臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

蔡宗勲

訴訟代理人

莊美貴律師

被告

水波餐飲實業有限公司

法定代理人

蘇志誠

被告

謝佳叡

上二人共同訴訟代理人

王朝揚律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國１０８年５月１０日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：其與被告水波餐飲實業有限公司（以下逕稱水波公司）於民國１０６年３月１７日訂立如附表所示租賃契約書（下稱系爭租賃契約），被告謝佳叡則為被告水波公司擔任系爭租賃契約之連帶保證人；詎被告水波公司突然於１０７年７月２日通知原告，表示要自１０７年７月１５日起終止系爭租賃契約，已然違反系爭租賃契約第１３條及第１４條之約定，原告因而寄發存證信函通知被告水波公司終止系爭租賃契約，嗣被告水波公司搬離時又未依約回復原狀，爰依系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）９１萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率５％計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告水波公司於１０６年５月２７日開幕營業不久以後，即發現承租房屋（下稱系爭房屋）有水管堵塞之情形，甚至造成店面因數次積水而停止營業，原告卻拒絕徹底更換修復管線；原告與被告水波公司協調後合意系爭租賃契約於１０７年７月１５日終止，故被告水波公司無違反系爭租賃契約第１３條及第１４條之約定；縱認原告與被告水波公司未合意終止系爭租賃契約，由於系爭租賃契約第１４條屬於違約金之約定，請斟酌本件係因原告拒絕修繕排水管致被告水波公司無法營業所致，原告於１０７年８月旋即又將系爭房屋出租他人，另被告水波公司前已履行契約１年多等情狀，減免被告水波公司應給付金額；此外，原告所提證據均無法證明與系爭房屋回復原狀有關等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實

㈠原告與被告水波公司於１０６年３月１７日就系爭房屋訂立系爭租賃契約，租賃期限自１０６年４月１５日起至１１１年４月１４日止，被告謝佳叡則為系爭租賃契約之連帶保證人。被告水波公司並於當日交付押租金１４萬元由原告收訖。

㈡被告水波公司於１０７年７月１８日寄發存證信函通知原告：「本公司已分別於……１０７年７月２日及７月１５日通知台端……自……１０７年７月１５日起終止租約」。原告亦於１０７年８月８日寄發律師函通知被告水波公司：「本契約租賃期間尚未達二年，且台端亦未於二個月前通知本人終止租賃契約，已違反租賃契約書第十三條及第十四條之約款……押租金即應沒收充作違約金……本人共損失……捌拾柒萬元整，依約應由台端及謝佳叡先生負連帶賠償之責。」

四、兩造間爭執事項

㈠系爭租賃契約是否經合意終止或某造單方面終止？

㈡被告水波公司是否違反系爭租賃契約第１３條及第１４條約定？原告得否依系爭租賃契約第１４條之約定，請求被告連帶給付８７萬元？

㈢原告得否依系爭租賃契約第９條約定請求被告連帶給付４萬元？

五、本院得心證理由

㈠系爭租賃契約於１０７年７月１５日起業經被告水波公司依約終止。

⒈按「本契約租賃期限未滿，乙方無違約情事，甲方不得無故提前終止租約。乙方擬提前終止租約時，應於二個月前通知甲方。若因可歸責於乙方而致使甲方受有損失時，乙方應負賠償之責。反之亦同」，系爭租賃契約第１３條訂有明文。由於兩造僅約定原告不得無故提前終止租約，對於被告水波公司提前終止租約則無此限制，可知被告水波公司得不受限制即可提前終止系爭租賃契約，故被告水波公司通知原告系爭租賃契約於１０７年７月１５日起終止，應屬合法有效。

⒉被告雖稱：「系爭租賃契約經兩造合意提前終止」（見院卷第９７頁）云云，惟被告未能就此事實（即系爭租賃契約經兩造合意提前終止）提出足資證明之證據，況若系爭租賃契約經兩造合意提前於１０７年７月１５日終止，被告水波公司應無再寄發存證信函通知原告：「本公司已分別於……１０７年７月２日及７月１５日通知台端……自……１０７年７月１５日起終止租約」之必要，故被告此部分答辯應非可採。

⒊原告雖發函通知被告水波公司：「本人將依租賃契約書第十五條約定，自１０７年８月１５日終止租約」（見院卷第３５頁）云云，惟系爭租賃契約既經被告水波公司提前於１０７年７月１５日終止，原告自無從將「已經終止之系爭租賃契約」再次終止，故原告此部分終止系爭租賃契約之意思表示，實質上不生法律效力。

㈡原告得依系爭租賃契約第１４條約定請求被告水波公司賠償租金差額共１５萬元。

⒈原告雖依系爭租賃契約第１４條約定：「本契約租賃期限至少二年，乙方未滿二年則需補足二年期每月捌萬元租金之差額新台幣貳拾肆萬元整。」請求被告水波公司賠償租金差額共８７萬元，然依該約定文義及原告自承：「依本件租賃契約第２條……第３條……及第１４條……約定內容，明確可知雙方於簽訂租賃契約時即已就租賃期間、租金均已有明確之約定，被告水波……公司若遵守契約約定，則於前二年的租金是每年七萬元，此乃前二年給予較優惠的租金，但若被告水波……公司承租期間未滿二年者，則不給予優惠，此即兩造簽約時就租賃期間、租金數額所約定之真意」（見院卷第１３８頁至第１３９頁）等語，可知系爭租賃契約第１４條係被告水波公司提前終止租約時應補租金差額之約定。然被告水波公司承租２年期滿也僅需支付租金共１６８萬元（計算式：７萬元／月×２４個月＝１６８萬元），故該差額係指應依"實際承租期間"按"每月１萬"（即優惠金額）計算而言，差額最多達２４萬元（即二年共２４個月×１萬元／月＝２４萬元，但理論上應不可能達到２４萬元，蓋因實際承租期間若達二年期滿即不需補足差額），非謂被告水波公司保證原告會獲取二年內全部租金１９２萬元（計算式：８萬元／月×２４個月＝１９２萬元）。

⒉由於系爭租賃契約於１０７年７月１５日起業經被告水波公司依約終止，故被告水波公司實際承租系爭房屋期間應為１５個月（１０６年４月１５日起至１０７年７月１４日止），原告得依系爭租賃契約第１４條約定請求被告水波公司賠償租金差額１５萬元（計算式：１萬元／月×１５個月＝１５萬元）。原告逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。

⒊被告雖另抗辯：被告水波公司係因租賃物不合約定使用收益狀態而致租賃目的無法達成，適用系爭租賃契約第１４條應以可歸責於被告水波公司為前提云云。然系爭房屋縱有水管堵塞情形並非即會導致租賃目的無法達成，被告率然以此抗辯被告水波公司得因租賃契約目的無法達成而終止租約，亦無庸依系爭租賃契約第１４條規定補足差額，顯無可採。被告雖又稱系爭租賃契約第１４條是違約金之約定，然該約定是被告水波公司於何情形應補足差額之約定，目的在於當被告水波公司提前終止租約致租期未滿二年時，原告得藉此約定補足其本來預期之每月收租金額，並非懲罰金或損害賠償額之約定，故被告此部分抗辯應有誤會，委無可採。

㈢原告因舉證不足而不得請求被告連帶給付回復原狀費用４萬元。

⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第２７７條前段定有明文。

⒉原告雖然已就其請求被告連帶給付回復原狀費用４萬元部分，提出免用統一發票收據影本及現金支出傳票影本各１張為證（見院卷第２９頁），然該收據所載日期為１０７年８月１日、該傳票所載日期為１０７年８月６日，均與原告所稱進行回復原狀日期１０７年（原告誤載為１０８年）８月２３日不符（見院卷第１４０頁），上開收據及傳票亦僅記載「裝潢拆除」及「環保垃圾車」等內容，本院自難率認原告已為回復系爭房屋原狀而支出４萬元，故原告此部分請求為無理由，應予駁回。原告雖又補稱：「由於顧慮雙方法律關係有爭執，所以雖然已經支付承攬報酬，但未即時施工，等到１０７年８月２３日才進場施工」（見院卷第１８１頁）等語，惟此乃原告單方面陳述內容，本院仍難據以率信原告已為回復系爭房屋原狀而支出４萬元，附此敘明。

㈣兩造雖列「原告得否依系爭租賃契約第１５條約定沒收押租金１４萬元？如可，被告得否請求酌減該屬於違約金性質之押租金」為爭點，然此非原告起訴請求範圍，本院自不能率為訴外裁判，併予敘明。

㈤「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約」、「保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔」，民法第７３９條及第７４０條定有明文。「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任」，民法第２７３條復有明定。被告謝佳叡既為系爭租賃契約之連帶保證人，被告水波公司亦經本院認定應給付原告如主文第１項所示金額及利息，則原告請求被告謝佳叡連帶給付如主文第１項所示金額及利息，自屬有據，應予准許。

六、綜上，原告依系爭租賃契約第１４條及連帶保證之約定，請求被告連帶給付１５萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（１０８年１月３日）起至清償日止，按週年利率百分之５計算之利息，為有理由，應予准許。原告超過此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第３８９條第１項第３款規定，應依職權宣告假執行，無庸再依聲請宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第７９條、第８５條第２項。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭