餘金額可移交管委會，本件社區公設部分遲至106年5月12日方完成點交程序，並將所有權交由管委會管理、使用，然系爭買賣契約係被告公司一方預定用於預售系爭社區區分所有建物之條款而訂定之契約，竟約定於原告專有部分交屋前或公設點交完成前，原告均需負擔共用部分之一切管理維護費用，致使原告尚未受領共用部分，卻需負擔共用部分之所有危險（包括負擔管理維護之費用），不啻減輕被告公司依據上開規定所應負之法定義務，並相對加重買受人即原告之貴任，對於買受人有失公平，此於共用部分移交作業非因可歸責於原告之事由，而未完成之情形下，尤其顯著，是依民法第247條之1規定，系爭買賣契約第19條第4項第3款規定乃顯失公平之契約條款而為無效，被告公司自應將原告依同契約第15條預繳費用中之10,000元管理費用返還予原告。

（三）綜上，原告依民法第227條第1項之規定，請求被告公司給付系爭冷氣及冰箱差額27,120元，及依民法第179條規定，請求被告公司返還預繳之管理費10,000元。

（四）並聲明：被告公司應給付原告37,120元，及自106年11月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告公司則以：

（一）系爭冰箱、冷氣係被告公司基於回饋承購戶之贈與物，非兩造另立之買賣契約，原告主張本於買賣契約不完全給付，請求退回買賣價金差額，應於法無據：

1、按解釋意思表示應探求當事人真意，不應拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；而當事人真意為何，又應以過去事實其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。查本件兩造間係為房屋買賣為契約目的，而被告公司又非家電用品之經銷商，在被告公司之營業登記事項中，也未載有被告公司得經營家電之買賣業務，則被告公司在系爭買賣契約第6條以橡皮圖章加蓋之「本約房屋買賣總價含家電款陸萬、冷氣款柒萬元」之記載，只是表示家電之價值範圍而已，原告將此註解釋為兩造另有締結家電之買賣契約云云，應有違事實真相，而就當事人意思表示之真意，為錯誤之解釋。

2、兩造間既無另行締結家電之買賣契約，原告主張以買賣契約不完全給付為請求權基礎事實，進而以不完全給付中債務不履行為差額賠償之請求，即為於法無據。

（二）被告公司所交付之冷氣機價格確為7萬元、冰箱價格亦確為6萬元，並無原告指稱之差額存在，說明如下：

1、查商品銷售之價格、如何定其售價？應視經銷商之銷售方式、規模、市場佔有率、保固維護約定、裝置之精緻程序等等，而應屬「契約自由原則」之一部分，由買賣雙方自由決定。更因現今電腦網路行銷之盛行，「實體商店」與「網路虛擬商店」在銷售成本、進銷貨價格、售後服務等客觀之差異性等因素，而產生「實體商店」之價格，均遠高於「網購商店」等情，應為眾所周知而無庸舉證之事。從而，本件原告以原廠建議售價主張被告公司之售價不實，進而請求退還差額等情，顯有疑問。

2、被告公司所交付之系爭冰箱係與第三人購入，而購入價錢即為6萬元；另系爭冷氣被告公司亦向第三人購入時，尚包含安裝價格，合計總額為7萬元，此均足以確認被告公司所交付之系爭冰箱、冷氣，不僅未有低於系爭買賣契約上註記價格之事，更因被告公司係大量採購之故，原告所實際受領之系爭冷氣、冰箱，其品質、功能、價格，皆遠高於系爭買賣契約註記之標準，原告所為之本案請求，應為憑空臆測，應無可取。

（三）系爭買賣契約為兩造本於平等地位，再本於「使用者付費」原則所為之約定，基於「私法自治」、「契約自由原則」、「交易安全」及「契約應遵守」之原則，核無違反平等、誠信原則，自無原告主張應依民法第247條之1為無效之情事，說明如下：

1、系爭買賣契約第19條第4項第3款，係兩造就買受人已受領房屋專有部分，且入住期間至管理委員會成立之期間內，有關「使用者」應如何分攤已實際發生之管理維護費之約定。其約定之本質在於「使用者付費」之概念，核與民法第373條之契約履行義務，應為不同之本質，則原告以契約責任來模糊「使用者付費」之原則，進而主張其已入住並實際享受管理維護之利益之情況下，也無須負擔費用，豈合事理之平。是系爭買賣契約條款並無違民法第247條之1之規定。

2、本件原告援引臺灣臺北地方法院105年度訴字第287號判決為主張契約條款無效之依據，然該判決並無任何拘束力，自無拘束本院於個案事證為獨立判斷之效力。

3、是依上開說明，系爭買賣契約條款乃本於平等互惠之原則，再基於「使用者付費」之原則，而就系爭買賣契約交屋後「管委會」成立前之期間，為管理維護費分攤、支付之約定者，即屬合法且必要之約定，更屬維護未交屋入住、未享受「管理維護效益」之承買人利益之必然規定，應屬合乎公平正義原則之約定，原告主張為無效，豈不等同原告可一面享用管理維護之利益（諸如使用公用電梯、大、小公設之用電、燈光、清掃維護、垃圾清理、門禁管理、保全維護）等等，另一面又可全部免為負擔？其不符事理之平，實不待言。

4、並聲明：①原告之訴駁回；②若受不利益判決，被告願供擔保請准免予假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於104年2月9日就被告所推出坐落於臺南市○區○○○段00地號上之世界公園建案簽訂系爭買賣契約，總價金為470萬元，並約定本約房屋買賣總價含家電款6萬元、冷氣款7萬元，被告公司並於105年7月5日交屋，交屋時同時交付原證三之提貨卡。

（二）冷氣提貨單上記載交付之冷氣廠牌為大金、型號為RKS-50/FTKS50旗艦專冷，但因該型號停產，改安裝冷氣廠牌為大金、型號為R32變頻冷暖（RHP50HVLT/FTHP50HVLT）。家電提貨卡上記載廠牌SHARP、品名440公升雙開五門變頻冰箱、數量一。系爭冷氣機、冰箱均已交付與原告。

（三）原告曾繳納1萬元之管理基金，被告於106年5月12日點交共用部分與管委會，期間被告收取每戶預繳管理費1萬元，合計1,310,000元，支出105年6月至11月之管理費1,010,461元、105年4月至10月大公電229,623元、105年6月至11月之清運費52,176元、清潔用品等雜支773元。

四、兩造爭執事項

（一）原告依民法第227條規定請求家電款之差額，有無理由？

（二）原告依民法第179條規定請求被告公司返還預繳之管理費，有無理由？

五、得心證之理由：

（一）原告依民法第227條規定請求家電款之差額，有無理由？

1、按不完全給付，有瑕疵給付及加害給付兩種。瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，可分別情形，如其不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之法則行使權利。加害給付，除發生原來債務不履行之損害外，更發生超過履行利益之損害。

2、兩造間成立系爭買賣契約，總價金為470萬元，並約定本約房屋買賣總價含家電款6萬元、冷氣款7萬元，為兩造所不爭執，則被告公司既於銷售預售屋之際，已將家電款、冷氣款包含於買賣價金中，家電及冷氣機自屬買賣之標的物，被告公司自應提供相當價值之家電及冷氣機予原告。至被告公司雖抗辯：其本身營業項目並無買賣家電，系爭冰箱、冷氣機係屬購買預售屋所附贈，非買賣契約之標的物云云。然買賣契約之當事人，並未限定須具備何種條件始可，被告公司營業項目有無買賣家電，亦非屬買賣契約不成立或無效之事由。此外，系爭買賣契約文義上既已明訂房屋買賣總價含家電款及冷氣款，自難解釋為贈與之意思表示，倘被告公司認為兩造之真意為贈與之意思表示，自應舉證證明之，惟被告公司亦未舉證證明兩造為贈與之意思，其上開所辯，均不足採。

3、被告公司實際交付予原告系爭冷氣機、冰箱之原廠建議售價為52,980元、49,900元，顯然低於兩造買賣契約所約定之70,000元、60,000元之價值，況衡諸常情，原廠之建議售價通常即為該產品之價值，市售之價格不是低於該建議售價，就是與建議售價相同，足見被告公司所提供系爭冷氣機、冰箱有價值上之瑕疵。至被告公司雖提出其與訴外人大亞家電行及名謚有限公司確實以70,000元、60,000元購入系爭冷氣機、冰箱，然被告公司以高於原廠建議售價之價格與大亞家電行及名謚有限公司簽訂契約，此部分屬於被告公司與大亞家電行、名謚有限公司間之契約關係，自不影響系爭買賣契約有無瑕疵之判斷，亦不因此而提高產品之價值，被告所辯自不足採信。是原告主張被告公司有瑕疵給付之情形，為不完全給付，為有理由。

4、然該項瑕疵給付乃屬得補正之瑕疵，依上開說明，原告自應依給付遲延之規定請求，亦即原告應先定相當期限命被告公司補正該瑕疵，於被告公司未補正時，得準用民法第231條之規定，請求被告公司給付因遲延而生之損害。惟原告並未提出其曾訂有相當期限命被告公司補正之相關證據，從其起訴狀觀之，亦無催告被告公司補正之意，而逕向被告公司請求損害賠償，顯與上開規定不符。縱原告有定相當期間催告被告公司補正，但原告所提出之損害乃為價差，並非因該瑕疵遲未補正所生之損害，原告依民法第227條之請求損害賠償，為無理由，應予駁回。

（二）原告依民法第179條規定請求被告返還預繳之管理費，有無理由？

1、依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：（1）免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

（2）加重他方當事人之責任者。（3）使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。（4）其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1定有明文。

2、系爭買賣契約第15條第2項前段約定：「買方應負擔建物移轉及抵押權設定印花稅、契稅、監（公）證費（含中途變更名義補徵之契稅）、代書費（由買方預付於代書）、貸款保險費、自來水預繳水費（若有）、預繳每戶壹萬元之管理基金、…。」預繳管理基金之用途，兩造約定於系爭買賣契約第19條第4項第3款：「賣方於前述代管期間內，買方及其他全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔等費用，且因該段期間之管理維護屬於『管理條例』（公寓大廈管理條例）第18條第1項規定之『領得使用執照內一年內之管理維護事項』，買方全體同意賣方得由本約第15條第2項所收管理基金（屬管理費及公共基金之性質）支用，至管理委員會合法成立且公共設施點交完成之日止，扣除賣方管理期間支出之所有管理維護費用（含公水、公電、管理服務、清潔或其他相關必要費用等均屬之）後，該筆基金之餘額（若有）始無息移交予管理委員會依法管理及運用之。」足見該預繳管理基金為公寓大廈公共基金來源之一，並使用於支出管理維護事項，而管理維護項目包含公水、公電、管理服務及清潔，本屬各住戶應共同負擔之費用，系爭買賣契約第15條第2項，及第19條第4項第3款，並未減輕被告公司之責任，亦未加重原告之負擔。

3、原告雖主張，依民法第373條規定，於交付前之危險（因管理維護買賣標的物所生費用屬之）應由出賣人即被告公司負擔，而被告公司卻以定型化契約將此部分危險移轉與原告，加重原告之負擔云云，然買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。再者，所謂危險負擔，係指危險之實現係不可歸責於契約雙方當事人時，應由何人負擔危險而言，就買賣契約而言，買受人負擔給付危險、出賣人負擔價金危險，民法第373條所稱之危險乃指價金危險而言。是民法第373條之規範目的，並未及於管理買賣標的物所生之費用由何人負擔之問題，原告上開主張，並無理由。

4、從而，原告預繳管理費用1萬元，既係基於系爭買賣契約15條第2項之約定，而該約定並無無效事由，被告公司收取該管理費用，並非無法律上原因，原告此部分主張，於法無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法及所舉證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。又小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額。民事訴訟法第78條、第436條之19分別定有明文。本件訴訟費用經核為1,000元，爰依前揭規定，確定如主文第2項所示。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭