臺南簡易庭107年度南簡字第391號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　107年度南簡字第391號

原告

許登貴

被告

蔡同化

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國105 年11月間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將門牌號碼臺南市○區○○路0 號7 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自105 年11月10日起至108 年11月9 日止，每月租金新臺幣（下同）5,000 元，押租金10,000元。詎被告自106 年8 月起即未按期給付租金，經抵扣2 個月押租金，及依兩造因冷氣故障達成被告繳交2,000 元後，可抵扣1 個月租金之協議之金額後，仍有自106 年11月起算，每月5,000 元租金尚未給付，原告乃於107 年2 月8 日以永康六甲頂郵局第11號存證信函（下稱系爭11號存證信函）催告被告給付欠繳租金，惟被告仍未給付，原告再於107 年2 月22日以北小北郵局第21號存證信函（下稱系爭21號存證信函）終止系爭租約，該存證信函已於同年月23日送達被告，是系爭租約已於斯時終止，爰依民法第455 條前段、系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告19,107元。㈢被告應自107 年2 月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元。

二、被告則以：被告雖自106 年8 月迄今未繳付租金予原告，惟原告於105 年11月10日點交系爭房屋予被告時，因屋況甚為腐亂，原告自應負責修繕，況本件係原告請被告自行整理屋內環境，並同意給付必要費用41,400元（下稱系爭整理費用），故被告自得以系爭整理費用抵銷所欠繳之租金，於抵銷後被告已無欠繳租金，原告以被告未繳租金為由，終止系爭租約，並請求被告給付欠繳租金及相當於租金之不當得利，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於105 年11月10日將系爭房屋出租予被告，並簽立系爭租約，約定租賃期間自105 年11月10日起至108 年11月9 日止，每月租金5,000 元，被告簽約時交付押租金10,000元予原告，兩造並因系爭房屋冷氣故障，曾達成租賃期間其中1 個月被告僅需繳交2,000 元之協議，被告已於106 年11月13日將該2,000 元交予原告；被告於105 年11月至106年7 月期間，均有繳交租金；原告於107 年2 月8 日以系爭11號存證信函催告被告給付欠繳租金，並於107 年2 月22日以系爭21號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭21號存證信函已於同年2 月23日送達被告等情，有系爭租約、各該存證信函及收件回執在卷可稽（見南司簡調字卷第17至25頁；本院卷第27至33頁），且為被告所不爭執，此部分事實，首堪認定。

四、原告另主張截至107 年2 月23日，被告尚積欠租金19,107元，故原告得終止系爭租約等語，惟為被告所否認，並辯稱：原告同意給付系爭整理費用41,400元，以之與被告所積欠之租金19,107元互相抵銷後，已無積欠租金，原告不得終止系爭租約等語，並提出簡訊照片為證（見本院卷第43頁）。經查：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第277 條第1 項前段及第279 條第1 項分別定有明文。本件原告對於被告前揭所辯表示：伊原本認為裝潢是被告自己之事情，不應由伊支付，但因被告一直叫伊多少補貼，故伊後來同意給付被告1,000 元等語（見本院卷第143 頁），則依上開說明，除原告所自認之1,000 元外，被告自應就其餘金額40,400元，原告亦有同意給付之事實，負舉證之責。

㈡觀之被告提出之上開簡訊照片，其上固可看出原告於106 年7 月25日表示「跟7 樓2 協調共用1 線，視線會比較好」「收据也不知拿去那裡了」等語，然依此對話紀錄內容，實未能看出原告於該對話中所指之收據為何，亦未見原告有何同意給付被告款項之情形。

㈢再者，被告陳稱原告於105 年11月10日即已同意給付被告41,400元，苟係屬實，依一般經驗法則，被告當會即向原告主張其支出之系爭整理費用與下月之租金為抵銷，何以被告捨此不為，反而於105 年11月起至106 年7 月止長達約9 月期間均繼續依約繳納租金，則被告辯稱原告有向其表示同意給付其餘之系爭整理費用40,400元等語，即有可疑。

㈣又按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429 條第1 項、第430 條分別定有明文。依此，承租人於自行修繕前，應先通知出租人，於出租人不為修繕時，承租人始得自行修繕。經查，被告自陳原告於105 年11月10日交付系爭房屋予被告後，被告隨即委請他人進行鎖頭裝設、地板打除、重貼地磚、排水管更換、天花板修補換新等語（見本院卷第154 頁），被告並未提出其曾定相當期限，催告原告修繕，原告於其期限內不為修繕之相關證據，難認被告得據此請求原告償還其費用或於租金中扣除之。

㈤另原告雖主張其業已將其同意給付之款項1,000 元，以現金方式給付予被告，惟為被告所否認，原告就此部分之事實，未舉證以實其說，難認可採。基此，原告既同意給付被告1,000 元，且迄未提出已給付之證明，被告自得據此主張抵銷。至系爭整理費用之其餘款項40,400元，因被告未能舉證證明其曾定相當期限，催告原告修繕，或原告有同意給付之事實，則被告抗辯其得請求原告給付系爭整理費用40,400元，並以之抵銷原告所主張之租金，即非可採。從而，原告請求被告給付積欠之租金18,107元（計算式：19,107元－1,000元＝18,107元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。

㈥按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段亦有明文。本件被告積欠原告租金18,107元，已如前述，則原告基於上開規定，主張其於107 年2 月23日合法終止系爭租約，自屬有據，而系爭租約既經原告合法終止，原告依民法第455 條前段及系爭租約，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，即有理由。

㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、61年台上字第1695號判例意旨參照）。查兩造間系爭租約既已終止，則被告自無權繼續占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋租金既為每月5,000 元，則原告主張依照系爭房屋先前租金額度作為被告使用系爭房屋利益之計算標準，應屬相當。從而，原告依據不當得利之規定，請求被告給付自107 年2 月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,000 元，洵屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第455 條前段、系爭租約及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付18,107元，另自107 年2 月24日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1 項分別定有明文。本件訴訟費用為3,420 元（即第一審裁判費），本院審酌兩造訴訟之勝敗情形，爰依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第五項所示。

七、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427 條第1 項規定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。併依同法第392 條第2項規定，依被告聲請，酌定被告如以主文第六項所定之金額為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第87條第1 項。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭